王秀玲

被執(zhí)行人名下只有一套住房的案件執(zhí)行一直是司法實踐中的難點問題，許多失去信用的“老賴”以唯一住房作為借口拒絕執(zhí)行，而法院在案件執(zhí)行過程中也往往陷入兩難的境地，既要考慮確保執(zhí)行申請人一方的合法權利得到保護，又要考慮到被執(zhí)行人一方的基本生活需要得到保障，以至于案件執(zhí)行左右為難，甚至執(zhí)行不下去。對此，申請執(zhí)行人往往對法院的工作不予理解，質疑明明有可供執(zhí)行的財產(chǎn)卻遲遲未能得以解決，同時對司法的權威性和公信力產(chǎn)生了一定影響。下面，就結合有關司法解析和司法實踐對唯一住房可否執(zhí)行、執(zhí)行中應把握好的原則進行分析。

一、被執(zhí)行人的唯一住房可否執(zhí)行問題

關于被執(zhí)行人唯一住房的執(zhí)行，最高人民法院早在2004年發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《查扣凍規(guī)定》)第6條中提到：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債?！睆奈谋镜暮x看，該條款只規(guī)定了對“生活所必需的居住房屋”可以查封，不得變價處理，并未明確規(guī)定被執(zhí)行人名下的唯一住房不得處理。然而，現(xiàn)實案件中往往被執(zhí)行人的唯一住房就是其“生活所必需的居住房屋”，對此，一般群眾乃至部分司法人員都誤以為只要是被執(zhí)行人名下的唯一住房，就無法強制執(zhí)行，這種誤解曾經(jīng)給了很多“老賴”可乘之機。實際上，唯一住房和“生活所必需住房”存在很大差別，只擁有一套住房并不一定是生活所必需的，哪怕?lián)碛袃商追课?，其中一套也有可能是生活所必需的居住用房；而即使只擁有一套房屋，假如是一套大面積豪華的房子甚至是獨棟別墅，則可能就不是屬于生活所必需的范圍。

法院通常不強制執(zhí)行唯一住房的目的在于保障被執(zhí)行人的基本生存權，因此判斷唯一住房是否可以執(zhí)行，應當區(qū)分唯一住房和“生活所必需住房”。判斷標準主要有以下幾個：

首先，看房屋的基本狀況。房屋的面積大小、房間數(shù)量以及裝修的豪華程度等是否超出了社會一般民眾的居住水平，如果被執(zhí)行人的唯一住房是一套“豪宅”，自然不屬于生活所必需的居住房屋。

其次，看房屋的使用情況。被執(zhí)行人是否實際使用該房屋，以及房屋的主要用途是否為家庭自住，若房屋長期處于空置狀態(tài)，或者被用于出租經(jīng)營使用，說明被執(zhí)行人肯定存在其他住處，對其名下唯一住房的執(zhí)行并不會有任何影響。

再次，看被執(zhí)行人的能力。鑒于被執(zhí)行人的學歷、職業(yè)、年齡、收入等情況，不同的被執(zhí)行人的生活自理能力也不一樣，假如被執(zhí)行人已經(jīng)無勞動能力，無固定收入來源，執(zhí)行唯一住房時就必須慎重。

最后，看被執(zhí)行人的家庭情況。被執(zhí)行人是否與家庭成員共同居住，其他家庭成員是否擁有住房，被執(zhí)行人的贍養(yǎng)撫養(yǎng)義務等因素也是法院執(zhí)行時必須注意的事項。

區(qū)分了唯一住房和“生活所必需住房”后，根據(jù)《查扣凍規(guī)定》第7條，“對于超過被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請，在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行”。

最高人民法院在2015年發(fā)布的《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議復議規(guī)定》）第20條進一步列舉了以下情形，即便是唯一住房也可以執(zhí)行。其一，對被執(zhí)行人有撫養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活的必需的居住房屋的。比如被執(zhí)行人是一位老人，雖然被執(zhí)行人名下僅有一套房，但被執(zhí)行人的子女名下有許多房，就足以保障被執(zhí)行人的生存。其二，被執(zhí)行人有故意逃避債務的履行行為的。案件執(zhí)行法律依據(jù)生效之后，被執(zhí)行人為了逃避債務，通過房屋買賣轉讓、轉移自己名下的房產(chǎn)，造成了名下只有“唯一住房”的假象。其三，申請執(zhí)行人為被執(zhí)行人提供可供居住的房屋或臨時周轉房屋的。申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ系拿娣e、標準為被執(zhí)行人以及所撫養(yǎng)家屬提供了可供居住的房屋或臨時周轉房，或者按照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準，從被執(zhí)行人的房屋變價款中扣除五至八年租金的。其四，法律執(zhí)行依據(jù)本身就是交付被執(zhí)行人居住房屋的。如果擬執(zhí)行處置的房屋屬于在裁判主文中所直接確定的交付標的物，或者該房屋系抵押物，債權人有權就此優(yōu)先受償?shù)那闆r，也屬于可以執(zhí)行的范圍。

綜上分析看出，擬處置的被執(zhí)行人房屋是否為其唯一住房已經(jīng)不是執(zhí)行所考慮的主要因素，只要符合相關法律精神，例如在房款中扣除被執(zhí)行人今后租住房屋的租金，給予一定的執(zhí)行寬限期，在此情況下，完全可以執(zhí)行其唯一住房。另外，在司法實踐中，考慮到被執(zhí)行人需要另外租房子，可能要有一個周轉期，所以可以給予三個月的寬限期。這也兼顧到了在加大力度打擊失信行為的同時，仍然維護了被執(zhí)行人及其家屬基本權利，不至于讓其無家可歸。

二、在執(zhí)行唯一住房時應把握的原則

雖然被執(zhí)行人名下唯一住房在理論上是可以執(zhí)行的，但在具體操作過程中還是存在很多困難?，F(xiàn)實中由于唯一住房的執(zhí)行往往涉及一個大家庭，被執(zhí)行人一般上有老下有小，一旦強制執(zhí)行會有不可控的風險，甚至可能引起社會的不穩(wěn)定。一般要把握好以下幾方面的原則。

一是認真開展執(zhí)行前的評估工作

首先，要按照程序嚴格認定“唯一住房”。在實踐中，有些情形不宜認定為法律意義上的“唯一住房”，比如：進入訴訟程序后，被執(zhí)行人因轉讓其他住房而形成一處住房的；被執(zhí)行人在城鎮(zhèn)雖只有一處住房，但所在地農(nóng)村享有宅基地并自建住房或享有小產(chǎn)權房；被執(zhí)行人的一處住房用于出租、出借的或者其他可以執(zhí)行的情形。其次，要確定“生活所必需的居住房屋”標準。由于各個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展、生活水平各不相同，如何統(tǒng)一確定生活必需的標準就顯得很難掌握。在司法實踐中，一般是將被執(zhí)行人的唯一住房與當?shù)氐牧庾》勘Ｕ厦娣e作為判斷是否超過生活必需的標準。在計算面積時應以實際居住且被執(zhí)行人負有贍養(yǎng)、扶養(yǎng)、撫養(yǎng)義務的家屬人數(shù)為基數(shù)。另外，對于住房所處于好地段、系高品質的情況，即使面積在廉租住房保障面積標準以內，但其市場價值在清償債權及執(zhí)行費用后，余額足以按當?shù)仄骄袌鰞r格購置一套廉租住房保障標準面積住房的，也應視為超過生活所必需。在司法實踐中，針對“生活必需住房”的情形有的省高級人民法院專門做出了司法解答，對被執(zhí)行人唯一住房的面積、超出廉租住房保障面積、單價的比例分別做出了規(guī)定。

二是加大案件執(zhí)行工作力度

首先，加大宣傳力度，提升執(zhí)法透明度和加大對“老賴”的社會輿論壓力。對部分重大疑難的“唯一住房”執(zhí)行案件，可以邀請人大代表、政協(xié)委員到場督辦，請媒體現(xiàn)場跟蹤報道，實時曝光；執(zhí)行完畢后，對執(zhí)行案件進行總結、編寫典型案例，對法律和裁判結果進行釋明，通過報紙雜志、網(wǎng)站等媒體進行宣傳，對那些心存僥幸的“老賴”起到威懾作用。其次，向被執(zhí)行人傳遞出強制清退的決心，傳遞出不懼怕“老賴”的威懾力和司法的權威性。對部分惡意逃避債務、轉讓轉移自己名下的房產(chǎn)、鉆法律漏洞的被執(zhí)行人，在查明事實的基礎上，法院可以采取集中清場等強制措施，依法進行騰退，保障申請人債權兌現(xiàn)，起到打擊“老賴”、樹立法律權威的作用。

三是安置好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬

合理安置被執(zhí)行人居住，保障其家人后續(xù)生活穩(wěn)定，是執(zhí)行工作的重點所在。若被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的生活得不到有效安置，則極易引發(fā)社會問題，影響社會穩(wěn)定，這也是一直以來“唯一住房”執(zhí)行難的關鍵。對執(zhí)行后安置問題的落實，重點是保障被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬居住權的合理期限和落實臨時居住場所。一是參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中扣除五至八年租金，提供該租金給被執(zhí)行人用以解決其居住問題。在具體執(zhí)行時，法院應當組成合議庭，評議確定“五至八年”的具體年限。同時，還應參照當?shù)胤课葑赓U管理部門提供的當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準及市場行情，綜合考慮被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的人數(shù)、當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準等情況，進行充分評議，合理確定租金數(shù)額；二是為其提供一定期限的租賃用房。執(zhí)行“唯一住房”案件時，拍賣變賣前宜先妥善解決好被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的臨時住房問題。提供的臨時住房面積應不低于當?shù)亓庾》勘Ｕ弦?guī)定所確定的人均標準。實踐中，建議可采取由申請執(zhí)行人提供臨時住房，使用期限不低于六個月或者由被執(zhí)行人自行租房，申請執(zhí)行人先行墊付不低于一年的租房費用的方式，所需要的費用從房產(chǎn)拍賣款中優(yōu)先提取。雖然相關司法解釋規(guī)定，在房屋變價款中直接扣除一定年限的租金，即可對“唯一住房”進行執(zhí)行，但筆者認為，還是為被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬找到合適的居住用房十分重要。若簡單地將預扣的房屋租金發(fā)放給被執(zhí)行人，仍然無法解決其現(xiàn)實的生活問題。因此，應當在執(zhí)行前，預先設計好下一步的過渡居住方案，切實保障被執(zhí)行人的生存權利。另外，在執(zhí)行前，還應當了解清楚被執(zhí)行人及所扶養(yǎng)家屬的生活狀況，如是否有生活不便、長期臥床的老人以及精神方面疾病的家人等情況。如果執(zhí)行其唯一住房確實可能造成其生活不利影響的，則應當進行妥善處置。總之，通過執(zhí)行前后妥善、細致的工作，盡可能照顧到被執(zhí)行人的基本人權，減少其心理抵觸情緒，進一步化解社會矛盾，保持社會穩(wěn)定。