沈運(yùn)濤

紹興市殘疾人聯(lián)合會(huì)，浙江 紹興 312000

近年來，我國房屋市場(chǎng)價(jià)格不斷變化，糾紛事件也不斷發(fā)生。大部分買家并不了解房地產(chǎn)相關(guān)法律規(guī)定，缺乏二手房買賣經(jīng)驗(yàn)，不熟悉二手房的交易流程，導(dǎo)致二手房買賣糾紛事件時(shí)常發(fā)生?；诖?，本文主要分析二手房買賣過程中常見的糾紛事件以及買賣過程中應(yīng)注意的事項(xiàng)，旨在為購房者解決二手房買賣糾紛。

一、二手房買賣過程中常見糾紛事件

（一）定金問題產(chǎn)生爭(zhēng)議

由于合同種類繁多，因此根據(jù)不同合約類型常將定金分為立約定金、違約定金等，定金的性質(zhì)是根據(jù)合同內(nèi)容中具體約定而決定的。在二手房買賣過程中，若中介機(jī)構(gòu)僅僅出具定金收條，卻未明確具體內(nèi)容，買賣雙方很可能就這筆“定金”的性質(zhì)產(chǎn)生不同看法甚至是爭(zhēng)議［1］。為避免定金爭(zhēng)議，最有效的方法是明確具體約定，針對(duì)定金涵蓋的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確定義。

（二）房?jī)r(jià)大漲時(shí)賣家寧可毀約不要定金

定金的作用是為了確保雙方簽訂正式合同而產(chǎn)生的一種行為。房?jī)r(jià)大漲是買賣雙方無法控制的情況，但這種特殊的情況下若房屋賣家通過拖延房屋過戶的時(shí)間、不與買家配合或者拒絕辦理房屋過戶手續(xù)等多種方式導(dǎo)致違約，買家僅僅通過要求賣家雙倍支付返還定金仍無法彌補(bǔ)自身損失，買家必要時(shí)可通過法院提起訴訟請(qǐng)求賣家賠償差額損失，或向法院請(qǐng)求其繼續(xù)辦理和履行房屋的過戶以及對(duì)房屋申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保存［2］。

（三）買賣雙方為避稅訂立“陰陽合同”后賣家主張買賣合同無效

為避稅訂立“明陽合同”這一行為本身是違反行政法規(guī)的，但并不是一定會(huì)導(dǎo)致房屋買賣合同無效。如果賣家看到房?jī)r(jià)大幅上漲或由于其它的原因，就單方面認(rèn)定房屋買賣合同已經(jīng)無效，這種主張并不能完全成立。依據(jù)《合同法》中相關(guān)的規(guī)定，若賣家能夠確定真實(shí)的買賣合同中房屋交易價(jià)格，并且代表的是買賣雙方的真實(shí)買賣意愿，則房屋買賣合同就是有效的，賣家的意愿和主張并不可能成立［3］。

（四）交易不成中介能否收取報(bào)酬

二手房買賣過程中談好價(jià)格后雙方會(huì)簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓合約》，根據(jù)相關(guān)法規(guī)，中間人未促成合同成立，則不得要求支付報(bào)酬，但若中介公司能夠提供服務(wù)過程中實(shí)際支付的費(fèi)用憑證，則可要求毀約方給予實(shí)際補(bǔ)償［4］。

（五）房屋過戶后買家戶口沒有遷移

隨著政策的改變，我國大部分地區(qū)房子與各種福利之間是相互關(guān)聯(lián)的，為維護(hù)自身權(quán)益，若買家買房后賣家仍未遷移戶口，買家應(yīng)督促其盡快遷移，為避免這一情況的出現(xiàn)，買家應(yīng)考慮到簽訂合同之前先明確賣家戶口遷移情況，并將戶口遷移違約責(zé)任寫進(jìn)合同中。

（六）房屋質(zhì)量問題

針對(duì)房屋質(zhì)量問題，需要具體劃分情況，若賣家故意隱藏房屋情況，買家可向賣家主張違約及賠償責(zé)任；若賣家將房屋真實(shí)情況告知中介，但中介基于成單目的而并未如實(shí)告知買家，買家可向房屋中介公司主張賠償責(zé)任；若雙方簽訂合同時(shí)，賣家如實(shí)告知買家房屋質(zhì)量情況并且表示接受，買家若以優(yōu)惠價(jià)購得房屋后卻又以房屋質(zhì)量為由要求賣家賠償時(shí)，賣家無需承擔(dān)責(zé)任。

二、預(yù)防二手房買賣過程中糾紛的方式

（一）選擇信譽(yù)中介公司，謹(jǐn)慎對(duì)待獨(dú)家代理

對(duì)于買家來說，在購房時(shí)一般主要通過中介公司購買，在簽訂合同前，買家一定要核實(shí)中介公司的相關(guān)信息，如是否有原房主對(duì)該中介公司的授權(quán)委托書，該中介公司是否有營業(yè)執(zhí)照以及是否在房管部門備案并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)備案證書等，驗(yàn)明其是否具有合法性和真實(shí)性。并且應(yīng)明白主次順序，簽訂合同時(shí)首選應(yīng)簽訂房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，產(chǎn)權(quán)交易即將進(jìn)行時(shí)再簽訂房產(chǎn)買賣合同。

對(duì)于賣家來說，則應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待市場(chǎng)上的獨(dú)家代理。獨(dú)家代理是一種中介機(jī)構(gòu)為了擴(kuò)大自己手里房源而采取的一種措施，對(duì)于中介方來說，取得獨(dú)家代理能夠提高自身的收益，為拿到獨(dú)家代理常承諾賣家能夠在約定時(shí)間內(nèi)出售、成交價(jià)能夠高于市場(chǎng)水平、降低傭金標(biāo)準(zhǔn)等［5］。賣家在簽訂獨(dú)家代理之前應(yīng)了解雙方的權(quán)利和義務(wù)，保證公平公正，同時(shí)應(yīng)該了解自己的責(zé)任以及違約所要承擔(dān)的責(zé)任，慎重考慮后決定是否能夠簽約。

（二）嚴(yán)格核實(shí)簽約主體，簽訂協(xié)議不能馬虎

在二手房購買過程中，首先應(yīng)核實(shí)雙方主體信息，如，簽約主體是否真實(shí)以及主體資格是否存在等。核實(shí)簽約主體的真實(shí)性作為房產(chǎn)買賣合同成立的基礎(chǔ)，不管有無第三方擔(dān)保，買賣雙方都應(yīng)提高對(duì)核實(shí)資格對(duì)方的重視程度，避免上當(dāng)受騙等事件的發(fā)生。并且買家應(yīng)注意在約定好房屋買賣相關(guān)事宜后才能簽訂定金支付書、購房意向書等定金合同，對(duì)于定金收取和退還的條件應(yīng)當(dāng)明確說明。此外，在簽訂購房意向書等合同時(shí)，需要注意禁止授權(quán)給中介方，避免中介機(jī)構(gòu)將“中介服務(wù)”擅自改為“代理服務(wù)”，導(dǎo)致意向金直接變?yōu)槎ń穑?］。

另外，有關(guān)稅費(fèi)以及服務(wù)過程中出現(xiàn)的違約情況等也應(yīng)事先約定，買家可通過中介機(jī)構(gòu)或直接向賣家了解除房款外的稅費(fèi)情況，明確自己所承擔(dān)的稅費(fèi)的類別和總額，避免出現(xiàn)新的稅費(fèi)種類后因無法明確雙方誰負(fù)責(zé)繳納而產(chǎn)生糾紛。

（三）約定費(fèi)用劃界時(shí)間，注明過戶交驗(yàn)時(shí)間

為保證合同順利簽訂、維護(hù)雙方合法權(quán)益，在擬定合同時(shí)應(yīng)對(duì)各個(gè)方面進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，如清楚約定房屋過戶、物業(yè)交割、交房時(shí)間、違約責(zé)任以及附屬設(shè)施的交接時(shí)間等，同時(shí)應(yīng)具體劃分水、電、氣等費(fèi)用的劃界承擔(dān)時(shí)間。對(duì)于首付款和尾款來說，目前大部分買家首付款和尾款并不會(huì)在同一時(shí)間段交付給賣家，因此部分中介方在收到買家定金后仍然會(huì)帶其它意向買家看房，在兩者之間選擇出家更高的買家進(jìn)行交易，導(dǎo)致違約情況的發(fā)生，一房多賣屬違規(guī)操作，為維護(hù)自身權(quán)益，買家應(yīng)在合同中明確約定首付款交付、房產(chǎn)過戶、尾款交付的具體期限以及過戶手續(xù)如何辦理等。

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，購房時(shí)有關(guān)簽約等事項(xiàng)也可通過網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行，網(wǎng)上簽約的步驟是在網(wǎng)上簽約后打印出來由買賣雙方簽字，對(duì)于中介方要求進(jìn)行網(wǎng)上簽約，但卻借故拖延或直接不簽約的情況，買家可通過建設(shè)房屋管理部門對(duì)其進(jìn)行投訴處理。針對(duì)因房屋無法交易而導(dǎo)致定金或合同糾紛事件發(fā)生，在有書面約定的情況下可按照約定進(jìn)行，而沒有書面約定的情況則可協(xié)商解決，或在房屋所在地法院起訴［7］。

（四）明確約定違約條款，注明賠償責(zé)任金額

房產(chǎn)交易是一項(xiàng)復(fù)雜的過程，并且涉及金額較大，難免出現(xiàn)意外情況或違約行為，尤其是有關(guān)賠償?shù)氖马?xiàng)，更應(yīng)在合同中列舉出來。為保證雙方利益，賣家應(yīng)按照規(guī)定提前準(zhǔn)備和打印定金收條，買家在與賣家真正簽訂合同后才能將定金交付給賣家，定金和定金收條同時(shí)交易。尤其注意不能將定金交給賣家的代理人或中介方，盡量減少交易環(huán)節(jié)，從而減少糾紛。合同中可單獨(dú)列出違約賠償責(zé)任和賠償金額相關(guān)方面的內(nèi)容，針對(duì)以上情況發(fā)生時(shí)，能夠依據(jù)定金罰則進(jìn)行處理，定金最高不能超過全部房款的20%，超過部分算作購房款。

三、結(jié)束語

關(guān)于本文所提到的條款，是二手房簽訂合同過程中的必備條款，是減少二手房買賣過程糾紛事件的主要方式，不管是買賣雙方中的哪一方，都應(yīng)加大對(duì)于簽訂合同等各流程的重視。在能夠聯(lián)系到賣家本人的情況下應(yīng)直接與其聯(lián)系，避免過分依靠中介方，同時(shí)提高自身警惕性，關(guān)于定金、首付款、尾款等涉及到金錢的方面，最好當(dāng)面、親自交給賣家并取得收據(jù)，避免受到欺詐等，從而導(dǎo)致自身合法權(quán)益受損。