【摘 要】 以房養(yǎng)老自被引入我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系以來(lái)，經(jīng)歷了十多年的試點(diǎn)實(shí)踐和理論研究，然而在現(xiàn)階段，我國(guó)實(shí)踐領(lǐng)域效果并不明顯，出現(xiàn)了一系列的“水土不服”。很大程度上歸因于缺少法律層面的制度構(gòu)建。

【關(guān)鍵詞】 以房養(yǎng)老 法律問(wèn)題 制度現(xiàn)狀

一、以房養(yǎng)老法律問(wèn)題研究意義

以房養(yǎng)老又被稱為“住房反向抵押”或“倒按揭”，其已經(jīng)成為許多國(guó)家重要養(yǎng)老模式之一。但在我國(guó)的實(shí)踐中表明，因?yàn)槿鄙俦匾姆芍?，?dǎo)致很多人鉆了空子，不僅損害老年人的合法權(quán)益，還導(dǎo)致社會(huì)公眾對(duì)以房養(yǎng)老產(chǎn)生了負(fù)面情緒。然而以房養(yǎng)老模式必將成為居家、社區(qū)主流養(yǎng)老模式之外的重要補(bǔ)充，并且我國(guó)相對(duì)于其他國(guó)家具有得天獨(dú)厚的人口規(guī)模優(yōu)勢(shì)，有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，同其他國(guó)家相比，我國(guó)的住房擁有率高達(dá)87%，大大高于美國(guó)的65.4%、英國(guó)的70%、日本的60%，這為以房養(yǎng)老的推行創(chuàng)造了基礎(chǔ)條件。

（一）以房養(yǎng)老法律研究可以開(kāi)拓養(yǎng)老保障新思路。以房養(yǎng)老使得住房發(fā)揮其居住功能的同時(shí)，還能夠被老年人用來(lái)投資，在傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老和貨幣養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，增加了以房養(yǎng)老，可以大大加固養(yǎng)老保障，并為應(yīng)對(duì)老齡化危機(jī)提供新思路，同時(shí)保證了社會(huì)弱勢(shì)群體的生活安定和社會(huì)穩(wěn)定。

（二）以房養(yǎng)老法律研究可以推進(jìn)金融改革。以房養(yǎng)老模式不單涉及到銀行業(yè)，還涉及到保險(xiǎn)業(yè)、證券業(yè)，以房養(yǎng)老模式的推行，將打破現(xiàn)階段分業(yè)經(jīng)營(yíng)體制限制，實(shí)現(xiàn)向混業(yè)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)變，從而推動(dòng)銀保證合作一體化的進(jìn)程，促進(jìn)保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)多元化的轉(zhuǎn)變。還能促進(jìn)金融投資、養(yǎng)老保險(xiǎn)和社會(huì)保障等不同工具緊密融合，形成新的金融保險(xiǎn)系列產(chǎn)品。

（三）以房養(yǎng)老法律研究可以加強(qiáng)政府部門的職能。以房養(yǎng)老涉及住宅資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，預(yù)期壽命的精算，巨額購(gòu)房養(yǎng)老資金的籌措、營(yíng)運(yùn)及投資管理，這些都極大促進(jìn)了政府相關(guān)部門職能的提升。

（四）以房養(yǎng)老法律研究可以促進(jìn)相關(guān)法律的完善。以房養(yǎng)老法律制度構(gòu)建不僅涉及到房屋產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等民法上的規(guī)定，還涉及到保險(xiǎn)公司、證券公司等金融領(lǐng)域。以房養(yǎng)老涉及到的權(quán)利義務(wù)主體較多，并且以房養(yǎng)老模式的構(gòu)建需要法律、金融、保險(xiǎn)、行政等多個(gè)領(lǐng)域的相互配合，這就需要相應(yīng)的法律制度更細(xì)致化和規(guī)范化，從而促進(jìn)相關(guān)法律的完善。

（五）以房養(yǎng)老法律研究可以保障老年人的合法權(quán)益，提高司法公信力。近幾年來(lái)以房養(yǎng)老騙局頻發(fā)很大一部分原因是法律規(guī)定不完善，不法分子才有可乘之機(jī)。開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的公司沒(méi)有相關(guān)市場(chǎng)準(zhǔn)入和市場(chǎng)監(jiān)察的規(guī)定，“養(yǎng)老公司”游走在法律的邊緣騙得老人“房財(cái)兩空”。即使事后老人拿起法律的武器，實(shí)踐中也很難拿回屬于自己的房子。以房養(yǎng)老法律研究可以促進(jìn)更好的防范上述法律風(fēng)險(xiǎn)，更好的保障老年人的合法權(quán)益，從而提高司法公信力，有利于法治社會(huì)的建設(shè)。

二、以房養(yǎng)老法律問(wèn)題研究現(xiàn)狀

（一）國(guó)外研究現(xiàn)狀

以房養(yǎng)老制度在國(guó)外運(yùn)行多年。這一模式最早出現(xiàn)在荷蘭，在美國(guó)發(fā)展最好，這種模式在發(fā)達(dá)國(guó)家取得的成果可觀，很是受到社會(huì)學(xué)家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家的關(guān)注，發(fā)達(dá)國(guó)家對(duì)本國(guó)背景下養(yǎng)老保險(xiǎn)的研究比較成熟。

在初級(jí)發(fā)展階段，學(xué)者通過(guò)實(shí)地調(diào)研或者根據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，得出相關(guān)結(jié)論，絕大多數(shù)學(xué)者都十分贊成以房養(yǎng)老制度的開(kāi)展，認(rèn)為其具有很好的市場(chǎng)前景。首先，老年群體對(duì)以房養(yǎng)老更感興趣，擁有強(qiáng)烈的參與意愿。Jacobs根據(jù)AHS（美國(guó)住房調(diào)查）的有關(guān)數(shù)據(jù)，深入分析人們對(duì)反向抵押貸款類產(chǎn)品的實(shí)際需求，他發(fā)現(xiàn)65歲及以上且收入水平低于貧困線的老年人中，有超過(guò)四分之一的人愿意通過(guò)房產(chǎn)置換的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)脫貧。Mayer和Simons基于SIPP的相關(guān)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)，有將近150萬(wàn)的老年人能夠通過(guò)住房反向抵押貸款提高收入水平，擺脫晚年貧困狀態(tài)。澳大利亞學(xué)者George Liondis也進(jìn)行了以房養(yǎng)老方面的研究和探索，他認(rèn)為，許多年齡60歲到70歲之間的老人年輕時(shí)由于還貸壓力而沒(méi)有積攢足夠的資金來(lái)養(yǎng)老，因此為了保障退休后的生活質(zhì)量和水平，估計(jì)有將近10%的符合條件的老年人將會(huì)選擇以房養(yǎng)老模式。在研究風(fēng)險(xiǎn)種類與防范方面，Olivias. Mitchell和John Piggott則將參與人員區(qū)分為貸款機(jī)構(gòu)和借款人，并分別分析了二者可能面對(duì)的問(wèn)題。貸款機(jī)構(gòu)可能面對(duì)的問(wèn)題在前兩位學(xué)者的研究基礎(chǔ)上，增加了市場(chǎng)費(fèi)用太高，同時(shí)對(duì)房屋價(jià)值變化問(wèn)題，細(xì)分為個(gè)別與普通：即個(gè)人所有的房屋的價(jià)格變化與整個(gè)房屋市場(chǎng)價(jià)格變化都可能帶來(lái)問(wèn)題。而借款人除了上述問(wèn)題，還會(huì)存在稅收問(wèn)題、貸款機(jī)構(gòu)倒閉問(wèn)題。

（二）國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀

從20世紀(jì)90年代開(kāi)始，我國(guó)學(xué)者就已經(jīng)開(kāi)始鎖定以房養(yǎng)老制度的研究。1995年胡江濤、曾祥瑞第一次將以房養(yǎng)老這一概念引入中國(guó)，并簡(jiǎn)單介紹了其特征和風(fēng)險(xiǎn)。在柴效武以房養(yǎng)老研究系列叢書(shū)，《以房養(yǎng)老模式》一書(shū)中指出美國(guó)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)開(kāi)辦中，政府占主導(dǎo)地位，不僅有相關(guān)政策支持，還進(jìn)行監(jiān)督管理;《以房養(yǎng)老理念》中通過(guò)分析當(dāng)前中國(guó)人口老齡化的嚴(yán)重性和養(yǎng)老的迫切性，比較了異地集中養(yǎng)老、基地養(yǎng)老和以房養(yǎng)老的不同，評(píng)析以房養(yǎng)老模式在中國(guó)的應(yīng)用;《以房養(yǎng)老漫談》中提出，以房養(yǎng)老標(biāo)志著代際關(guān)系新模式的建立，是養(yǎng)老保障新思路，這些著作都系統(tǒng)性的概述了以房養(yǎng)老的基本內(nèi)涵，但并未對(duì)以房養(yǎng)老概念進(jìn)行明確的界定。

2009年孟曉蘇、柴效武在《反向抵押貸款》中，列舉了國(guó)際以房養(yǎng)老的種類，在以房養(yǎng)老功能一章中，還提出了其對(duì)金融業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)作用。2011年，柴效武在《未來(lái)靠啥養(yǎng)老》中，對(duì)以房養(yǎng)老理念和操作模式給予了全面介紹，并對(duì)關(guān)乎老年人的養(yǎng)老保障事業(yè)進(jìn)行了全新的詮釋，指出以房養(yǎng)老并非只有倒按揭一種，應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)出適合不同類型老年人的以房養(yǎng)老模式。陳鶯在《對(duì)我國(guó)推行住房反向抵押貸款的幾點(diǎn)思考》中，對(duì)于我國(guó)推行以房養(yǎng)老保險(xiǎn)提出幾個(gè)建議：政府設(shè)置獨(dú)立免費(fèi)的咨詢機(jī)構(gòu)、發(fā)展二手房市場(chǎng)嘗試資產(chǎn)證券化金融通道等。王成程在《以房養(yǎng)老在中國(guó)的實(shí)踐分析》中，提出了通過(guò)開(kāi)征“遺產(chǎn)稅”來(lái)推動(dòng)人們選擇以房養(yǎng)老保險(xiǎn)來(lái)進(jìn)行養(yǎng)老。

三、研究總結(jié)及對(duì)策

國(guó)外開(kāi)展以房養(yǎng)老保險(xiǎn)的時(shí)間較長(zhǎng)，國(guó)外學(xué)者對(duì)其研究的廣度和深度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于我國(guó)。我國(guó)在開(kāi)展以房養(yǎng)老制度建設(shè)時(shí)，以何為法律依據(jù)尚不可知;各種以房養(yǎng)老模式中的法律關(guān)系該如何定性，學(xué)界還存在著分歧;我國(guó)應(yīng)當(dāng)采用何種以房養(yǎng)老模式還有待思考;以房養(yǎng)老保險(xiǎn)在我國(guó)由點(diǎn)到面發(fā)展的過(guò)程中遇到的風(fēng)險(xiǎn)和障礙及對(duì)策，還有待進(jìn)一步的試點(diǎn)和實(shí)踐;推行過(guò)程中，政府的角色如何定位及如何掃清法律障礙，如何設(shè)計(jì)出符合本國(guó)國(guó)情的以房養(yǎng)老制度，仍需要不斷的摸索。

因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)以現(xiàn)階段以房養(yǎng)老推行過(guò)程中出現(xiàn)的主要問(wèn)題為出發(fā)點(diǎn)，積極開(kāi)展金融領(lǐng)域、經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和社會(huì)領(lǐng)域的相關(guān)調(diào)研，深入開(kāi)展跨專業(yè)跨領(lǐng)域的合作交流。著重分析試點(diǎn)城市不同養(yǎng)老模式中的優(yōu)缺點(diǎn)，發(fā)揮政府政策指導(dǎo)、監(jiān)督管理等職能，保護(hù)老年弱勢(shì)群體的合法權(quán)益，存在的法律障礙、實(shí)踐難點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)防控等問(wèn)題積極尋找解決辦法，探索出符合本國(guó)國(guó)情的以房養(yǎng)老模式發(fā)展新道路。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 柴效武：《以房養(yǎng)老釋疑》，北京：清華大學(xué)出版社，2014年。

[2] 孟曉蘇：《反向抵押貸款》，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2009年。

[3] 范衛(wèi)紅，倪水鋒：《我國(guó)以房養(yǎng)老的法律障礙及對(duì)策分析》，《重慶理工大學(xué)學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)）》2019年第5期。

[4] 張棟：《中國(guó)以房養(yǎng)老：現(xiàn)實(shí)困境、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)與應(yīng)對(duì)策略》，《當(dāng)代經(jīng)濟(jì)理》2019年第2期。

作者簡(jiǎn)介：王競(jìng)悅（1996—），女，漢族，山東省臨沂市人，碩士研究生在讀，中央民族大學(xué)，研究方向：法學(xué)理論