鄒 穎

廣東凡立（東莞）律師事務(wù)所，廣東 東莞 523110

現(xiàn)階段，我國(guó)處于快速發(fā)展時(shí)期，各方面的改革不斷深化，這就導(dǎo)致社會(huì)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境、政策環(huán)境等在不斷發(fā)生變化，這些變化作用于各個(gè)行業(yè)領(lǐng)域中，會(huì)產(chǎn)生一些具體的問題。在房地產(chǎn)行業(yè)，房屋買賣雙方當(dāng)事人簽訂合同往往是基于當(dāng)前客觀環(huán)境以及主觀意愿，但隨著國(guó)家政策的調(diào)整，會(huì)導(dǎo)致客觀環(huán)境發(fā)生一定的變化，而當(dāng)事人無法準(zhǔn)確預(yù)見這些變化。此時(shí)如果繼續(xù)履行原有合同，必然會(huì)使其中一方的當(dāng)事人處于不利地位，使合同失去公平。不可抗力與情勢(shì)變更原則作為合同法中一項(xiàng)重要的依據(jù)，是由公平原則衍生而來，根據(jù)實(shí)際情況適用不可抗力與情勢(shì)變更原則，可以解決由于外界因素影響導(dǎo)致合同約定權(quán)利與義務(wù)平衡關(guān)系被打破的問題。

一、不可抗力與情勢(shì)變更原則概述

（一）不可抗力

不可抗力指的是當(dāng)事人無法預(yù)見，無法避免并且無法克服的客觀存在的現(xiàn)象，在世界各國(guó)的法律中都有關(guān)于這方面的闡述，我國(guó)也不例外，在《中華人民共和國(guó)民法通則》中對(duì)此就作出了具體的闡述。在法律層面確定不可抗力原則旨在維護(hù)無過錯(cuò)方的利益，同時(shí)也是提醒人們?cè)谶M(jìn)行交易時(shí)，要對(duì)未來一段時(shí)間可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，并做好心理評(píng)估，從而在發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)后可以合理分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失?！吨腥A人民共和國(guó)合同法》當(dāng)中就有明確規(guī)定“因不可抗力不能履行合同的，根據(jù)不可抗力的影響，部分或者全部免除責(zé)任，但法律另有規(guī)定的除外。”關(guān)于不可抗力可以部分或者全部免責(zé)，需要具備主觀與客觀兩方面的條件，即在當(dāng)事人主觀上對(duì)于某種客觀現(xiàn)象無法預(yù)見，在客觀上無法避免和克服，如果導(dǎo)致合同無法正常履行的客觀現(xiàn)象是客戶可以預(yù)見的，或者說可以采取一定的手段避免或者克服，則這一客觀現(xiàn)象就不能稱之為不可抗力，對(duì)于當(dāng)事人也就不能部分或者全部免除責(zé)任。

（二）情勢(shì)變更原則

一般來說，情勢(shì)變更原則指的是在當(dāng)事人雙方簽訂合同之后，出現(xiàn)當(dāng)事人無法預(yù)見且無法克服的問題，從而導(dǎo)致雙方當(dāng)事人簽訂合同的基礎(chǔ)發(fā)生變化，使得當(dāng)事人雙方之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)重大失衡，合同約定難以履行或者失去履行合同的意義，此時(shí)應(yīng)當(dāng)允許雙方變更或者終止合同約定。情勢(shì)變更原則是公平以及誠(chéng)信原則的具象體現(xiàn)，可以使法律更好地適應(yīng)各種情況，更好地協(xié)調(diào)合同約定雙方的利益關(guān)系，規(guī)范市場(chǎng)環(huán)境，維持經(jīng)濟(jì)正常流轉(zhuǎn)。在當(dāng)事人雙方簽訂合同時(shí)，不管雙方是否有明確的認(rèn)知，其簽訂合同都是以當(dāng)時(shí)雙方所處的市場(chǎng)環(huán)境、法律環(huán)境、社會(huì)環(huán)境為基礎(chǔ)，一旦某些因素導(dǎo)致簽訂合同的基礎(chǔ)發(fā)生變化，且這些變化無法被預(yù)見以及克服，就會(huì)導(dǎo)致合同約定雙方的利益關(guān)系失衡，此時(shí)就需要利用情勢(shì)變更原則加以調(diào)整。但是在實(shí)際應(yīng)用過程中，關(guān)于情勢(shì)變更的界定比較困難，尤其是如何分辨情勢(shì)變更和商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)別比較困難。

二、不可抗力與情勢(shì)變更原則二者的比較分析

不可抗力在世界范圍內(nèi)都是一項(xiàng)通用免責(zé)條款，屬于法定免責(zé)情形之一，從其設(shè)立目的而言，不可抗力作為免責(zé)條款是法律所規(guī)定的，旨在維護(hù)公平正義；情勢(shì)變更原則本質(zhì)上可以將其看做是履行合同的原則之一，其重點(diǎn)在于協(xié)調(diào)當(dāng)事人雙方因情勢(shì)發(fā)生變化所導(dǎo)致的不平等的利益關(guān)系。在雙方簽訂合同之后，如果出現(xiàn)不可抗力的客觀現(xiàn)象，則對(duì)于合同約定當(dāng)中一方當(dāng)事人未能履行的義務(wù)可以歸于消滅。情勢(shì)變更原則雖然也可能會(huì)導(dǎo)致類似結(jié)果，但是根本原因是由于情勢(shì)的變化導(dǎo)致當(dāng)事人雙方的利益關(guān)系出現(xiàn)變化。因此，二者設(shè)立的目的存在根本性的差別，不可抗力強(qiáng)調(diào)免責(zé)，即部分或者全部免除一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，與另一方當(dāng)事人是否占據(jù)優(yōu)勢(shì)，雙方是否存在地位落差沒有直接關(guān)系。而情勢(shì)變更原則強(qiáng)調(diào)協(xié)調(diào)當(dāng)事人雙方之間不平等的關(guān)系，使當(dāng)事人雙方的合同地位重新恢復(fù)平等，消除情勢(shì)變化的影響。

三、不可抗力與情勢(shì)變更原則在房屋買賣合同糾紛處理中的適用

（一）房屋價(jià)格漲跌是否適用情勢(shì)變更原則

在市場(chǎng)環(huán)境下，商品價(jià)格隨時(shí)都可能發(fā)生漲跌，會(huì)受到多種因素的影響，關(guān)于房屋價(jià)格漲跌是否適用情勢(shì)變更原則主要是分辨導(dǎo)致房屋價(jià)格漲跌的原因，分析是正常價(jià)格波動(dòng)，還是受其他異常因素的影響。根據(jù)情勢(shì)變更原則來看，如果房屋價(jià)格漲跌是由于正常的市場(chǎng)行為導(dǎo)致，其很明顯不滿足情勢(shì)變更原則的適用情況，就購房這項(xiàng)行為而言，其本質(zhì)上屬于市場(chǎng)交易行為，必然存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，房屋價(jià)格漲跌就是風(fēng)險(xiǎn)的具體表現(xiàn)，這種風(fēng)險(xiǎn)是可以預(yù)見的，因此不適用情勢(shì)變更原則。如果房屋價(jià)格的漲跌是由于市場(chǎng)環(huán)境出現(xiàn)異常，比如通貨膨脹嚴(yán)重、有人幕后操縱干擾市場(chǎng)或者存在其他異常因素導(dǎo)致房屋價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)暴漲或者暴跌，此時(shí)房屋價(jià)格的漲跌與合同雙方當(dāng)事人無關(guān)，并且會(huì)對(duì)當(dāng)事人履行合同造成嚴(yán)重影響。此時(shí)，如果依然按照原有合同約定繼續(xù)履行義務(wù)，很有可能大幅增加一方當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，另一方當(dāng)事人則可能獲得高額的利益，雙方的利益關(guān)系明顯不對(duì)等，此時(shí)適用情勢(shì)變更原則。

（二）信貸政策調(diào)整是否適用情勢(shì)變更原則

這主要涉及到兩方面的問題，其一是提高房屋首付款比例以及貸款利率所導(dǎo)致的糾紛，我國(guó)政府為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，限制炒房行為，最大限度地滿足剛需，于2011年就出臺(tái)了相關(guān)政策，對(duì)于購置的第二套房屋提高首付款比例。需要明確的是，提高首付款比例或者提高貸款利率其本質(zhì)上并未增加房屋成本，只是當(dāng)事人需要承擔(dān)較大的即時(shí)支付壓力，這對(duì)簽訂房屋買賣合同的基礎(chǔ)環(huán)境并沒有產(chǎn)生影響，對(duì)于合同履行也不會(huì)產(chǎn)生直接影響。其二是“禁貸令”導(dǎo)致的糾紛，此項(xiàng)政策主要是針對(duì)貸款購買第三套房屋的群體，對(duì)其購買房屋的行為暫停發(fā)放貸款。自2013年實(shí)施這一政策以來，很多購房者由于無法獲得貸款，難以支付房款，因此向法院提請(qǐng)解除合同。對(duì)于這種情況產(chǎn)生的糾紛分為兩種情況，一是合同約定雙方在簽訂合同時(shí)約定付款方式為按揭付款，此時(shí)政策的變化使得簽訂合同的基礎(chǔ)環(huán)境出現(xiàn)了變化，其中一方當(dāng)事人履行合同困難或者無法履行合同，因此適用情勢(shì)變更原則。二是合同約定雙方在簽訂合同時(shí)未對(duì)付款方式做出明確的約定，這種情況政策的變化并不會(huì)改變簽訂合同時(shí)的基礎(chǔ)環(huán)境，因此，不適用情勢(shì)變更原則。

（三）房屋“壓紅線”是否適用情勢(shì)變更原則

在房產(chǎn)交易過程中會(huì)產(chǎn)生多種糾紛，本文主要討論的問題是在房產(chǎn)交易過程中，由于房屋坐落土地超出規(guī)劃的范圍，從而導(dǎo)致房屋根據(jù)現(xiàn)行的政策無法生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)，無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)變更登記，故房屋也就無法辦理過戶登記手續(xù)，使雙方的交易長(zhǎng)期處于不穩(wěn)定的狀態(tài)，買賣雙方的合同目的無法實(shí)現(xiàn)。出現(xiàn)這一問題的根本原因是開發(fā)商在建設(shè)房屋時(shí)，實(shí)際占地面積超出了已批準(zhǔn)的建設(shè)用地，而辦理不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，以原有的房屋圖紙為準(zhǔn)，根據(jù)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記政策，超出規(guī)劃用地范圍的房屋無法完成錄入登記、無法生成不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。如果在房產(chǎn)交易過程中遇到這一問題，其是否適用情勢(shì)變更原則，需要考慮雙方當(dāng)事人簽訂合同時(shí)的基礎(chǔ)環(huán)境，如果開發(fā)商出于商業(yè)盈利目的，隱瞞了房屋建設(shè)超出規(guī)劃用地的事實(shí)，而雙方當(dāng)事人對(duì)于這一事實(shí)并不知情，直到辦理過戶登記手續(xù)時(shí)才發(fā)現(xiàn)這一問題。雖然此問題屬于已發(fā)生的客觀事實(shí)，但是從雙方當(dāng)事人的角度來說，其在簽訂合同時(shí)對(duì)于這一問題無法預(yù)見且無法克服，因此導(dǎo)致雙方利益關(guān)系失衡，可以適用情勢(shì)變更原則。如果賣方當(dāng)事人對(duì)于這一事實(shí)知情，但是在簽訂合同時(shí)未告知買方當(dāng)事人，買方當(dāng)事人在辦理過戶登記手續(xù)時(shí)發(fā)現(xiàn)這一問題，此時(shí)，買方可以根據(jù)雙方房屋買賣合同追究賣方未盡房屋權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)的違約責(zé)任。如果雙方當(dāng)事人在簽訂合同時(shí)對(duì)此問題均知情，則表明簽訂合同的基礎(chǔ)環(huán)境并未發(fā)生變化，因此，也就不適用情勢(shì)變更原則。

四、結(jié)語

綜上所述，不可抗力與情勢(shì)變更原則在實(shí)際案件中是否適用，需要結(jié)合當(dāng)事人訴請(qǐng)以及案件發(fā)生時(shí)的具體情況進(jìn)行判斷，避免情勢(shì)變更原則被濫用導(dǎo)致隨意地解除合同，干擾市場(chǎng)運(yùn)行。