張艷艷

（重慶城市交通開發(fā)投資（集團）有限公司，重慶 401120）

企業(yè)在進行資產(chǎn)租賃時，不僅要理解資產(chǎn)本身的價值，還需要把握租賃價格的各相關(guān)因素以及實現(xiàn)客觀地確定租賃價格。隨著經(jīng)濟發(fā)展和體制改革的深入推進，國有資產(chǎn)租賃行為越來越多，資產(chǎn)評估作為確定租賃資產(chǎn)價值的主要方式，在企業(yè)國有資產(chǎn)租賃管理工作中的作用日趨顯著。如何規(guī)范國有資產(chǎn)租賃中的價值評估，為企業(yè)國有資產(chǎn)的租賃價值合理確定提供決策參考，筆者結(jié)合實踐就當前評估中存在的問題與對策進行了分析。

一、國有資產(chǎn)租賃評估的內(nèi)涵及意義

（一）國有資產(chǎn)租賃評估的內(nèi)涵

從目前學術(shù)界和執(zhí)業(yè)界對資產(chǎn)評估的定義看，資產(chǎn)評估是由專門的評估機構(gòu)及評估專業(yè)人員，依據(jù)國家規(guī)定的有關(guān)法律法規(guī)、政策以及相關(guān)的資料數(shù)據(jù)，根據(jù)特定的評估目的，遵循適用的評估原則、評估范圍、評估程序和評估標準，運用科學的評估方法和統(tǒng)一的貨幣單位，對被評估資產(chǎn)的市場價值進行評定估算的過程。

國有資產(chǎn)租賃評估是資產(chǎn)評估的組成部分，是國有資產(chǎn)在特定租賃目的下，根據(jù)掌握的相關(guān)資料，對評估對象的價值或狀態(tài)進行定性定量分析和評價的一種過程。評估最終會形成評估結(jié)果，而評估結(jié)果是對評估對象的價值或所處狀態(tài)的一種意見和判斷，這決定了國有資產(chǎn)租賃評估結(jié)果具有主觀性和變動性的特點。

（二）國有資產(chǎn)租賃評估的意義

從國有資產(chǎn)管理部門的角度來看，國有資產(chǎn)租賃評估既是對國有資產(chǎn)管理過程中一項有力的監(jiān)管措施，又是確認企業(yè)資產(chǎn)價值及確認企業(yè)交易價格的重要參考依據(jù)。獨立、客觀、公正、科學的資產(chǎn)評估，可以有效防止國有資產(chǎn)流失，有利于發(fā)揮市場的資源配置作用。在我國國有企業(yè)改革實踐中，“第三方”的“獨立性”被認為是保證評估結(jié)果公正的起點，“第三方”的專業(yè)性和權(quán)威性則被認為是保證評估結(jié)果公正的基礎(chǔ)。目前，我國國有資產(chǎn)分布面廣、涉及單位多，特別是隨著經(jīng)濟體制改革的不斷深入，國有資產(chǎn)租賃行為日益頻繁，也日趨復雜，借助更加規(guī)范化的評估體系建設(shè)及“第三方”評估中介機構(gòu)的專業(yè)化服務(wù)，國有資產(chǎn)租賃管理將得到更有力的保障。

二、國有資產(chǎn)租賃評估的相關(guān)政策規(guī)定

1991年11月國務(wù)院發(fā)布《國有資產(chǎn)評估管理辦法》（國務(wù)院令第91號），對國有資產(chǎn)評估的范圍、方法、原則、程序及法律責任等進行了規(guī)范，明確國有資產(chǎn)評估的目的是“為了正確體現(xiàn)國有資產(chǎn)的價值量，保護國有資產(chǎn)所有者和經(jīng)營者、使用者的合法權(quán)益”。同時指出對于“企業(yè)租賃”行為，“當事人認為需要的，可以進行資產(chǎn)評估”，成為國有資產(chǎn)評估的工作準則。

為規(guī)范企業(yè)國有資產(chǎn)評估行為，2005年8月國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》（國務(wù)院國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會第12號令），對企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作中的各級監(jiān)管責任、評估工作實施程序及監(jiān)督檢查等方面做出具體規(guī)范，明確要求“整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)租賃給非國有單位”應(yīng)當進行評估，同時指出“企業(yè)國有資產(chǎn)評估項目實行核準制和備案制”，并要求“企業(yè)應(yīng)當積極配合資產(chǎn)評估機構(gòu)開展工作，不得以任何形式干預其正常執(zhí)業(yè)行為”。

2016年6月國務(wù)院國資委、財政部聯(lián)合發(fā)布《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理辦法》（國資委、財政部令第32號），對企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資及資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等國有資產(chǎn)交易行為的監(jiān)管范圍、審批權(quán)限及操作程序、法律責任等進行了明確，同時要求國有資產(chǎn)交易應(yīng)當按有關(guān)法律法規(guī)要求對必須進行評估的事項委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評估機構(gòu)開展資產(chǎn)評估，以加強對企業(yè)國有資產(chǎn)交易的監(jiān)督管理。

為落實國務(wù)院相關(guān)部委關(guān)于國有資產(chǎn)評估及國有資產(chǎn)交易的相關(guān)文件要求，各地方政府及國資監(jiān)管機構(gòu)制定了各區(qū)相關(guān)制度及辦法，部分地方結(jié)合當?shù)仄髽I(yè)實際情況將資產(chǎn)出租行為細化進國有資產(chǎn)交易行為，用制度對企業(yè)國有資產(chǎn)出租行為進行規(guī)范，在資產(chǎn)出租招租底價的確定上，也更趨于多種估價方式。如廣西壯族自治區(qū)國資委在《關(guān)于規(guī)范區(qū)直企業(yè)資產(chǎn)出租管理的通知》（桂國資發(fā)〔2014〕272號）中規(guī)定，“單項（含整批）出租資產(chǎn)賬面凈值不超過20萬元的，可以由中介機構(gòu)或?qū)I(yè)部門、專業(yè)人員進行詢價”；重慶市制定的《企業(yè)國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理暫行辦法》（渝府辦發(fā)〔2019〕114號）也明確指出，企業(yè)國有資產(chǎn)交易行為包括企業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)增資、企業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)資產(chǎn)出租等。并規(guī)定“企業(yè)資產(chǎn)出租應(yīng)組織開展資產(chǎn)評估或委托專業(yè)機構(gòu)、專業(yè)人員對租賃資產(chǎn)進行估價或詢價，以資產(chǎn)評估或估價、詢價結(jié)果為參考確定招租底價”。

三、國有資產(chǎn)租賃評估中存在的問題

在國有資產(chǎn)租賃管理工作中，評估作為一種必要而有效的外部制衡機制，對提高國有資產(chǎn)運營效益及防止國有資產(chǎn)流失等發(fā)揮了重要作用。但在實踐中，評估制度及實施適用性等方面還存在一些問題。

1.制度建設(shè)方面還不夠完善

各地方國資監(jiān)管機構(gòu)及企業(yè)按照相關(guān)政策及法律法規(guī)，對租賃評估的審批權(quán)限及操作程序等進行了規(guī)范。但多地在評估、詢價等不同估價方式的選擇上并沒有明確界定，導致在具體實施評估時對估價方式的選擇上難以明晰。

2.評估實施適用性存有爭議

企業(yè)資產(chǎn)價值有大有小，對于價值較小的資產(chǎn)進行租賃時，特別是租賃期較短的，單項資產(chǎn)租賃評估費可能會大于資產(chǎn)租賃所收取的租金，部分企業(yè)對該類資產(chǎn)租賃評估時，存在評估必要性的質(zhì)疑。

3.資質(zhì)審查影響流程及進度

由于企業(yè)和評估機構(gòu)存在信息上的不對稱，為確保評估結(jié)果的公平性和合理性，企業(yè)在進行資產(chǎn)租賃評估的實際操作中，需要先行調(diào)查可選評估機構(gòu)的資質(zhì)及相應(yīng)條件，這無疑會延長資產(chǎn)評估的流程，也影響整個租賃項目的進度。

4.不同評估方法結(jié)果有差異

通常情況下，基于不同的評估目的及對未來發(fā)展趨勢等因素的考量，評估機構(gòu)會結(jié)合評估對象、價值類型、資料收集情況等選擇適用的評估方法，而同一經(jīng)濟活動所使用的評估方法及標準不同，所得出的評估結(jié)果也存在差異。

5.評估機構(gòu)獨立性受到干擾

按照評估獨立性原則，資產(chǎn)租賃評估不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，評估機構(gòu)及人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。但在評估實踐操作中，資產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)方會憑借自身對評估機構(gòu)的影響力干預評估結(jié)果，使評估流于形式。

四、改善國有資產(chǎn)租賃評估工作的對策及建議

針對國有資產(chǎn)租賃評估中常出現(xiàn)的問題，給出以下對策及建議。

1.規(guī)范審核程序，落實管理制度

隨著資產(chǎn)評估的不斷實踐，各地方國資監(jiān)管機構(gòu)及企業(yè)應(yīng)從規(guī)范企業(yè)評估管理角度出發(fā)，不斷完善國有資產(chǎn)交易監(jiān)督管理相關(guān)制度及評估管理辦法，嚴格資產(chǎn)交易方案制定及審批程序，從制度上進行規(guī)范及指導。同時，根據(jù)“明確職責、規(guī)范操作、防止流失、提升價值”的原則給予企業(yè)一定的具體操作層面的自主權(quán)，用評估審批及備案制度加強監(jiān)督管理。

2.兼顧公平效率，完善備選庫機制

綜合對企業(yè)評估工作管理規(guī)范性及市場公平競爭性的雙重要求，在評估機構(gòu)的選擇上，企業(yè)應(yīng)結(jié)合資產(chǎn)租賃情況，建立符合企業(yè)實際的國有資產(chǎn)評估機構(gòu)備選庫及資產(chǎn)評估機構(gòu)選聘管理制度。通過對入庫機構(gòu)資質(zhì)進行提前審查及實施動態(tài)調(diào)整、監(jiān)督管理，確保庫內(nèi)機構(gòu)的持續(xù)有效，切實規(guī)范企業(yè)資產(chǎn)評估中介機構(gòu)選聘工作。

3.遵循評估規(guī)則，選擇合適方法

在資產(chǎn)評估方法的選擇上需考慮與評估對象、評估標準及客觀環(huán)境的適用性，根據(jù)資產(chǎn)的特性和租賃的目的進行綜合選擇。對于企業(yè)整體資產(chǎn)或資產(chǎn)組合租賃等涉及企業(yè)價值的評估項目時，可要求采用兩種以上方法進行評估，依據(jù)實際狀況進行充分、全面的分析，最后確定其中一個評估結(jié)果作為評估報告的使用結(jié)果。

4.加強過程監(jiān)控，保障結(jié)果有效性

為減輕相關(guān)方對評估結(jié)果的影響，確保評估機構(gòu)獨立性，一要加強對評估過程的監(jiān)督管理，嚴格審查評估機構(gòu)資質(zhì)，在評估過程中遵守相關(guān)評估法規(guī)及評估程序，強化對非誠信機構(gòu)的披露；二要加大評估結(jié)果備案審核力度，在出具評估報告的同時，在驗證確認階段增加對評估結(jié)果的有效性和充分性的論證，避免為獲取特殊目的的評估報告而進行評估的情況。

5.融入延伸效益，完善評估系數(shù)

后疫情時代，多樣化的市場供需催生出了潛力多變的特殊無形資產(chǎn)，在價值評估上，由于無形資產(chǎn)本身具有的創(chuàng)造成本與收益水平對應(yīng)性較小的特質(zhì)，在資產(chǎn)租賃評估時難以確定其真正價值。在對預期將產(chǎn)生市場效應(yīng)的資產(chǎn)進行評估時，需要綜合考慮流量聚集等無形資產(chǎn)帶來的延伸效益，體現(xiàn)出流量變現(xiàn)的信息化時代資產(chǎn)評估的特點。

五、結(jié)語

隨著經(jīng)濟體制改革的深化，國有資產(chǎn)租賃呈現(xiàn)出頻繁性和復雜性，對國有資產(chǎn)評估的市場需求逐步增加。國資監(jiān)管機構(gòu)及國有企業(yè)應(yīng)結(jié)合租賃資產(chǎn)的規(guī)模、資產(chǎn)價值的大小等不同情形，完善評估制度建設(shè)、健全評估機構(gòu)備選庫與選聘管理制度、加強過程管控和評估結(jié)果備案審核等，進一步規(guī)范國有資產(chǎn)租賃行為的價值評估，為企業(yè)國有資產(chǎn)租賃的價值確定提供有益參考。