劉 丹 鞏前文

(1.北京林業(yè)大學 經(jīng)濟管理學院，北京 100083；2.北京林業(yè)大學 綠色發(fā)展與中國農(nóng)村土地問題研究中心，北京 100083；3.北京林業(yè)大學 馬克思主義學院，北京 100083)

在我國城鎮(zhèn)化、工業(yè)化快速推進過程中，農(nóng)村青壯年勞動力大量進城，農(nóng)村“人走房空”現(xiàn)象越來越突出。中國社會科學院的一項調(diào)查表明，中國農(nóng)村居民點閑置用地面積約為200 萬hm2，每年因農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移新增農(nóng)村閑置住房約5.94 億m2，折合市場價值約4 000 億元[1]。2018年，中國農(nóng)村宅基地閑置率達到了10.7%[2]。農(nóng)村宅基地閑置率高是農(nóng)村“空心化”的重要表現(xiàn)。為解決“空心化”農(nóng)村的發(fā)展問題，2014年中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，提出要“探索進城落戶農(nóng)民在本村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地”(1)2014年12月2日，中央全面深化改革領(lǐng)導小組第七次會議審議了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，2014年12月31中共中央辦公廳和國務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)了該意見，http:∥www.mnr.gov.cn/dt/ywbb/201810/t20181030_2276358.html。；2019年新修訂的《中華人民共和國土地管理法》從法律層面進一步明確“國家允許進城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”[3]。農(nóng)村閑置宅基地盤活利用改革涉及千家萬戶，保障好農(nóng)民權(quán)益對于激發(fā)農(nóng)民自愿退出宅基地積極性和維護社會穩(wěn)定至關(guān)重要。如何保護退地農(nóng)民的權(quán)益是國家和社會關(guān)注的焦點，也是該領(lǐng)域研究的難點。毋庸置疑，合理的宅基地退出補償標準是維護農(nóng)民權(quán)益的關(guān)鍵。因此，在農(nóng)民宅基地自愿有償退出制度試點階段，探索宅基地退出補償價值體系，明確宅基地退出補償標準，有助于實現(xiàn)農(nóng)村宅基地“放活”與農(nóng)民權(quán)益保護的雙贏。

農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算相關(guān)研究已逐步成為學術(shù)熱點，已有研究對宅基地功能及其價值補償體系構(gòu)建展開了廣泛討論，雖未形成較為一致的意見，但為農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算方法的進一步研究奠定了重要基礎(chǔ)。首先，宅基地功能研究。已有研究普遍認同宅基地具有居住功能和財產(chǎn)功能[4-10]，但是，宅基地的政治穩(wěn)定功能、生產(chǎn)功能、文化功能、倫理功能等還存在分歧，尤其體現(xiàn)在宅基地的文化功能方面[7,11]。宅基地功能也存在時空差異[5-6,12-14]。建國以來，中國農(nóng)村宅基地的政治穩(wěn)定功能保持不變，社會保障功能進一步削弱，經(jīng)濟財產(chǎn)功能日益凸顯[12]。同時發(fā)現(xiàn)，宅基地的財產(chǎn)功能在城中村不斷增強，在近郊村逐步凸顯，在遠郊村還未顯現(xiàn)[5]。其次，宅基地退出補償價值體系研究，即宅基地退出后應(yīng)補償其何種功能的研究，主要形成了2 種觀點：一是對宅基地的原始功能和經(jīng)濟功能進行補償[15-17]；二是對宅基地的原始功能、經(jīng)濟功能和非經(jīng)濟功能進行綜合補償[7,18-19]。其中，張勇等[7]提出要對宅基地的住房保障價值、潛在價值(生產(chǎn)要素價值和發(fā)展權(quán)價值)、代際價值和文化情感價值進行補償。最后，宅基地退出補償標準測算研究。主要對宅基地住房保障價值和財產(chǎn)性價值補償標準進行測算。具體而言，宅基地住房保障價值測算一般采用“等價替代法”，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭購房補貼和租房補貼為依據(jù)測算農(nóng)民宅基地住房保障價值[15-16]；宅基地財產(chǎn)性價值按照收益還原法測算宅基地出租價值，以社會保障為導向的模型測算耕地價值，以農(nóng)地期權(quán)價值模型估算宅基地不確性的期權(quán)價值[15]，或者按照成本逼近法推算宅基地發(fā)展權(quán)價值[16]。綜上所述，從宅基地功能維度構(gòu)建宅基地退出補償價值體系，測算宅基地退出補償標準的研究還處于起步階段。雖然已有研究關(guān)注到了宅基地功能的多重性和空間差異性，但在宅基地退出補償標準測算時未充分體現(xiàn)宅基地功能的多重性和空間差異性。因此，本研究基于已有研究成果，從農(nóng)民需求角度出發(fā)，分析宅基地功能構(gòu)成，以宅基地功能價值理論構(gòu)建宅基地多元功能退出補償標準測算模型，將宅基地功能需求率比值作為修正系數(shù)引入宅基地自愿有償退出補償標準測算模型以體現(xiàn)宅基地功能在不同類型村莊中的差異性，并對集聚提升類村莊江蘇省鎮(zhèn)江市句容市后白鎮(zhèn)西馮村農(nóng)民自愿有償退出宅基地補償價值進行測算，以期完善宅基地退出補償價值體系，豐富宅基地退出補償標準測算方法和為宅基地退出補償實踐提供參考。

1 農(nóng)民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系構(gòu)建

1.1 宅基地功能價值論的理論解構(gòu)

功能和價值具有內(nèi)在一致性。功能是事物或方法所發(fā)揮的有利作用或效能，價值是指客觀事物的一種有用屬性，二者均可理解為事物所發(fā)揮的效用。從經(jīng)濟學角度而言，價值可以用貨幣來衡量，則功能價值理論就是事物效用的價值量化方法，即事物功能的經(jīng)濟學價值評估。因此，從某個事物能為所有者或使用者帶來效用的角度分析其功能則可實現(xiàn)對事物功能和價值分析的轉(zhuǎn)換，即達到對某個事物功能貨幣化衡量的目的。同理，從宅基地為所有者或使用者帶來效用的角度分析其功能，則可實現(xiàn)對宅基地功能的價值量化。此外，價值的衡量一般從需求角度出發(fā)，對宅基地功能的分析也應(yīng)從所有者或使用者的需求角度出發(fā)。簡言之，宅基地功能價值理論是指農(nóng)民需求角度的宅基地效用(功能)的價值量化方法。宅基地功能可量化為宅基地價值，宅基地功能體系決定了宅基地退出補償價值體系。

1.2 農(nóng)民宅基地功能價值補償體系構(gòu)建

根據(jù)馬斯洛需求層次理論，人的需求分為生理需求、安全需求、歸屬與愛的需求、自尊需求和自我實現(xiàn)需求5 種層次[20]。每個社會個體都同時潛藏著這5 種不同層次的需求，但由于所處階段不同，對各種需求的迫切程度具有顯著差異。具體而言，人的生理需求和安全需求是維持基本生活和基本收入保障的需求；歸屬與愛的需求和自尊需求是人情感層次的需求；自我實現(xiàn)需求是人追求進一步發(fā)展的需求。因此，可將人的需求分為生理需求、安全需求、發(fā)展需求和情感需求4 類。宅基地作為農(nóng)民生活、生產(chǎn)的載體，承載了農(nóng)民不同層次的需求。同時，農(nóng)民對宅基地的需求直接反映了農(nóng)民對宅基地功能的定位。本研究從農(nóng)民4 類需求角度出發(fā)，將宅基地功能劃分為住房保障功能、生產(chǎn)經(jīng)營功能、經(jīng)濟財產(chǎn)功能和情感傳承功能，并從宅基地4 個功能維度構(gòu)建農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償價值體系(圖1)。

圖1 農(nóng)民需求視角的宅基地自愿有償退出補償功能價值體系Fig.1 Compensation value system of farmers’ voluntary withdrawal from rural homestead

圖1表明農(nóng)民需求視角的宅基地功能決定了宅基地價值，宅基地價值體現(xiàn)了宅基地功能。與農(nóng)民需求視角的宅基地功能相對應(yīng)，宅基地的價值包括住房保障價值、生產(chǎn)經(jīng)營價值、經(jīng)濟財產(chǎn)價值和情感傳承價值。1)宅基地住房保障價值。宅基地住房保障價值的實現(xiàn)得益于中國特殊的宅基地管理制度。新中國成立以來，中國宅基地管理制度經(jīng)歷了所有權(quán)與使用權(quán)的“兩權(quán)合一”到“兩權(quán)分離”再到“三權(quán)分置”改革等重大變革，但農(nóng)民居住權(quán)利保障的主要目的一直未變[21]。一方面，宅基地在本村集體成員內(nèi)部無償申請、無期限使用，確保了本村集體內(nèi)部成員“居者有其屋”；另一方面，“嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證”(2)資料來源于2004年11月2日原國土資源部印發(fā)的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》的通知，http:∥f.mnr.gov.cn/201702/t20170206_1436301.html。和“農(nóng)村村民出賣、出租、贈與住宅后，再申請宅基地的，不予批準”[3]等規(guī)定避免了資本下鄉(xiāng)對農(nóng)民權(quán)益的損害。2)宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值。宅基地主房、附屬設(shè)施和庭院的建筑結(jié)構(gòu)為農(nóng)民飼畜養(yǎng)禽、軋曬糧食、堆放農(nóng)具等提供了便利。不少地區(qū)農(nóng)民在農(nóng)房周圍分散式畜禽養(yǎng)殖的收益已經(jīng)可以維持基本生活。3)宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值。隨著國家對農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的重視，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)屬性日益凸顯。農(nóng)房轉(zhuǎn)讓、宅基地“隱性流轉(zhuǎn)”和宅基地征收等現(xiàn)象越來越多，個別地方甚至出現(xiàn)拆遷后整村農(nóng)民一夜暴富的現(xiàn)象[21]。目前，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值主要體現(xiàn)在宅基地征收后可獲得經(jīng)濟補償、宅基地出租后可增加經(jīng)濟收益和宅基地可用作金融貸款抵押物等。4)宅基地情感傳承價值。中國農(nóng)村社會的鄉(xiāng)土性賦予了宅基地情感傳承功能。同時，宅基地制度作為中國農(nóng)村集體經(jīng)濟所有制形態(tài)下的重要土地制度，在制度變遷過程中便已形成并固化了一些集體情愫和集體精神[11]。總體而言，宅基地住房保障價值、生產(chǎn)經(jīng)營價值、經(jīng)濟財產(chǎn)價值和情感傳承價值在農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償中缺一不可。

2 基于功能價值論的農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構(gòu)建

2.1 農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構(gòu)建

農(nóng)民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系是農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算的重要依據(jù)。農(nóng)民宅基地自愿有償退出功能價值補償體系表明，農(nóng)民退出宅基地應(yīng)補償其宅基地住房保障功能、生產(chǎn)經(jīng)營功能、經(jīng)濟財產(chǎn)功能和情感傳承功能的價值。但是，宅基地功能具有空間差異性，各功能價值測算應(yīng)體現(xiàn)宅基地功能的空間差異。本研究根據(jù)2018年9月中共中央、國務(wù)院印發(fā)的《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018—2022年)》[22]中4 類村莊劃分標準，在全國10個省份分別選擇集聚提升類、城郊融合類、特色保護類和搬遷撤并類4 類村莊中的2 類典型村莊展開調(diào)研(表1)，實證分析4 類村莊宅基地功能的差異性，并以此確定修正系數(shù)，完善農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型。

農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型為：

Y=A×λ1+B×λ2+C×λ3+D×λ4

(1)

式中：Y為農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準，元/m2；A為宅基地住房保障價值，元/m2；B為宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值，元/m2；C為宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值，元/m2；D為宅基地情感傳承價值，元/m2；λ為修正系數(shù)。

2.2 農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型構(gòu)成要素測算方法

2.2.1宅基地住房保障價值測算方法

本研究借鑒胡銀根等[15]采用的“等價替代法”，以城鎮(zhèn)居民低收入家庭廉租房補貼為依據(jù)測算宅基地住房保障價值。廉租房政策的提出是為了保障城市低收入家庭“戶有所居”。每個家庭廉租房補貼租金依據(jù)補貼面積標準和人均每月單位面積補貼金額確定。城鎮(zhèn)低收入家庭人均年租房補貼為：

H=12×S×c

(2)

式中：H為當?shù)厝司曜夥垦a貼金額，元；S為當?shù)匾?guī)定的廉租房人均住房保障面積，m2；c為人均每月單位面積租金補貼，元。由于宅基地使用權(quán)具有無期限的特點，故本研究將宅基地的使用年限定義為無期限，根據(jù)收益還原法，宅基地住房保障價值補償標準測算模型為：

(3)

式中：A為宅基地住房保障價值，元/m2；M為退出宅基地農(nóng)民所在村莊總?cè)丝?，個；S為退出宅基地農(nóng)民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ1為修正系數(shù)。

2.2.2宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值測算方法

宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值主要體現(xiàn)為農(nóng)民依托宅基地從事分散式畜禽養(yǎng)殖的收益。本研究根據(jù)宅基地退出村莊所在地區(qū)畜牧業(yè)發(fā)展狀況，利用收益還原法測算宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值，測算模型為：

(4)

式中：B為宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值，元/m2；D為當?shù)匦竽翗I(yè)增加值，元；F為畜牧業(yè)增加值中農(nóng)民分散經(jīng)營占比，%；P為當?shù)剜l(xiāng)村人口，個；M為退出宅基地農(nóng)民所在村莊總?cè)丝?，個，S為退出宅基地農(nóng)民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ2為修正系數(shù)。

表1 調(diào)研區(qū)域及樣本農(nóng)戶分布情況表Table 1 Investigated areas and distribution of sample

2.2.3宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值測算方法

1)宅基地發(fā)展權(quán)價值測算方法。宅基地發(fā)展權(quán)價值表現(xiàn)為宅基地發(fā)展權(quán)轉(zhuǎn)移帶來的價值，是宅基地用途由較低效用向高效用轉(zhuǎn)變帶來的收益。本研究參考張勇[16]對宅基地發(fā)展權(quán)價值測算的思路，建立宅基地發(fā)展權(quán)價值測算模型。假設(shè)地方政府占用的耕地與農(nóng)民退出宅基地復墾的耕地價值相同，且宅基地發(fā)展權(quán)購入后將土地開發(fā)為工業(yè)用地。按照成本逼近法，土地開發(fā)地價的測算公式為：

P=G+K+T+R+I+E

(5)

式中：P為當?shù)赝恋亻_發(fā)為工業(yè)用地地價，元/m2；G為土地取得費，元/m2；K為土地開發(fā)費，元/m2；T為相關(guān)稅費，元/m2；R為土地開發(fā)投資利息，元/m2；I為土地開發(fā)投資利潤，元/m2；E為土地增值收益，元/m2。其中，土地取得費為宅基地退出節(jié)余建設(shè)用地發(fā)展權(quán)的費用和宅基地轉(zhuǎn)為耕地用途價值的總和，用公式表示為：

G=C1+L

(6)

式中：C1為宅基地退出節(jié)余建設(shè)用地發(fā)展權(quán)價值，元/m2；L為宅基地復墾為耕地后的耕地價值，元/m2。將式(6)帶入式(5)得：

P=C1+L+K+T+R+I+E

(7)

則，宅基地發(fā)展權(quán)價值為：

C1=P-L-K-T-R-I-E

(8)

其中，土地開發(fā)費按照當?shù)赝恋亻_發(fā)所需費用計算；相關(guān)稅費為耕地占用稅(3)2014年財政部發(fā)布的《關(guān)于城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點有關(guān)財稅政策問題的通知》規(guī)定可以不繳納新增建設(shè)用地有償使用費、耕地開墾費，同時，2015年1月1日起，中國取消征收征地管理費，故相關(guān)稅費主要為耕地占用稅。；宅基地復墾為耕地后的價值計算公式為：

(9)

式中：V為當?shù)貑挝幻娣e耕地的年收益，元；r為還原利率，%；n為耕地使用年限，年。由于耕地承包期不斷延長，可將耕地經(jīng)營年限視為無限期，則宅基地復墾為耕地后的價值計算公式可進一步表示為：

(10)

土地開發(fā)投資利息以土地取得費、相關(guān)稅費和二分之一土地開發(fā)費為計算基數(shù)，以一年開發(fā)期為計息周期，利率為α，%，計算公式為：

(11)

土地開發(fā)投資利潤以土地取得費、相關(guān)稅費和土地開發(fā)費為計算基數(shù)，土地投資回報率為β，%，計算公式為：

I=(G+T+K)×β

(12)

土地增值收益以土地取得費、相關(guān)稅費和土地開發(fā)費、土地開發(fā)投資利息、土地開發(fā)投資利潤為計算基數(shù)，增值收益率為γ，%，計算公式為：

E=(G+T+K+R+I)×γ

(13)

綜上所述，宅基地發(fā)展權(quán)價值計算公式為：

(14)

2)宅基地出租價值測算方法。宅基地出租價值主要體現(xiàn)為宅基地出租獲取的租金收益。宅基地出租價值測算模型為：

(15)

式中：C2為宅基出租價值，元/m2；H為當?shù)貑挝幻娣e宅基地的平均出租租金，元/m2；r為還原利率，%。則，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值為：

C=(C1+C2)×λ3

(16)

式中：λ3為修正系數(shù)。

2.2.4宅基地情感傳承價值測算方法

鄉(xiāng)村社會形成的鄉(xiāng)愁、鄉(xiāng)情、情緣、鄉(xiāng)風等都是鄉(xiāng)村文化的內(nèi)生情感[23]。鄉(xiāng)村社會的文化情感是全體農(nóng)民共同投入的結(jié)果。因此，宅基地退出情感傳承價值可以以農(nóng)村居民人均文化娛樂支出進行測算。宅基地情感傳承價值測算公式為：

(17)

式中：D為宅基地的情感傳承價值，元/m2；W為農(nóng)村居民人均文化娛樂支出，元；M為退出宅基地農(nóng)民所在村莊總?cè)丝冢瑐€；S為退出宅基地農(nóng)民所在村莊宅基地總面積，m2；r為還原利率，%；λ4為修正系數(shù)。

2.2.5修正系數(shù)測算方法

本研究從農(nóng)民農(nóng)房自住需求、生產(chǎn)經(jīng)營需求、經(jīng)濟財產(chǎn)需求和情感傳承需求4 個角度，實證分析4 類村莊農(nóng)民宅基地功能需求的差異性，進而確定農(nóng)民宅基地自愿有償退出功能價值補償標準測算修正系數(shù)(圖2)。

從圖2可以看出，農(nóng)房自住需求率、生產(chǎn)經(jīng)營需求率、財產(chǎn)增值需求率和情感維系需求率分別反映了農(nóng)戶對宅基地住房保障功能、生產(chǎn)經(jīng)營功能、經(jīng)濟財產(chǎn)功能和情感傳承功能的需求強度。1)農(nóng)房自住需求率為調(diào)查農(nóng)戶中農(nóng)房用于滿足居住需求的農(nóng)戶數(shù)與被調(diào)查農(nóng)戶總數(shù)之比；2)生產(chǎn)經(jīng)營需求率為因宅基地的生產(chǎn)經(jīng)營功能不愿意退出宅基地的農(nóng)戶數(shù)和若提供其他收入來源愿意退出宅基地的農(nóng)戶數(shù)之和與被調(diào)查農(nóng)戶總數(shù)之比；3)財產(chǎn)增值需求率由兩部分組成，一是愿意接受資金補償方式退出宅基地的農(nóng)戶數(shù)和期望退出獲取更高補償收益的農(nóng)戶數(shù)之和與被調(diào)查農(nóng)戶總數(shù)之比，二是調(diào)查農(nóng)戶中農(nóng)房已出租或轉(zhuǎn)讓過的農(nóng)戶數(shù)與被調(diào)查農(nóng)戶總數(shù)之比;4)情感傳承需求率為因情感因素(祖宅傳承的希冀、對農(nóng)村生活的依賴和對已形成的血緣和地緣交往關(guān)系的依戀)不愿意退出宅基地農(nóng)戶數(shù)與被調(diào)查農(nóng)戶總數(shù)之比。農(nóng)戶對于退出宅基地的意愿能夠直接反映農(nóng)戶的需求，因為何種原因不愿意退出宅基地或愿意以何種條件退出宅基地即體現(xiàn)了宅基地某項功能對于農(nóng)戶的重要性。農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算修正系數(shù)為某類村莊宅基地功能需求率與4 類村莊宅基地功能平均需求率的比值。修正系數(shù)計算公式為：

(18)

式中：λ為修正系數(shù)；N為某類村莊宅基地功能需求率，%；Na為4類村莊宅基地功能平均需求率，%。根據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)測算的4 類村莊農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算修正系數(shù)如表2所示。

表2數(shù)據(jù)顯示：1)4 類村莊宅基地住房保障功能均是首要功能，除撤并搬遷類村莊，宅基地住房保障功能需求率均達到95%以上。搬遷撤并類村莊宅基地居住功能弱于其他3 類村莊的主要原因有2 個：一是搬遷撤并類村莊較多農(nóng)戶在未退出原宅基地的情況下搬遷進入新居住地，形成“一戶兩宅”的特殊境況，進而導致宅基地住房保障價值弱化；二是搬遷撤并類村莊一般為生態(tài)環(huán)境脆弱，經(jīng)濟發(fā)展落后的村莊，大量青壯年勞動力外出，自然造成宅基地的閑置或廢棄。其他3 類村莊中，城郊融合類村莊宅基地住房保障功能最強，宅基地用于常年居住的農(nóng)戶數(shù)占比達到了97.56%。這與城郊融合類村莊居住環(huán)境好、交通便利和人口吸附力強等特征密切相關(guān)。2)4 類村莊宅基地生產(chǎn)經(jīng)營功能差異較小。4 類村莊中，搬遷撤并類村莊宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值最強，宅基地生產(chǎn)經(jīng)營功能退出補償修正系數(shù)為1.62，但宅基地生產(chǎn)經(jīng)營需求率僅為5.21%，略高于其他3 類村莊宅基地生產(chǎn)經(jīng)營需求率。可見，宅基地生產(chǎn)經(jīng)營功能在農(nóng)村出現(xiàn)下降態(tài)勢。3)城郊融合類村莊宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)功能最強，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)功能退出補償修正系數(shù)為1.40，搬遷撤并類和集聚提升類村莊次之，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)功能退出補償修正系數(shù)分別為1.10和1.09。城郊融合類村莊宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)功能強主要有2 個原因：一是城郊融合類村莊宅基地征收或征用可能性大，且征收或征用補償價值較高，農(nóng)戶對宅基地轉(zhuǎn)用的期望高；二是城郊融合類村莊農(nóng)房使用價值高，出租或轉(zhuǎn)讓較容易。4)特色保護類村莊宅基地情感傳承功能凸顯，宅基地情感傳承功能退出補償修正系數(shù)為1.29。特色保護類村莊一般擁有自然、歷史、民族等特色，深厚的文化積淀造就了較強的村莊凝聚力。同時，某些村莊農(nóng)房就是一種文化載體。

圖2 宅基地功能差異分析方法Fig.2 Analysis method of homestead function difference

表2 4種不同類型村莊農(nóng)戶宅基地功能需求率與宅基地退出補償標準測算修正系數(shù)Table 2 Analysis on the homestead function difference of four types of village

3 農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算實證分析：以集聚提升類村莊西馮村為例

集聚提升類村莊是鄉(xiāng)村類型的大多數(shù)，是實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興的重點突破區(qū)。本研究以集聚提升類調(diào)研村莊中的西馮村為例，測算農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準(4)西馮村農(nóng)戶數(shù)量及宅基地面積由調(diào)研數(shù)據(jù)整理所得；廉租房人均年租金補貼數(shù)據(jù)來源于《鎮(zhèn)江市市區(qū)廉租住房保障實施細則》(鎮(zhèn)政規(guī)發(fā)〔2013〕4號)和鎮(zhèn)江市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布數(shù)據(jù)http:∥jsj.zhenjiang.gov.cn/ggfw/zfgl/zfbz/fpdx/201911/t20191125_2166528.htm；畜牧業(yè)增加值和大中型規(guī)模養(yǎng)殖比重數(shù)據(jù)來源于《鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒》(2019年)和《中國畜牧獸醫(yī)年鑒》(2016年)；糧食單產(chǎn)及每公頃凈收益、單位面積房屋出租價值數(shù)據(jù)來源于《鎮(zhèn)江統(tǒng)計年鑒》(2019年)；農(nóng)村居民人均文化娛樂支出數(shù)據(jù)來源于《中國文化及相關(guān)產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計年鑒》(2019)。。西馮村位于江蘇省鎮(zhèn)江市句容市后白鎮(zhèn)，下轄5 個自然村14 個村民小組，現(xiàn)有農(nóng)戶591 戶，戶籍人口1 540 人，其中，常住農(nóng)戶460 余戶，約1 250 人，宅基地數(shù)量506 宗，總面積(包括主基座、附屬房屋和庭院)40 hm2。對西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準的測算可以為其他村莊農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準的測算和政府制定合理的宅基地自愿退出補償標準提供參考。

按照農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算模型，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準為宅基地住房保障價值、生產(chǎn)經(jīng)營價值、經(jīng)濟財產(chǎn)價值和情感傳承價值的總和。一是西馮村宅基地住房保障價值測算。鎮(zhèn)江市廉租房住房保障面積標準為18 m2/人，低收入家庭平均租金補貼標準為10元/人·月，則平均每人可獲得年租金補貼為2 160 元。還原利率r取2019年銀行平均5年以上長期存款利率4.18%(下同)，修正系數(shù)λ1為1.04。根據(jù)式(3)可計算得出，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出住房保障價值補償金額為206.91 元/m2。二是西馮村宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值測算。2018年鎮(zhèn)江市畜牧業(yè)增加值171 453 萬元，其中，大中型規(guī)模養(yǎng)殖比重達80.75%，修正系數(shù)λ2為0.85。根據(jù)式(4)計算可得，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出生產(chǎn)經(jīng)營價值補償金額為16.13元/m2。三是西馮村宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值測算。一方面，宅基地發(fā)展權(quán)價值測算：1)耕地價值。后白鎮(zhèn)2018年農(nóng)民種植糧食作物單產(chǎn)7 995.26 kg/hm2，每公頃凈收益約為13 740 元，加上農(nóng)業(yè)支持保護補貼1 800 元/hm2， 每公頃總收益約為15 540 元。根據(jù)式(10)計算可得，耕地價值為37.18 元/m2。2)相關(guān)稅費。根據(jù)《江蘇省人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于耕地占用稅適用稅額的決定》，鎮(zhèn)江市縣級耕地占用稅標準為 30 元/m2。3)土地開發(fā)費。鎮(zhèn)江市“三通一平”的土地開發(fā)成本約為25 元/m2。4)土地開發(fā)成本利息。以土地取得費和相關(guān)稅費為基礎(chǔ)，以一年開發(fā)期為計息期，利率r取2019年貸款利率4.35%，根據(jù)式(11)計算可得，開發(fā)投資利息為3.37元/m2。5)土地開發(fā)利潤：土地開發(fā)投資利潤一般為6%～10%，根據(jù)鎮(zhèn)江市土地開發(fā)投資收益情況，土地投資回報率取8%，根據(jù)式(12)計算可得，土地開發(fā)投資利潤為7.2 元/m2。6)土地增值收益率一般為10%～30%，本研究取平均值即土地增值收益率為20%，根據(jù)式(13)計算可得，土地開發(fā)增值收益為20.11 元/m2。根據(jù)《鎮(zhèn)江市人民政府關(guān)于公布鎮(zhèn)江市市區(qū)土地基準地價的通告》規(guī)定，鎮(zhèn)江市最低等級工業(yè)用地地價為271 元/m2。根據(jù)公式(14)計算可得西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出經(jīng)濟財產(chǎn)價值中的發(fā)展權(quán)價值補償金額為148.14 元/m2。其二，宅基地出租價值測算。鎮(zhèn)江市單位面積房屋出租價值為32.04 元/m2，根據(jù)式(15)計算可得，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出經(jīng)濟財產(chǎn)價值中的出租價值補償金額為2.95 元/m2。修正系數(shù)λ3為1.09。因此，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出經(jīng)濟財產(chǎn)價值補償總額為164.69 元/m2。四是西馮村宅基地情感傳承價值測算。2018年，農(nóng)村居民人均文化娛樂支出為280 元，修正系數(shù)λ4為0.59，根據(jù)式(17)計算可得，西馮村農(nóng)民自愿退出宅基地情感傳承價值補償金額為15.22 元/m2。綜上所述，依據(jù)宅基地功能價值論，西馮村農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準為402.95 元/m2，遠高于江蘇省已執(zhí)行農(nóng)民自愿有償退出宅基地政策區(qū)域約180 元/m2的補償標準。

4 結(jié)論與政策建議

4.1 研究結(jié)論

依據(jù)宅基地功能價值理論測算農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準具有重要的理論和實踐意義。本研究對農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算的研究結(jié)論如下：1)從農(nóng)民需求角度出發(fā)，宅基地具有住房保障功能、生產(chǎn)經(jīng)營功能、經(jīng)濟財產(chǎn)功能和情感傳承功能，宅基地4大功能價值是宅基地自愿有償退出補償價值體系的重要內(nèi)容。同時，宅基地的4大功能在不同類型村莊具有差異性。4 類村莊中，宅基地的住房保障功能均是首要功能，生產(chǎn)經(jīng)營功能普遍偏低，而經(jīng)濟財產(chǎn)功能和情感傳承功能差異相對較大。2)農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準測算可以通過宅基地功能效用收益直接或間接測算。其中，宅基地的住房保障價值可通過城鎮(zhèn)居民低收入家庭廉租房補貼測算，宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值可通過從事分散式畜禽養(yǎng)殖收益測算，宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值可通過用途轉(zhuǎn)變收益測算，情感傳承價值可通過農(nóng)村人均文化娛樂支出測算。3)依據(jù)功能價值論測算的農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準高于實踐中農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準。

4.2 政策建議

為深化農(nóng)村宅基地制度改革，科學制定農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償標準，提升農(nóng)民宅基地退出積極性，提出以下政策建議：

1)依據(jù)功能價值論制定農(nóng)民宅基地自愿有償退出補償指導意見。農(nóng)民宅基地自愿有償退出在農(nóng)村土地制度改革試點已有較多探索，但國家對于農(nóng)民自愿有償退出宅基地的補償一直沒有制定統(tǒng)一標準。國家可以依據(jù)功能價值論，出臺包含宅基地退出補償功能價值體系、補償標準和補償方式等內(nèi)容的農(nóng)民宅基地自愿有償退出指導意見。農(nóng)民宅基地自愿退出補償指導意見既可以讓地方政府推進宅基地自愿有償退出政策有章可循，又可以讓農(nóng)民退出宅基地權(quán)益保護有法可依。

2)以不同類型村莊農(nóng)民宅基地功能需求差異為基礎(chǔ)，制定差異化的農(nóng)民宅基地自愿有償退出方案。4 類村莊宅基地功能價值具有差異性，農(nóng)民宅基地退出要以村莊類型為依據(jù)，分類施策。其中，集聚提升類村莊和搬遷撤并類村莊要重視宅基地生產(chǎn)經(jīng)營價值的補償，對于宅基地退出后無法從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民要積極引導再就業(yè)；城郊融合類村莊要重視宅基地經(jīng)濟財產(chǎn)價值的補償，以宅基地退出實現(xiàn)村莊與城市的聯(lián)動發(fā)展；特色保護類村莊要重視宅基地情感傳承價值的補償，以宅基地盤活利用服務(wù)于村莊特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展，留住農(nóng)民最美鄉(xiāng)愁。