林立勇* 劉英嬰 徐 嘉 劉雅靜

現行“封閉式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式存在人為割裂城市空間、公共環(huán)境設施難以統(tǒng)籌布局、容易導致破壞生態(tài)和千城一面等問題，已不能滿足新時代人民對美好生活向往的需要，不符合中央城市工作會議精神。本文在分析“封閉式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式現存問題的基礎上，通過總結重慶兩江新區(qū)開展“定制建筑”開發(fā)建設試點經驗，探索提出了新的“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式的概念與特點，并以龍興國際生態(tài)新城項目為例，對其規(guī)劃與景觀設計模式進行了初步研究。

住宅小區(qū)；開放式；規(guī)劃與景觀設計模式

2015年12月20日，習近平總書記在中央城市工作會議上發(fā)表的重要講話中明確指出：“城市建設，要讓居民望得見山、看得見水、記得住鄉(xiāng)愁”“城市不應該是若干封閉‘大院’和‘圍墻’組成的‘圍城’”“盡可能不再建設封閉的住宅小區(qū)，提升城市的通透性和微循環(huán)能力”“城市建設要以自然為美”“把好山好水好風光融入城市，使城市內部的水系、綠地同城市外圍河湖、森林、耕地形成完整的生態(tài)網絡”。為貫徹落實中央城市工作會議精神，落實五大新發(fā)展理念，構建舒適宜居的小街區(qū)，實現人民對美好生活的向往，切實提高城市規(guī)劃建設品質，重慶兩江新區(qū)自2018年5月起在部分指定區(qū)域開展了“定制建筑”開發(fā)建設試點工作，其實質是對住宅小區(qū)開發(fā)建設模式進行探索創(chuàng)新，即將住宅小區(qū)開發(fā)建設模式由現行的“封閉式”轉向新的“開放式”，目的是通過在規(guī)劃設計之初系統(tǒng)考慮小區(qū)整體景觀環(huán)境、建筑總體布局和人車交通組織，打開圍墻將原屬于小區(qū)內部的環(huán)境區(qū)域開放變成城市公共的共享空間，實現城市內外空間相互連通、綠地成網成系統(tǒng)、產城景有機融合的目標；通過定制建造優(yōu)化小區(qū)內部空間，促使城市建設主體多元化，推動形成具有地域特色的高品質社區(qū)。本文以“封閉式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式現存問題為導向，理論與實踐相結合，在總結重慶兩江新區(qū)試點創(chuàng)新經驗的基礎上，對“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式的概念與特點、規(guī)劃與景觀設計模式進行初步探索。

1 “封閉式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式現存問題

“封閉式”小區(qū)是指有明確邊界，用圍墻將建筑物及其公共配套設施限制在一定地域范圍內的小區(qū)類型，一般設有若干個出入口?！胺忾]式”小區(qū)主要經歷了兩個階段，即計劃經濟時期大院式管理階段和改革開放之后由市場經濟主導管理階段，目前仍然是我國城市居民主要的居住空間模式[1]?！胺忾]式”小區(qū)開發(fā)建設模式在增強居民安全感、保持環(huán)境衛(wèi)生、方便管理等方面具有一定優(yōu)點，但與此同時也造成了諸多“城市病”。

1.1 人為割裂城市空間，阻隔擁堵城市交通

現有大多數“封閉式”小區(qū)的占地面積較大，通常均在12～20 hm2，規(guī)劃戶數一般為2 000～3 000戶，多的可達上萬戶。封閉的圍墻簡單地把小區(qū)內外強行分成兩個隔絕的空間，造成市民穿行不便，大大降低了公共空間的可達性，而且由于小區(qū)內的公共場所不允許外人使用，將小區(qū)內部公共空間徹底私有化，導致本來連續(xù)的城市公共空間被切斷，降低了城市空間的多樣性，是造成城市公共空間活力不足的原因之一。此外，占地規(guī)模較大的“封閉式”小區(qū)人為阻斷了正常的交通流線，破壞了城市公共交通網絡的整體性和系統(tǒng)性，對城市公共交通規(guī)劃布局及其順暢運行造成了不良影響。如重慶某小區(qū)面積約50 hm2，其中一個組團的邊長約2.4 km，這么大面積的地塊完全封閉管理，人為拉長了過境該區(qū)域的交通繞行距離，導致局部交通流量疊加，尤其在高峰時段，當小區(qū)出入口流量較大時，極易超過道路交通負荷形成瓶頸，加劇城市交通擁堵壓力。

1.2 公共環(huán)境設施布局，政府難以科學統(tǒng)籌

“封閉式”小區(qū)的配套設施一般遵循“誰開發(fā)、誰建設”原則，容易導致各個小區(qū)的公共服務設施布局和建設各自為政，難以統(tǒng)籌布局。一方面，對于城市整體空間而言，綠化空間、人行步道等無法連貫，完全變成私人空間；另一方面，各自為政的公共服務設施布局大多面積偏小且零散，無法集聚形成規(guī)模效益，導致部分公共設施的服務功能無法正常發(fā)揮或使用不便。例如，大多數小區(qū)內配建的游泳池、健身活動室等設施，經常由于使用率低但維護成本高而無法正常經營，最后導致設施關閉閑置，造成惡性循環(huán)；超市、菜市場、小學等民生類商業(yè)、教育設施，為保證鄰近的多個封閉小區(qū)均能最大限度使用，通常被設置在小區(qū)邊緣外側、與城市干道相鄰的地段，造成居民使用諸多不便[2]。如重慶洋河小學頭塘校區(qū)，為服務東側的3個封閉式住區(qū)，緊鄰主干道布置，服務半徑較大，需要通過天橋等設施才能保證學生通達的安全性。

1.3 市場主體主導開發(fā)，破壞生態(tài)千城一面

現有的“封閉式”居住小區(qū)開發(fā)建設均由市場主體即開發(fā)業(yè)主單位主導。為了追求自身經濟效益最大化，開發(fā)業(yè)主單位選中的設計方案經常不尊重項目場地內的自然地形地貌，隨意破壞原有的生態(tài)環(huán)境，實施挖山填湖大平場，毀壞具有特色價值的植被和名貴喬木。為了降低成本，同一小區(qū)內部的戶型和單體建筑普遍采用標準化設計，簡單拷貝，導致建筑風貌或以開發(fā)公司喜好為主，或迎合主流市場過于雷同，或過于彰顯個性、奇奇怪怪，完全不顧項目所在城市和區(qū)域業(yè)已形成的城市風貌，導致大多數城市不是千城一面、缺乏地域特色（圖1），就是互不協調、過于突兀。

2 “開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式的概念與特點

2.1 “開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式的概念

所謂“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式，是指在建設用地出讓前，由規(guī)劃主管部門開展地塊的概念性規(guī)劃設計，明確地塊開放、小組團圍合、智能化管理、開放的小區(qū)環(huán)境與城市環(huán)境融為一體等原則，確定相關控制要求并納入規(guī)劃設計條件；在建設用地出讓后，地塊總體規(guī)劃布局、景觀環(huán)境和配套設施由開發(fā)建設單位統(tǒng)一規(guī)劃建設，劃定單棟建筑凈用地，擬建建筑依據規(guī)劃設計條件，結合購買人的需求進行個性化定制設計，由開發(fā)建設單位建造銷售的一種新型開發(fā)建設模式。

1. 千城一面的“封閉式”住宅小區(qū)風貌（源自網絡）

2.2 “開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式的特點

與“封閉式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式不同，“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式深入貫徹了“創(chuàng)新、協調、綠色、開放、共享”五大新發(fā)展理念，有利于推進城市精細化管理、推動城市多元化發(fā)展、提升城市規(guī)劃建設品質。其主要特點包括：

（1）由過去的建設用地整體地塊出讓轉向建設用地劃定建筑基地出讓，核心是開放建筑周邊的公共環(huán)境。

（2）建設用地地塊內建筑基地位置、建筑周邊的公共環(huán)境邊界及控制要求，出讓前由規(guī)劃主管部門按照開放的小區(qū)環(huán)境與城市環(huán)境融為一體的原則，開展概念性規(guī)劃設計研究確定，并納入規(guī)劃設計條件和土地招拍掛條件，土地出讓后由開發(fā)建設單位統(tǒng)一規(guī)劃建設，打造個性化的私家花園，有利于破除“千城一面”的住宅小區(qū)環(huán)境。

（3）建設用地地塊內各建筑基地建設，開發(fā)建設單位既可按照現有房地產開發(fā)模式統(tǒng)一規(guī)劃建造銷售，也可依據購買人需求進行單獨定制建造銷售，結合業(yè)主需求彰顯個性，包括戶型產品、建筑風格、層高、色彩、布局及花園與房屋面積大小，具有較高的市場靈活性。

3 “開放式”住宅小區(qū)規(guī)劃與景觀設計模式

“開放式”住宅小區(qū)規(guī)劃與景觀設計模式，主要是在開發(fā)和管理過程中，摒棄了現行“封閉式”住宅小區(qū)只顧小區(qū)自身安全管理和住戶內部相互關系，而與周邊城市交通、公共設施、景觀環(huán)境等要素互不關聯的弊端，充分考慮與周邊地塊的有機聯系，將整體地塊分為公共環(huán)境區(qū)域和建筑基地設計兩部分，在依山就勢、尊重自然、保護地塊內部特色景觀設計要素的基礎上，積極加強地塊之間建筑整體布局、人車交通組織、公共設施布局、綠化景觀環(huán)境等要素的系統(tǒng)性融合設計，形成有序多樣的公共環(huán)境，最大限度發(fā)揮景觀空間和服務設施的公共價值[3]。

3.1 公共環(huán)境區(qū)域設計模式

地塊內公共環(huán)境區(qū)域的規(guī)劃設計布局，應與周邊的城市交通設施、廣場、公園綠地街道或社區(qū)中心等公共空間有機結合。

（1）充分尊重和保護自然原始地形地貌，將好山好水好風光融入社區(qū)，避免千城一面。地塊規(guī)劃布局應以自然為美，小區(qū)邊界原則上不設圍墻，實現互通共融，營造高品質環(huán)境；建筑和道路依山就勢布局，避免大填大挖，盡量保留地塊內的小山、池塘、溝壑、林地、珍貴植物等景觀特色要素；將規(guī)劃建設的“片區(qū)級—街道級—社區(qū)級”三級城市公園體系和林蔭步道系統(tǒng)，延伸到地塊公共環(huán)境區(qū)域內部，通過公園綠地或綠道即可步行到達各個建筑基地，形成可達性強的網狀綠地空間；落實“生態(tài)城市”“海綿城市”的建設要求，做到人與環(huán)境共處，景觀與生態(tài)共存，保證城市生態(tài)環(huán)境體系完整。小區(qū)圍墻打開后，居民關注的安全管理和環(huán)境衛(wèi)生維護等問題主要結合現代化的智能管理手段予以解決。

（2）構建系統(tǒng)通達的人車交通網絡，盡量減少對城市空間的人為割裂，緩解交通擁堵。以人為本，根據居民的活動規(guī)律，利用步行交通網絡將毗鄰住宅小區(qū)之間的公共服務設施、商業(yè)服務設施、公共活動廣場、內部道路有機連接起來。小區(qū)內部道路建議多采用盡端式，避免城市交通進入居住區(qū)。沿城市主、次干道要形成界面連續(xù)、方便快捷、安全舒適、富有生活氣息的街道空間氛圍。

（3）集中統(tǒng)籌公共服務設施布局，盡量避免零散設置，合理區(qū)位方便居民使用。社區(qū)級公共服務中心、文化活動中心、廣場、餐飲超市、菜市場、幼兒園等社區(qū)級公共服務設施，不宜以小區(qū)為單元各自為政分散布局，應以社區(qū)為單元、成規(guī)模統(tǒng)一集中規(guī)劃布局在服務半徑相對居中位置，且應位于開放共享的公共景觀綠地周邊和小區(qū)的主要步行出入口附近，并統(tǒng)籌解決好人車交通流線組織、公共停車等問題[4]。

3.2 建筑基地設計模式

“開放式”住宅小區(qū)的建筑基地，是指地塊內公共環(huán)境區(qū)域外，由建筑基底外輪廓線與建筑周邊所需的景觀環(huán)境空間共同形成的用地范圍，包括建筑基底面積和周邊景觀綠化面積。

（1）傳承項目所在城市空間特色。“開放式”住宅小區(qū)的建筑布局應符合項目所在城市在空間立體性、平面協調性、風貌整體性、文脈延續(xù)性等方面的要求，盡可能留住城市特有的地域環(huán)境、文化特色、建筑風格等基因。

（2）負面清單控制和菜單引導。規(guī)劃主管部門應對“開放式”住宅小區(qū)的總體建筑風格、建筑色彩等設計要素，提出負面清單控制和菜單引導要求，做到“整體和諧、多樣有序”。

（3）發(fā)展綠色建筑，融入園林景觀?！伴_放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設單位應注重節(jié)能環(huán)保要求，積極發(fā)展星級綠色建筑，推廣綠色新型材料應用，倡導綠色施工，推動新型建筑材料、智能保溫技術、保溫裝飾一體化技術等新材料、新技術、新工藝應用。將園林景觀融入到建筑設計中，成為建筑不可或缺的一部分，形成富有特色的公共活動空間[5]。

4 “開放式”住宅小區(qū)規(guī)劃與景觀設計案例——兩江新區(qū)龍興國際生態(tài)新城項目

4.1 區(qū)位及現狀

龍興國際生態(tài)城項目位于兩江新區(qū)龍盛片區(qū)，兩江大道東側，御臨河西岸，緊鄰公園綠地（圖2）。用地性質以居住用地為主，配套有部分商業(yè)及教育配套設施用地。規(guī)劃區(qū)總面積71.38 hm2，容積率以1.0為主。其中，西區(qū)開發(fā)地塊面積24.79 hm2；東區(qū)開發(fā)地塊面積23.5 hm2。

規(guī)劃區(qū)范圍內部分地塊已平場，部分規(guī)劃道路在建?；氐匦纹鸱^大，高程最高海拔為276 m，最低海拔為231 m，最大高差45 m；用地較為平整，大部分坡度在5°以內，局部區(qū)域坡度較大；坡向主要為東北坡和西北坡，分級較為明顯。生態(tài)城中部為在建的御龍灣公園，現狀有一條自然小溪溝，平時水量較?。▓D3）。

2. 項目區(qū)位示意圖（資料來源：重慶博建建筑規(guī)劃設計有限公司龍興國際生態(tài)新城項目組）

3. 綜合現狀圖（資料來源：重慶博建建筑規(guī)劃設計有限公司龍興國際生態(tài)新城項目組）

4.2 公共環(huán)境區(qū)域設計

4.2.1 總體空間規(guī)劃設計

規(guī)劃以御龍灣公園為東西主軸，通過各個地塊相互之間自然、順接的共享綠廊，將地塊開放成為共享空間，將居住、社區(qū)服務、教育、商業(yè)等各類城市功能有機串聯成綠色的生態(tài)新城，有效保護基地的生態(tài)完整性。剩余地塊自然劃分成39個私密的建筑基地空間，形成公園中的建筑空間肌理（圖4）。建筑高度分為低層、多層和小高層3種形態(tài)，總體上高低錯落有致（圖5）。

4. 龍興國際生態(tài)城修詳規(guī)總體平面圖

5. 龍興國際生態(tài)城修詳規(guī)總體效果圖

6. 帶訪客車庫規(guī)劃布局示意圖

7. 綠廊慢行網絡分析圖

4.2.2 人車交通規(guī)劃設計

車行方面，車行道依山就勢，順應自然地形等高線布局，避免出現超過1.5 m的堡坎。在每個地塊出入口附近設置物流快遞的專用臨時停車位及快遞取件設施。地下車庫必須配置訪客專用車位，按0.1個/100 m2標準設置。物流快遞的專用臨時停車位出入口應靠近地塊大門一側道路（圖6）。

步行方面，地塊內小組團之間的步行道根據人行規(guī)律，充分結合各個地塊相互之間自然、順接的共享綠廊進行無障礙設計。對共享綠化通廊和步行道的打開位置、打開方式、打開效果和過街方式都進行了精心設計，防止出現機械連接的假通廊，真正確保其公共開放和相互連接，滿足人行、休閑、健身需要（圖7）。

4.2.3 公共服務設施規(guī)劃布局

將城市級商業(yè)中心和公交首末站設置在城市主干道兩江大道東側、緊鄰輕軌車站的交叉口地塊，便于融入城市中心體系，方便居民進出。社區(qū)級公共服務設施，主要包括社區(qū)公共服務中心、小學、幼兒園、社區(qū)級商業(yè)設施、公共停車場、體育館、運動場、國學廣場、兒童天地等，設置在相對居中的帶狀御龍灣公園周邊，通過共享綠廊和步行道將所有公共設施有機串聯（圖8），方便居民就近到達使用，并保證通行安全性。

4.3 建筑基地設計

4.3.1 建筑風貌設計

明確對色彩、材質、風格、比例尺度等控制要求。色彩方面，建筑外墻（含屋頂及窗戶）避免超過5種以上的色彩搭配，應采用相似色進行設計，避免顏色純度、亮度、明度過高。材質方面，采用高品質石材、陶磚、真石漆、高級外墻涂料；避免采用釉面磚、光面石材、低品質涂料；公共建筑必須采用石材、玻璃及鋼結構。屋面應采用陶瓦、水泥瓦、油氈瓦等高品質材料；避免采用釉面筒瓦、琉璃瓦、小青瓦（除純中式傳統(tǒng)建筑）等低品質材質。建筑風格方面，在地塊內建筑風格應統(tǒng)一在一個風格大類之中，避免兩種及以上不同的風格混搭在同一組團內；同一建筑不允許采用沖突的建筑風格混搭（圖9）。另外，應避免過度夸張的尺度及比例。

4.3.2 環(huán)境景觀規(guī)劃設計

建筑基地內層數在5層及以上的住宅建筑設置公共綠化空間。單層設置的公共綠化空間總建筑投影面積不得小于30 m2，且不得大于100 m2，層高不宜小于6 m，須對70%及以上的建筑投影面積進行覆土綠化。公共綠化空間需與交通體合理連接，保證空間公共使用、通達、共享。公共綠化空間納入項目統(tǒng)一設計、建設、驗收，由開發(fā)單位負責后期維護，確保公共綠化空間景觀效果（圖10）。同時，依托公共綠地構建基地內完整的海綿生態(tài)系統(tǒng)。

通過精準的豎向設計，控制大部分雨水進入公共綠地并最終進入御龍灣公園，部分區(qū)域通過雨水花園等方式打造海綿系統(tǒng)節(jié)點，實現建筑布局與海綿生態(tài)相結合，景觀設計與海綿生態(tài)相結合，公共空間與海綿生態(tài)相結合。

8. 已建成部分公共設施與綠廊有機串聯實景圖（資料來源：重慶兩江新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司）

9. 單體建筑風貌實景圖（資料來源：重慶兩江新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司）

4.3.3 智能化管理設計

“開放式”住宅小區(qū)較之常規(guī)依托圍墻進行物理圍合的“封閉式”住宅小區(qū)，在后期安全防護方面存在較多難點。因此，“開放式”住宅小區(qū)在管理時應更多地采用現代化智能手段加強物業(yè)管理。例如，可引進全天候無死角智能監(jiān)控、人臉識別、智能門禁、安防巡邏等新技術，實現社區(qū)管理的智能化，才能有效解決居民擔憂的安全防護問題[6]（圖11、12）。

10. 已建成部分景觀環(huán)境實景圖（資料來源：重慶兩江新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司）

11. 智能化管理示意圖（資料來源：重慶博建建筑規(guī)劃設計有限公司龍興國際生態(tài)新城項目組）

12. 私屬智能安防區(qū)域示意圖（資料來源：重慶博建建筑規(guī)劃設計有限公司龍興國際生態(tài)新城項目組）

5 結語

“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式可以有效提升城市的通透性和微循環(huán)能力，解決“封閉式”住宅小區(qū)現存的主要問題，滿足新時代人民對美好生活的向往需要，符合中央城市工作會議精神，但其探索創(chuàng)新是一個復雜的系統(tǒng)工程，還存在不少難點尚待進一步研究解決，特別是在建筑單體的個性化定制方面，與我國現行的房地產預售制度等相關法律法規(guī)、住宅標準化產業(yè)化政策以及大型房企內部的標準化設計要求等存在不少矛盾，現階段大范圍推行難度較大。此外，還存在建設周期延長和建設成本增加后房地產公司利潤率如何保證、相關部門配套政策如何合力支持、公共環(huán)境區(qū)域開放共享后如何對權屬于不同業(yè)主單位的景觀綠地進行有效地日常運行維護、如何創(chuàng)新運用大數據智慧化管理手段加強安防管理等諸多難題，需要政府各部門在城市社會管理、土地出讓、規(guī)劃審批、社區(qū)管理等方面加強政策引導和支持。當前重慶兩江新區(qū)的試點工作還只是初步的，只有待上述矛盾和難題在今后的實踐中切實得到有效解決后，“開放式”住宅小區(qū)開發(fā)建設模式才能真正得到市場的認可和推廣。