昝斌

[摘 ? ?要] 近年來(lái)，隨著我國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)日漸萎靡，在這個(gè)環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)采用加強(qiáng)成本控制管理的方法來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力。文章以河南建業(yè)房地產(chǎn)公司（以下簡(jiǎn)稱“河南建業(yè)”）作為具體的研究對(duì)象，研究房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全過程中各個(gè)階段的成本控制，并以此為框架對(duì)河南建業(yè)房地產(chǎn)公司成本控制中存在的問題和不足進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對(duì)策。

[關(guān)鍵詞] 河南建業(yè);房地產(chǎn);成本控制

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2020. 21. 002

[中圖分類號(hào)] F275 ? ?[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] ?A ? ? ?[文章編號(hào)] ?1673 - 0194（2020）21- 0006- 03

1 ? ? ?河南建業(yè)成本控制存在的問題及原因分析

1.1 ? 成本控制的觀念不強(qiáng)

從對(duì)河南建業(yè)公司員工參與成本控制工作的調(diào)查統(tǒng)計(jì)可以看出，公司員工參與成本控制的積極性不高。說(shuō)明員工沒有認(rèn)識(shí)到成本控制的重要性，因?yàn)閭鹘y(tǒng)的成本控制觀念是以是否節(jié)約成本為標(biāo)準(zhǔn)，片面地去強(qiáng)調(diào)降低成本，節(jié)省成本費(fèi)用的開支。這種成本控制觀念不僅會(huì)損害企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)效益，還會(huì)給企業(yè)帶來(lái)短期的高昂的費(fèi)用開支，在高科技快速發(fā)展的今天，傳統(tǒng)的成本控制觀念已經(jīng)不符合現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展。

河南建業(yè)目前采取的成本控制的方法存在著負(fù)責(zé)成本控制的各部門分工不明確的弊端，導(dǎo)致各部門的工作人員“干多干少都一樣，干好干壞沒區(qū)別”，缺少對(duì)成本控制工作的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲等手段，造成了不可估量的資源損失。另外從項(xiàng)目開工之前就是以傳統(tǒng)的成本控制觀念在進(jìn)行成本控制，認(rèn)為成本控制僅僅只在項(xiàng)目的施工開發(fā)過程中進(jìn)行成本控制，從而忽略了項(xiàng)目開發(fā)、完工、銷售等階段的成本費(fèi)用支出的控制。缺少對(duì)項(xiàng)目施工前的成本預(yù)算和竣工后的成本核算。此外也沒有估算因工程質(zhì)量問題造成的額外支出。

1.2 ? 缺乏完善的成本控制體系

從目前來(lái)看，國(guó)內(nèi)很多的房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制仍處于粗放狀態(tài)，沒有形成一個(gè)比較完善的成本控制理論體系。雖然河南建業(yè)很重視成本控制，也建立了獨(dú)立的成本管理部門，但公司依然存在著缺乏完整的成本控制體系的問題，也沒有相應(yīng)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)和理論，因此無(wú)法發(fā)揮出成本部門的監(jiān)督職能。項(xiàng)目施工是一個(gè)持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)的過程，中間涉及很多的成本環(huán)節(jié)，研究項(xiàng)目的開發(fā)可行性、設(shè)備和材料的采購(gòu)、項(xiàng)目的施工、銷售等每個(gè)環(huán)節(jié)都與成本控制有關(guān)系，因此僅通過成本部門來(lái)控制成本是不夠的，需要每個(gè)部門的協(xié)調(diào)合作。

1.3 ? 對(duì)項(xiàng)目施工整個(gè)階段的成本控制不精細(xì)

1.3.1 ? 前期決策預(yù)算控制不合理

項(xiàng)目前期決策階段對(duì)成本控制起著決定性作用，因?yàn)樾枰獙?duì)項(xiàng)目的可行性、風(fēng)險(xiǎn)性進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)所有可行方案的成本、利益進(jìn)行比較，選擇最優(yōu)方案。此階段的成本控制對(duì)整個(gè)項(xiàng)目成本控制的影響達(dá)到70%以上，所以決策階段做出的決定是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的成敗關(guān)鍵。雖然建業(yè)公司在決策階段對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行了一定程度的控制，但還是對(duì)這一階段的成本控制重視程度不夠。這主要表現(xiàn)在公司對(duì)項(xiàng)目工程所在區(qū)域的土地價(jià)格、供求情況調(diào)查不足，市場(chǎng)調(diào)研不夠充分，最優(yōu)方案的評(píng)估機(jī)制不夠完善，只是一味地注重投入資金方面的要求，這樣的研究報(bào)告比較膚淺，沒有達(dá)到項(xiàng)目決策階段成本控制的目的，缺乏具有可行性的成本預(yù)測(cè)目標(biāo)。因此，制定項(xiàng)目成本目標(biāo)需要做到明確詳細(xì)，通過廣泛收集資料，根據(jù)這些相關(guān)資料分析項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)范性，設(shè)置合理的成本目標(biāo)，提高成本控制數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和可靠性。

1.3.2 ? 施工成本與預(yù)算偏差較大

施工建設(shè)階段時(shí)間長(zhǎng)，這就給成本控制帶來(lái)了很大的不確定性。因?yàn)槭┕r(shí)間長(zhǎng)，難以確定其工程造價(jià)，而且還可能由于質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)問題等原因造成在施工的中途變更設(shè)計(jì)和工程簽證，對(duì)河南建業(yè)而言，約30.49%的成本是因工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)或工程量增加引起的。由于這些因素使成本控制的難度變大，造成成本超支的風(fēng)險(xiǎn)加大。

加強(qiáng)成本控制，就需要房地產(chǎn)企業(yè)及時(shí)地了解動(dòng)態(tài)的成本變化情況，是否與預(yù)期的成本目標(biāo)出現(xiàn)偏差，是否出現(xiàn)超支風(fēng)險(xiǎn)，如果出現(xiàn)這些情況，就需要提前采取相關(guān)的措施去控制成本。然而，建業(yè)公司對(duì)動(dòng)態(tài)成本變化情況反應(yīng)不及時(shí)，成本控制的信息反饋不及時(shí)，造成成本損失等諸多問題。

項(xiàng)目竣工結(jié)算不及時(shí)，國(guó)家規(guī)定在工程竣工后28天內(nèi)完成竣工結(jié)算，但河南建業(yè)的竣工結(jié)算時(shí)間太長(zhǎng)，容易使施工單位在此期間增加各種費(fèi)用，提高價(jià)格進(jìn)行結(jié)算，而公司的審核部門對(duì)結(jié)算審核不嚴(yán)格，造成成本數(shù)據(jù)變大，對(duì)成本控制產(chǎn)生不利的影響。

2 ? ? ?強(qiáng)化河南建業(yè)成本控制的對(duì)策

2.1 ? 樹立新的成本控制理念

正是因?yàn)楹幽辖I(yè)的成本控制理念落后，才造成了成本支出大幅度增加，所以需要樹立新的成本控制理念。首先應(yīng)樹立戰(zhàn)略成本理念，讓企業(yè)的每一個(gè)員工做到對(duì)成本控制有足夠的認(rèn)識(shí)，充分意識(shí)到成本控制對(duì)企業(yè)至關(guān)重要，讓員工們知道企業(yè)降低成本的潛力是巨大的。要對(duì)企業(yè)的員工進(jìn)行相關(guān)成本控制培訓(xùn)，重新培養(yǎng)他們的成本控制理念。其次是樹立以人為本的理念，僅靠管理人員去成本控制是不夠的，需要每一個(gè)員工去做，充分調(diào)動(dòng)所有員工主動(dòng)進(jìn)行成本控制的意識(shí)，自覺地把成本控制當(dāng)作一種責(zé)任，讓成本控制落實(shí)到每一位員工身上，這樣企業(yè)才能長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，獲得更多的經(jīng)營(yíng)效益。最后要樹立目標(biāo)責(zé)任成本理念。目標(biāo)成本控制就是通過成本預(yù)測(cè)，制定目標(biāo)成本預(yù)期值和施工圖紙，項(xiàng)目經(jīng)理和施工人員通過預(yù)期值和施工圖紙制訂成本控制計(jì)劃，做到每一道程序，每一筆資金投入都要進(jìn)行成本控制，建立全員的成本控制意識(shí)，使員工明白成本控制人人有責(zé)。希望河南建業(yè)能夠樹立全員參加，全面和全過程控制的成本控制理念，這樣公司的經(jīng)濟(jì)效益和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力才能不斷提高。

2.2 ? 建立完善的成本控制體系

由于河南建業(yè)的成本控制體系不夠健全，造成了許多材料、人力、財(cái)力等資源的浪費(fèi)，所以需要建立一個(gè)完善的成本控制體系，將成本控制工作做到日常化，這樣做會(huì)大大減少施工部門在施工過程中可能出現(xiàn)的不確定性。有了完善的成本控制體系，就可以對(duì)施工的成本進(jìn)行層層分解，建立一個(gè)成本控制小組，項(xiàng)目經(jīng)理任組長(zhǎng)，工程師、材料采購(gòu)員、核算人員和施工人員作為組員，把成本控制的措施落實(shí)到每一個(gè)員工的頭上，分工明確，出現(xiàn)問題不會(huì)互相推諉，可以減少成本損失。

2.3 ? 對(duì)項(xiàng)目工程整個(gè)過程成本控制的策略

2.3.1 ? 精確預(yù)算，選擇最優(yōu)方案

決策階段能否正確恰當(dāng)?shù)刈龀鲰?xiàng)目決策對(duì)后面的工程有著至關(guān)重要的作用，如果做出的決策合理，選擇了最優(yōu)的投資方案，能夠準(zhǔn)確地制定出預(yù)期成本目標(biāo)，在整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)過程中能更好地進(jìn)行成本控制。需要做到以下幾點(diǎn)要求：（1）充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研。在市場(chǎng)調(diào)研的過程中，深入了解市場(chǎng)的需求，項(xiàng)目建造區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，交通便利情況和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。（2）加強(qiáng)土地競(jìng)拍價(jià)格的控制。市場(chǎng)的需求決定了土地價(jià)格的高低，隨著人口的增多，土地資源越來(lái)越少，土地價(jià)格也就越來(lái)越高。房地產(chǎn)公司購(gòu)買土地的價(jià)格也在飆升，怎樣進(jìn)行土地成本控制就成了企業(yè)需要考慮的一個(gè)大問題，公司需要做到針對(duì)競(jìng)拍的土地，結(jié)合現(xiàn)實(shí)條件和自身情況制定出合理的競(jìng)拍方案，爭(zhēng)取以最低的價(jià)格獲得土地的使用權(quán)。（3）合理估算項(xiàng)目投資的各項(xiàng)費(fèi)用。根據(jù)相關(guān)的財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行預(yù)測(cè)，主要的財(cái)務(wù)指標(biāo)有投資利潤(rùn)率、投資回收期、內(nèi)部報(bào)酬率、凈現(xiàn)值等。（4）建立優(yōu)秀的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。項(xiàng)目決策的可行性分析是一項(xiàng)專業(yè)性非常高的工作，河南建業(yè)必須建立一個(gè)經(jīng)驗(yàn)豐富、技術(shù)水平高的專業(yè)分析小組，對(duì)項(xiàng)目工程進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查、風(fēng)險(xiǎn)分析、投資估算等工作。

2.3.2 ? 嚴(yán)控施工過程，降低成本損失

建業(yè)公司在多年的房地產(chǎn)項(xiàng)目施工過程中，設(shè)計(jì)變更和工程簽證的發(fā)生不可避免，應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)變更和簽證進(jìn)行分類，有不同的處理方式去應(yīng)對(duì)這些問題。比如，有些是因?yàn)樵瓐D紙有漏洞而產(chǎn)生的變更，有些是因?yàn)槭袌?chǎng)變化和國(guó)家政策的改變，有些是因?yàn)樾枰岣唔?xiàng)目檔次和工程質(zhì)量而進(jìn)行調(diào)整，還有些是因?yàn)楣こ藤|(zhì)量問題而導(dǎo)致的變更。針對(duì)這些問題，建業(yè)公司應(yīng)對(duì)這些問題進(jìn)行分析討論，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，然后采用不同的處理方法去解決這些問題。加強(qiáng)對(duì)施工圖紙的審核，對(duì)不合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)及時(shí)進(jìn)行修正，對(duì)遺漏項(xiàng)進(jìn)行補(bǔ)充，降低施工過程中變更次數(shù)，對(duì)需要變更的設(shè)計(jì)要及時(shí)處理，引起的費(fèi)用變化要重新預(yù)測(cè)。

施工前做好檢查工作，對(duì)不合理的方面進(jìn)行更改，在施工過程中盡量不要變更，避免造成成本損失。河南建業(yè)應(yīng)該認(rèn)真處理發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，盡量避免二次進(jìn)行變更。此外，還要建立健全的工程簽證制度，明確工程的負(fù)責(zé)部門，分工到負(fù)責(zé)人和細(xì)化造價(jià)成本，保證簽證質(zhì)量，杜絕虛假不真實(shí)的簽證發(fā)生，經(jīng)辦理過的簽證不得隨意變更。此外竣工結(jié)算是對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目成本的總結(jié)，公司的竣工結(jié)算應(yīng)做到嚴(yán)格按照施工合同規(guī)定執(zhí)行。

3 ? ? ?結(jié) ? ?論

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，房地產(chǎn)行業(yè)也進(jìn)入了低谷期，房市不再是暴利行業(yè)，許多房地產(chǎn)公司也越來(lái)越重視成本控制，這樣才能在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緩慢的環(huán)境下復(fù)蘇，給公司帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本文對(duì)河南建業(yè)的成本控制現(xiàn)狀進(jìn)行描述和分析，認(rèn)為公司存在成本控制理念落后，缺少規(guī)范的成本控制制度體系，施工階段成本控制不嚴(yán)格等問題，針對(duì)這些問題，提出建立完善的成本控制制度體系，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和工程簽證，加強(qiáng)部門間的合作、共同控制成本等措施以解決這些問題，以便使河南建業(yè)的成本控制手段更加完善，提高公司收益，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

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