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房產(chǎn)稅改革是近年來(lái)學(xué)術(shù)界和實(shí)踐部門關(guān)注的熱點(diǎn)。房產(chǎn)稅具有調(diào)節(jié)居民收入分配的功能，同時(shí)也能調(diào)節(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的供求價(jià)格平衡。2011 年，我國(guó)率先在上海、重慶推出房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但效果卻不盡如人意。本文立足于我國(guó)房產(chǎn)稅制度發(fā)展現(xiàn)狀，梳理美國(guó)房產(chǎn)稅發(fā)展歷程與征收經(jīng)驗(yàn)，得出美國(guó)房產(chǎn)稅制度對(duì)我國(guó)的啟示。

一、美國(guó)房產(chǎn)稅的征收經(jīng)驗(yàn)

(一)美國(guó)房產(chǎn)稅歷史溯源

美國(guó)房產(chǎn)稅最初出現(xiàn)在美國(guó)1787年《憲法》中，主要目的是賦予聯(lián)邦政府征收直接稅的權(quán)利，以滿足獨(dú)立戰(zhàn)爭(zhēng)的巨額支出。19世紀(jì)中期美國(guó)各州相繼獨(dú)立，各州政府陸續(xù)對(duì)房屋進(jìn)行課稅以應(yīng)對(duì)當(dāng)時(shí)普遍存在的財(cái)政危機(jī)。20世紀(jì)初房產(chǎn)稅進(jìn)行首次制度調(diào)整，由政府確定“房產(chǎn)稅—收入”的合適比例作為房產(chǎn)稅的起征點(diǎn)，超過(guò)這個(gè)點(diǎn)的納稅人可以享受稅收優(yōu)惠，即建立了“斷路器政策”。20世紀(jì)70年代初房產(chǎn)稅進(jìn)行重構(gòu)，各州先后頒布以稅收限制為特征的新房產(chǎn)稅政策。

(二)美國(guó)房產(chǎn)稅制度優(yōu)勢(shì)

美國(guó)的房產(chǎn)稅是以地方政府為征收主體，具體來(lái)說(shuō)由州政府負(fù)責(zé)制定統(tǒng)一的全州評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和流程，地方政府在對(duì)轄區(qū)的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行估算之后，報(bào)備州政府統(tǒng)一，再由地方政府部門執(zhí)行。在稅率方面采取比例稅的形式，地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)卦撃甑呢?cái)政預(yù)算，來(lái)倒推出需要的房產(chǎn)稅名義稅率。美國(guó)的房產(chǎn)稅以房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，大多數(shù)州采用市場(chǎng)比較法作為基本的房屋估值方法。房產(chǎn)稅的使用遵循“取之于民、用之于民”的原則，集中于地方政府的公共開支，包括教育支出和消防、警務(wù)等公共服務(wù)。目前，美國(guó)房產(chǎn)稅繳納流程清晰，房主可在規(guī)定期限內(nèi)通過(guò)支票或網(wǎng)絡(luò)支付完成繳款，若未按時(shí)繳納將受到稅務(wù)機(jī)構(gòu)的罰款。同時(shí)，稅收采取針對(duì)弱勢(shì)群體的延期納稅條款、低收入人群稅收抵免等多種優(yōu)惠形式，讓居民處于合理負(fù)稅水平。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅制度分析

(一)我國(guó)房產(chǎn)稅政策演變

我國(guó)對(duì)早在1950年公布的《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》中規(guī)定要在全國(guó)范圍內(nèi)統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅，至1986年《中國(guó)人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》明確規(guī)定“個(gè)人所有的非營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)免納房產(chǎn)稅”,自此之后，國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)基本免征房產(chǎn)稅。2010年9月國(guó)務(wù)院提出要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)。上海和重慶首先進(jìn)行個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革，開始對(duì)個(gè)人征收房產(chǎn)稅，但從上述試點(diǎn)的征收效果來(lái)看，房產(chǎn)稅并未起到調(diào)控房?jī)r(jià)和增強(qiáng)地方財(cái)力的作用。

(二)房產(chǎn)稅在我國(guó)的現(xiàn)狀

首先，我國(guó)房產(chǎn)稅征收范圍還僅限于重慶、上海兩個(gè)試點(diǎn)區(qū)域。其他的地區(qū)依然適用現(xiàn)行的《房產(chǎn)稅暫行條例》，對(duì)個(gè)人擁有的非營(yíng)業(yè)用房不征收房產(chǎn)稅。其次，我國(guó)房產(chǎn)稅占地方財(cái)政收入比重較低。以不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象可以提供穩(wěn)定的稅源，但鑒于房產(chǎn)稅在我國(guó)征收范圍不廣，并不能充分支持財(cái)政。再次，目前我國(guó)房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)還存在不合理的情況，根據(jù)《房地產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值的70%～90%)或租金收入(參照租賃市場(chǎng)行情)。顯然在房?jī)r(jià)飛漲的今天，以房產(chǎn)余值計(jì)稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低估房產(chǎn)價(jià)值，這也導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅源較小，難以成為財(cái)政收入的主體稅種之一。從稅率設(shè)置上來(lái)看，我國(guó)的現(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率為全國(guó)統(tǒng)一的單一比例稅率，采取“一刀切”的方式，沒(méi)有考慮各個(gè)地區(qū)不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。最后，我國(guó)尚未建立完善的房產(chǎn)稅征收體系。房產(chǎn)稅征管是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要以立法的形式明確稅基，建立包含全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登記、房地產(chǎn)評(píng)估等一套完善的配套體系。

三、美國(guó)房產(chǎn)稅經(jīng)驗(yàn)對(duì)我國(guó)的啟示

(一)加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程

美國(guó)聯(lián)邦和各州憲法都對(duì)房產(chǎn)稅作出明確規(guī)定，而我國(guó)試行的《中國(guó)人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》屬于立法層級(jí)低的行政法規(guī)，因此建議加快房產(chǎn)稅立法進(jìn)程，提高立法法律層級(jí)。美國(guó)州和地方政府都對(duì)房產(chǎn)稅擁有獨(dú)立的立法權(quán)，各地有能力因地制宜選擇合適自己的房產(chǎn)稅征稅范圍、稅率、減免優(yōu)惠和折扣等。

(二)建立完善房產(chǎn)稅評(píng)估體系

對(duì)于房產(chǎn)稅的評(píng)估體系，要結(jié)合我國(guó)國(guó)情，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，在充分考慮通脹以及時(shí)間價(jià)值的基礎(chǔ)上，建立以政府為主導(dǎo)，以市場(chǎng)為參考的房產(chǎn)稅評(píng)估體系。由稅務(wù)機(jī)關(guān)和房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)共同設(shè)立專門的評(píng)估機(jī)構(gòu)，采用美國(guó)大多數(shù)州使用的市場(chǎng)比較法進(jìn)行評(píng)估，并建立評(píng)估協(xié)調(diào)機(jī)制，解決納稅過(guò)程中可能出現(xiàn)的問(wèn)題。

(三)進(jìn)一步拓大房產(chǎn)稅稅基

美國(guó)房產(chǎn)稅以絕大部分房地產(chǎn)為納稅對(duì)象，征收范圍廣泛，對(duì)樓市調(diào)控作用強(qiáng)。我國(guó)也應(yīng)進(jìn)一步擴(kuò)大稅基，改變只對(duì)增量房和豪宅房(滬渝兩地)征稅的現(xiàn)狀，特別要加強(qiáng)對(duì)多套房征收房產(chǎn)稅，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)需求，達(dá)到平抑房?jī)r(jià)泡沫的作用。

(四)房產(chǎn)稅應(yīng)注重公平原則

一是對(duì)于居民剛需用房要給予一定稅收優(yōu)惠，為房屋回歸住房屬性保駕護(hù)航。二是對(duì)于公益事業(yè)、非營(yíng)利性組織用房等可以適當(dāng)?shù)拿庹鞣慨a(chǎn)稅，以體現(xiàn)政策對(duì)社會(huì)公益的支持。三是采用靈活繳納的方式，保護(hù)低收入家庭、弱勢(shì)群體，當(dāng)其房屋價(jià)值出現(xiàn)大幅升值而導(dǎo)致收入無(wú)法支付房產(chǎn)稅的情況時(shí)，可以延期繳納稅款。