李辰誠

摘要：隨著我國土地使用制度的改革.土地估價已經(jīng)成為社會經(jīng)濟運行中直接關系公共利益和財產安全的不可或缺的重要中介行業(yè)。地估價行業(yè)是一種具有服務性質的發(fā)展行業(yè)，主要針對各建設行業(yè)、農業(yè)用地等一切可被利用性的土地進行合理估價，使土地應用市場逐漸走向規(guī)范化管理模式，促進我國經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)定?；诖?，本文主要對土地估價行業(yè)的發(fā)展和作用進行分析探討。

關鍵詞：土地估價行業(yè);發(fā)展;作用

1、前言

土地估價是在改革開放和社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展過程中興起的，土地估價行業(yè)一經(jīng)形成，就顯示出它在社會經(jīng)濟生活中的重要作用。

2、土地估價行業(yè)發(fā)展面臨的形勢

2.1土地估價行業(yè)發(fā)展基礎

自從土地使用改革制度實施以后，土地估價行業(yè)以不動產中介服務形式出現(xiàn)，為土地使用制度的制定與實施起到了絕對效果，不僅促進土地市場經(jīng)濟發(fā)展有序性，更利用市場化管理提升行業(yè)之間的自律、自主、服務的規(guī)范體系，也為土地估價行業(yè)發(fā)展打下堅定、扎實的基礎。

2.2土地估價行業(yè)發(fā)展中估價師資格認定

估價師是土地估價行業(yè)發(fā)展中必備的人力資源，我國相關部門在實施《土地估價師資格考試管理辦法》政策后，明確規(guī)定了土地估價行業(yè)中估價師資歷要完全符合相關要求標準，同時要不斷加強估價師能力水平，對土地估價相關內容完全掌握，對土地估價進入更深研究，促進土地估價水平提升，為土地估價行業(yè)贏得更多發(fā)展空間。據(jù)調查，在2014年6月止，我國土地估價師陸續(xù)接受考試人數(shù)逐漸增多，符合估價師資格的就已經(jīng)達到四萬多人，執(zhí)行土地估價師人數(shù)也已經(jīng)達到兩萬人左右，同時土地評估中介機構已經(jīng)達到三千多家，其中有六百多家中介機構是中國土地估價師協(xié)會注冊機構，具備可執(zhí)行全國土地估價資格，其余土地評估中介機構均在省級、市級土地估價師協(xié)會注冊，執(zhí)行范圍根據(jù)所注冊內容規(guī)定進行。

2.3行業(yè)自律管理形式

行業(yè)自律管理形式是由傳統(tǒng)的行政許可而轉變成功的一種土地估價管理模式，自改革后，我國國土資源行政部門主要負責土地估價行業(yè)監(jiān)督與管理任務，中估協(xié)組織承擔起行政審批工作，包括土地估價師資格考試、培訓、實踐、土地估價報告審批等等，原有的行政部門所有審批工作均由中估協(xié)組織來完成，并對其制定了比較健全的管理措施、審批標準及相關規(guī)章制度，使我國的土地估價行業(yè)發(fā)展與管理規(guī)模越來越具有規(guī)范性，關于土地估價師資格考試所有系統(tǒng)均已完善，有條有理的管理方式可促進土地估價行業(yè)更好地發(fā)展。

2.4土地估價行業(yè)發(fā)展機遇

土地估價行業(yè)的發(fā)展使我國國有土地的用途具有合理性，大大提高了土地使用價值，同時也體現(xiàn)出了土地估價行業(yè)的重要性，無論是建設用地租賃、建筑拆遷、工業(yè)產房建筑、企業(yè)改革、資產組成、產業(yè)處治等所有相關經(jīng)濟事項都已經(jīng)離不開土地估價行業(yè)，同時為居民土地使用權利與房產市場中當事人的擁有權力給予維護，降低了因土地使用不合理而引起的矛盾，促進社會和諧發(fā)展。在召開的人民大會上國家領導人將“十二五”計劃重點推出，以提高“產業(yè)優(yōu)化升級，加強服務業(yè)”為主的產業(yè)發(fā)展策略，提倡各省市建立以“服務業(yè)發(fā)展”為首要職責的發(fā)展方向，促進建設市場統(tǒng)一化、開放化、競爭化、有序化的發(fā)展，這使我國的土地估價行業(yè)又一次被融人到改革創(chuàng)新的形勢中，促進了土地估價行業(yè)的發(fā)展前景更加猛烈。

3、土地估價行業(yè)在市場經(jīng)濟中的作用

土地估價行業(yè)經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，在社會經(jīng)濟發(fā)展中起著重要作用。

3.1推進了土地有償使用制度改革

土地有償使用是土地使用制度改革的核心，土地估價是推進土地有償使用的重要前提。從 90 年代初開始，把土地使用權和所有權分離，在使用權上，變過去無償、無限期使用為有償、有限期、可流動使用，從單一行政劃撥變?yōu)橛袃敵鲎?，清產核資、企業(yè)改制、上市等劃撥用地，必須核實量化土地資產，辦理出讓手續(xù)。尤其在國有企業(yè)改制過程中，通過地價和地價管理，極大地顯化了國有土地資產，支持了國有企業(yè)改制。從起初的協(xié)議出讓，到后來的招拍掛供地，政府主管部門要確定出讓底價，必須委托土地估價行業(yè)進行土地估價。土地估價行業(yè)首要承擔著大量的估價任務，保證了政府有償出讓土地，推進了土地有償使用的順利開展。

3.2促進了土地市場健康有序發(fā)展

土地使用制度改革目標，是要建立一個與社會主義市場經(jīng)濟體制相適應的公開、公正、公平、規(guī)范有序的土地市場體系。中國形成了一二三級土地市場，政府運用土地價格管理，通過土地征收儲備，高度壟斷土地一級出讓市場，同時放開搞活土地二三級市場，優(yōu)化資源配置，建立土地市場交易平臺。首先通過拍賣、招標、協(xié)議等方式將土地使用權以一定價格、年期及用途出讓給使用者，出讓后，土地可以依法轉讓、出租、抵押、入股等流轉。建立土地使用權價格市場形成機制，使市場行為規(guī)范有序，建立合理收益分配體系，利用租、稅、費有效調節(jié)，完善土地評估行業(yè)中介服務體系，促進土地市場健康有序發(fā)展，使土地真正按其商品屬性進入市場。

3.3參與了國家宏觀調控的應用

地價政策是土地參與宏觀調控的重要經(jīng)濟手段，政府對土地市場的價格水平進行有效管制和引導，可以影響土地市場供求關系的變化，從而促進土地集約利用、高效配置，并引導產業(yè)結構、產業(yè)布局的優(yōu)化調整。土地估價行業(yè)根據(jù)上級有關要求，科學制定基準地價和標定地價，根據(jù)形勢發(fā)展及時更新基準地價成果，確?；鶞实貎r的現(xiàn)勢性，保準了成果在國家宏觀調控中的應用。及時向社會公布地價結果，積極發(fā)揮基準地價的價格顯示功能，引導和促進土地市場健康發(fā)展，并為投資者投資決策提供參考依據(jù)。土地評估行業(yè)靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場的動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況。土地價格是調控土地市場供需的有力杠桿，通過土地價格信號反映出土地供應量、供應結構，政府根據(jù)社會經(jīng)濟和土地市場狀況調節(jié)供應，引導投資和需求，促進土地資源的合理有效利用，調控土地市場中的地價，確保房地產市場的健康平穩(wěn)運行。

4、結語

國土地估價行業(yè)面臨的形勢對發(fā)展來說非常有利，抓住經(jīng)濟發(fā)展的腳步，以推動經(jīng)濟結構穩(wěn)定為發(fā)展目的，加強土地估價行業(yè)管理制度，不斷壯大土地估價師隊伍，提高估價師專業(yè)能力，積極探索新領域，促進服務質量提升，立即解決問題，完善土地市場經(jīng)濟體系，為土地估價行業(yè)贏取更大的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]朱捷.我國資產評估界面臨的形勢及存在的主要問題[J].大觀周刊.2012（31），

[2]李軍晶.要建立完善土地估價信用制度[N].中國國土資源報.2007—04—05.

（作者單位：邯鄲市國土資源評估中心）