葉欽宇

老話(huà)說(shuō)，“一鋪養(yǎng)三代”，然而，近年來(lái)受到多種因素的影響，部分商鋪從“日進(jìn)斗金”到“虧空無(wú)期”。商鋪是否值得繼續(xù)持有，本質(zhì)是對(duì)現(xiàn)在投資經(jīng)營(yíng)的錢(qián)和未來(lái)養(yǎng)老規(guī)劃的錢(qián)進(jìn)行分析策劃，核心在于明晰未來(lái)的商鋪和現(xiàn)在的商鋪哪一個(gè)更值錢(qián)。而“更值錢(qián)”如何評(píng)估？我們知道，價(jià)值評(píng)估絕不是簡(jiǎn)單評(píng)價(jià)，而是要針對(duì)商鋪持有人的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、規(guī)劃需求等多維度進(jìn)行綜合評(píng)估，以求更為平衡、持續(xù)的投資決策。

一、 剖析資產(chǎn)癥結(jié)

（一） 資產(chǎn)結(jié)構(gòu)：姚大姐屬于典型的高資產(chǎn)無(wú)負(fù)債家庭，投資性資產(chǎn)不到4%，流動(dòng)性資產(chǎn)僅為0.3%，不考慮固定資產(chǎn)增值波幅，總資產(chǎn)收益率較低，缺乏杠桿投資。

（二） 收支結(jié)構(gòu)：每月結(jié)余資金較多，有較好的金融資產(chǎn)規(guī)劃彈性，但需要設(shè)計(jì)良好的金融投資模式。

（三） 投資分析：姚大姐商鋪?zhàn)饨鹈磕昊貓?bào)率近2%，不及金融資產(chǎn)的投資收益。

二、量化投資需求

只有充分認(rèn)識(shí)到商鋪投資的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其優(yōu)勢(shì)，才是投資制勝的關(guān)鍵所在。姚大姐的養(yǎng)老需求迫在眉睫，需要盡早做好退休規(guī)劃準(zhǔn)備。假設(shè)姚大姐退休后維持目前的生活品質(zhì)，基于當(dāng)前通脹水平及費(fèi)用5%增長(zhǎng)率的假設(shè)，退休后25年累計(jì)生活支出貼現(xiàn)值約為560萬(wàn)元。假設(shè)再考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，則呈現(xiàn)出較大資金缺口，由此而來(lái)，商鋪的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃必然成為投資規(guī)劃的主要可調(diào)控手段。

三、優(yōu)化資產(chǎn)配置

商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)劃，不妨曲線(xiàn)救國(guó)

就目前的商鋪商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式;二是主題性商業(yè)模式;三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式?，F(xiàn)如今投資商鋪從“生產(chǎn)資料”屬性變?yōu)椤敖鹑谕顿Y”屬性居多。對(duì)姚大姐而言，變現(xiàn)1至2套商鋪是改善家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及未來(lái)現(xiàn)金流的重要手段，但不建議在當(dāng)前的后疫情時(shí)代變賣(mài)。通過(guò)比對(duì)目前4套商鋪的優(yōu)勢(shì)點(diǎn)、局限性、機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)，分析所持商鋪的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位、目標(biāo)客群及周邊項(xiàng)目住戶(hù)群，建議把握合適時(shí)機(jī)，將1至2套非主流地段的現(xiàn)鋪予以出售?，F(xiàn)鋪的即賣(mài)即得和投資風(fēng)險(xiǎn)小，是商鋪現(xiàn)房銷(xiāo)售的重點(diǎn)。建議可考慮通過(guò)商鋪抵押貸、倒按揭等多種曲線(xiàn)方式進(jìn)行商鋪?zhàn)儸F(xiàn)，由此展開(kāi)更優(yōu)的金融資產(chǎn)配置。

資產(chǎn)架構(gòu)優(yōu)化，宜早不宜遲

考慮到姚大姐流動(dòng)資產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)不足，建議將商鋪?zhàn)儸F(xiàn)資金配置中長(zhǎng)期理財(cái)產(chǎn)品或權(quán)益類(lèi)產(chǎn)品，預(yù)期收益5.5%～6.3%，通過(guò)組合投資來(lái)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的保值增值;每月的結(jié)余資金可配置基金定投、養(yǎng)老FOF基金，將資金交給“專(zhuān)業(yè)的人做專(zhuān)業(yè)的事”。由此，不僅可以全面提升金融資產(chǎn)的總收益率，還可以夯實(shí)姚大姐夫婦的養(yǎng)老規(guī)劃基石，大幅增加資金彈性。

保障提上日程，未雨而綢繆

隨著年齡的增大，保障需求逐漸從彈性變成“準(zhǔn)剛需”。到了一定年齡以后，老年人的醫(yī)療需求是呈指數(shù)型增長(zhǎng)的。建議姚大姐增配醫(yī)療險(xiǎn)和老年人意外險(xiǎn)，百元保費(fèi)即可撬動(dòng)百萬(wàn)保障;同時(shí)，補(bǔ)充年金險(xiǎn)使其成為養(yǎng)老穩(wěn)定現(xiàn)金流需求的重要保障。

通過(guò)合理的商鋪經(jīng)營(yíng)規(guī)劃和金融資產(chǎn)配置，經(jīng)過(guò)動(dòng)態(tài)平衡調(diào)整，姚大姐夫婦可開(kāi)啟高凈值人群全新模式，樂(lè)養(yǎng)天年。

（作者系興業(yè)銀行上海仙霞路社區(qū)支行理財(cái)經(jīng)理）