張曉紅

（永昌地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，河北 石家莊 050000）

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的概念

成本控制，是企業(yè)根據(jù)一定時(shí)期內(nèi)預(yù)先建立的成本管理目標(biāo)，由成本控制主體在其職權(quán)范圍內(nèi)，在生產(chǎn)耗費(fèi)發(fā)生以前和成本控制過(guò)程中，對(duì)各種影響成本的因素和條件采取的一系列預(yù)防和調(diào)節(jié)措施，以保證成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的管理行為。房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要指企業(yè)開發(fā)商品房所支出的全部費(fèi)用，按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配。近年來(lái)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)逐步攀升，部分房地產(chǎn)企業(yè)將公司工作重心放在了提高銷售額、規(guī)模擴(kuò)張等方面，忽視了企業(yè)內(nèi)部的成本控制，影響了公司未來(lái)的發(fā)展。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目一般具有開發(fā)周期長(zhǎng)、投資金額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的特點(diǎn)，項(xiàng)目的成本控制顯得尤為重要。首先，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于提高企業(yè)的管理水平。有效的企業(yè)成本管控應(yīng)當(dāng)是企業(yè)全員參與、項(xiàng)目全過(guò)程成本管控。企業(yè)在成本管理的過(guò)程中，需要各個(gè)部門的協(xié)同合作，充分發(fā)揮各個(gè)部門的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的管理水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。房地產(chǎn)行業(yè)受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響較大，政策影響產(chǎn)生價(jià)格波動(dòng)時(shí)，或者行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行價(jià)格戰(zhàn)時(shí)，由于企業(yè)成本控制有利，在低價(jià)價(jià)格的水平上保持盈利，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。最后，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控有助于取得成本優(yōu)勢(shì)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，部分企業(yè)采用了成本領(lǐng)先戰(zhàn)略，旨在通過(guò)加強(qiáng)企業(yè)成本控制，提高公司的盈利水平。因此，房地產(chǎn)企業(yè)成本管控應(yīng)作為企業(yè)管理的重要內(nèi)容，融入企業(yè)日常業(yè)務(wù)流程之中。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控存在的問(wèn)題

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控問(wèn)題

一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商在拿到項(xiàng)目用地后，需要結(jié)合政府的控制規(guī)劃、項(xiàng)目的土地條件、企業(yè)的發(fā)展定位、周邊市場(chǎng)需求等因素，最終確定項(xiàng)目的總體規(guī)劃理念。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段政策要求了解不到位、市場(chǎng)調(diào)研不夠充分，造成項(xiàng)目市場(chǎng)需求定位不精準(zhǔn)，規(guī)劃設(shè)計(jì)未充分挖掘市場(chǎng)，最終影響了公司的項(xiàng)目收益。

另一方面，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，設(shè)計(jì)人員往往只注重技術(shù)方案的可行性，忽視了對(duì)經(jīng)濟(jì)因素的考慮。房地產(chǎn)企業(yè)為了樹立標(biāo)桿工程，提高公司的產(chǎn)品定位，一味追求項(xiàng)目的完善和升華，缺乏成本控制意識(shí)，造成企業(yè)資源的浪費(fèi)，最終導(dǎo)致項(xiàng)目的性價(jià)比嚴(yán)重下降，損害了公司的整體利益。

（二）項(xiàng)目施工階段的成本管控問(wèn)題

首先，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品開發(fā)成本在劃分上相比其他企業(yè)復(fù)雜得多，開發(fā)成本分為工程成本與間接費(fèi)用，工程成本又分為土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)等。當(dāng)施工過(guò)程中企業(yè)的成本費(fèi)用發(fā)生時(shí)，未準(zhǔn)確核實(shí)成本歸屬范圍，將成本列支到錯(cuò)誤的明細(xì)科目中，造成成本核算不準(zhǔn)確，工程成本信息不能反映工程成本的真實(shí)情況，導(dǎo)致施工成本核算數(shù)據(jù)偏離了實(shí)際。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)在施工準(zhǔn)備階段，采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)，多數(shù)企業(yè)采取低價(jià)中標(biāo)的方式選取施工方、材料供應(yīng)商等，對(duì)投標(biāo)企業(yè)的資格審查不嚴(yán)，導(dǎo)致后期工程返工成本和維修成本的增加。另一方面，公司依賴投標(biāo)的方式選取施工方或材料供應(yīng)方，忽略了市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)的變化，未及時(shí)更新企業(yè)掌握的市場(chǎng)信息，導(dǎo)致材料采購(gòu)價(jià)格高于市場(chǎng)價(jià)格或者材料質(zhì)量不合格等問(wèn)題，造成開發(fā)成本的增長(zhǎng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)偏向于簽署“大包合同”，由承包方統(tǒng)攬工程的材料成本和施工成本，使得承包合同報(bào)價(jià)與工程造價(jià)預(yù)算科目之間脫節(jié)，造成成本數(shù)據(jù)與預(yù)算數(shù)據(jù)不匹配。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在施工過(guò)程中設(shè)計(jì)的臨時(shí)變更，會(huì)導(dǎo)致工程造價(jià)增加。因房地產(chǎn)企業(yè)的工程變更會(huì)涉及工程量、進(jìn)度規(guī)劃、施工技術(shù)要求等多方面的變更，并且工程的變更也會(huì)造成工程材料、專用設(shè)備等資源的浪費(fèi)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管控產(chǎn)生不利影響。

（三）工程竣工結(jié)算過(guò)程中的成本管控問(wèn)題

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審核不嚴(yán)，企業(yè)管理方面存在漏洞，施工單位與房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人串通舞弊，虛增工程量，導(dǎo)致工程成本增加；房地產(chǎn)企業(yè)在工程結(jié)算過(guò)程中，驗(yàn)收質(zhì)量控制不嚴(yán)，工程驗(yàn)收人員疏于到工程現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)、測(cè)量、檢查等，導(dǎo)致企業(yè)后期維修成本增加。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在工程收尾階段，驗(yàn)收工作需要多部門之間的協(xié)調(diào)，但由于時(shí)間統(tǒng)籌安排不合理，資料準(zhǔn)備不合格等原因，造成項(xiàng)目驗(yàn)收拖延，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能按期交房，既要承擔(dān)企業(yè)的信用損失、資金回籠延期，又要支付高額客戶違約金，增加公司的成本支出。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的措施

（一）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控改進(jìn)措施

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地后，需要進(jìn)行詳盡的可行性調(diào)研分析，為企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)做準(zhǔn)備。企業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)前，對(duì)項(xiàng)目所處的政治環(huán)境、生活環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研、需求分析進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，得出項(xiàng)目可行性論證，最終確定項(xiàng)目的發(fā)展定位。企業(yè)在必要時(shí)，可聘請(qǐng)專業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以提高數(shù)據(jù)的專業(yè)性、全面性、可靠性。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行設(shè)計(jì)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)將技術(shù)因素和經(jīng)濟(jì)因素有機(jī)結(jié)合起來(lái)，既要考慮產(chǎn)品的功能性也要兼顧成本控制。企業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)在滿足產(chǎn)品的美觀和功能的要求時(shí)，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)因素，做好產(chǎn)品的性價(jià)比選擇，提高企業(yè)的產(chǎn)品收益率。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，應(yīng)不斷優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，減少施工階段的設(shè)計(jì)變更。房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)規(guī)劃應(yīng)經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審核，避免因設(shè)計(jì)變更引起的工程造價(jià)大幅變化，保證投資限額不輕易被突破。

（二）項(xiàng)目施工階段的成本管控改進(jìn)措施

施工階段的成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的核心內(nèi)容之一，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過(guò)以下幾方面提高企業(yè)的成本管理水平：

首先，房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)成本劃分復(fù)雜，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在日常管理中，提高核算人員的專業(yè)水平，按規(guī)定的成本項(xiàng)目和費(fèi)用項(xiàng)目匯集生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，規(guī)范企業(yè)成本核算。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)部門之間的協(xié)調(diào)，財(cái)務(wù)部門與施工部門及時(shí)進(jìn)行信息溝通，確保相關(guān)成本歸集正確。

其次，招標(biāo)過(guò)程是房地產(chǎn)企業(yè)施工階段成本控制的重要環(huán)節(jié)。企業(yè)在招標(biāo)過(guò)程中，應(yīng)充分了解合作單位的商業(yè)信譽(yù)、技術(shù)力量。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，在企業(yè)內(nèi)部建立主要工程物資的市場(chǎng)信息庫(kù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)采購(gòu)工程物資的質(zhì)量和價(jià)格監(jiān)督，合理降低采購(gòu)成本。房地產(chǎn)企業(yè)施工項(xiàng)目簽署“大包合同”，應(yīng)將合同報(bào)價(jià)細(xì)分，使合同價(jià)格中相應(yīng)部分與成本預(yù)算科目相匹配。在施工過(guò)程中，依據(jù)工程進(jìn)度，定期提交工程結(jié)算單，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本數(shù)據(jù)與動(dòng)態(tài)成本數(shù)據(jù)對(duì)比，進(jìn)行全過(guò)程成本控制。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段盡量避免設(shè)計(jì)變更引起的工程變更。如果企業(yè)在施工階段涉及設(shè)計(jì)變更，應(yīng)履行“先核算，再變更”，加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)變更的審核、批準(zhǔn)。如果必須對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行變更，將變更計(jì)劃盡量提前，變更發(fā)生的越早，對(duì)工程的工期、材料采購(gòu)價(jià)款等工程造價(jià)等方面的影響越小。

（三）工程竣工結(jié)算過(guò)程中的成本管控改進(jìn)措施

工程竣工結(jié)算是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本控制的最后環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)重視竣工結(jié)算環(huán)節(jié)的成本控制。

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在工程竣工結(jié)算階段，應(yīng)嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求，確保工程質(zhì)量符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)企業(yè)在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)應(yīng)實(shí)行結(jié)算審核與復(fù)審的內(nèi)部管控機(jī)制，加強(qiáng)部門間的審查與復(fù)核，以有效控制在此階段可能出現(xiàn)的虛增項(xiàng)目成本、多付工程款的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)也可以聘請(qǐng)專業(yè)的造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)審計(jì)工程造價(jià)，避免施工方與企業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之間的串通舞弊。在驗(yàn)收過(guò)程中，企業(yè)如發(fā)現(xiàn)因施工方工作失誤造成的工期拖延、工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)等，應(yīng)及時(shí)向?qū)Ψ絾挝贿M(jìn)行追償，以減少企業(yè)的額外支出。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)工程驗(yàn)收階段，準(zhǔn)備資料繁多，涉及多個(gè)部門，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)日常管理工作，提高工作的計(jì)劃性。企業(yè)應(yīng)根據(jù)工程的施工進(jìn)度，及時(shí)準(zhǔn)備各階段的驗(yàn)收資料，合理安排驗(yàn)收時(shí)間，以保證企業(yè)按期交房。企業(yè)按照合同約定交房，不僅提高了企業(yè)的商業(yè)信譽(yù)，還加速了商品房的銷售回款，減輕企業(yè)資金加力，減少財(cái)務(wù)成本支出。

四、結(jié)語(yǔ)

近幾年，受國(guó)家宏觀調(diào)控政策不斷調(diào)整的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，“降本增效”也逐漸成為企業(yè)管理的重要內(nèi)容。科學(xué)有效的成本管控是提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的重要途徑，是企業(yè)保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)不僅應(yīng)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段改進(jìn)成本管理方法，更要做到提高企業(yè)全員的成本管控意識(shí)，在企業(yè)管理中不斷創(chuàng)新企業(yè)成本管控方法，規(guī)范企業(yè)日常成本管控制度，才能真正提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力。