王志 雷玄

離兩千億級(jí)陣營(yíng)僅有咫尺之遙，職業(yè)經(jīng)理人陳凱選擇離開(kāi)中南置地。

陳凱治下，中南建設(shè)規(guī)模實(shí)現(xiàn)了由不到400億元向近兩千億元的演進(jìn)。絲毫不夸張地說(shuō)，過(guò)去3年，陳凱絕對(duì)稱得上是中南置地的“靈魂”人物。陳凱出走后，中南建設(shè)將2020年銷售目標(biāo)設(shè)定為15%的增幅，約為2255億元。

現(xiàn)在看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)，壓力不小。

7月4日，中南建設(shè)披露了2020年上半年銷售情況，累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額813.7億元，僅完成了年度目標(biāo)的36.09%。這也意味著要如期完成銷售目標(biāo)，下半年月均要賣出240億元的房子。事實(shí)上，今年二季度加快銷售以來(lái)，中南建設(shè)也僅有6月的銷售超過(guò)200億元。

高溢價(jià)拿地

規(guī)?？是笾?，中南建設(shè)也在加快拿地節(jié)奏。

《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2020年二季度，中南建設(shè)拿地價(jià)款為253.23億元，而一季度不過(guò)37.99億元。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，中南建設(shè)共新增規(guī)劃建筑面積701.07萬(wàn)m2，新增土儲(chǔ)已超2019年的七成，足見(jiàn)拿地積極性之高。但，其中也不乏高溢價(jià)拿地。

最近一次較高溢價(jià)拿地可以追溯至6月29日，46輪競(jìng)價(jià)后，溫州景軒置業(yè)有限公司（下稱“景軒置業(yè)”）以8.41億元代價(jià)競(jìng)得溫州龍港市新城XC631地塊。該地塊起價(jià)為6億元，溢價(jià)率40.17%。據(jù)企查查數(shù)據(jù)，景軒置業(yè)為中南建設(shè)間接控制的全資子公司。

最為兇猛的一次則可往前推至6月2日，力拼221輪競(jìng)價(jià)，中南建設(shè)以5.52億元代價(jià)將江蘇徐州鳳凰山集聚區(qū)8號(hào)地塊收入囊中，溢價(jià)率高達(dá)138.96%。

早在今年4月，中南建設(shè)就于土拍市場(chǎng)頻頻“闊綽”出手。

將時(shí)間推至4月下旬，中南建設(shè)先是竭力廝殺340輪，終以19.95億元代價(jià)成功斬獲江蘇南通川姜鎮(zhèn)新江海河?xùn)|側(cè)、世紀(jì)大道北側(cè)地塊，溢價(jià)率59.65%。后又激烈爭(zhēng)奪252輪，以10.92億元的代價(jià)獲取浙江紹興上虞區(qū)城北53號(hào)地塊，溢價(jià)率70.62%。

在這之前的4月上旬，中南建設(shè)還相繼以60.5%、42.2%的溢價(jià)，拿下福州福清2020拍03號(hào)地塊和江蘇徐州丁萬(wàn)河C地塊，相應(yīng)代價(jià)16.16億元和3.61億元。此外，3月中旬，中南建設(shè)就以“9.9億元代價(jià)+49.77%溢價(jià)”競(jìng)得常州武進(jìn)區(qū)JWJ20200202地塊。

以上不過(guò)為中南建設(shè)溢價(jià)拿地的冰山一角。

“接連較高溢價(jià)拿地，說(shuō)明中南建設(shè)還是堅(jiān)持繼續(xù)做大規(guī)模。但這也使得拿地潛在成本增加，后續(xù)開(kāi)發(fā)約束也會(huì)相應(yīng)增加。倘若企業(yè)資金上出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)比較被動(dòng)?！敝禺a(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為。就土儲(chǔ)分布來(lái)看，近兩年來(lái)，中南建設(shè)三、四線城市占比均在6成之上。

據(jù)其財(cái)報(bào)披露，截至2019年底，中南建設(shè)共有372個(gè)項(xiàng)目，在建面積合計(jì)3078萬(wàn)m2，未開(kāi)工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)1148萬(wàn)m2。在全部未來(lái)可竣工的4226萬(wàn)m2項(xiàng)目資源中，一、二線城市面積占比約36%，三、四線城市面積占比約64%。

“中南的土儲(chǔ)布局對(duì)三、四線城市依賴很大，但需注意的是，三、四線城市也有很多不確定性。尤其三、四線城市整個(gè)銷售行情能否在拉起來(lái)，面臨諸多不確定，這對(duì)其整個(gè)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)和質(zhì)量也造成一定壓力?！眹?yán)躍進(jìn)如是表示。

“公司可售面積中部分弱三四線城市項(xiàng)目未來(lái)面臨的銷售去化壓力將加大”，“公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在三、四線城市占比較高，去化壓力加大”，東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司和聯(lián)合信用評(píng)級(jí)有限公司在中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項(xiàng)2020年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》、《公司債券2020年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》中指出。

正如中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜所分析認(rèn)為，過(guò)多土儲(chǔ)位于三、四線城市，雖然對(duì)于保持企業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模有一定作用，但是弊端也十分明顯。在他看來(lái)，三、四線城市單位產(chǎn)品盈利空間會(huì)比較小。再者，由于市場(chǎng)格局變動(dòng)，三、四線城市產(chǎn)品去化也相對(duì)困難，在影響企業(yè)盈利的同時(shí)也會(huì)拖慢企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度，從而對(duì)企業(yè)現(xiàn)金流帶來(lái)負(fù)面壓力。

權(quán)益銷售金額占比逐年走低

建筑業(yè)起家的中南集團(tuán)，于1997年邁入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。彼時(shí)，時(shí)年35歲的陳錦石帶領(lǐng)中南集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)了青島中榮大廈，完成了其進(jìn)軍地產(chǎn)領(lǐng)域的第一步。2002年10月，中南集團(tuán)進(jìn)入南京。

2005年2月，中南集團(tuán)獲取南通中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，開(kāi)啟了自身“大盤(pán)時(shí)代”。這也是中南集團(tuán)至今都引以為傲的項(xiàng)目，在其官網(wǎng)歷程一欄大書(shū)特書(shū)，“以5000萬(wàn)元，撬動(dòng)總投資額35億元的南通CBD大盤(pán)，實(shí)現(xiàn)‘當(dāng)年拿地，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)年現(xiàn)金流回正，創(chuàng)下了當(dāng)年長(zhǎng)三角地王的商業(yè)奇跡?！?/p>

不難看出，早在2005年，中南集團(tuán)就走上了高周轉(zhuǎn)道路。

此后，中南集團(tuán)還開(kāi)發(fā)了中南世紀(jì)城。憑借此項(xiàng)目，打響了自身在江蘇地區(qū)的品牌。

2009年7月，中南建設(shè)完成了對(duì)大連金牛的借殼，成功登陸資本市場(chǎng)。當(dāng)年，上市公司實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額43.3億元。3年后，中南建設(shè)規(guī)模突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)簽約金額110億元。2013年，中南建設(shè)進(jìn)一步提升“快周轉(zhuǎn)”操盤(pán)能力。據(jù)其財(cái)報(bào)披露，蘇州昆山項(xiàng)目拿地到開(kāi)盤(pán)銷售僅用3個(gè)半月，南充、泰興項(xiàng)目也只用4個(gè)月實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)。

奉行“高周轉(zhuǎn)”打法，也使中南建設(shè)在突破百億銷售后繼續(xù)保持較高增速。2013年2014年，上市公司分別實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額156.5億元和207.2億元，相應(yīng)按年增長(zhǎng)42.27%和32.4%。只是這一增速并沒(méi)有得到持續(xù)，2015年中南建設(shè)規(guī)模增長(zhǎng)顯現(xiàn)出了“乏力”，實(shí)現(xiàn)簽約金額225億元，增幅為8.59%。

增長(zhǎng)“疲態(tài)”之下，中南建設(shè)走上合作開(kāi)發(fā)道路。2016年，中南建設(shè)新增27個(gè)項(xiàng)目。其中，9個(gè)為合作項(xiàng)目，南京麒麟項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了其小股操盤(pán)第一例。積極拿地后，上市公司規(guī)模也開(kāi)啟了新一輪增長(zhǎng)。該年，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)預(yù)售金額373億元，同比增長(zhǎng)65.78%。

2017年8月，陳凱加盟，任職中南置地董事長(zhǎng)。本就處于積極拿地中的中南建設(shè)，表現(xiàn)更為激進(jìn)。該年，上市公司新進(jìn)深圳、寧波、鄭州等29個(gè)城市，新增土地98宗，規(guī)劃建筑面積1499萬(wàn)m2。快速擴(kuò)張之下，中南建設(shè)也實(shí)現(xiàn)了上市后規(guī)模最快的增速。2017年，上市公司實(shí)現(xiàn)合同銷售金額963億元，增幅高達(dá)158.18%。

2018年，中南建設(shè)繼續(xù)“高擴(kuò)張”，新進(jìn)入重慶、合肥、南寧和惠州等城市，新增項(xiàng)目111個(gè)，規(guī)劃建筑面積1595萬(wàn)m2。但，權(quán)益占比卻在減少。據(jù)東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司關(guān)于中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項(xiàng)201 9年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，上述新增土儲(chǔ)中，權(quán)益建筑面積為844.99萬(wàn)m2，同比下降16.6%。

值得一提的是，該年中南建設(shè)順利邁進(jìn)房企千億陣營(yíng)，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1466.1億元，按年增長(zhǎng)52.24%。連續(xù)3年激進(jìn)擴(kuò)張，中南建設(shè)的杠桿也在陡然走高。2016年201 8年，上市公司的凈負(fù)債率分別高達(dá)179.91%、233.22%和191.52%。

意識(shí)到問(wèn)題的存在，中南建設(shè)于2019年開(kāi)始降杠桿，在拿地方面開(kāi)始收縮，給上兩年高歌猛進(jìn)的擴(kuò)張降溫。期內(nèi)，中南建設(shè)新進(jìn)入濟(jì)南、廈門(mén)等6個(gè)城市，新增項(xiàng)目78個(gè)，規(guī)劃建筑面積約989萬(wàn)m2，同比下降37.99%。與此同時(shí)，中南建設(shè)少數(shù)股東權(quán)益在股東權(quán)益合計(jì)中占比發(fā)也上了較大增長(zhǎng)，由2018年的11.2%增至2019年的20.07%。截至2020年1季度，這一占比已升至30.33%。把中南建設(shè)收縮拿地與加大運(yùn)用少數(shù)股東權(quán)益聯(lián)系起來(lái)看，2019年其凈負(fù)債率降至165.94%也就不難理解了。

得益于過(guò)往的激進(jìn)拿地，2019年，上市公司規(guī)模繼續(xù)以33.72%增速向上拓展，實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1960.5億元。

不過(guò)，中南建設(shè)權(quán)益銷售金額在全口徑金額中占比卻在逐年走低。據(jù)東方金誠(chéng)國(guó)際信用評(píng)估有限公司關(guān)于中南建設(shè)《主體及相關(guān)債項(xiàng)2020年度跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，2017年2019年，上市公司權(quán)益銷售金額分別為820.38億元、944.26億元和1225.49億元，相應(yīng)在全口徑金額中占比85.19%、64.41%和62.51%。

換句話說(shuō)，中南建設(shè)規(guī)模的跨越式發(fā)展，難逃“成色不足”之嫌。

對(duì)于中南建設(shè)今后會(huì)否提高權(quán)益銷售金額占比？《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》已發(fā)函至上市公司，截至發(fā)稿尚未回復(fù)。