曹敏

隨著我國第三產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，寫字樓租賃市場有著不斷向前的發(fā)展趨勢，但是供需之間存在不能協(xié)同發(fā)展的問題?？罩寐试鲩L是目前租賃市場中存在的突出問題。以廈門寫字樓租賃市場為例不難看出寫字樓租賃行業(yè)正在面臨著一輪嶄新的挑戰(zhàn)，租金價格呈波動增長，同時空置率也呈上漲趨勢，凈吸納量相對供應(yīng)量來說明顯不足。本文試圖從寫字樓租賃的影響因素入手，探求租賃市場的合理化發(fā)展方向，以期寫字樓的良性運營。

一、寫字樓租賃市場概述

（一）我國寫字樓租賃市場宏觀環(huán)境

2019年中國寫字樓市場正持續(xù)發(fā)展演變，經(jīng)濟下行壓力仍存，企業(yè)擴張能力減弱，導(dǎo)致寫字樓需求有所下降，租金亦有所下跌。2019年市場外部環(huán)境趨于復(fù)雜嚴(yán)峻，主要經(jīng)濟體增長步伐均有所放緩，中美貿(mào)易摩擦再度升級，外部需求放緩疊加了國內(nèi)需求疲弱，中國經(jīng)濟持續(xù)存在下行壓力。2020年上半年受到新冠疫情影響，經(jīng)濟下行及外圍不確定因素直接影響寫字樓尤其是甲級寫字樓市場活躍度，空置率不斷提高。

（二）我國寫字樓租賃市場特點

1.依托產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)行業(yè)聚集特征

隨著各城市寫字樓市場日益成熟，各地政府致力于打造城市行業(yè)集聚區(qū)的特征定位愈加清晰。以一線城市為例，北京作為中國政治和文化中心的地位不可動搖，廣州著力打造電子商務(wù)中心城市，上海則以國際金融、航運及貿(mào)易中心為定位，雖然每個城市有各自的定位和特定的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，但主導(dǎo)當(dāng)?shù)貙懽謽鞘袌龅男袠I(yè)卻不盡相同。本文羅列了國內(nèi)七個中心城市定位及主導(dǎo)各城市甲級寫字樓市場行業(yè)的前三位。

2.動態(tài)反映了經(jīng)濟發(fā)展熱點

中心城市的甲級寫字樓主導(dǎo)行業(yè)主要為TMT、金融繼續(xù)占主力，聯(lián)合辦公作為補充。寫字樓租賃市場是經(jīng)濟發(fā)展的晴雨表，始終面臨供過于求、去中心化、城市更新等狀況，TMT、傳統(tǒng)金融公司仍主導(dǎo)未來3-5年的租賃需求，同時聯(lián)合辦公入駐傳統(tǒng)寫字樓的需求見長。

3. 價值波動小且收益較為穩(wěn)定。

相比于有價證券、股票等投資方式，寫字樓作為不動產(chǎn)價值波動的概率非常低，收益較為穩(wěn)定，非劇烈的系統(tǒng)性風(fēng)險一般不會虧損。

二、廈門寫字樓租賃市場

縱觀全市甲級寫字樓租賃情況，在寫字樓市場低迷的情況下，全市寫字樓招商均面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。截止至2019年底，廈門全市甲級寫字樓存量已由2018年的89.45萬平方米上升至116.7萬平方米;租金水平由2018年114.5元/平方米/月下降至108.3㎡元/平方米/月;寫字樓凈吸納量從2018年11.6萬平方米下降至9.6萬平方米。

島外地標(biāo)項目的陸續(xù)啟用，島內(nèi)東西雙核格局日漸穩(wěn)定，跨島發(fā)展拉開序幕。盡管如此，區(qū)位及配套因素短期內(nèi)仍將制約島外項目的租金表現(xiàn)及對客戶的吸引力。根據(jù)對軟二片區(qū)內(nèi)主要準(zhǔn)獨角獸企業(yè)進行市調(diào)顯示，大多數(shù)有實力的企業(yè)受限于人才及區(qū)位的因素影響，選址仍側(cè)重于島內(nèi)，相當(dāng)長時間內(nèi)，島內(nèi)寫字樓項目的招商形勢仍會優(yōu)于島外。

三、影響寫字樓租賃的因素

（一）地理區(qū)位

地理區(qū)位的重要性對所有的不動產(chǎn)而言都具有決定性作用，是客戶選擇寫字樓和支付租金的關(guān)鍵因素。廈門市許多甲級寫字樓都集中在輪渡、思北板塊的傳統(tǒng)商務(wù)板塊，與周邊的其他地域相對比，核心商務(wù)區(qū)域的寫字樓的租金和出租率都要相對高出許多。與地理區(qū)位緊密結(jié)合的客戶的選擇動機主要體現(xiàn)為商業(yè)配套、業(yè)態(tài)分布、交通等，這些都直接關(guān)系客戶所關(guān)注的商業(yè)機會、企業(yè)形象、通勤便利，員工歸屬感等因素。

（二）整體規(guī)劃

整體布局包含建筑布局以及業(yè)態(tài)布局兩個方面。建筑布局體現(xiàn)為設(shè)計格局，采光通風(fēng)、空間適宜、動線合理等等都影響到租戶的使用體驗。合理的業(yè)態(tài)布局可以有效的提高寫字樓的整體服務(wù)水平。近年來修建的甲級寫字樓，基本上都是綜合的商務(wù)生態(tài)系統(tǒng)，匯聚餐飲、零售、康體、商務(wù)、辦公等多功能，這種復(fù)合型的商務(wù)空間能夠有效的、合理的提高寫字樓全方位的服務(wù)水平，同時還可以充分的為零售店鋪吸引客流量。

（三）硬件設(shè)施

除了門窗石材、幕墻玻璃等主體建筑的硬件水平外，中央空調(diào)設(shè)備、水電暖通、通信、電梯等設(shè)施設(shè)備對寫字樓的租賃情況正產(chǎn)生越來越大的影響。甲級寫字樓開始引入了更多的智能化的設(shè)施，綠色節(jié)能和較高的舒適度成為客戶選擇租賃場所的重要指標(biāo)。

（四）運營能力

寫字樓運營專注于租戶結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)質(zhì)量提升，打造商務(wù)生態(tài)空間、暖心客戶活動、投資成長平臺，形成小范圍的產(chǎn)業(yè)聚集，讓寫字樓整體運行順暢最終成為長期受益的金融工具。

在寫字樓的使用中注入共享、健康和社交等元素，以填補傳統(tǒng)辦公在人性化、創(chuàng)新化方面的不足，從而提升已入駐企業(yè)的滿意度及穩(wěn)定性。在寫字樓的硬件水平趨高趨同的市場下，運營、服務(wù)及設(shè)施管理在提升產(chǎn)品附加值的同時，在未來將成為存量市場競爭的差異化關(guān)鍵。

（五）專業(yè)認(rèn)證

2019年仲量聯(lián)行《綠色金融與地產(chǎn)白皮書》指出， Leed認(rèn)證物業(yè)可產(chǎn)生至少10%租金溢價。綠色建筑認(rèn)證與評級為投資者提供了投資“標(biāo)簽”和保證，以區(qū)域來看，越趨向國際化的城市，投資者穩(wěn)定性、市場流動性及未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩貙τ诰G色優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的需求越高。綠色建筑隱藏的商業(yè)效益很大一部分體現(xiàn)在提高工作效率和提升使用者的健康水平和舒適度方面，這也是優(yōu)質(zhì)企業(yè)吸引與維系人才的重要因素之一。

四、結(jié)語

寫字樓的租賃直接反映著城市的經(jīng)濟發(fā)展情況，分析與探究影響寫字樓的租賃市場的相關(guān)因素，可以有利于加強對寫字樓的管理和運營，同時還能夠最大化的促進寫字樓租賃市場價值的實現(xiàn)與提升。

（作者單位：廈門市特房資產(chǎn)運營有限公司）