摘 要：隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，物業(yè)行業(yè)的競爭日益激烈，物業(yè)企業(yè)屬于勞動密集型產(chǎn)業(yè)，大部分物業(yè)企業(yè)都是微利經(jīng)營。如何能讓物業(yè)企業(yè)保有一定的經(jīng)營利潤，物業(yè)管理中的成本控制就顯得尤為重要。同時，加強成本管理也是使物業(yè)企業(yè)提高企業(yè)競爭力，在行業(yè)中立于不敗之地的有效方法之一。

關(guān)鍵詞：物業(yè)企業(yè);成本控制;策略

物業(yè)管理是服務(wù)產(chǎn)業(yè)的生力軍，目前已經(jīng)進入蓬勃發(fā)展時期。隨著物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展速度越來越快，暴露的問題不容忽視，特別是成本管控是企業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性影響因素，其成本高低決定企業(yè)能否長足發(fā)展，因而企業(yè)工作重點和當(dāng)務(wù)之急就是控制成本，促使投資效益達到最大化。

一、 物業(yè)企業(yè)加強成本管理的重要性

企業(yè)成本管理，就是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，對其產(chǎn)生的所有成本支出進行的一系列的觀測、核算、分析及控制等管理活動。加強企業(yè)的成本管理，對企業(yè)的發(fā)展有著重要意義。做好企業(yè)的成本管理，提升企業(yè)的管理水平，才能使企業(yè)的經(jīng)營目標(biāo)獲取最大利潤，使企業(yè)的經(jīng)營效益和財務(wù)管理能夠走上正軌;有效的成本管理不但能夠降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)獲得較高的收益，還能夠完善企業(yè)的經(jīng)營管理手段，促進企業(yè)經(jīng)營管理的全面發(fā)展，是企業(yè)向前發(fā)展的重要動力，使企業(yè)處于行業(yè)中的有利地位，提升企業(yè)競爭力，實現(xiàn)企業(yè)長期的生存與發(fā)展。

二、 當(dāng)前物業(yè)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）社區(qū)不完善配套設(shè)施成本過高

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，物業(yè)企業(yè)的發(fā)展也隨之而壯大。由于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過快，物業(yè)企業(yè)在管理的過程中存在著很大的不足，在很多方面考慮的不健全。例如，社區(qū)的配套設(shè)備建設(shè)，如果沒有良好的配套設(shè)備建設(shè)，就很難滿足大部分業(yè)主的需求。物業(yè)企業(yè)管理勢必要以業(yè)主的需求為主要發(fā)展方向。但如果是后期對社區(qū)配套設(shè)備進行完善，必然會導(dǎo)致管理成本不斷增高，也造成了物業(yè)企業(yè)很難有效地進行成本管理。

（二）經(jīng)營模式比較單一

隨著社會的不斷發(fā)展，人們生活水平的提高，對于物質(zhì)方面的需求也越來越大，尤其是服務(wù)性行業(yè)，人們大都秉著花多少錢享受多少服務(wù)的心態(tài)。但從目前的物業(yè)企業(yè)管理過程中，物業(yè)企業(yè)還只是從單純的清潔設(shè)備，保安服務(wù)等這幾項服務(wù)出發(fā)，人工成本高且還滿足不了業(yè)主的需求。長此以往，簡單的物業(yè)企業(yè)經(jīng)營模式必然會影響著物業(yè)企業(yè)的長效發(fā)展，從成本方面來說，也會導(dǎo)致企業(yè)管理成本的不斷提高，影響企業(yè)在市場上的競爭力。

（三）物業(yè)人員素質(zhì)低下

目前，隨著市場經(jīng)濟機制的轉(zhuǎn)型，使得很多企業(yè)的發(fā)展模式也有了很大的變化，但物業(yè)企業(yè)管理還依然是沿用以前的管理模式。就從清潔人員、保安服務(wù)這兩方面來說，物業(yè)企業(yè)管理人員通常會聘請年齡稍微大點的無業(yè)人員來擔(dān)任職務(wù)，在勞動力成本日益提高的環(huán)境下，這些從業(yè)人員工資待遇較高、工作能力較低、服務(wù)意識下降。所以也造成了成本管理高的現(xiàn)象。

三、 加強物業(yè)管理企業(yè)成本管控實踐的策略

（一）更新成本管控理念，有效控制成本

大多數(shù)首次置業(yè)者覺得物業(yè)管理服務(wù)會對自己的購房決定產(chǎn)生較大的影響，重復(fù)置業(yè)者極有可能因認(rèn)可當(dāng)下的物業(yè)管理服務(wù)而再次購買其他相關(guān)項目，優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)在當(dāng)下已經(jīng)是提升房地產(chǎn)項目品牌的重要因素。這就需要現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)要注意更新成本管控理念，依托品牌效應(yīng)達到降低成本的目的。成本管控目的絕非簡單的、短期的減少成本支出，而要提高成本效益和總效能。例如物業(yè)管理企業(yè)可在實踐中增加投入，提升物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，從而提高業(yè)主滿意度，持續(xù)擴大企業(yè)影響力和知名度，樹立優(yōu)良品牌形象，提升綜合競爭實力，實現(xiàn)長遠發(fā)展。當(dāng)業(yè)主提出較高的服務(wù)等級要求，而收費標(biāo)準(zhǔn)無法滿足服務(wù)支出需求時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在確保服務(wù)質(zhì)量的前提下增加投入，或增加收費，提高服務(wù)質(zhì)量，否則可以放棄相應(yīng)的業(yè)務(wù)，重新開辟新的服務(wù)項目，最重要的是維護企業(yè)形象，提升企業(yè)價值。如果物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)公司為實現(xiàn)房產(chǎn)品牌的創(chuàng)立而設(shè)立的，那么物業(yè)管理企業(yè)就成為房產(chǎn)品牌價值鏈的環(huán)節(jié)之一，可通過房產(chǎn)品牌價值的提升體現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)品牌價值。

（二）完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，降低企業(yè)成本

為降低成本，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)針對小區(qū)物業(yè)做好前期規(guī)劃，加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善管理。第一，物業(yè)管理企業(yè)要盡可能在小區(qū)落成以前進入角色，及早參與小區(qū)規(guī)劃設(shè)計，綜合考慮小區(qū)業(yè)主需求以及后期物業(yè)管理成本，對于問題要早發(fā)現(xiàn)、早解決，預(yù)防留下隱患，控制額外成本。例如小區(qū)停車位配比應(yīng)充足，減少一些水景設(shè)施，以便減少后期維修成本，避免公攤太多水電費用。第二，持續(xù)完善基礎(chǔ)設(shè)施，安排維修人員定期檢修小區(qū)里容易發(fā)生故障或損壞的設(shè)備設(shè)施，避免問題的出現(xiàn)增加維修工程量和成本支出。例如物業(yè)管理企業(yè)要對小區(qū)的樓宇門禁、監(jiān)控攝像頭等設(shè)備嚴(yán)格把關(guān)，強化質(zhì)量驗收，降低成本。第三，在小區(qū)做好維護設(shè)施設(shè)備的宣傳工作，因為維護設(shè)施不但是物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，也是每一位業(yè)主的責(zé)任，共同守護家園，減少維護成本。例如物業(yè)管理企業(yè)要加強宣傳和引導(dǎo)，爭取得到每一位業(yè)主的認(rèn)可、理解、配合、支持，相互監(jiān)督，保證設(shè)施完好。

（三）改進成本管控方法，提高管控效果

物業(yè)管理企業(yè)成本管控的實踐所使用的管控方法應(yīng)符合企業(yè)實際情況，改進方法，消除局限性，提高成本管控效果。第一，科學(xué)合理的建立作業(yè)中心，明確成本管控職責(zé)。例如物業(yè)管理企業(yè)建立保潔作業(yè)中心，負(fù)責(zé)開展日常清潔工作，清掃垃圾、處理垃圾;綠化作業(yè)中心，增加企業(yè)管理區(qū)域以內(nèi)的綠色植物，擴大綠化范圍，并及時美化、養(yǎng)護小區(qū)的植物;維護作業(yè)中心，利用先進管理方法和技術(shù)保養(yǎng)小區(qū)內(nèi)的房屋、公共設(shè)施等，加大維護力度;保安中心，維護物業(yè)管理范圍內(nèi)正常的生活秩序、工作秩序，保護業(yè)主和客戶的生命財產(chǎn)安全;綜合作業(yè)中心，即職能部門或輔助部門，保證物業(yè)管理企業(yè)正常運作。在建立這些作業(yè)中心之后，采取作業(yè)成本法進行控制，全面降低企業(yè)成本。第二，追蹤物業(yè)管理企業(yè)作業(yè)成本。該方法就是加強對作業(yè)成本的控制，從成本動因著眼。例如通過消耗資源的因果關(guān)系分析物業(yè)管理企業(yè)的成本。站在成本核算的角度，追蹤作業(yè)成本的核算對象是管理處，從整體上對作業(yè)成本抑或是工作成本進行控制。作業(yè)成本控制方法有助于企業(yè)形成以業(yè)主為中心的服務(wù)意識，改變傳統(tǒng)只重視成本自身水平高低的現(xiàn)狀，從成本效益水平高低著眼，將資源消耗能否讓業(yè)主獲得價值增值為標(biāo)準(zhǔn)評價成本管控水平，提高成本管控的總體效益。第三，完善細(xì)節(jié)管理。物業(yè)管理企業(yè)在實踐工作中要注意細(xì)化成本管控過程，不僅要從企業(yè)整體層面建立成本管控機制，還要基于企業(yè)特征細(xì)化成本管控工作。因為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)范圍較廣，和諸多行業(yè)都有關(guān)聯(lián)，所以控制各個過程的成本是重要實踐步驟。例如物業(yè)管理企業(yè)涉及維護公共綠地，但所在地區(qū)不同就會有維護時效性問題，就拿東北地區(qū)來說，到了冬季開展維護工作時只需做好綠地保溫工作，無需大費周章每天檢查綠地維護到位與否，有助于減少支出。在進行企業(yè)成本管控時，只有將每一個細(xì)節(jié)的成本控制到位，才能大幅度減少總的成本支出，提高企業(yè)成本管控水平。

四、 結(jié)束語

總而言之，物業(yè)企業(yè)與其他企業(yè)相比，業(yè)務(wù)方面更加綜合化、復(fù)雜化、細(xì)致化。所以在物業(yè)企業(yè)中，管理成本的高低關(guān)系著企業(yè)的長效發(fā)展能力，所以，加強物業(yè)企業(yè)成本管理控制，對促進物業(yè)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展有著很大的作用。

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作者簡介：

姚明明，寶石花物業(yè)管理有限公司葫蘆島分公司。