郭莎莎 李東剛

摘?要：研究商品住宅價格的影響因素不僅能為企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營提供幫助，能為投資者的證券和產(chǎn)業(yè)投資提供支持，而且能為政府的市場調(diào)控提供參考。該論文依據(jù)對山西太原房價具體情況的調(diào)查，對商品住宅價格影響因素進行研究以及實證分析，最終談論一些自己的看法及建議，希望對房地產(chǎn)市場的健康運行有一點點幫助。

關鍵詞：商品住宅價格;影響因素;Eviews軟件;實證分析

一、導論

目前，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟發(fā)展的主要支柱之一。其中城市商品房的買賣是人們非常關注的重大問題。據(jù)有關方面統(tǒng)計、商品房的買賣已成為廣大群眾消費的首選。影響太原市房地產(chǎn)價格的元素研究有利于給房地產(chǎn)經(jīng)營商家給予理論意義的幫助，也有利于給投資者進行證券方面的投資提供依據(jù)。眾所周知，房地產(chǎn)中與我們息息相關的是住宅了，進而住宅的價格又是經(jīng)濟社會中反映住宅發(fā)展狀況的關鍵信息，所以充分掌握住宅價格政策導向，深入研究住宅價格的影響因素，準確跟蹤住宅價格變化規(guī)律，有利于引導住宅產(chǎn)業(yè)的和諧發(fā)展。

商品住宅產(chǎn)業(yè)是關系國計民生的基礎性產(chǎn)業(yè)，商品住宅價格問題是房地產(chǎn)市場的核心問題，商品住宅價格關系到城鎮(zhèn)居民能否安居樂業(yè)，關系到房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，所以商品住宅價格的研究成為房地產(chǎn)價格研究的重中之重。眾所周知，在市場經(jīng)濟下，價格機制的杠桿作用是最基本的調(diào)節(jié)手段，房地產(chǎn)政策預期目標的實現(xiàn)也基于此。太原市作為國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展中游水平的省會城市，具有較為普遍的代表性，開展太原市商品住宅價格的實證研究具有重大的理論和現(xiàn)實意義。

本文對象是山西太原的房地產(chǎn)各大住宅商品房。通過調(diào)查研究，太原甚至是全國各類房地產(chǎn)開發(fā)項目中，住宅房地產(chǎn)在城市房地產(chǎn)中占的比重較大。因而，本文主要研究太原市的商品住宅。本文首先介紹了太原市基本情況，接著研究了太原市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀，然后對影響太原市商品住宅的主要因素及其變量進行了分析，最后結合太原市2007到2019年的數(shù)據(jù)構建了回歸模型，并對模型進行實證研究。

二、太原市商品住宅價格影響因素分析

商品住宅價格的決定不是哪一個單個因素獨自作用的成果，而是多個因素綜合在一起作用的結果，常見的分類法分為一般元素、區(qū)域元素和個別因素三個方面。本文側重于研究太原市商品住宅價格的整體運行情況其影響因素，所以從一般因素出發(fā)，不考慮區(qū)域因素和個別因素。而一般因素中的人口，經(jīng)濟，社會因素對房地產(chǎn)價格的影響，又是通過供求關系來發(fā)揮作用，政策因素作為一個單獨的因素進行考慮。

（一）構建模型

（1）變量選?。?/p>

a.經(jīng)濟因素

GDP即國民（地區(qū)）生產(chǎn)總值，2017年太原市為3382.18億元。經(jīng)濟增長必然會影響人們對購房的需求。

粗略計算，太原市本地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）中：第一產(chǎn)業(yè)新增了40.82億 元，增長百分之三;工業(yè)新增1271.42億元，增長百分之七;服務業(yè)增了進高達2069.94億元，增長百分之七點九。第三產(chǎn)業(yè)里面，郵政儲蓄、交通工程、運輸事業(yè)等行業(yè)增加了近173.88億元，增長百分之十三;食宿方面的相關營業(yè)增加了467.23億元，增長了百分十;證券行業(yè)增加了475.96億元，增長百分之五。據(jù)統(tǒng)計，2017年固定資產(chǎn)投資額高達964.86億元，與2016相比增長了百分之六點八。

2013到2017年這四年時間，固定資產(chǎn)的投資增速波動不定，一年多一年少，最低的是2016年增速為0，基本沒有增長，2017年與2013年相比，這四年整體固定資產(chǎn)增速是下降的。再加上對近年來房價的了解，可得：固定資產(chǎn)的增加有可能會使房屋建成面積受到影響，從而影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

b.人口范疇

人口元素不僅包括人口多少，還包括人口的組成、人口流同以及家庭的大小。

去年出生人數(shù)為5.228萬人，出生百分比為千分之十二點一;死亡人口1.75萬人，死亡百分率千分之四點零一;自然增長率千分之八點零九。這幾年，政策由計劃生育轉(zhuǎn)為二胎政策，自然增長率為正，刺激了人們對住宅的需求，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

當今社會人口流動極為頻繁，大都市就業(yè)機會多，資源相對較為豐富，也就吸引了很多的外來人口的入住，刺激了房地產(chǎn)的發(fā)展，為便于數(shù)值的整合及運算，我們選城鎮(zhèn)人口遷入做解釋變量。

c.社會元素

社會元素：社會穩(wěn)妥程度、城市化進程。

社會安定則人民生活穩(wěn)定，更有利于居民好好生活、工作、學習，才有可能考慮溫飽以外的需求，例如買房子的剛性需求;反之，社會動蕩不安，人們每天擔驚受怕，更不要說購房了，我國整體來說很穩(wěn)定，太原也同樣是這樣，因此這種因素影響能力很弱。

城市化水平從一定角度上會影響房地產(chǎn)住房價格，北京城市化水平明顯高于太原，顯然北京房價也高。但不可否認，凡事有個度，城市化水平過高，房價有可能下滑。

d.政策因素

如果實施降低貸款利率的政策，會刺激購房需求;出臺征收房產(chǎn)稅的緊縮房地產(chǎn)政策，會降低房地產(chǎn)需求?，F(xiàn)在，我國房地產(chǎn)泡沫過多，房價普遍較高。

選擇變量因素主要是需求方面的，供給一般不具有彈性。

通常認為影響變量的選擇從整體和部分兩個方面，由于小的因素容易受到整體方面因素影響，且微觀正反變動性較明顯，后文選擇宏觀方向做為主要研究方向。

研究范疇：太原市房產(chǎn)市場，因變量：太原市住宅商品房價格。在人們對房屋需求的方向上選取指標：GDP;城鎮(zhèn)人口遷入數(shù);人均可支配收支。在供給方選擇指標，有三個因素：空氣質(zhì)量達標天數(shù)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資、本年住宅房屋竣工面積、住宅銷售額。

（2）數(shù)據(jù)來源：太原市的2007到2018年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展公報;山西省統(tǒng)計年鑒。

（3）運用Eviews6.0，利用多元線性回歸模型建立房屋均價和變量之間的關系模型：

其中，為Y商品住宅價格，a2，a3，a4，a5，a6，a7，a8為回歸系數(shù)，x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7，x8為解釋變量，為誤差因子。

（二）模型的回歸分析

對數(shù)據(jù)進行多重共線性、自相關、異方差等檢驗后，回歸成功，模型結束。

回歸方程如下：

Y=-11980.779805+11.5343083364*X2+0.482840868496*X4+115.323240887*X5 -40.641187452*X6

（三）模型結果分析

由回歸模型的經(jīng)濟學意義可知，回歸系數(shù)的含義為自變量變動一個單元，因變量也隨之變更若干個單位，房地產(chǎn)絕對價格是難以反映價格變動規(guī)律的，此時我們選擇相對價格來表達來說明，而彈性系數(shù)表明解釋變量變更一個單位被解釋變量變化的百分比。

結果顯示：相應變化率為增加的因素有平均每人可消費支出、空氣質(zhì)量達標天數(shù)、城鎮(zhèn)人口遷入數(shù)。平均每人可消費支出每增加一個單位，房屋均價增加0.48個單位，影響較小;空氣質(zhì)量每增加一個單位，商品住宅價格會增加115個單位，影響較為明顯;城鎮(zhèn)人口遷入數(shù)變動一個單位，商品住宅價格增加11.5個單位。由此，平均每人消費支出增加的時候，人們會想要住好的房子，房地產(chǎn)的需求量相應也變多，住宅價格有可能增加;空氣質(zhì)量越好，人們生活環(huán)境好了，心情更加愉悅，有益于身心健康，房價上漲;城鎮(zhèn)人口遷入增加，住房需求增加，房價自然有上漲趨勢。

相應變化率為負的因素住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資。住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資每變動一個單位，商品住宅價格變動40.6個單位，影響程度較大?？梢?，房地產(chǎn)住房投資資金增的多時，供大于求，房價會有所下滑。

（四）結論分析

由模型結果可以知道，對房價有影響的因素雖然很多，但是本文主要從宏觀方面得出結論：首先是多元線性回歸模型的構建，讓商品住宅價格作為被解釋變量，其他提出的影響因素作為解釋變量，構建出多元線性回歸模型。在列出的因素中，一些對價格的影響是正相關的，如：平均每人可消費支出、空氣質(zhì)量達標天數(shù)、城鎮(zhèn)人口遷入數(shù);另一些則是負相關的，也就是說反方向變動。

在分析研究結果的基礎上，在搞清楚關系的基礎上，針對房價居高不下的趨勢，則可利用這些關系來進行相應調(diào)整，緩和房價上漲。只有弄明白其中的關系，對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)狀況才有的放矢，也更有針對性。

三、政策建議

問題的存在是為了更好地解決，在做出了分析的基礎上，仔細思考之后，提出以下建議，也許不成熟，僅供參考：

a.宏觀方面

首先，對于宏觀方面政策的決策者要從哪些方面正確采取措施，提出下面的幾個看法：研究提出多項政策，多種政策配合使用，太原市政府應該對癥下藥，不能盲目跟風;太原市政府就住宅保障而言，完善的進度不能止步不前;炒房投機需求，不能寬松處理，及時降低到一定的比例以下，最主要的是滿足剛性需求，將購房熱度影響房地產(chǎn)價格的可能性降到最低，堅決堤防泡沫的生成;采取一定的措施減少炒房現(xiàn)象，例如把消費稅降低些許百分點，讓保有稅適當提高等都可稍微使得炒房現(xiàn)象得到控制。

其次，房地產(chǎn)現(xiàn)狀需加快住房制度改革和房地產(chǎn)長效機制建設，維持地產(chǎn)市場正常持續(xù)成長，提出以下幾點建議：堅持原有的政策目標，咬死不放松，維持政策的持續(xù)性，履行當?shù)卣黧w義務;實施因地制宜舉措，中小城市實現(xiàn)合理布局，加快二手房及棚戶區(qū)建設，讓外地入住的工作人員也被納入公租房保障體系;加快國家政府政策調(diào)控體系的完整性建設，依據(jù)差異性進行調(diào)整;加強監(jiān)督體系建設，嚴厲打擊違法犯法行為。

b.微觀方面

積極推進農(nóng)村城市化建設，縮小城鄉(xiāng)差距，更好地滿足鄉(xiāng)村居民的就業(yè)、學習等需求，這樣想入住城市如太原的人數(shù)則會相應削減，從而使得房價上漲的增幅下降;積極推進出租房建設，完善租賃市場，滿足部分人們對于住房的需求;綠水青山就是金山銀山，大自然是我們的朋友，我們都有義務保護我們賴以生存的環(huán)境，不能先污染后治理，因此，在保證建設用地時要特別注意保護環(huán)境;增加房屋供給，即加快實施農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策，從側面增大建設用地面積，供求大于需求，從某種程度上起到降低房地產(chǎn)價格的作用。

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