蘇建紅

重慶合縱律師事務(wù)所，重慶 400023

一、待履行不動產(chǎn)租賃合同的處理原則

法律原則能夠體現(xiàn)出一部法律的基本價值取向，對于法律規(guī)則進(jìn)行規(guī)定。不動產(chǎn)租賃合同是待履行合同中的一種類型，其處理規(guī)則需要綜合參考待履行合同的處理原則以及不動產(chǎn)租賃合同的特殊情況，不偏離破產(chǎn)法的基本原則。

（一）破產(chǎn)財產(chǎn)最大化

破產(chǎn)程序的進(jìn)入一般是因?yàn)閭鶆?wù)人無法償還到期債務(wù)，進(jìn)而需要最大程度地收集債務(wù)人的財產(chǎn)，隨后將其分配給債權(quán)人，幫助債務(wù)人走出困境。破產(chǎn)的程序包括清算、重整以及和解，不同的程序側(cè)重點(diǎn)不同，但是無論是哪一種程序，基礎(chǔ)都應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)財產(chǎn)最大化。破產(chǎn)財產(chǎn)包括債務(wù)人在破產(chǎn)程序進(jìn)行中的所有財產(chǎn)，待履行合同會在破產(chǎn)程序中導(dǎo)致債務(wù)人出現(xiàn)財產(chǎn)增減。若是按照一般普通的法律規(guī)定和道德原則，合同的當(dāng)事人需要按照規(guī)定履行約定，但是破產(chǎn)法對于破產(chǎn)管理人是否履約進(jìn)行了新的規(guī)定，即破產(chǎn)債務(wù)人可以“違約”。也就是說，債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序后，待履行合同因?yàn)槭袌龊彤?dāng)事人的影響，可以在分析是否會影響債務(wù)人財產(chǎn)的前提下，選擇保證破產(chǎn)財產(chǎn)最大化的處理方案，解除可能會減少財產(chǎn)的合同，保留增加財產(chǎn)的合同。

（二）利益平衡

利益平衡原則，其規(guī)定是破產(chǎn)管理人在進(jìn)行待履行合同的處理過程中，除了需要參考債務(wù)人和債權(quán)人的利益以外，還需要考慮到合同是否會影響其他利害關(guān)系人，避免造成利益嚴(yán)重失衡。破產(chǎn)法立法主旨，從最開始的以債權(quán)人利益為主，到債權(quán)人和債務(wù)人利益并重，發(fā)展到最后的破產(chǎn)參與各主體利益平衡，經(jīng)歷了三個階段。當(dāng)代社會法律的規(guī)定并不是以往選擇利益非此即彼的，無論是平等自由，還是安全和公共利益，都不能認(rèn)為是絕對價值。法律產(chǎn)生的根本原因就是利益，對于利益斗爭進(jìn)行規(guī)范，其根本目的就是平衡利益。當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)分工比較細(xì)化，不同的主體之間關(guān)系密切，企業(yè)進(jìn)入到破產(chǎn)程序以后，不僅涉及債務(wù)人和債權(quán)人的利益，同時還會影響到職工、供應(yīng)商以及相關(guān)的關(guān)系人。破產(chǎn)法規(guī)定需要對多重利益進(jìn)行平衡，待履行不動產(chǎn)租賃合同法律規(guī)定處理規(guī)則同樣如此。

二、我國待履行不動產(chǎn)租賃合同的處理現(xiàn)狀

（一）立法現(xiàn)狀

我國的《破產(chǎn)法》以及相關(guān)的司法解釋，對于待履行不動產(chǎn)租賃合同并沒有針對性的處理規(guī)則，所以將待履行不動產(chǎn)租賃合同歸類為待履行合同的一種類型，按照一般處理規(guī)則進(jìn)行處理，也就是《破產(chǎn)法》規(guī)定的第十八條、第二十六條、第四十二條、第五十三條、第六十九條。

《破產(chǎn)法》中對于待履行合同的處理規(guī)則規(guī)定得比較簡單，存在一些不足之處。待履行不動產(chǎn)租賃合同是一種繼續(xù)性的合同，若是解除，并不會影響已經(jīng)履行的部分，只會單純影響將來的事實(shí)，當(dāng)事人不需要返還已經(jīng)履行的部分，非破產(chǎn)方可以申報債權(quán)。破產(chǎn)程序中，不動產(chǎn)租賃合同這種合同的處理，解除和繼續(xù)履行都不能解決問題。若是繼續(xù)履行，那么破產(chǎn)債務(wù)人很難進(jìn)行清算；若是解除合同，那么可能會對合同相對人造成損失，同時破產(chǎn)債務(wù)人的債務(wù)也會因?yàn)楹贤鄬θ说膫鶛?quán)申報而增加。雖然將合同轉(zhuǎn)讓能夠解決上述問題，但是《破產(chǎn)法》對于合同是否可以轉(zhuǎn)移給第三人并沒有規(guī)定。

《破產(chǎn)法》雖然對于待履行合同的處理進(jìn)行了規(guī)范規(guī)定，但是不動產(chǎn)租賃合同因?yàn)槠涮厥庑圆⒉荒芡耆鹾弦话闾幚硪?guī)則，所以不動產(chǎn)租賃合同處理方面存在空白：首先，承租人破產(chǎn)，按照規(guī)定破產(chǎn)債務(wù)人進(jìn)入破產(chǎn)程序以后，管理人負(fù)責(zé)合同處理，但是合同相對人不能做出任何決定，這個階段仍然會產(chǎn)生租金，但是《破產(chǎn)法》規(guī)定合同相對人可以就合同解除造成的損失進(jìn)行債權(quán)申報，按照現(xiàn)如今破產(chǎn)低清償率的條件下，出租人明知不能得到清償，還需要將租賃物交給承租人，這就掠奪了出租人的利益；出租人破產(chǎn)，待履行合同的處理會嚴(yán)重影響承租人的利益，承租人需要穩(wěn)定占有租賃物進(jìn)行居住或是經(jīng)營，按照《破產(chǎn)法》的規(guī)定，出租人進(jìn)入程序以后，管理人可以解除不動產(chǎn)租賃合同，這時承租人將無法繼續(xù)居住或是經(jīng)營，其利益受到不良影響，已經(jīng)投入的投資無法收回，違背了利益平衡原則。

（二）司法現(xiàn)狀

待履行不動產(chǎn)租賃合同在處理過程中，司法實(shí)踐方面出現(xiàn)了大量的訴訟，此類案件的產(chǎn)生多數(shù)是因?yàn)槌鲎馊似飘a(chǎn)，管理人解除合同。此類案件管理人解除合同通常是因?yàn)閮煞N理由：承租方?jīng)]有繳納租金，或是按照破產(chǎn)規(guī)定解除合同；參考《破產(chǎn)法》的規(guī)定解除合同。對于第一種理由，法院會參考合同法判決；對于第二種理由，法院基本予以支持。雖然法院按照法律規(guī)定進(jìn)行破產(chǎn)相關(guān)的判決，但是這并不代表判決是完全合理的。因?yàn)槠飘a(chǎn)管理人解除合同以后，導(dǎo)致出現(xiàn)大量訴訟本身就是一個比較明顯的例子，很多合同相對人出現(xiàn)了針對這種判決的不滿，甚至影響到了破產(chǎn)順利進(jìn)行。

三、我國待履行不動產(chǎn)租賃合同的處理規(guī)則完善建議

（一）增加待履行合同轉(zhuǎn)讓規(guī)則

若是承租人破產(chǎn)，那么租賃權(quán)具有的經(jīng)濟(jì)價值也會造成破產(chǎn)財產(chǎn)，破產(chǎn)管理人若是能夠?qū)⒑贤D(zhuǎn)讓，不僅能夠?qū)⒔獬贤斐傻钠飘a(chǎn)財產(chǎn)減損問題解決，同時能夠通過轉(zhuǎn)讓獲得一定的收益，令破產(chǎn)財產(chǎn)增多。與此同時，加入第三人，第三人可以在承擔(dān)破產(chǎn)債務(wù)的同時承擔(dān)原本合同的權(quán)利和義務(wù)，相當(dāng)于合同相對人只是單純地更換了出租對象，不會受到利益方面的不良影響。出租人破產(chǎn)，租賃合同不影響租賃物所有權(quán)，破產(chǎn)管理人可以將租賃合同轉(zhuǎn)讓，避免承租人遭到損失。

待履行合同轉(zhuǎn)讓可以解決繼續(xù)履行、解除合同造成的弊端，這種處理規(guī)則有存在的必要性。雖然有人認(rèn)為，將合同轉(zhuǎn)讓歸類到繼續(xù)履行中，也就是破產(chǎn)管理人先選擇繼續(xù)履行合同，隨后再進(jìn)行合同轉(zhuǎn)讓。但是這種觀點(diǎn)并不合適，待履行合同會對破產(chǎn)的程序造成影響，合同轉(zhuǎn)讓存在著限制條件，若是想要兼顧破產(chǎn)目標(biāo)和債權(quán)人的利益，限制條件需要進(jìn)行一定的調(diào)整，同時保護(hù)合同相對人的利益。

（二）增加待履行不動產(chǎn)租賃合同特殊處理規(guī)則

不動產(chǎn)租賃合同對比其他合同有著特殊的性質(zhì)，按照一般的待履行合同處理規(guī)則進(jìn)行處理，存在著諸多缺陷，為了保證破產(chǎn)順利，必須針對不動產(chǎn)租賃合同制定專門的處理規(guī)則。

若是承租人破產(chǎn)，可以按照租賃物交付情況對出租人合同解除權(quán)進(jìn)行限制，若是租賃物沒有交付，出租人出現(xiàn)了租金利益風(fēng)險，這時出租人可以要求破產(chǎn)管理人擔(dān)保承租人能夠如約支付租金，也可以提出解除合同；若是租賃物已經(jīng)交付，那么承租人已經(jīng)進(jìn)行了投資，產(chǎn)生了依賴性，那么這時出租人不能任意解除合同，可以將合同解除權(quán)交給破產(chǎn)管理人。

若是出租人破產(chǎn)，那么需要平衡雙方當(dāng)事人的利益和合同處理原則，限制破產(chǎn)管理人的合同解除權(quán)。第一，破產(chǎn)管理人需要堅(jiān)守破產(chǎn)財產(chǎn)最大化原則，盡量擴(kuò)大財產(chǎn)；其次，破產(chǎn)管理人需要遵循利益平衡原則，避免對承租人造成嚴(yán)重的不良影響；再次，破產(chǎn)管理人需要盡量減少破產(chǎn)對于既有經(jīng)濟(jì)秩序的沖擊。