陜西文投商業(yè)管理有限公司

引言

從“營改增”政策開始實施到現(xiàn)在，置業(yè)公司逐步調(diào)整內(nèi)部組織架構(gòu)，降低財務(wù)風(fēng)險對企業(yè)經(jīng)營的損害，從而實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。由于我國稅制改革，稅收政策調(diào)整較大，也為稅收籌劃工作帶來了更多的可操作空間。從長遠來看，置業(yè)公司要認(rèn)真剖析稅收政策和合理進行稅收籌劃，這不但有利于緩解企業(yè)的稅收壓力，而且有利于企業(yè)始終保持較強的市場競爭力。

一、置業(yè)公司發(fā)展概述

專門從事商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、銷售和服務(wù)的企業(yè)稱之為地產(chǎn)商業(yè)企業(yè)。近年隨著互聯(lián)網(wǎng)信息技術(shù)的不斷發(fā)展，傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合形成了“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展模式。從2015年后，中國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈逐漸成熟，置業(yè)公司的服務(wù)目標(biāo)是提供更多的附加值，在整個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中起著承上啟下的作用。置業(yè)公司對整個地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷完善和不斷發(fā)展起著重要的作用，未來隨著商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的不斷細化與成熟，置業(yè)公司作為商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)機構(gòu)，將擁有更多成長空間，推動我國地產(chǎn)行業(yè)邁向新的進程。

二、置業(yè)公司涉及的稅負(fù)分析

（一）稅負(fù)類別

1.房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅指的是以房屋為征稅對象，以房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)的，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。在我國無論是國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，還是國外房地產(chǎn)企業(yè)都要繳納不同比例的房產(chǎn)稅，如果屬于自用房產(chǎn)，企業(yè)繳納房產(chǎn)稅的基數(shù)是按照房產(chǎn)的原值的90%或70%，按照1.2%的稅率計算。如果房子用于出租，需要按房產(chǎn)租金收入作為基數(shù)，按照稅率12%進行計算繳納，但值得注意的是如果這些公司并未開始銷售房屋或者并沒有成功銷售房屋，那么就不會涉及征收房產(chǎn)稅的問題。

2.增值稅

與置業(yè)公司相關(guān)的增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及地上建筑物，或其他附著物產(chǎn)權(quán)而取得的增值性收入，按照相應(yīng)稅率來征收的稅額。應(yīng)繳增值稅等于土地增值數(shù)額乘以適用稅率得出的值減去速算扣除額，乘以速算扣除率的數(shù)值。其中國家專門針對土地增值額又做出了一定比例的扣除，比如國家規(guī)定土地開發(fā)成本和購置土地的費用兩項之和可以扣除20%。

3.所得稅

與置業(yè)公司相關(guān)的所得稅指的是對置業(yè)公司的生產(chǎn)經(jīng)營所得而進行的征收稅額的過程，企業(yè)所得稅的稅率為25%。對于置業(yè)公司來說，銷售收入的內(nèi)容表現(xiàn)多種多樣，不僅包含現(xiàn)金而且還包含現(xiàn)金的等價物等利益。對于置業(yè)公司來說，所得稅的征收通常按核實征收和核定征收兩種征收方式。

（二）繳稅依據(jù)

1.持續(xù)虧損下的稅負(fù)

持續(xù)虧損的置業(yè)公司營業(yè)能力不斷下降，造成這種現(xiàn)象的原因主要是企業(yè)的經(jīng)營成本增加，給企業(yè)內(nèi)部的資金流動帶來了很大的壓力。在營改增全面落實后，部分置業(yè)公司很難在短時間內(nèi)做好增值稅稅收籌劃工作，所以企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前進行財務(wù)籌劃，不斷優(yōu)化整體稅負(fù)。

案例：A置業(yè)公司擁有2個商業(yè)體房產(chǎn)B和C，B購置成本為35000萬元、C購置成本80000萬元。假設(shè)1、A置業(yè)公司自己對B、C項目進行商業(yè)運營收取租金、營業(yè)抽成。假設(shè)2、A置業(yè)公司將B和C商業(yè)體租賃給自己的下屬公司D，進行商營運營及對外二次出租。D商業(yè)運營公司向A置業(yè)公司繳納租金，每年租金3800萬元。

假設(shè)1：A置業(yè)公司繳納房產(chǎn)稅：

按照房產(chǎn)原值的70%計算繳納房產(chǎn)稅（35000+80000）×1.2%=1380萬元。

假設(shè)2：置業(yè)公司出租

每年需要繳納房產(chǎn)稅：3800×12%=456萬元。

以上2個方案，繳納的房產(chǎn)稅完全不同，當(dāng)年產(chǎn)生的房產(chǎn)稅差異924萬元。

從此案例中可以看出，采用不同的操作方案，企業(yè)繳納的房產(chǎn)稅是截然不同的，所以稅務(wù)籌劃方案在企業(yè)的頂層設(shè)計中尤為重要。

2.持續(xù)盈利下的稅負(fù)

持續(xù)盈利的置業(yè)公司盈利能力持續(xù)上升，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的原因是企業(yè)的經(jīng)營成本減少銷售收入增加，需要繳納的稅額降低，給企業(yè)內(nèi)部的資金注入了流動性。

三、稅務(wù)籌劃在置業(yè)公司中的應(yīng)用

（一）兼營不同稅率的籌劃

當(dāng)前國內(nèi)建筑行業(yè)工程承包是以“總承包合同”的形式進行。在多數(shù)合同中，只會明顯標(biāo)注總承包款項，哪些子款項組成卻很少涉及。根據(jù)我國稅收政策，如果總承包合同中只列出了總承包款項而沒有列出總承包款項下的具體細則，那么稅務(wù)部門統(tǒng)一按照10%的稅率來進行增值稅核算，但是有些子項目達不到10%的稅率，此時就會出現(xiàn)因為過高稅率而額外增加支出的現(xiàn)象。所以未來在總承包合同中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)注重總款項下的各子項目的列舉，嚴(yán)格依照稅務(wù)部門的標(biāo)準(zhǔn)來正常繳稅，避免出現(xiàn)低稅種高收稅的情況。企業(yè)在與建設(shè)乙方簽訂承包合同時，應(yīng)當(dāng)把總承包合同按照科學(xué)的分離原則來拆分并對每一子合同進行簽約，這樣既能夠讓雙方明確合同的具體內(nèi)容也能夠為未來的管理提供便利性。

（二）材料采購的籌劃

置業(yè)公司要想最大限度降低自身的稅負(fù)壓力，既要考慮價格和成本等因素，又要關(guān)注材料的價格與稅款抵扣之間的關(guān)系，在稅收規(guī)則的允許范圍內(nèi)盡最大努力降低自己的繳稅壓力。置業(yè)公司可以通過切換供應(yīng)商的身份來減輕自身稅負(fù)壓力。一般小規(guī)模納稅人多用3%的稅率，但一般納稅人一般會適用6%、9%和13%等多檔稅率。因此在購買材料的過程中應(yīng)當(dāng)盡量協(xié)調(diào)，確定原料采購的價格以及中間稅收繳納的比例。

（三）租賃業(yè)務(wù)的籌劃

租賃業(yè)務(wù)的籌劃效果取決于租賃公司的選擇。施工階段使用的大型機械對自身資金占用量較大，所以選擇外部租賃方式，但是租賃供暖公司若不能提供可用來抵扣增值稅的專用發(fā)票，會增加稅負(fù)壓力。因此置業(yè)公司要選擇能夠提供增值稅專用發(fā)票的出租方，減輕繳稅壓力。也可以成立屬于自己的租賃公司，這兩種方法是否具備優(yōu)勢需要從成立內(nèi)部租賃公司的成本和與外部租賃公司合作之間的成本來進行衡量，選舉出最佳的籌劃策略。

（四）經(jīng)營活動的籌劃

第一，置業(yè)單位為了降低繳納的增值稅額和其他各類稅收，可以減少納稅主體繳納的增值稅額來降低繳稅壓力。第二，置業(yè)公司在簽訂合同時就要明確每家施工單位的施工領(lǐng)域、工作內(nèi)容和承擔(dān)的工程方面或法律經(jīng)濟方面的責(zé)任，明確約定付款時間和付款金額，著重關(guān)注涉及稅收的各種風(fēng)險事件，比如虛開發(fā)票，在國家法律允許的范圍內(nèi)經(jīng)營。第三，工程驗收環(huán)節(jié)。嚴(yán)格按照合同約定時間來推進工程進度，盡快進行工程驗收，提高資金使用效率和周轉(zhuǎn)率，減少企業(yè)經(jīng)營負(fù)擔(dān)。

例如：A置業(yè)公司前期構(gòu)建商業(yè)體時，留存有1000萬元的進項增值稅，而商業(yè)體D公司由于是百貨聯(lián)營運營，每年需要繳納銷項稅額300萬元，但是和A公司分別核算、納稅。如果不進行稅務(wù)籌劃，D企業(yè)每年需要繳納增值稅300萬元、而A置業(yè)公司留底增值稅留底由于無新的銷售業(yè)務(wù)發(fā)生，僅靠D公司給予的租金作為收入項，留底稅金逐步抵扣較慢。

我們可以通過調(diào)整D公司的租金方式，達到A、D公司的稅負(fù)變化。具體操作如下：調(diào)高A公司的租金收入300萬元，A公司增值稅可以抵扣27萬元，而D公司增加進項稅27萬元。D公司少繳納增值稅27萬元。另外房屋的維修費購進材料，可以讓D公司承擔(dān)，從而減少A公司的進項稅源，用于抵扣D公司需要繳納的增值稅。

四、置業(yè)公司稅務(wù)籌劃的保障措施

（一）優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理

優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理，建立起高效率的且系統(tǒng)完善的管理制度。置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)增強企業(yè)內(nèi)部管理制度的彈性，例如增加與稅務(wù)部門溝通的次數(shù)，各項稅務(wù)籌劃工作都能夠有序開展。置業(yè)公司要專門針對增值稅確立完善的管理制度，保證增值稅管理準(zhǔn)則與行業(yè)規(guī)定和企業(yè)發(fā)展相匹配，不斷優(yōu)化組織架構(gòu)和部門職能，來解決稅務(wù)相關(guān)問題。

（二）加強稅務(wù)籌劃專業(yè)知識

稅收籌劃在具體細則方面仍然有一定的缺陷，未來置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部人員稅務(wù)籌劃專業(yè)知識的講解和培訓(xùn)，通過內(nèi)部培訓(xùn)與外部交流相結(jié)合的方式來提高稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，讓企業(yè)內(nèi)部人員掌握方式方法。除了財務(wù)部門重視稅務(wù)籌劃培訓(xùn)以外，管理層人員也要主動學(xué)習(xí)，從上到下密切配合保證工作質(zhì)量和效率。

（三）實現(xiàn)與稅務(wù)機構(gòu)的有效溝通

由于置業(yè)公司與稅務(wù)部門在涉稅問題出發(fā)點和角度并不相同，所以在稅額繳納和征收的過程中可能會產(chǎn)生異議。加強與稅務(wù)機構(gòu)的有效溝通，有利于盡早發(fā)現(xiàn)可能出現(xiàn)的涉稅問題。財務(wù)部門人員應(yīng)當(dāng)積極向稅務(wù)部門人員請教稅務(wù)相關(guān)法律法規(guī)的講解，深入研究稅收政策，及時深入溝通，避免理解不當(dāng)出現(xiàn)失誤，提升自身涉稅問題的處理能力。

（四）構(gòu)建完善的風(fēng)險預(yù)警機制

稅務(wù)籌劃將成為置業(yè)公司極其重要的一環(huán)，因此置業(yè)公司未來應(yīng)當(dāng)不斷研究稅務(wù)歸籌劃的方法、手段和政策，避免涉稅風(fēng)險在企業(yè)內(nèi)部發(fā)生?？紤]到可能會出現(xiàn)的各種問題，盡早設(shè)置應(yīng)急預(yù)案，不斷地完善稅務(wù)籌劃方案和計劃。在法律和稅收政策允許的范圍內(nèi)獲取節(jié)稅收益，避免稅收政策調(diào)整或企業(yè)內(nèi)部自身稅收問題而影響企業(yè)的正常經(jīng)營，借助風(fēng)險預(yù)警機制在預(yù)防風(fēng)險方面的重要作用，早發(fā)現(xiàn)早解決早避免。

結(jié)語

為了加強稅務(wù)籌劃工作的效果，降低涉稅風(fēng)險，置業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在稅收法律框架下，認(rèn)真剖析稅收政策，合理進行稅收籌劃，完善稅務(wù)籌劃風(fēng)險管理，通過良好的稅務(wù)籌劃應(yīng)用，緩解企業(yè)稅收壓力，從而提高企業(yè)整體競爭力。