周東芳

摘 要：我國房地產(chǎn)行業(yè)在不斷發(fā)展的過程中存在各種不穩(wěn)定因素，這給房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展帶來了風(fēng)險。這些不確定因素在很大程度上都與房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理有一定的關(guān)系。為有效推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，需要做好房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理工作。要能夠準確認識和把握房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在的問題，采取有效的措施、手段和方法，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理能力與水平。本文主要分析了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中可能存在的問題，并針對這些問題探討如何強化房地產(chǎn)財務(wù)管理，希望對提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平和效果、推動房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展有所幫助。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)管理;財務(wù)制度

房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈一般比較長，投資規(guī)模相對比較大，投資周期也比較長，而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)間的競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在不斷發(fā)展的過程中，需要不斷提高其管理能力與水平。強化財務(wù)管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)的各項資源資產(chǎn)得到更加合理的配置，也有助于提高其在行業(yè)中的競爭能力，有效降低各種不穩(wěn)定因素帶來的財務(wù)風(fēng)險。因此，探討和分析房地產(chǎn)行業(yè)財務(wù)管理中存在的問題及對策十分有必要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的作用

房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，通常根據(jù)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標科學(xué)合理地進行財務(wù)管理。其能夠準確地反映房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中的各項運營成果和財務(wù)狀況，進而促使房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地對各項資源進行調(diào)配。通過加強財務(wù)管理，房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)ψ陨砀黜椯Y金進行集中管理，促使企業(yè)的資金使用更加科學(xué)合理。通過加強財務(wù)管理，建立和完善與之相關(guān)的考核評價體系，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)、責(zé)、利的劃分更加科學(xué)、更加細致，進而使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤、支出、費用、資源等的分配更加合理。通過加強對房地產(chǎn)企業(yè)各部門的財務(wù)管理與監(jiān)督管控，能夠促使房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理各項決策的執(zhí)行更加有效，進而促使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控體系更加完善。此外，加強財務(wù)管理還有助于實現(xiàn)企業(yè)各部門之間的信息共享，強化交流與溝通，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展更加協(xié)調(diào)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中可能存在的問題

（一）財務(wù)管理觀念及方式落后

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展運營的過程中，所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)比較集中，也就是說，企業(yè)的所有者就是企業(yè)的經(jīng)營管理者。這種管理方式在降低企業(yè)成本的同時，可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在運營與發(fā)展中對財務(wù)風(fēng)險的認知不準確、不到位，相關(guān)管理人員的風(fēng)險控制意識相對比較薄弱，在管理過程中資金管理缺失等，從而造成房地產(chǎn)企業(yè)投資過程中的風(fēng)險問題，影響房地產(chǎn)企業(yè)的長期經(jīng)營發(fā)展。

（二）權(quán)力分配失衡

房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)力分配不夠科學(xué)合理，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展造成影響，不僅會影響房地產(chǎn)企業(yè)對下屬公司及部門管理與控制的有效性，還會影響房地產(chǎn)企業(yè)融資活動的科學(xué)性與合理性，容易使房地產(chǎn)企業(yè)及各部門在發(fā)展過程中過于追求短期利益最大化，從而缺乏對戰(zhàn)略全局的管理與控制，影響房地產(chǎn)企業(yè)長期戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)，也會對房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益造成影響。

（三）資金管理制度不完善

部分房地產(chǎn)企業(yè)在運營發(fā)展的過程中資金管理制度不夠完善，缺乏對資金增長的長期發(fā)展的考慮和規(guī)劃，對于企業(yè)資本的遠期回報率等缺乏明確的規(guī)定和分析，從而使房地產(chǎn)企業(yè)在投資融資過程中過分追求短期利益的增加以及多元化的發(fā)展，而使得投資不夠科學(xué)合理，以致造成投資風(fēng)險，如流動資金不足、資金鏈斷裂、企業(yè)負債率過高等。

（四）財務(wù)管控力度不足

大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在運營與發(fā)展的過程中都有大額開發(fā)貸款，如果房地產(chǎn)企業(yè)對自身未來的財務(wù)狀況和經(jīng)營效益把握與分析不準確，就會對企業(yè)經(jīng)營決策的調(diào)整、整體運營與發(fā)展等造成極大的影響。但是，部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管控力度不夠，缺乏對財務(wù)管理的過程控制，致使房地產(chǎn)企業(yè)的會計報表、財務(wù)數(shù)據(jù)等缺乏真實性和準確性，影響到房地產(chǎn)企業(yè)對未來收益的準確評估與預(yù)測。

（五）財務(wù)信息不對稱

部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理軟件、財務(wù)管理信息化系統(tǒng)不夠完善，從而影響了各種財務(wù)信息的整合分析與處理，也影響了房地產(chǎn)企業(yè)各項財務(wù)信息數(shù)據(jù)的及時傳遞與共享，增加了會計核算的難度，降低了財務(wù)數(shù)據(jù)信息的時效性。財務(wù)信息的滯后性致使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)數(shù)據(jù)信息不對稱，無法準確反映企業(yè)的實際財務(wù)狀況和實際發(fā)展?fàn)顩r。

三、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的策略

（一）提高成本控制水平

加強成本控制有助于提高企業(yè)的資源利用效率，降低企業(yè)的成本支出，增加企業(yè)的經(jīng)營效益。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提高成本控制水平。一是做好房地產(chǎn)企業(yè)投資、融資等相關(guān)活動的管理工作，將成本控制理念貫穿到企業(yè)運營發(fā)展的全過程、各環(huán)節(jié)。二是根據(jù)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的戰(zhàn)略目標、經(jīng)營管理的目標，進行全面的預(yù)算管理與控制，促使資源不斷優(yōu)化配置，降低房地產(chǎn)企業(yè)的成本。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財務(wù)管理組織結(jié)構(gòu)，要能夠根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，構(gòu)建更加符合房地產(chǎn)企業(yè)運營發(fā)展的、更加完善的財務(wù)管理體系。并且對房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理相關(guān)指標進行細致、科學(xué)、合理的劃分，細化各個部門、各個崗位的權(quán)利與責(zé)任，促使房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算制度更具有操作性與可實施性。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善財務(wù)管理相關(guān)制度，在財務(wù)管理相關(guān)制度中明確規(guī)定財務(wù)管理的計劃流程。建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)績效考核評價制度以及激勵機制和約束機制，構(gòu)建更加系統(tǒng)的、更加完善的、更加科學(xué)合理的財務(wù)管理體系，以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展變化需求，促使房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理更加全面，更具有前瞻性與預(yù)測性。此外，還要加強財務(wù)人員素質(zhì)建設(shè)，提升財務(wù)人員的成本控制能力，實行專業(yè)人員獎勵制度，鼓勵財務(wù)人員不斷晉升職稱和提升專業(yè)技能，加強成本控制平臺建設(shè)，使成本信息傳遞更加便利和快捷，進而使成本控制公開化、信息化。

（二）加強企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制

企業(yè)的財務(wù)管理涉及的內(nèi)容和環(huán)節(jié)比較多，包括企業(yè)的投資、融資，企業(yè)的戰(zhàn)略計劃管理以及日常經(jīng)營活動中的財務(wù)管理等。房地產(chǎn)企業(yè)需要加強企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制，將財務(wù)管理工作貫穿到企業(yè)的各個環(huán)節(jié)、各階段的活動中。例如，在項目啟動的初期，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)項目開發(fā)計劃和戰(zhàn)略目標等制定科學(xué)合理、完善的資金調(diào)配計劃，做好相關(guān)的融資規(guī)劃，促使融資渠道和融資方式更加合理;建立和完善資金管理系統(tǒng)，強化對房地產(chǎn)企業(yè)項目運營過程中資金的管控，促使資金的配置更加科學(xué)合理。在項目發(fā)售時期，需要加強與銷售部門等的溝通協(xié)調(diào)，加快房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠的速度，還需要做好應(yīng)收賬款的清理工作以及經(jīng)營利潤的核對工作。房地產(chǎn)企業(yè)在制定資金使用方案時，需要綜合考慮各部門的情況，采納各部門的意見，結(jié)合企業(yè)的實際運營情況、實際發(fā)展情況、投資項目的實際建設(shè)情況等進行綜合的考慮和分析，及時編制報表進行核對。此外，還需要嚴格依照相關(guān)的制度規(guī)范和要求，做好資金使用的審計工作。

（三）完善稅務(wù)管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)企業(yè)需要建立和完善相關(guān)管理系統(tǒng)。例如，建立和完善房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理系統(tǒng)，推動房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。在加強稅務(wù)管理的過程中，相關(guān)財務(wù)人員需要全面了解和掌握我國的各項稅務(wù)制度、相關(guān)法律法規(guī)和政策要求，及時做好稅務(wù)的繳納與申報工作，采取更加科學(xué)合理的方法進行納稅和避稅，要能夠準確、合理地運用各項稅收優(yōu)惠政策，做好稅收籌劃工作，從而提高房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的經(jīng)濟效益。

（四）構(gòu)建完善的企業(yè)內(nèi)部控制機制

企業(yè)內(nèi)部控制機制的制定和完善能夠使企業(yè)各項管理目標的實施執(zhí)行計劃和策略更加科學(xué)合理，在一定程度上能夠提高經(jīng)營管理的有效性。同時完善的企業(yè)內(nèi)部控制機制能促使企業(yè)的各項管理政策更加嚴格規(guī)范地執(zhí)行，能夠及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)運營過程中的各種風(fēng)險問題、各類不規(guī)范行為和現(xiàn)象、各種不穩(wěn)定性因素，并采取有效的措施及時制止與揭露。此外，其能夠?qū)ζ髽I(yè)的各項財務(wù)活動、企業(yè)的經(jīng)營效果等進行準確的分析與詳細的記錄，為企業(yè)科學(xué)合理地編制預(yù)算提供全面、準確、真實的財務(wù)數(shù)據(jù)和資料信息。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷完善內(nèi)部控制機制。例如，建立和完善財務(wù)管理制度、人力資源管理制度、成本管理與成本控制相關(guān)制度等，為房地產(chǎn)企業(yè)的各項業(yè)務(wù)活動及行為提供制度保障，促使房地產(chǎn)企業(yè)各項活動的執(zhí)行更加規(guī)范，從而有效降低房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)成本和運營成本，不斷提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效率。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在運營與發(fā)展的過程中，需重點做好財務(wù)管理工作，正確認識財務(wù)管理活動的重要性，準確把握和分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中可能存在的各種問題，并采取有效的措施解決這些問題。例如，通過完善財務(wù)管理相關(guān)制度，明確財務(wù)管理工作的各項職責(zé)和目標，實施全面的預(yù)算管理，不斷提高企業(yè)財務(wù)管理的能力和水平，增加企業(yè)的各項效益。

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