高圣平 范佳慧

一、問題的提出

民法典物權(quán)編以物盡其用為價(jià)值導(dǎo)向，激勵(lì)市場主體充分發(fā)揮物之價(jià)值，從而增進(jìn)社會(huì)財(cái)富。(1)謝哲勝：《民法物權(quán)》，臺(tái)北：三民書局，2010年，第5頁。凡不動(dòng)產(chǎn)皆有使用價(jià)值與交換價(jià)值，在物暢其流的市場經(jīng)濟(jì)背景之下，所有物除由所有人自己使用之外，尚可將其使用價(jià)值供他人利用以收取對(duì)價(jià)，也可將標(biāo)的物之交換價(jià)值授予他人以獲取信用。(2)謝在全：《民法物權(quán)論》，北京：中國政法大學(xué)出版社，2011年，第11頁。前者以租賃權(quán)、用益物權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)最為典型，后者以不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)為其著例。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立和保有不以移轉(zhuǎn)抵押物的占有為前提，無礙于抵押人對(duì)抵押物的使用，抵押人自可充分利用標(biāo)的物的使用價(jià)值，或自己使用，或委由他人使用，從而創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富，強(qiáng)化其履約能力。(3)高圣平：《擔(dān)保法論》，北京：法律出版社，2009年，第202頁。正是因?yàn)榈盅褐贫葘?duì)交易安全與效益最大化的雙重關(guān)愛，使之獲得擔(dān)保各方的共同推崇，而不動(dòng)產(chǎn)為我國市場主體的主要財(cái)產(chǎn)構(gòu)成，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)也就成為社會(huì)融資的主要媒介，不動(dòng)產(chǎn)抵押物使用價(jià)值的發(fā)揮同時(shí)成為物盡其用原則的重要命題。

在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立前后，均可能發(fā)生所有人將不動(dòng)產(chǎn)之使用價(jià)值讓渡于其他人的情形，第三人由此所享有的對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用及收益的權(quán)利(以下概稱不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán))?！睹穹ǖ洹肪屠盟瞬粍?dòng)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整，分別規(guī)定于物權(quán)編和合同編之中，體現(xiàn)物權(quán)性與債權(quán)性的二元化體系，前者為物權(quán)性的利用權(quán)，包括地役權(quán)、居住權(quán)等用益物權(quán)，后者則為債權(quán)性的利用權(quán)，以租賃權(quán)為其典型。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)以支配標(biāo)的物之交換價(jià)值為內(nèi)容，且實(shí)現(xiàn)時(shí)間系面向?qū)?，即在主債?wù)人不履行到期債務(wù)或發(fā)生當(dāng)事人約定的情形時(shí)，債權(quán)人才能實(shí)行其抵押權(quán)，其與以用益為目的、實(shí)現(xiàn)時(shí)間面向現(xiàn)在的利用權(quán)能夠并存。(4)謝在全：《民法物權(quán)論》，第620頁。然而，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人實(shí)行其對(duì)標(biāo)的物的交換價(jià)值的支配時(shí)，須將標(biāo)的物轉(zhuǎn)化為價(jià)金或其他價(jià)值，但抵押物交換價(jià)值的高低取決于其使用價(jià)值的多寡，不動(dòng)產(chǎn)上利用權(quán)的存在直接影響到抵押物的交換價(jià)值。因此，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)之間(尤其是抵押權(quán)實(shí)行時(shí))難免有相互凌越之處。(5)謝在全：《民法物權(quán)論》，第692頁。

在物盡其用的政策目標(biāo)之下，就事實(shí)上可以彼此相容之權(quán)利，法律自當(dāng)采取多元化的路徑，使之可以在同一標(biāo)的物上并存，(6)鄭玉波：《抵押權(quán)與用益權(quán)》，《法令月刊》1987年第5期。但若權(quán)利之間發(fā)生沖突時(shí)，法律也應(yīng)確立相應(yīng)的優(yōu)先次序規(guī)則對(duì)兩者進(jìn)行協(xié)調(diào)。如此，就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)之間的沖突，首先應(yīng)明確兩者間的優(yōu)先次序如何確定，再以此為基礎(chǔ)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)人、利用權(quán)人以及抵押人、抵押物第三取得人的利益進(jìn)行平衡。

二、優(yōu)先次序的確定：公示時(shí)間先后

(一)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與用益物權(quán)

在實(shí)行土地私有制的國家和地區(qū)，土地所有權(quán)本身即可充任抵押權(quán)的客體。因此，用益物權(quán)?？膳c抵押權(quán)并存于同一土地所有權(quán)之上。例如在我國臺(tái)灣地區(qū)，地上權(quán)、農(nóng)育權(quán)、典權(quán)等用益物權(quán)即可與抵押權(quán)相容。我國實(shí)行土地公有制，為提高土地利用效率，土地所有權(quán)之上自可設(shè)立用益物權(quán)，但不能設(shè)定抵押權(quán)(《民法典》第399條第1項(xiàng))。由此可見，土地使用權(quán)之上不可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與用益物權(quán)并存問題。在《物權(quán)法》制定前，土地上用益物權(quán)類型包括城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)、鄉(xiāng)村企事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)以及宅基地使用權(quán)(9)李建華、楊代雄：《我國土地用益物權(quán)體系的立法構(gòu)造——兼評(píng)〈中華人民共和國民法(草案)〉的相關(guān)規(guī)定》，《當(dāng)代法學(xué)》2004年第1期。，兼之土地所有權(quán)主體為國家或集體，能夠以民事方式流轉(zhuǎn)的僅是土地使用權(quán)而非土地所有權(quán)。因此，在當(dāng)時(shí)的法律制度下，并不發(fā)生土地上用益物權(quán)與抵押權(quán)并存的問題。(10)劉保玉：《論物權(quán)之間的相斥與相容關(guān)系》，《法學(xué)論壇》2001年第2期?！段餀?quán)法》制定時(shí)，立法者參照德國、法國、意大利、日本等國的經(jīng)驗(yàn)，在用益物權(quán)體系中規(guī)定了地役權(quán)，權(quán)利人有權(quán)按照合同約定，利用他人的不動(dòng)產(chǎn)，以提高自己的不動(dòng)產(chǎn)效益。為完善我國現(xiàn)有的住房權(quán)利保障體系，《民法典》在物權(quán)編用益物權(quán)分編增加一章，專門規(guī)定居住權(quán)，權(quán)利人有權(quán)按照合同約定或者遺囑，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。(11)高圣平：《民法典物權(quán)編的發(fā)展與展望》，《中國人民大學(xué)學(xué)報(bào)》2020年第4期。地役權(quán)和居住權(quán)均不在土地所有權(quán)上設(shè)立，由此抵押權(quán)與地役權(quán)、居住權(quán)即可能在同一不動(dòng)產(chǎn)上并存。

在“房地一體處分”的基本原則之下，《民法典》第374條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。在形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式下，即物權(quán)只有經(jīng)過公示才能得以設(shè)立，如此物權(quán)公示的時(shí)間與設(shè)立的時(shí)間也就合一，但隨著意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的引入，物權(quán)之優(yōu)先效力已非當(dāng)然定律——唯有經(jīng)過公示，物權(quán)才具有得對(duì)抗所有第三人的優(yōu)先效力。(12)相關(guān)討論，參見常鵬翱：《民法中的財(cái)產(chǎn)權(quán)競合規(guī)范——以優(yōu)先規(guī)范為中心》，《法學(xué)研究》2010年第5期；龍俊：《公示對(duì)抗下“一般債權(quán)”在比較法中的重大誤讀》，《甘肅政法學(xué)院學(xué)報(bào)》2014年第4期；張鵬：《物債二分體系下的物權(quán)法定》，《中國法學(xué)》2013年第6期。在物權(quán)體系內(nèi)部，存在采行意思主義物權(quán)變動(dòng)模式的物權(quán)，僅具對(duì)抗部分第三人的效力。例如，未經(jīng)登記的動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)，不得對(duì)抗善意第三人(《民法典》第403條)，而此處“第三人”的范圍就包括已公示但設(shè)立時(shí)間在后的物權(quán)，但不包括無擔(dān)保債權(quán)人。因此，決定物權(quán)間優(yōu)先次序的“時(shí)間在先，權(quán)利在先”原則已從“成立時(shí)間在先，權(quán)利在先”修正為“公示時(shí)間在先，權(quán)利在先”。如此，在地役權(quán)與抵押權(quán)競合時(shí)，就應(yīng)當(dāng)依據(jù)兩者登記的時(shí)間先后確立彼此之間的優(yōu)先順位。

依據(jù)《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)可依合同或遺囑設(shè)立。就依合同而設(shè)的居住權(quán)而言，物權(quán)變動(dòng)模式為登記生效主義，“設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同?！薄熬幼?quán)自登記時(shí)設(shè)立?！本幼?quán)屬于有期限的物權(quán)，因此，已經(jīng)設(shè)定抵押權(quán)的住宅，并無礙于居住權(quán)的設(shè)立；設(shè)立居住權(quán)的住宅，也不否定其抵押能力。在居住權(quán)與抵押權(quán)競合時(shí)，也就應(yīng)當(dāng)依據(jù)兩者登記的時(shí)間先后確立彼此之間的優(yōu)先順位。以遺囑設(shè)立居住權(quán)的，不適用登記生效規(guī)則，而是根據(jù)第230條的規(guī)定，自繼承開始時(shí)居住權(quán)設(shè)立。(13)高圣平：《民法典物權(quán)編的發(fā)展與展望》，《中國人民大學(xué)學(xué)報(bào)》2020年第4期。為保護(hù)交易安全，《民法典》第232條規(guī)定了處分非依法律行為享有的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。但居住權(quán)與抵押權(quán)間的對(duì)抗自非處分居住權(quán)，以遺囑方式設(shè)立的居住權(quán)，居住權(quán)人自繼承開始時(shí)所取得的就是具有完全效力的物權(quán)，若設(shè)立居住權(quán)的房屋同時(shí)負(fù)擔(dān)有抵押權(quán)的，居住權(quán)與抵押權(quán)間的優(yōu)先次序應(yīng)依據(jù)繼承開始的時(shí)間與抵押權(quán)登記的時(shí)間先后確定。

(二)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)

黨的十八大以來，黨中央提出要深化農(nóng)村土地制度改革，完善承包地“三權(quán)分置”制度，并制定了一系列試點(diǎn)政策。所謂承包地“三權(quán)分置”，就是要“要不斷探索農(nóng)村土地集體所有制的有效實(shí)現(xiàn)形式，落實(shí)集體所有權(quán)、穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)、放活土地經(jīng)營權(quán)”(14)習(xí)近平：《在中央農(nóng)村工作會(huì)議上的講話》，載中共中央文獻(xiàn)研究室：《習(xí)近平關(guān)于全面深化改革論述摘編》，北京：中央文獻(xiàn)出版社，2014年，第65頁。，但在法律上如何表達(dá)這一思想，學(xué)界一直存在爭議，修正之后的《農(nóng)村土地承包法》在法律章節(jié)結(jié)構(gòu)安排上采取了“土地承包經(jīng)營權(quán)→土地經(jīng)營權(quán)”的形式，但第9條(15)《農(nóng)村土地承包法》第9條規(guī)定：“承包方承包土地后，享有土地承包經(jīng)營權(quán)，可以自己經(jīng)營，也可以保留土地承包權(quán)，流轉(zhuǎn)其承包地的土地經(jīng)營權(quán)，由他人經(jīng)營?！钡囊?guī)定再次引起了“三權(quán)分置”之下承包地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的討論——“土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)”的“三權(quán)”模式抑或“土地所有權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、土地承包權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)”的“四權(quán)”模式。(16)對(duì)相關(guān)討論的總結(jié)，參見高圣平：《農(nóng)村土地承包法修改后的承包地法權(quán)配置》，《法學(xué)研究》2019年第5期?！睹穹ǖ洹访鞔_土地承包經(jīng)營權(quán)是鞏固和完善農(nóng)村基本經(jīng)營制度的基礎(chǔ)，是從集體土地所有權(quán)派生出的一種用益物權(quán)，同時(shí)又確認(rèn)承包農(nóng)戶可以從其土地承包經(jīng)營權(quán)中為經(jīng)營主體派生出土地經(jīng)營權(quán)。因此，《民法典》形成了“土地所有權(quán)→土地承包經(jīng)營權(quán)→土地經(jīng)營權(quán)”的承包地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)，結(jié)合《農(nóng)村土地承包法》的修改，“三權(quán)分置”的具體形式是，在土地承包經(jīng)營權(quán)人為他人設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)后，就形成“土地所有權(quán)+土地承包經(jīng)營權(quán)+土地經(jīng)營權(quán)”的產(chǎn)權(quán)格局，而若土地承包經(jīng)營權(quán)人未流轉(zhuǎn)出土地經(jīng)營權(quán)，則維系原有的兩權(quán)結(jié)構(gòu)，即“土地所有權(quán)+土地承包經(jīng)營權(quán)”。至于《農(nóng)村土地承包法》中出現(xiàn)的“土地承包權(quán)”只能理解為權(quán)利行使受到土地經(jīng)營權(quán)限制的土地承包經(jīng)營權(quán)的便宜稱謂。(17)參見高圣平：《承包地三權(quán)分置的法律表達(dá)》，《中國法學(xué)》2018年第4期。

《農(nóng)村土地承包法》第47條中規(guī)定：“承包方可以用承包地的土地經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資擔(dān)保，并向發(fā)包方備案?！边@里，承包方供作擔(dān)保的是“承包地的土地經(jīng)營權(quán)”，維系了2014年以來政策文件中的提法——“允許承包土地的經(jīng)營權(quán)向金融機(jī)構(gòu)抵押融資”。但在未派生出土地經(jīng)營權(quán)的情形下，“經(jīng)營”不過是土地承包經(jīng)營權(quán)的權(quán)能而已，并不存在所謂“承包地的土地經(jīng)營權(quán)”，承包人自己經(jīng)營承包地時(shí)，其權(quán)源仍然是土地承包經(jīng)營權(quán)，前引第47條如此表述實(shí)際上是為了與同條第3款“實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)時(shí)，擔(dān)保物權(quán)人有權(quán)就土地經(jīng)營權(quán)優(yōu)先受償”的規(guī)定相銜接，在擔(dān)保物權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，不能使承包農(nóng)戶喪失土地承包經(jīng)營權(quán)，僅得派生出土地經(jīng)營權(quán)以優(yōu)先受償。(18)高圣平：《農(nóng)村土地承包法修改后的承包地法權(quán)配置》，《法學(xué)研究》2019年第5期。如此，土地承包經(jīng)營權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)一樣均可以作為抵押權(quán)的標(biāo)的物，而土地經(jīng)營權(quán)與抵押權(quán)可以同時(shí)作為土地承包經(jīng)營權(quán)的負(fù)擔(dān)并存：一是承包人先以土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行抵押融資，后為第三人設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)；二是承包人先為第三人設(shè)定土地經(jīng)營權(quán)后，再以土地承包經(jīng)營權(quán)為債權(quán)人設(shè)定抵押。(19)或許會(huì)有學(xué)者質(zhì)疑土地承包經(jīng)營權(quán)派生出土地經(jīng)營權(quán)后還能否充當(dāng)?shù)盅簶?biāo)的物，但土地經(jīng)營權(quán)是有期限的權(quán)利，例如承包人為第三人設(shè)定了一個(gè)較短期限(比如3年)的土地經(jīng)營權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)就仍是具有較高融資價(jià)值的擔(dān)保物。至于土地經(jīng)營權(quán)期限的長短對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值的影響，以及該期限的長短如何判斷，則屬于第三人的信貸風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估因素，法律應(yīng)當(dāng)允許市場主體自行決定是否接受派生出土地經(jīng)營權(quán)的土地承包經(jīng)營權(quán)抵押。此時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)上競存的抵押權(quán)與土地經(jīng)營權(quán)也應(yīng)當(dāng)依據(jù)公示的時(shí)間先后確立順位。

《民法典》第341條規(guī)定，“流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)，自流轉(zhuǎn)合同生效時(shí)設(shè)立。當(dāng)事人可以向登記機(jī)構(gòu)申請土地經(jīng)營權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。”這里與《農(nóng)村土地承包法》第41條的規(guī)定保持了一致，僅賦予了流轉(zhuǎn)期限為五年以上的土地經(jīng)營權(quán)以登記能力。對(duì)于具有登記能力的土地經(jīng)營權(quán)，其與抵押權(quán)的順序自然可以依據(jù)先公示者優(yōu)先的原則確定，即已登記的權(quán)利優(yōu)先于登記在后或沒有登記的權(quán)利。但對(duì)于流轉(zhuǎn)期限為五年以下的土地經(jīng)營權(quán)，因其無法登記，故而其順位應(yīng)劣后于抵押權(quán)。

(三)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)

一般而言，無論債權(quán)成立之先后，物權(quán)均具有優(yōu)先于債權(quán)的效力，但基于特定的利益衡量，法律亦有特定情形下的例外，“買賣不破租賃”即為其中典型，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力(《民法典》第725條)?！百I賣不破租賃”規(guī)則的立法目的在于：第一，保護(hù)承租人的居住利益與商業(yè)維持利益；第二，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保護(hù)交易安全；第三，鼓勵(lì)承租人對(duì)租賃物進(jìn)行中長期投資和利用。(20)王利明：《論“買賣不破租賃”》，《中州學(xué)刊》2013年第9期。雖然抵押權(quán)的設(shè)立并不直接產(chǎn)生租賃物所有權(quán)變動(dòng)的效果，但在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)之時(shí)，租賃物的所有權(quán)自會(huì)因拍賣、變賣、折價(jià)等實(shí)現(xiàn)行為而發(fā)生變動(dòng)，故而抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系也應(yīng)當(dāng)遵循“買賣不破租賃”規(guī)則?！段餀?quán)法》第190條據(jù)此規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)?！?/p>

由于租賃權(quán)完全基于當(dāng)事人間的意思而創(chuàng)設(shè)，在涉及不動(dòng)產(chǎn)的執(zhí)行程序中，債務(wù)人與第三人串通簽訂虛假的不動(dòng)產(chǎn)租賃合同，或者倒簽租賃合同，使租賃合同的成立日期先于抵押權(quán)設(shè)立日期，從而利用“買賣不破租賃”規(guī)則逃避執(zhí)行的現(xiàn)象頻發(fā)，債權(quán)人、租賃物買受人的權(quán)利保護(hù)以及執(zhí)行效率均受到影響。(21)盧正敏：《執(zhí)行程序中的惡意租賃及其法律應(yīng)對(duì)》，《中國法學(xué)》2013年第4期。典型案例可參見“張曲與陳適、吳洋英民間借貸糾紛執(zhí)行案”，《最高人民法院公報(bào)》2011年第9期。反觀比較法上的經(jīng)驗(yàn)，“買賣不破租賃”多以租賃權(quán)的公示為要件。(22)關(guān)于租賃權(quán)的公示，比較法上有兩種做法：第一，在先成立的租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)在公共登記簿上進(jìn)行登記，《意大利民法典》第1599條、《奧地利普通民法典》第1095條、《日本民法典》第605條即為著例；第二，以租賃物的移轉(zhuǎn)占有作為公示方式，《德國民法典》第566條、我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第425條即有對(duì)應(yīng)規(guī)定。針對(duì)公示機(jī)制欠缺所導(dǎo)致的虛假租賃泛濫現(xiàn)象，我國法院通過個(gè)案審判及規(guī)范性文件對(duì)《合同法》第229條、《物權(quán)法》第190條的漏洞進(jìn)行了相應(yīng)的司法續(xù)造。(23)陳鳴：《“買賣不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論〈民法典·合同編〉中租賃合同對(duì)抗力規(guī)則的重構(gòu)》，《西部法學(xué)評(píng)論》2017年第1期。受《合同法》第229條所形成的法秩序限制，法院在個(gè)案裁判中的主流觀點(diǎn)是，只有在承租人于買賣合同簽訂前、抵押權(quán)登記前占有租賃物，租賃合同的效力才能不受影響。(24)參見“陳觀海、中國建設(shè)銀行股份有限公司漳平支行案外人執(zhí)行異議之訴再審案”，最高人民法院(2018)最高法民申1711號(hào)民事裁定書；“青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案”，最高人民法院(2013)執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)執(zhí)行裁定書；“中國華融資產(chǎn)管理股份有限公司浙江省分公司與瑞安市塘下鎮(zhèn)寶寶書院幼兒園及瑞安市正龍汽摩配有限公司案外人執(zhí)行異議之訴案”，浙江省高級(jí)人民法院(2018)浙民申3080號(hào)民事裁定書；“白宏偉與寧夏擔(dān)保集團(tuán)有限公司與寧夏華鵬建設(shè)集團(tuán)有限公司等追償權(quán)糾紛申請案”，寧夏回族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2018)寧執(zhí)復(fù)46號(hào)執(zhí)行裁定書；“杭州銀行股份有限公司上海分行案外人執(zhí)行異議之訴案”，上海市高級(jí)人民法院(2018)滬民終399號(hào)民事判決書。在最高人民法院頒布的司法文件中，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第31條第1款、《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》(以下簡稱《拍賣變賣規(guī)定》)第31條第2款規(guī)定，“買賣不破租賃”以租賃的占有為前提，也即占有是租賃權(quán)物權(quán)化的必要條件。

不過，以占有作為不動(dòng)產(chǎn)租賃關(guān)系的公示方法，在明確性上無法與登記相比肩，相對(duì)人只能從標(biāo)的物已被他人占有的事實(shí)去推知租賃關(guān)系存在之可能性(25)王澤鑒：《買賣不破租賃：第425條規(guī)定之適用、準(zhǔn)用及類推適用》，載王澤鑒：《民法學(xué)說與判例研究》(第六冊)，北京：北京大學(xué)出版社，2009年，第151頁。，這在一定程度上增加了相對(duì)人的征信成本。同時(shí)，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)租賃而言，占有的公示效力較弱，即使相對(duì)人進(jìn)行實(shí)地查看也未必能知悉標(biāo)的物上的租賃權(quán)(26)孫鵬：《抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)》，《法學(xué)論壇》2009年第2期。，況且相對(duì)人難以確定占有的初始時(shí)間(27)常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點(diǎn)的分析》，《清華法學(xué)》2015年第2期。。因此，在《民法典》編纂過程中，有學(xué)者提出應(yīng)當(dāng)以登記作為不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)的公示方式，將登記的交易成本分配給債務(wù)人與承租人，以交易成本轉(zhuǎn)移的方式壓制虛假租賃。(28)陳鳴：《“買賣不破租賃”的司法續(xù)造及其局限性——兼論〈民法典·合同編〉中租賃合同對(duì)抗力規(guī)則的重構(gòu)》，《西部法學(xué)評(píng)論》2017年第1期；盧正敏：《執(zhí)行程序中的惡意租賃及其法律應(yīng)對(duì)》，《中國法學(xué)》2013年第4期；熊丙萬：《中國民法學(xué)的效率意識(shí)》，《中國法學(xué)》2018年第5期。登記固然是不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)物權(quán)化的理想方式，但租賃權(quán)本身不是物權(quán)，尚無登記能力，無法在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記。目前雖實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)租賃登記備案制度，但僅具管理作用，基于租賃雙方避稅、保密等原因，實(shí)施效果并不理想，且不動(dòng)產(chǎn)租賃與物權(quán)變動(dòng)不能在同一登記簿上登記，對(duì)相對(duì)人也無法起到信息警示的作用。(29)常鵬翱：《民法中的財(cái)產(chǎn)權(quán)競合規(guī)范——以優(yōu)先規(guī)范為中心》，《法學(xué)研究》2010年第5期?；谒痉▽?shí)踐中業(yè)已形成的共識(shí)，《民法典》最終將移轉(zhuǎn)占有作為租賃權(quán)取得對(duì)抗效力的要件，租賃權(quán)能否對(duì)抗抵押權(quán)，也就取決于承租人是否已在抵押權(quán)登記前占有租賃物。

(四)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)

關(guān)于企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)，目前法律并未有明確規(guī)定，理論上對(duì)之進(jìn)行的闡述也不充分，裁判實(shí)踐中對(duì)企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)能否對(duì)抗成立在后的抵押權(quán)及企業(yè)資產(chǎn)的買受人權(quán)利存在不同的司法態(tài)度。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)既非租賃權(quán)，也非法律明確規(guī)定的用益物權(quán)類型，因此在效力上恒弱于抵押權(quán)。(34)“廣西梧州運(yùn)通服務(wù)有限責(zé)任公司等與梧州市金鴻運(yùn)輸服務(wù)有限公司承包經(jīng)營合同糾紛執(zhí)行復(fù)議案”，廣西壯族自治區(qū)高級(jí)人民法院(2011)桂執(zhí)復(fù)字第19號(hào)執(zhí)行裁定書。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)的本質(zhì)是租賃權(quán)，也應(yīng)當(dāng)適用“買賣不破租賃”規(guī)則。(35)“酉陽土家族苗族自治縣龔灘鎮(zhèn)人民政府與冉啟照鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛上訴案”，重慶市第四中級(jí)人民法院(2020)渝04民終347號(hào)民事裁定書。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，雖然法律上未對(duì)企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)進(jìn)行界定，但依據(jù)《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款的規(guī)定，“拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，不因拍賣而消滅”，成立在先的承包關(guān)系不因拍賣而消滅。(36)“陳南文與鄒文鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)承包經(jīng)營合同糾紛上訴案”，廣東省陽江市中級(jí)人民法院(2013)陽中法民一終字第444號(hào)民事判決書。筆者認(rèn)為，在物權(quán)法定原則之下，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)并不是法律明確規(guī)定的物權(quán)類型，且當(dāng)事人間依據(jù)合意即可創(chuàng)設(shè)，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)的性質(zhì)即應(yīng)屬債權(quán)。同時(shí)，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)雖然可能較之租賃權(quán)帶有更多的國家管制色彩(37)在全民所有制企業(yè)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)承包經(jīng)營、涉外承包經(jīng)營關(guān)系中，國家管制色彩更為明顯，但在普通私主體間的企業(yè)承包經(jīng)營關(guān)系中，則更多的貫徹當(dāng)事人的意思自治。，發(fā)包企業(yè)往往是將資產(chǎn)整體交予承包人使用、收益，但就發(fā)包企業(yè)中土地、房產(chǎn)等資產(chǎn)的利用而言，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)與租賃權(quán)在民事法律體系下并無本質(zhì)區(qū)別。依據(jù)《民法典》第467條第1款的規(guī)定，企業(yè)承包經(jīng)營合同可以參照適用租賃合同的規(guī)定，企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)自可類推適用于“買賣不破租賃”規(guī)則，同時(shí)企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)也應(yīng)當(dāng)通過公示——企業(yè)資產(chǎn)的交付來獲取對(duì)抗力。如上所述，不動(dòng)產(chǎn)上競存的抵押權(quán)與租賃權(quán)應(yīng)當(dāng)依據(jù)公示時(shí)間的先后確定順位，則并存的不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)之間也應(yīng)如此，即兩者的順位取決于抵押權(quán)登記與企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)交付的先后。

綜上，物權(quán)具有絕對(duì)排他的效力，其變動(dòng)必須具有足以由外部可以變動(dòng)的表征，才能透明當(dāng)事人的法律關(guān)系，減少交易成本，避免第三人遭受侵害，保護(hù)交易安全。(38)王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京：北京大學(xué)出版社，2009年，第69頁。在物權(quán)與債權(quán)之間，物權(quán)之優(yōu)先效力也是以公示為基礎(chǔ)，“因?yàn)楣?，意定物?quán)被對(duì)世公開，其效力因此超越當(dāng)事人雙方，有了普世的絕對(duì)性，進(jìn)而從相對(duì)性的意定債權(quán)中脫穎而出，并演繹出教科書所謂的物權(quán)排斥債權(quán)的通常規(guī)范”(39)常鵬翱：《民法中的財(cái)產(chǎn)權(quán)競合規(guī)范——以優(yōu)先規(guī)范為中心》，《法學(xué)研究》2010年第5期。。對(duì)于具有物權(quán)效力的債權(quán)而言也是如此，唯有經(jīng)過公示，該債權(quán)才能取得對(duì)抗第三人的效力，否則第三人就將付出更多的調(diào)查成本，也會(huì)侵害當(dāng)事人間業(yè)已形成的利益格局。因此，盡管不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)的性質(zhì)有物權(quán)與債權(quán)之分，而債權(quán)性的利用權(quán)中又有因法律特別規(guī)定而具有物權(quán)效力的類型，但不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)間的順位應(yīng)當(dāng)以公示時(shí)間確定，也即“公示在先，順位在先”，對(duì)于沒有經(jīng)過公示的利用權(quán)，自不得對(duì)抗經(jīng)登記而設(shè)立的抵押權(quán)。

三、利用權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)時(shí)的利益平衡

如上所述，對(duì)于具有物權(quán)效力的不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)，在其公示時(shí)間先于抵押權(quán)時(shí)，就獲得了優(yōu)先于抵押權(quán)的效力。但利用權(quán)的公示方式并不統(tǒng)一，如何證明其公示在先也往往是訴訟中的爭議焦點(diǎn)；而此時(shí)，在先利用權(quán)的存在是否影響到抵押權(quán)的創(chuàng)設(shè)，對(duì)抵押物的買受人又有何效力，則有待解釋上的探討。

(一)利用權(quán)對(duì)抗效力的訴訟證明

在民事訴訟過程中，證明不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)公示時(shí)間早于抵押權(quán)，就成為利用權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)的裁判關(guān)鍵。居住權(quán)、地役權(quán)、流轉(zhuǎn)期限5年以上的土地經(jīng)營權(quán)，因其公示方式與抵押權(quán)同為在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上進(jìn)行登記，其是否能對(duì)抗抵押權(quán)，只需檢索登記簿以查明其是否登記、其登記時(shí)間是否早于抵押權(quán)的登記時(shí)間，即可判斷。對(duì)于以占有為公示方式的利用權(quán)而言，利用權(quán)對(duì)抗效力的證明則成為訴訟中的難題。以租賃權(quán)為例，承租人須證明在債權(quán)人設(shè)立抵押權(quán)之前已經(jīng)與被執(zhí)行人簽訂了合法有效的房屋租賃合同，且已按約支付租金，并實(shí)際占有使用租賃物。(40)“寧德?lián)P科獅虎進(jìn)出口有限公司、興業(yè)銀行股份有限公司寧德分行案外人執(zhí)行異議上訴案”，福建省高級(jí)人民法院(2019)閩民終1337號(hào)民事判決書。在司法實(shí)踐中，利用權(quán)人對(duì)標(biāo)的物占有的證明有如下要點(diǎn)：

第一，利用權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有應(yīng)為實(shí)際占有，而不能為占有改定、指示交付等方式。例如，在先抵后租的案例中，“基于租賃權(quán)得以對(duì)抗其他一般債權(quán)之本質(zhì)，在于保護(hù)承租人對(duì)承租物實(shí)際利用之自由和利益，故上述條文中可以排除執(zhí)行之‘占有使用’，通常認(rèn)為應(yīng)是承租人實(shí)質(zhì)意義上的實(shí)際占有使用，而不包括以占有改定、指示交付方式等間接占有租賃物之情形；這是由于，如果離開承租人對(duì)租賃物具有直接支配、控制的物權(quán)化權(quán)利外觀和內(nèi)涵，則很難產(chǎn)生優(yōu)于普通債權(quán)之特別效果”(41)“寧德?lián)P科獅虎進(jìn)出口有限公司、興業(yè)銀行股份有限公司寧德分行案外人執(zhí)行異議上訴案”，福建省高級(jí)人民法院(2019)閩民終1337號(hào)民事判決書。。若租賃合同下的承租人與租賃物的實(shí)際占有人不一致時(shí)，即使實(shí)際占有人是公司法人，而承租人是其實(shí)際負(fù)責(zé)人與經(jīng)營人時(shí)，兩者也屬于不同的法律主體，承租人仍然未取得租賃物的占有。(42)“馬闖與宿遷市半邊天科技小額貸款有限公司、蘇州銀行股份有限公司宿城支行等執(zhí)行異議之訴案”，江蘇省高級(jí)人民法院(2018)蘇民終898號(hào)民事判決書。

第二，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的占有難以通過直接證據(jù)證明，在利用權(quán)人提交間接證據(jù)證明時(shí)，所舉證據(jù)應(yīng)當(dāng)形成完整的證據(jù)鏈以證明對(duì)涉案不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有使用。(43)江偉、邵明主編：《民事證據(jù)法學(xué)》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2015年，第33頁。在司法實(shí)踐中，承租人借以證明其對(duì)租賃物的占有狀態(tài)的證明材料有“出租人與承租人簽訂的租賃房屋交接書、承租人在出租房屋所在地物業(yè)辦理的裝修或者入住手續(xù)證明以及承租人依照租賃合同繳納水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、通信費(fèi)等公共事業(yè)用費(fèi)等”(44)《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答(試行)》(滬高法〔2015〕75號(hào))第5條。，而法院則根據(jù)這些證據(jù)材料，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)判斷利用權(quán)人是否在抵押權(quán)登記前就已占有案涉不動(dòng)產(chǎn)。例如在“青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案”(45)最高人民法院(2013)執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)執(zhí)行裁定書。中，承租人提供裝修工程施工合同及空調(diào)、配電等設(shè)備安裝合同，證明約定的工期起始日期為2004年12月至2005年4月期間，又提供同時(shí)期相關(guān)繳納水電費(fèi)、進(jìn)貨、銷貨、繳納稅款等憑據(jù)，證明租賃物完成裝修后已于2005年4月營業(yè)，而案涉抵押權(quán)登記時(shí)間為2005年12月。法院據(jù)此認(rèn)為，根據(jù)承租人提交的證據(jù)，可以推定承租人對(duì)租賃物的占有時(shí)間早于抵押登記時(shí)間。(46)“青島利群投資有限公司等申請監(jiān)督案”，最高人民法院(2013)執(zhí)監(jiān)字第67號(hào)執(zhí)行裁定書。

第三，在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的執(zhí)行異議之訴中，應(yīng)由主張利用權(quán)具有對(duì)抗抵押權(quán)效力的一方負(fù)擔(dān)證明責(zé)任。《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第90條規(guī)定：“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。”在執(zhí)行異議之訴中，不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)人主張抵押權(quán)不得對(duì)抗自己的利用權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)舉證證明自己對(duì)案涉不動(dòng)產(chǎn)的占有先于抵押權(quán)的登記，且證明應(yīng)達(dá)到高度蓋然性的標(biāo)準(zhǔn)，否則利用權(quán)人須承擔(dān)敗訴的不利后果。例如，在“姚雨含與交通銀行股份有限公司徐州分行、孫成義案外人執(zhí)行異議案”(47)江蘇省高級(jí)人民法院(2019)蘇民終194號(hào)民事判決書。中，雖然承租人提供了水電費(fèi)發(fā)票擬證明對(duì)案涉房屋的占有使用事實(shí)，但卻無法對(duì)繳納電費(fèi)非常低的質(zhì)證點(diǎn)作出合理解釋，法院裁判即對(duì)其主張不予支持。

(二)抵押權(quán)的設(shè)立是否應(yīng)經(jīng)利用權(quán)人同意

設(shè)定利用權(quán)后，能否就同一不動(dòng)產(chǎn)再設(shè)定抵押權(quán)，法無明文規(guī)定。但利用權(quán)之目的，在于取得物之使用收益價(jià)值；而擔(dān)保物權(quán)之目的，在于取得物之交換價(jià)值。(48)王澤鑒：《典權(quán)設(shè)定后何以不得再設(shè)定抵押權(quán)》，載《民法學(xué)說與判例研究》(第一冊)，北京：北京大學(xué)出版社，2009年，第293頁。兩者內(nèi)容不同，應(yīng)可并存無妨，利用權(quán)的設(shè)定也并未限制標(biāo)的物上抵押權(quán)的設(shè)立。不過，《民法典》于用益物權(quán)章中新增居住權(quán)，而居住權(quán)是為特定人的生活需要而設(shè)，具有保障社會(huì)弱者居住權(quán)益的功能，在性質(zhì)上體現(xiàn)了扶助、贍養(yǎng)、關(guān)懷之特色。(49)申衛(wèi)星：《視野拓展與功能轉(zhuǎn)換:我國設(shè)立居住權(quán)必要性的多重視角》，《中國法學(xué)》2005年第5期。因此，在標(biāo)的物辦理抵押權(quán)登記、抵押物實(shí)現(xiàn)后辦理轉(zhuǎn)移登記時(shí)是否需要居住權(quán)人同意，即存疑問。筆者對(duì)此持反對(duì)意見，理由如下：

第一，對(duì)于負(fù)擔(dān)有居住權(quán)的房屋，所有權(quán)人設(shè)定抵押權(quán)是其行使處分權(quán)能的體現(xiàn)。在我國臺(tái)灣地區(qū)，不動(dòng)產(chǎn)所有人可為他人設(shè)立典權(quán)以收取典價(jià)，使他人可在自己不動(dòng)產(chǎn)上為使用、收益。在出典人不回贖時(shí)，由典權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)，典權(quán)對(duì)所有權(quán)之限制比居住權(quán)更甚，但我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第918條規(guī)定：“出典人設(shè)定典權(quán)后，得將典物讓與他人。但典權(quán)不因此而受影響?！蓖瑫r(shí)，出典人仍保有典物之所有權(quán)，即出典人有權(quán)就典物再行設(shè)定抵押權(quán)，只是出典人不得在典物設(shè)定與典權(quán)相抵觸之權(quán)利，例如不得重新設(shè)定典權(quán)，以保障典權(quán)人之權(quán)利。(50)吳光明：《新物權(quán)法論》，臺(tái)北：三民書局，2009年，第413頁。以此類推，居住權(quán)作為用益物權(quán)，其支配權(quán)能被限制為使用權(quán)能，而所有權(quán)人仍然保有處分權(quán)能(51)近江幸治：《民法講義Ⅱ·物權(quán)法》，王茵譯，北京：北京大學(xué)出版社，2006年，第193頁。；抵押權(quán)既然本屬于可與居住權(quán)相容之權(quán)利，所有權(quán)人就負(fù)擔(dān)有居住權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)是其行使處分權(quán)的體現(xiàn)，自然無須經(jīng)過居住權(quán)人同意。

第二，抵押權(quán)的設(shè)立并不會(huì)影響在先的居住權(quán)，實(shí)現(xiàn)時(shí)也不會(huì)損害居住權(quán)人的居住利益。如前所述，抵押權(quán)為非移轉(zhuǎn)占有型的擔(dān)保物權(quán)，在設(shè)定抵押后，抵押人仍可按照自己意愿對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行使用或收益，或者將標(biāo)的物的使用價(jià)值讓與第三人，故居住權(quán)人的居住利益并不會(huì)受到影響。在抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，設(shè)立在先的居住權(quán)也具有對(duì)抗抵押權(quán)的效力，即居住權(quán)仍在轉(zhuǎn)讓后的標(biāo)的物上存續(xù)。更何況，居住權(quán)可以在同一住宅的部分房間中設(shè)立，此際并不影響所有人進(jìn)一步出租剩余房間。如此，抵押權(quán)的設(shè)立無損于居住權(quán)對(duì)弱勢地位者的扶助作用。

第三，若抵押權(quán)的設(shè)立登記及實(shí)現(xiàn)后的轉(zhuǎn)移登記以居住權(quán)人的同意為要件，將會(huì)損害房屋所有人對(duì)財(cái)產(chǎn)的自由處分權(quán)，也有礙于標(biāo)的房屋的市場流通。抵押權(quán)本為融資擔(dān)保之工具，具有促進(jìn)抵押人生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)展開之功效，但若房屋所有權(quán)人設(shè)定抵押須經(jīng)居住權(quán)人的同意，可能被居住權(quán)人惡意利用，損害所有權(quán)人的合法利益。例如，居住權(quán)人沒有正當(dāng)理由拒絕同意或?qū)λ袡?quán)人的請求長期不予答復(fù)，從而使所有權(quán)人的融資活動(dòng)難以及時(shí)有效完成。

總之，即使不動(dòng)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)有居住權(quán)，設(shè)立抵押權(quán)也屬于所有權(quán)人自由處分的范疇，故而辦理抵押權(quán)設(shè)立登記、抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記無須經(jīng)由居住權(quán)人同意。對(duì)于其他類型的利用權(quán)而言，也是如此。

(三)利用權(quán)的承受主義

在不動(dòng)產(chǎn)上利用權(quán)之效力優(yōu)先于抵押權(quán)時(shí)，依據(jù)物權(quán)之優(yōu)先效力及“買賣不破租賃”規(guī)則，此時(shí)的抵押權(quán)不得對(duì)抗利用權(quán)。具體至抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，即指不動(dòng)產(chǎn)上的利用關(guān)系不因抵押權(quán)而受到影響(52)溫豐文：《抵押權(quán)對(duì)抵押物用益之拘束力》，《月旦法學(xué)雜志》2001年第8期。，利用權(quán)對(duì)于抵押物的第三取得人仍發(fā)生效力。《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款即規(guī)定，拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)，不因拍賣而消滅。

一方面，對(duì)于居住權(quán)、地役權(quán)這類用益物權(quán)性質(zhì)的利用權(quán)，在抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，利用權(quán)由抵押物的買受人所承受。物權(quán)是對(duì)物的排他性支配權(quán)，此本質(zhì)在對(duì)第三人的關(guān)系中具有實(shí)際性的意義，即物權(quán)的客體移轉(zhuǎn)到第三人時(shí)，物權(quán)人得向第三人主張其權(quán)利，這是所有權(quán)、用益物權(quán)所具備的追及效力。(53)近江幸治：《民法講義Ⅱ·物權(quán)法》，王茵譯，第36頁。換言之，物權(quán)成立后，其標(biāo)的物不論輾轉(zhuǎn)入何人之手，物權(quán)人均得追及物之所在，而直接支配其物的效力。(54)王澤鑒：《民法物權(quán)》，第48頁?！睹穹ǖ洹返?81條規(guī)定：“地役權(quán)不得單獨(dú)抵押。土地經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等抵押的，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?！睂?duì)于居住權(quán)而言，若所有權(quán)人將設(shè)定有居住權(quán)的房屋予以轉(zhuǎn)讓，買受人自得繼受負(fù)擔(dān)有居住權(quán)的房屋。

另一方面，對(duì)于租賃權(quán)、企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等本為債權(quán)性質(zhì)的利用權(quán)，在經(jīng)物權(quán)化且優(yōu)先于抵押權(quán)后，利用權(quán)不因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅，仍然存續(xù)于抵押財(cái)產(chǎn)上。以租賃權(quán)為例，依據(jù)《民法典》第405條的規(guī)定，在抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財(cái)產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。換言之，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)后，其設(shè)定在該租賃物上的租賃合同仍然存在，在承租人與受讓人之間無須另行訂立租賃合同，受讓人在受讓該租賃物的所有權(quán)時(shí)就與承租人產(chǎn)生了租賃合同關(guān)系，成為一個(gè)新的出租人，承受原出租人的權(quán)利和義務(wù)，受讓人要受該租賃合同的約束。(55)黃薇主編：《中華人民共和國民法典解讀·合同編》，北京：中國法制出版社，2020年，第786頁。對(duì)于企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)而言，類推《民法典》第405條之規(guī)定，在其通過公示得以物權(quán)化后，也是如此。實(shí)際上，對(duì)于原本為債權(quán)性質(zhì)的利用權(quán)，在經(jīng)物權(quán)化后，也與用益物權(quán)一般具有追及效力。

綜上所述，在不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)的順位優(yōu)先于抵押權(quán)時(shí)，抵押人仍得依據(jù)自己意思為他人設(shè)立抵押權(quán)，抵押權(quán)的設(shè)立登記與實(shí)現(xiàn)時(shí)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記均不以利用權(quán)人的同意為前提。在具體的訴訟中，利用權(quán)人須對(duì)自身權(quán)利的公示先于抵押權(quán)的公示程度證明責(zé)任。同時(shí)，抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不得影響利用權(quán)，抵押物的買受人須承受抵押物上原有的利用關(guān)系。

四、抵押權(quán)優(yōu)先于利用權(quán)時(shí)的利益平衡

如前所述，當(dāng)同一不動(dòng)產(chǎn)上抵押權(quán)與利用權(quán)并存時(shí)，若抵押權(quán)的公示時(shí)間早于利用權(quán)，則抵押權(quán)的順位優(yōu)先于利用權(quán)，抵押權(quán)在效力上也就壓制利用權(quán)。但在抵押權(quán)實(shí)行之時(shí)，其優(yōu)先效力如何體現(xiàn)、利用權(quán)人的利益又如何平衡，則有待討論。

(一)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)不受利用權(quán)的影響

就不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于利用權(quán)時(shí)利益協(xié)調(diào)，在《民法典》之前有明確規(guī)定的只有《物權(quán)法》第190條第2句，其中指出，就先抵押后租賃的情形，“該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。從體系上解釋，其他利用權(quán)在效力上劣后于抵押權(quán)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)是“該利用權(quán)不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”。然而，“不得對(duì)抗”是我國物權(quán)法中描述某一權(quán)利效力劣后時(shí)的一般用語，因此，抵押權(quán)效力優(yōu)先于利用權(quán)的具體內(nèi)涵在學(xué)理及實(shí)踐中均存在爭議。

第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，抵押人就標(biāo)的物設(shè)定抵押權(quán)后再設(shè)定利用權(quán)的，在抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)之時(shí)，抵押物上設(shè)定的利用關(guān)系應(yīng)當(dāng)失去效力。(56)王利明：《物權(quán)法研究》(下卷)，北京：中國人民大學(xué)出版社，2016年，第1238頁。該觀點(diǎn)與《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》(以下簡稱《擔(dān)保法解釋》)第66條第1款的規(guī)定保持了一致：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力?！薄稉?dān)保法解釋》的起草者認(rèn)為：“抵押權(quán)設(shè)立在先，租賃權(quán)成立在后的情況下，抵押物設(shè)定租賃權(quán)時(shí)，承租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道租賃物上存在抵押權(quán)的事實(shí)，并自愿接受和承擔(dān)了因抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)而使租賃權(quán)終止的風(fēng)險(xiǎn)，承租人不得以租賃合同對(duì)抗抵押權(quán)人行使權(quán)利?！I賣不破租賃’的原則，不能適用于抵押人在抵押后將抵押物出租后抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)的情況?！?57)李國光等：《〈最髙人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋〉理解與適用》，長春：吉林人民出版社，2000年，第255頁?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》)第20條遵循了《擔(dān)保法解釋》第66條的路徑，房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，承租人無權(quán)要求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同。

第二種觀點(diǎn)則認(rèn)為，所謂利用關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)，是指在因利用權(quán)的存在致使抵押權(quán)人實(shí)行時(shí)無人應(yīng)買抵押物，或出價(jià)降低導(dǎo)致不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)等情況下，抵押權(quán)人有權(quán)主張利用權(quán)終止。(58)崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，北京：中國人民大學(xué)出版社，2014年，第468頁?！杜馁u變賣規(guī)定》第31條第2款所體現(xiàn)的就是該觀點(diǎn)的要旨，即拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及其他用益物權(quán)，“對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，人民法院應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣”。該規(guī)定的意旨在于，當(dāng)以拍賣方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，對(duì)拍賣財(cái)產(chǎn)上存在的租賃權(quán)及用益物權(quán)的處理，原則上采取承受主義，即拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的租賃權(quán)及用益物權(quán)，不因拍賣而消滅；但作為例外，若前述權(quán)利的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響時(shí)，應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。(59)趙晉山：《〈關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定〉的理解與適用》，《人民司法》2005年第2期。

筆者支持第二種觀點(diǎn)，即當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)行之時(shí)，抵押物上的利用關(guān)系并不當(dāng)然失去約束力，只有當(dāng)該利用關(guān)系影響抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，抵押權(quán)人才能依申請或法院依職權(quán)將該利用權(quán)除去，理由如下：

第一，如果抵押權(quán)的實(shí)行即意味著利用關(guān)系的中止，不利于穩(wěn)定法律關(guān)系與實(shí)現(xiàn)物盡其用的政策目標(biāo)。同一標(biāo)的物上有抵押權(quán)與利用權(quán)同時(shí)存在時(shí)，貫徹物權(quán)之優(yōu)先效力對(duì)于抵押權(quán)人最為有利，但此時(shí)利用權(quán)不僅面臨可能被除去之風(fēng)險(xiǎn)，利用權(quán)人亦無從安心利用標(biāo)的物，事實(shí)上產(chǎn)生抵押物利用之限制。抵押權(quán)之設(shè)置原在使抵押人仍能發(fā)揮抵押物之使用價(jià)值，此時(shí)該促進(jìn)利用之機(jī)能也將無法實(shí)現(xiàn)。(60)謝在全：《民法物權(quán)論》，第698頁。同時(shí)，順位先后只是表征了權(quán)利實(shí)現(xiàn)機(jī)會(huì)大小的概率，先順位權(quán)利的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)不是以消滅后順位的權(quán)利為必然途徑，在抵押權(quán)與利用權(quán)并存時(shí)，為兼顧利用權(quán)人與抵押人的利益，只有順位在后的利用權(quán)已成為抵押權(quán)實(shí)行的障礙時(shí)，抵押權(quán)人才能依法除去該利用權(quán)。(61)常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點(diǎn)的分析》，《清華法學(xué)》2015年第2期。在實(shí)踐中，由買受人承受利用權(quán)也未必會(huì)損害抵押權(quán)人的利益，例如抵押物價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過被擔(dān)保債權(quán)時(shí)，即使利用權(quán)的存在會(huì)降低抵押物的買受價(jià)格，但該價(jià)格也足以清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。(62)孫鵬、王勤勞：《抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)》，《法律適用》2009年第2期。若拍得負(fù)擔(dān)利用關(guān)系的抵押物后可以收取較高的租金等法定孳息，買受人則更愿意競價(jià)購買，如此反而加速了抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。(63)黃曉林、張國華:《不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與租賃權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)》，《法學(xué)雜志》2002年第4期。

第二，在比較法上，當(dāng)利用關(guān)系影響抵押權(quán)實(shí)行時(shí)才可將之除去已經(jīng)有了成熟先例。我國臺(tái)灣地區(qū)“民法”第866條第1款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)所有人設(shè)定抵押權(quán)后，于同一不動(dòng)產(chǎn)上，得設(shè)定地上權(quán)或其他以使用收益為目的之物權(quán)，或成立租賃關(guān)系。但其抵押權(quán)不因此而受影響?！痹?996年修正前，我國臺(tái)灣地區(qū)學(xué)界對(duì)“但其抵押權(quán)不因此而受影響”存在不同解釋，“有謂仍得追及供抵押之不動(dòng)產(chǎn)而行使抵押權(quán)；有謂如因設(shè)定他種權(quán)利之結(jié)果而影響抵押物之賣價(jià)者，他種權(quán)利歸于消滅”(64)陳忠五：《新學(xué)林分科六法——民法》，臺(tái)北：新學(xué)林出版股份有限公司，2018年，第224頁。。為避免疑議，第866條增訂第2項(xiàng)作為強(qiáng)制執(zhí)行程序的依據(jù)，“前項(xiàng)情形，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)受有影響者，法院得除去該權(quán)利或終止該租賃關(guān)系后拍賣之”。通過以是否影響抵押權(quán)的實(shí)行作為執(zhí)行程序中利用權(quán)處置的分界點(diǎn)，抵押權(quán)人與利用權(quán)人之利益可以調(diào)和，也能夠間接促進(jìn)抵押權(quán)作為非占有擔(dān)保物權(quán)的實(shí)效性。(65)謝在全：《民法物權(quán)論》，第694頁。我國臺(tái)灣地區(qū)“強(qiáng)制執(zhí)行法”第98條第2款亦規(guī)定：“前項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)原有之地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)及租賃關(guān)系隨同移轉(zhuǎn)。但發(fā)生于設(shè)定抵押權(quán)之后，并對(duì)抵押權(quán)有影響，經(jīng)執(zhí)行法院除去后拍賣者，不在此限?！敝劣凇皩?duì)抵押權(quán)有影響”，是指“抵押權(quán)人屆期未受清償，實(shí)行抵押權(quán)拍賣抵押物，因有典權(quán)之存在，無人應(yīng)買，或出價(jià)不足清償?shù)盅簜鶛?quán)”。(66)我國臺(tái)灣地區(qū)釋字第119號(hào)解釋。

第三，《合同法》第229條(《民法典》第725條)確立的“買賣不破租賃”是一般規(guī)則，只要法律沒有例外規(guī)定，買受人均應(yīng)承受標(biāo)的物上的租賃權(quán)，而物權(quán)性的利用權(quán)具有追及效力，一般情形下也應(yīng)存在于轉(zhuǎn)讓后的抵押物上。換言之，無論標(biāo)的物是先利用后抵押，還是先抵押后利用，只要利用關(guān)系不影響抵押權(quán)的實(shí)行，“買賣不破租賃”規(guī)則、物權(quán)之追及效力都應(yīng)予以適用。(67)程嘯：《論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)〈物權(quán)法〉第190條第2句的理解》，《法學(xué)家》2014年第2期。既然《物權(quán)法》第190條并未在抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)的情形中明確排除《合同法》第229條的適用，對(duì)《物權(quán)法》第190條第2句解釋就應(yīng)與《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款保持一致，即在不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)優(yōu)先于利用權(quán)時(shí)，只有在利用權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行有影響時(shí)，人民法院才應(yīng)當(dāng)依法將其除去后進(jìn)行拍賣。在此，《擔(dān)保法解釋》第66條第1款、《城鎮(zhèn)房屋租賃合同解釋》第20條就與《物權(quán)法》第190條的意旨相違，在實(shí)踐中的適用應(yīng)以后者為準(zhǔn)。

與《物權(quán)法》第190條相比，《民法典》第405條刪去了“抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)”的規(guī)定，而《民法典》第725條維持了《合同法》第229條中的買賣不破租賃的趣旨，如此在先順位的抵押權(quán)實(shí)行時(shí)，抵押權(quán)是否享有不受租賃權(quán)影響的地位即存在疑議。筆者認(rèn)為，在《民法典》的規(guī)則體系下，應(yīng)當(dāng)維持前述《物權(quán)法》第190條下的解釋路徑。理由如下：一方面，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)屬于依登記而設(shè)立的物權(quán)，一經(jīng)登記就取得對(duì)抗后順位物權(quán)及債權(quán)的效力。如此，在先抵押后租賃時(shí)，若租賃關(guān)系的存在成為抵押權(quán)實(shí)行的妨礙，抵押權(quán)人自可申請除去租賃權(quán)負(fù)擔(dān)。另一方面，在抵押財(cái)產(chǎn)上設(shè)租賃權(quán)與轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)同屬于所有人行使處分權(quán)的情形，《民法典》第406條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響?！币虼?，出租抵押財(cái)產(chǎn)，與轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)同屬于所有人行使處分權(quán)的情形，自可類推適用《民法典》第406條，抵押權(quán)不受影響，抵押權(quán)人在實(shí)行抵押權(quán)之時(shí)，自可申請除去抵押財(cái)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)的租賃關(guān)系。不過，此屬抵押權(quán)人的權(quán)利，非為義務(wù)。抵押權(quán)人可以不申請除去抵押財(cái)產(chǎn)上負(fù)擔(dān)的租賃關(guān)系，直接申請“帶租拍”。對(duì)于順位劣后的地役權(quán)、居住權(quán)、企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)的處理，自可類推前述租賃權(quán)的解釋結(jié)論。

(二)如何判斷抵押權(quán)的實(shí)行受到利用權(quán)影響

就買受人是否應(yīng)承受抵押物上原有的利用關(guān)系，如何判斷抵押權(quán)的實(shí)行受到利用權(quán)的影響是其中的關(guān)鍵。就此，實(shí)踐中可以采取兩種方式：第一，拍賣前的價(jià)值評(píng)估機(jī)制，不動(dòng)產(chǎn)上的利用關(guān)系對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行是否有影響，是以抵押權(quán)人申請拍賣抵押物時(shí)為其判斷時(shí)點(diǎn)，而是否有影響則由執(zhí)行法院調(diào)查決定。(68)謝在全：《民法物權(quán)論》，第694頁。在我國民事程序法的語境下，主要是指委托具有相應(yīng)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，對(duì)于財(cái)產(chǎn)價(jià)值較低或者價(jià)格依照通常方法容易確定的，當(dāng)事人雙方及其他執(zhí)行債權(quán)人申請不進(jìn)行評(píng)估的，可以不評(píng)估(《拍賣變賣規(guī)定》第4條)。第二，拍賣程序中的價(jià)值比對(duì)機(jī)制。在該機(jī)制下，抵押權(quán)人有請求法院先后進(jìn)行兩次拍賣的權(quán)利，并通過抵押債權(quán)額、兩次拍定價(jià)金間的比較判斷有無影響。具體步驟是借鑒《瑞士民法典》第812條第2款的做法，首次拍賣附利用權(quán)負(fù)擔(dān)的標(biāo)的物，若拍定價(jià)金足以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，就表明利用權(quán)沒有影響，應(yīng)繼續(xù)存在。若抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)，就進(jìn)行不負(fù)擔(dān)利用權(quán)的二次拍賣，拍定價(jià)金高于首次報(bào)價(jià)的，說明利用權(quán)的存在確實(shí)有影響，應(yīng)除去利用關(guān)系；拍定價(jià)金不高于首次報(bào)價(jià)，則意味著利用權(quán)不妨礙抵押權(quán)的實(shí)行，抵押物上繼續(xù)負(fù)擔(dān)利用關(guān)系。(69)常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點(diǎn)的分析》，《清華法學(xué)》2015年第2期；楊與齡：《抵押權(quán)對(duì)抵押標(biāo)的物用益權(quán)之影響》，《法令月刊》1967年第11期。

相比較而言，拍賣程序中的價(jià)值比對(duì)機(jī)制對(duì)利用權(quán)人的保護(hù)則更為全面，能夠客觀真實(shí)地反映利用關(guān)系的負(fù)擔(dān)是否影響抵押權(quán)的實(shí)行。但在我國目前的司法體制下，“執(zhí)行難”仍是實(shí)踐中的突出問題，擔(dān)保物權(quán)的實(shí)行效率也有待提升。為兼顧公平與效率，在法院通過強(qiáng)制執(zhí)行程序拍賣不動(dòng)產(chǎn)抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)結(jié)合拍賣前的價(jià)值評(píng)估機(jī)制與拍賣程序中的價(jià)值比對(duì)機(jī)制予以靈活運(yùn)用，即在拍賣前首先由法院判斷拍賣財(cái)產(chǎn)上利用關(guān)系的存在是否對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行發(fā)生了影響，若法院根據(jù)評(píng)估調(diào)查等材料，認(rèn)為利用權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行確實(shí)有影響的，應(yīng)當(dāng)除去利用權(quán)后再進(jìn)行拍賣。(70)程嘯：《論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)〈物權(quán)法〉第190條第2句的理解》，《法學(xué)家》2014年第2期。同時(shí)，若法院認(rèn)為利用權(quán)不影響抵押權(quán)的實(shí)行時(shí)，而保留利用權(quán)的負(fù)擔(dān)拍賣抵押物，之后在拍賣過程中發(fā)現(xiàn)，利用權(quán)對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行確有影響，可在依法除去利用權(quán)后再次拍賣。(71)在《上海市高級(jí)人民法院關(guān)于在執(zhí)行程序中審查和處理房屋租賃權(quán)有關(guān)問題的解答(試行)》(滬高法〔2015〕75號(hào))第13條中，就《拍賣變賣規(guī)定》第31條第2款規(guī)定的變現(xiàn)，就存在兩種路徑：其一，經(jīng)委托評(píng)估認(rèn)為，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)直接依法裁定將租賃權(quán)除去后予以變現(xiàn)。其二，經(jīng)委托評(píng)估認(rèn)為，對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)沒有影響的，應(yīng)當(dāng)在房屋負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的狀態(tài)下對(duì)其予以變現(xiàn)，在變現(xiàn)的過程中發(fā)現(xiàn)對(duì)在先的擔(dān)保物權(quán)或者其他優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)現(xiàn)有影響的，執(zhí)行法院應(yīng)當(dāng)依法裁定將租賃權(quán)除去后予以變現(xiàn)。依法裁定將租賃權(quán)除去后予以變現(xiàn)的，應(yīng)當(dāng)重新確定保留價(jià)并重新委托變現(xiàn)。

(三)利用權(quán)的除去程序

除去抵押物上的利用權(quán)負(fù)擔(dān)，應(yīng)由法院在拍賣抵押物之前以裁定方式作出(72)程嘯：《論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)〈物權(quán)法〉第190條第2句的理解》，《法學(xué)家》2014年第2期。，其啟動(dòng)可依抵押權(quán)人申請，也可依法院職權(quán)為之(73)常鵬翱：《先抵押后租賃的法律規(guī)制——以〈物權(quán)法〉第190條第2句為基點(diǎn)的分析》，《清華法學(xué)》2015年第2期。。即使法院認(rèn)為利用權(quán)的存在不會(huì)有影響，如抵押權(quán)人認(rèn)為利用關(guān)系的繼續(xù)存在會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)行的，也有權(quán)申請法院除去利用權(quán)后進(jìn)行拍賣，法院在審査后決定是否除去利用權(quán)。(74)程嘯：《論抵押財(cái)產(chǎn)出租時(shí)抵押權(quán)與租賃權(quán)的關(guān)系——對(duì)〈物權(quán)法〉第190條第2句的理解》，《法學(xué)家》2014年第2期。同時(shí)，申請除去利用權(quán)是抵押權(quán)人的權(quán)利，而非義務(wù)，抵押權(quán)人也可以申請附利用權(quán)負(fù)擔(dān)的拍賣。以負(fù)擔(dān)租賃權(quán)的抵押物拍賣為例，即使抵押物上負(fù)擔(dān)有長期租賃關(guān)系，但若該租金較高，而承租人只支付了前期的租金，則買受人在拍得抵押物后可以直接向承租人收取租金，避免抵押物再次流入市場的成本。此際，買受人可能愿意以較高價(jià)格競拍抵押物，抵押債權(quán)的全額實(shí)現(xiàn)反而較之除去利用權(quán)后的拍賣可能性更高。同時(shí)，承租人可以維系現(xiàn)有的租賃關(guān)系，進(jìn)行生活或經(jīng)營，出租人也無須承擔(dān)租賃關(guān)系消滅后的損害賠償責(zé)任。在此類情景下，負(fù)擔(dān)利用權(quán)的拍賣對(duì)于利益相關(guān)人而言都是最具經(jīng)濟(jì)效率的安排。

若執(zhí)行法院保留利用權(quán)之負(fù)擔(dān)而進(jìn)行估價(jià)拍賣，拍定價(jià)金雖不足以清償?shù)盅簜鶛?quán)，但執(zhí)行法院沒有除去該項(xiàng)負(fù)擔(dān)后就另行拍賣，并交由拍定人或抵押權(quán)人承受時(shí)，抵押權(quán)人事后能否再次申請拍賣？持肯定說者認(rèn)為，抵押權(quán)設(shè)定后成立之利用權(quán)對(duì)抵押權(quán)有影響者，既對(duì)抵押權(quán)人不生效力，也會(huì)減少其他債權(quán)人受償?shù)臋C(jī)會(huì)，在保留該項(xiàng)負(fù)擔(dān)拍賣不能足額實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，其拍定或承受即屬無效，拍定人不能因而取得權(quán)利，由抵押權(quán)人承受時(shí)也是如此。持否定說者則認(rèn)為，抵押權(quán)人對(duì)執(zhí)行法院保留利用權(quán)負(fù)擔(dān)拍賣既無異議，應(yīng)視為拋棄其權(quán)利，仍應(yīng)認(rèn)拍定人可取得權(quán)利。(75)楊與齡：《抵押權(quán)對(duì)抵押標(biāo)的物用益權(quán)之影響》，《法令月刊》1967年第11期。筆者認(rèn)為，申請除去利用權(quán)既然屬于抵押權(quán)人的權(quán)利，該拍賣是否有效應(yīng)由抵押權(quán)人決定。如果抵押權(quán)人明知其抵押權(quán)因利用權(quán)存在而不能完全受償，既不主張拍賣無效，又進(jìn)而收受賣得價(jià)金，或自行承受抵押物，此時(shí)抵押物上負(fù)擔(dān)利用權(quán)對(duì)于買受人有效，對(duì)于債務(wù)人也不存在損害(可使債務(wù)人對(duì)利用權(quán)人不負(fù)損害賠償責(zé)任)。為尊重當(dāng)事人之意思，并減少糾紛，此時(shí)應(yīng)采否定說。如抵押權(quán)人拒收價(jià)金及承受抵押物，或請求除去負(fù)擔(dān)再拍賣時(shí)，抵押權(quán)人并無拋棄權(quán)利之意思，此時(shí)應(yīng)除去該項(xiàng)負(fù)擔(dān)，另行估價(jià)拍賣。(76)楊與齡：《抵押權(quán)對(duì)抵押標(biāo)的物用益權(quán)之影響》，《法令月刊》1967年第11期。

執(zhí)行法院在除去影響抵押權(quán)實(shí)行的利用權(quán)后，對(duì)于居住權(quán)、地役權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)這樣在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的利用權(quán)，應(yīng)依職權(quán)函請不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)涂銷其登記，抵押物自無負(fù)擔(dān)存在。(77)謝在全：《民法物權(quán)論》，第758頁。在抵押物上的利用權(quán)被執(zhí)行法院除去后，基于原利用關(guān)系而占有抵押物之第三人如仍繼續(xù)占有抵押物時(shí)，將成為無權(quán)占有，執(zhí)行法院應(yīng)解除其占有，將抵押物點(diǎn)交于買受人或承受人。(78)謝在全：《民法物權(quán)論》，第758頁。此外，若抵押物的第一次拍賣時(shí)是負(fù)擔(dān)利用權(quán)，但因該利用權(quán)有害抵押權(quán)存在而將之除去，第二次拍賣所得價(jià)金反而較低時(shí)，此時(shí)可以認(rèn)為利用權(quán)實(shí)際上對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行并無影響，應(yīng)將抵押物之所有權(quán)連同利用權(quán)負(fù)擔(dān)一起移轉(zhuǎn)于買受人。此處之買受人應(yīng)是指保留負(fù)擔(dān)拍賣時(shí)的買受人，因?yàn)榈谝淮闻馁u的效力，是以除去負(fù)擔(dān)拍賣所得價(jià)金較高為其解除條件，而第二次拍賣的買受人，則以不承受負(fù)擔(dān)時(shí)的出價(jià)較保留負(fù)擔(dān)時(shí)更高為停止條件。(79)楊與齡：《抵押權(quán)對(duì)抵押標(biāo)的物用益權(quán)之影響》，《法令月刊》1967年第11期。

(四)新增建筑物的一并處分

如前文所述，不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利人可得在設(shè)立抵押權(quán)后再設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)，但若影響抵押權(quán)的實(shí)行時(shí)，法院得依申請或依職權(quán)除去該利用權(quán)。但建設(shè)用地使用權(quán)上的租賃權(quán)雖然可以除去，但若承租人或經(jīng)使用權(quán)人同意之人，已在抵押權(quán)設(shè)定后建造了建筑物，此時(shí)若僅拍賣建設(shè)用地使用權(quán)，實(shí)際上不僅影響標(biāo)的物價(jià)值，也會(huì)造成社會(huì)資源的浪費(fèi)——其后建造的建筑物將因無適法的土地權(quán)源——建設(shè)用地使用權(quán)而恐須拆除。(80)曾品杰：《論不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)與抵押權(quán)之關(guān)系》，《月旦法學(xué)雜志》2016年第6期。就此情形，《民法典》第417條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償?！贝艘?guī)定為“房隨地走”原則之體現(xiàn)，依據(jù)該規(guī)定，承租人建造的建筑物應(yīng)與建設(shè)用地使用權(quán)在實(shí)行抵押權(quán)時(shí)一并處分，但抵押權(quán)人僅得就拍賣建設(shè)用地使用權(quán)部分的價(jià)款優(yōu)先受償。

五、結(jié)語

依據(jù)以占有使用標(biāo)的物為權(quán)利內(nèi)容，典型的不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)有地役權(quán)、居住權(quán)等用益物權(quán)，以及租賃權(quán)、企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)、土地經(jīng)營權(quán)等可通過公示予以物權(quán)化的債權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)為非移轉(zhuǎn)占有型的擔(dān)保物權(quán)，以支配標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容，故而其與利用權(quán)可以并存。(81)曾品杰：《論不動(dòng)產(chǎn)利用權(quán)與抵押權(quán)之關(guān)系》，《月旦法學(xué)雜志》2016年第6期。至于不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)間的優(yōu)先次序，則依據(jù)公示時(shí)間的先后確定，未公示的利用權(quán)恒弱于抵押權(quán)。對(duì)于租賃權(quán)、企業(yè)承包經(jīng)營權(quán)等欠缺登記能力的利用權(quán)，其公示方式為權(quán)利人對(duì)標(biāo)的物的占有，在訴訟中利用權(quán)人須對(duì)其占有在先承擔(dān)證明責(zé)任。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)與利用權(quán)間的利益協(xié)調(diào)以物盡其用為原則，以順位先后為依據(jù)。在利用權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)的設(shè)立無須經(jīng)過利用權(quán)人的同意，抵押物的買受人須承受原有的利用關(guān)系。在抵押權(quán)優(yōu)先于利用權(quán)時(shí)，抵押權(quán)得壓制利用權(quán)，即在利用權(quán)的存在對(duì)抵押權(quán)的實(shí)行有影響時(shí)，法院得依申請或依職權(quán)除去利用權(quán)；對(duì)于抵押權(quán)設(shè)立后新增的建筑物，抵押權(quán)人得將其與建設(shè)用地使用權(quán)一并拍賣，但不得就前者拍賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。