摘要：對于小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)認(rèn)定有多種學(xué)說爭議，主要包括全體業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、約定歸屬說、全體業(yè)主使用說。對于小區(qū)附屬建筑物權(quán)屬的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《物權(quán)法》就建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，首先明確開發(fā)商自建設(shè)完成之日起享有的所有權(quán)，并以商品房買賣合同等當(dāng)事人約定、公攤面積的計(jì)算方式等判斷權(quán)屬;業(yè)主則以繼受取得的方式對小區(qū)附屬建筑物享有所有權(quán)。應(yīng)當(dāng)明確的是，不宜將物業(yè)材料、商品房成本和售價(jià)等作為權(quán)屬判定的依據(jù);經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或出具的、能夠證明物權(quán)的文件，應(yīng)當(dāng)具有較高的證明力;而將原始取得的物權(quán)取得方式納入我國物權(quán)法體系中，有利于明確小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬。

關(guān)鍵詞：小區(qū)附屬建筑物;建筑物區(qū)分所有權(quán);原始取得

中圖分類號：D923.2 ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-6916（2020）18-0066-03

一、案件梳理與爭議焦點(diǎn)

2007年12月，被告恒興公司發(fā)包建設(shè)了海德名園小區(qū)一、二、三期工程，其中包括一處會所。2008年11月1日，恒興公司與本案另一被告紫竹物業(yè)公司簽訂物業(yè)移交驗(yàn)收接管協(xié)議，約定了物業(yè)管理服務(wù)用房的位置和面積;另有協(xié)議約定紫竹物業(yè)公司自2008年10月30日開始承接物業(yè)。會所除物業(yè)公司使用的物業(yè)用房外，其余由恒興公司使用或控制。此外，案涉會所的建設(shè)工程規(guī)劃許可證的“附圖及附件名稱”部分載明：其中物業(yè)管理用房建筑面積700平方米，核發(fā)紅卡等內(nèi)容。根據(jù)規(guī)劃部門的解釋，“核發(fā)紅卡”的房產(chǎn)不得銷售。

原告海德名園業(yè)委會向江蘇省宜興市人民法院提起訴訟，請求判令恒興公司與紫竹物業(yè)公司就恒興公司和紫竹物業(yè)公司所占有使用的26號會所支付自2008年11月1日起至起訴之日止的租賃費(fèi)用，并要求確認(rèn)26號會所中除物業(yè)用房外的647.62平方米的房屋所有權(quán)為宜興市新街街道海德名園全體業(yè)主所有。

被告方不服，提起上訴。

二審中，本案爭議焦點(diǎn)在于：1.一審法院是否存在程序違法問題;2.案涉會所歸誰所有;3.上訴人恒興公司是否應(yīng)向被上訴人海德名園業(yè)委會支付會所的使用費(fèi)。本文分析的主要爭議焦點(diǎn)，在于案涉會所的權(quán)屬問題;而對其權(quán)屬予以確定，即是將會所的所有權(quán)確定為海德名園全體業(yè)主所有，或恒興公司所有，進(jìn)而自然得以解決本案中恒興公司是否應(yīng)當(dāng)支付會所的使用費(fèi)問題。

二、裁判分析

本案經(jīng)二審認(rèn)為，一審法院將兩項(xiàng)訴訟請求一并審理不存在程序違法，案涉會所屬海德名園全體業(yè)主所有，恒興公司應(yīng)支付使用費(fèi)，海德名園業(yè)委會作為全體業(yè)主代表有權(quán)請求恒興公司賠償損失。二審法院判決駁回上訴，維持原判。對于案涉會所的權(quán)屬認(rèn)定，二審法院以《物權(quán)法》第70條、第73條，以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《最高院解釋》”）第3條為依據(jù)。二審法院認(rèn)為，本案出現(xiàn)程序違法的爭議，起因在于恒興公司于一審階段的第一次庭審中對案涉會所的權(quán)屬提出抗辯，從而使一審法院向海德名園業(yè)委會釋明，應(yīng)先對會所的所有權(quán)進(jìn)行確權(quán)。從另一角度解釋二審法院的裁判理由，即一審裁判過程中，之所以出現(xiàn)需對案涉會所進(jìn)行確權(quán)并由海德名園業(yè)委會增加了確認(rèn)所有權(quán)的訴訟請求，系因恒興公司的抗辯而使得海德名園業(yè)委會需要提出確權(quán)要求，而案涉會所的所有權(quán)原本應(yīng)當(dāng)無權(quán)屬糾紛。

三、觀點(diǎn)評析

本案中的會所，因其位于小區(qū)之內(nèi)、未明確約定權(quán)屬、不具有產(chǎn)權(quán)、具有社區(qū)公共服務(wù)功能等特點(diǎn)，與小區(qū)停車場、活動中心等具有相同的特性，應(yīng)當(dāng)屬于小區(qū)附屬建筑物。而該類建筑物因法律規(guī)定的明確性不足，以及受到人們在日常生活中的習(xí)慣影響，使得此類訴訟糾紛在近年頻發(fā)。對于開發(fā)商建設(shè)的小區(qū)附屬建筑物，其所有權(quán)的確定，時(shí)常被限制于《物權(quán)法》的規(guī)定中。從二審判決書中可以體現(xiàn)，二審法院將本案糾紛的焦點(diǎn)置于案涉會所的所有權(quán)之上，涉及小區(qū)附屬建筑物所有權(quán)的認(rèn)定規(guī)則，對于現(xiàn)實(shí)生活中的爭議解決、法院裁判確有重要的意義，其旨在從根本上解決案件糾紛，抓住爭議焦點(diǎn)。

（一）小區(qū)附屬建筑物權(quán)學(xué)說爭議

對于小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)，主要包括了全體業(yè)主所有說、開發(fā)商所有說、約定歸屬說、全體業(yè)主使用說等。

全體業(yè)主所有說認(rèn)為，小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)作為《物權(quán)法》所規(guī)定業(yè)主共有部分，而為全體業(yè)主共同所有。在小區(qū)附屬建筑物權(quán)屬不明的情況下，若開發(fā)商不能證明對小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)，則小區(qū)附屬建筑物即歸全體業(yè)主所有。

開發(fā)商所有說認(rèn)為，小區(qū)附屬建筑物作為開發(fā)商投入成本修建的一類特殊的不動產(chǎn)，在沒有明確約定小區(qū)附屬建筑物屬于業(yè)主共同共有的情況下，根據(jù)“誰投資，誰收益”的原則，理應(yīng)根據(jù)物權(quán)的原始取得而成為小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)人;不動產(chǎn)登記并非絕對效力，故是否取得不動產(chǎn)物權(quán)與是否登記無關(guān)。

約定歸屬說主要出自對小區(qū)車位、車庫的權(quán)屬考慮。該觀點(diǎn)認(rèn)為，作為小區(qū)附屬建筑物的車庫、車位在開發(fā)商與業(yè)主簽訂商品房買賣合同時(shí)通過約定的方式確定權(quán)屬，《物權(quán)法》第74條規(guī)定車庫、車位的歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，即表明立法者對于約定歸屬的方案予以肯定。該觀點(diǎn)未能在未約定的情況下明確權(quán)屬，且在該觀點(diǎn)的解釋既以立法者目的為要點(diǎn)，又忽視了該觀點(diǎn)與《物權(quán)法》中對于不動產(chǎn)物權(quán)取得以登記為要件的規(guī)定的沖突。

另有觀點(diǎn)認(rèn)為，無論不動產(chǎn)物權(quán)歸于何方，小區(qū)附屬建筑物的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有，如《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第66條規(guī)定“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時(shí)用作停車位的，應(yīng)當(dāng)向全體業(yè)主開放”。對于不動產(chǎn)物權(quán)的登記效力模式的學(xué)說爭議，也從側(cè)面反映了一國對于不動產(chǎn)物權(quán)取得方式的態(tài)度。

（二）開發(fā)商對小區(qū)附屬建筑物的物權(quán)來源

囿于法律的規(guī)范性特征以及國情的特殊性，《物權(quán)法》第一條規(guī)定了其立法目的和依據(jù)，而不動產(chǎn)物權(quán)的原始取得，并沒有明確規(guī)定于《物權(quán)法》之中。對于不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立，《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)經(jīng)登記“發(fā)生效力”，其應(yīng)當(dāng)理解為發(fā)生排他的效力，而不是“取得物權(quán)”，其目的仍屬于保護(hù)物權(quán)，使經(jīng)過登記的物權(quán)產(chǎn)生排他的效力，體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的干預(yù)，而非限定不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立方式。不動產(chǎn)物權(quán)的取得也不以登記為要件：對于房屋的物權(quán)效力，《物權(quán)法》第30條、第31條規(guī)定了“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力”，但“處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”，規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)取得需登記的合法性要件以及權(quán)利移轉(zhuǎn)的限制，且《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國物權(quán)法>若干問題的解釋（一）》第8條規(guī)定在事實(shí)上將《物權(quán)法》第30條規(guī)定享有的不動產(chǎn)物權(quán)限定為“尚未完成不動產(chǎn)登記的”，即首先需要能夠被登記。若將《物權(quán)法》理解為全部的物權(quán)取得方式都由法律規(guī)定，則在不動產(chǎn)建設(shè)施工完成之后、登記之前，其權(quán)屬就處于不確定的狀態(tài)，在現(xiàn)實(shí)中也就無法解決可能出現(xiàn)的糾紛。因此，司法解釋中也明確了“基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的業(yè)主”，側(cè)面認(rèn)可了對于不動產(chǎn)的物權(quán)轉(zhuǎn)移效力，不以登記為必要條件。

（三）小區(qū)附屬建筑物的物權(quán)證明誤區(qū)

物業(yè)材料中所標(biāo)注的小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬，不應(yīng)當(dāng)作為證明小區(qū)附屬建筑物的證明材料。第一，物業(yè)材料的制定主體，決定了其證明力的不足。物業(yè)材料通常是由小區(qū)開發(fā)商在建設(shè)施工的過程中制定的各類數(shù)據(jù)、圖紙文件匯總而成。而在開發(fā)商內(nèi)部，此類文件通常由工程部、法務(wù)部甚至業(yè)務(wù)部制定、審查，在法律規(guī)范對于小區(qū)附屬建筑物的規(guī)定不明確、工作人員法律知識欠缺的情況下，物業(yè)材料出現(xiàn)權(quán)屬記載錯誤的情況，應(yīng)當(dāng)是有較大可能發(fā)生的。第二，物業(yè)材料的制作目的，與證明小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬的關(guān)聯(lián)性不大。物業(yè)材料通常是為了物業(yè)公司了解小區(qū)地理及設(shè)施詳情、計(jì)算物業(yè)費(fèi)用、準(zhǔn)備消防人防等工作而制作的，而物業(yè)材料對于小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬記載，既不受國家強(qiáng)制力的保護(hù)，也不具有如登記而排他的物權(quán)效力。第三，物業(yè)材料對小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬記載，即便其具有一定的證明力，在有權(quán)利人辦理不動產(chǎn)登記時(shí)的權(quán)屬證明以及不動產(chǎn)界址、面積等材料的情況下，物業(yè)材料的證明力應(yīng)當(dāng)足以被排除。在不動產(chǎn)尚未完成登記的情況下，相關(guān)的權(quán)屬證明等材料因?yàn)樯形词艿降怯洐C(jī)關(guān)的認(rèn)可，也就不具有足夠的證明力，物業(yè)材料的證明力與其之間的證明力大小，也需因個(gè)案具體情況判斷;但是，在不動產(chǎn)完成登記的情況下，其提交的相關(guān)權(quán)屬證明，在本案中即體現(xiàn)為土地分割證、圖紙等材料，就應(yīng)當(dāng)足以排除物業(yè)材料的錯誤記載的證明力。

商品房的成本和價(jià)格，不應(yīng)當(dāng)作為小區(qū)附屬建筑物權(quán)屬的依據(jù)。第一，商品房的建造成本，在個(gè)案當(dāng)中具有例如開發(fā)商內(nèi)部文件、招投標(biāo)文件、建設(shè)施工合同、物價(jià)局核定材料等諸多的認(rèn)定依據(jù)，在不同的文件中，因程序的不同，計(jì)算的結(jié)果都有所不同，而此種不同并非完全是計(jì)算方式的不同，而是因?yàn)樵诿恳粋€(gè)階段中都有新的成本需要計(jì)算。在諸多材料都可以作為商品房的建設(shè)成本予以參考的情況下，將小區(qū)附屬建筑物可能的成本與商品房的成本之間進(jìn)行核算，是不足以證明小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬的。第二，小區(qū)附屬建筑物的成本，需要在不同的材料中明確認(rèn)定其可能的含義。第三，商品房對外銷售的價(jià)格與物價(jià)局核定成本之間存在偏差，不能就此認(rèn)為偏差的價(jià)款即為小區(qū)附屬建筑物的成本。商品房價(jià)格與成本之間的偏差產(chǎn)生的原因多種多樣，不同時(shí)間節(jié)點(diǎn)上的價(jià)格也受市場的一定影響。在無法排除所有可能的原因之下，即認(rèn)定偏差價(jià)款為小區(qū)附屬建筑物的成本，缺乏足以證明小區(qū)附屬建筑物權(quán)屬的關(guān)聯(lián)性，也就無法足以證明小區(qū)附屬建筑物在開發(fā)商原始取得的情況下，業(yè)主對小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)主張。第四，小區(qū)附屬建筑物的成本，在實(shí)際情況中不一定由全部業(yè)主平均分擔(dān)。若認(rèn)為小區(qū)附屬建筑物的成本包含于商品房價(jià)格中，進(jìn)而認(rèn)為小區(qū)附屬建筑物屬共有部分而為全體業(yè)主共有，那么未分擔(dān)小區(qū)附屬建筑物建設(shè)成本的業(yè)主，也就應(yīng)當(dāng)不享有小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)，與共同共有的觀點(diǎn)之間存在矛盾。

（四）業(yè)主對小區(qū)附屬建筑物享有物權(quán)的認(rèn)定

關(guān)于小區(qū)附屬建筑物所有權(quán)的取得方式，在無明確約定的情況下，應(yīng)當(dāng)因原始取得的物權(quán)取得方式，確定開發(fā)商對小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)。而業(yè)主在通過與開發(fā)商之間訂立的協(xié)議，如商品房買賣合同、停車位買賣合同等，從而得以通過繼受取得的方式，取得對原屬開發(fā)商的小區(qū)附屬建筑物的所有權(quán)。既然業(yè)主因非建造者而不可能因原始取得而對小區(qū)附屬建筑物具有所有權(quán)，且在沒有如同《物權(quán)法》第73條明確規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路”“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地”屬于業(yè)主共有的情況下，業(yè)主對于小區(qū)附屬建筑物不因法律規(guī)定而直接享有所有權(quán)，因此，業(yè)主對于小區(qū)附屬建筑物僅能因繼受取得的方式對小區(qū)附屬建筑物享有所有權(quán)。

在審理裁判過程中，業(yè)主對小區(qū)附屬建筑物具有所有權(quán)的依據(jù)的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)具有一定的優(yōu)先順位。首先，首要依據(jù)應(yīng)當(dāng)是法律明確規(guī)定，以及對小區(qū)附屬建筑物的不動產(chǎn)權(quán)登記證明，如不動產(chǎn)權(quán)證等：如若提供給業(yè)主的小區(qū)停車場數(shù)量不符合《物權(quán)法》第74條業(yè)主對車庫的需要的相關(guān)規(guī)定，則應(yīng)認(rèn)定未提供給業(yè)主的停車場屬于業(yè)主共有;再如小區(qū)未按《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房，則應(yīng)將符合條件的小區(qū)附屬建筑物認(rèn)定為物業(yè)管理用房而屬業(yè)主共有;不動產(chǎn)權(quán)證因國家強(qiáng)制力的保證、登記流程的嚴(yán)謹(jǐn)性帶來的高度的證明力，裁判者應(yīng)當(dāng)將其作為最重要的裁判依據(jù)。其次，在沒有不動產(chǎn)權(quán)登記證明的情況下，有當(dāng)事人通過協(xié)議明確約定了權(quán)屬的，因當(dāng)事人之間對于訂立協(xié)議所需負(fù)有的審慎義務(wù)，使得裁判者應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)可此類協(xié)議作為認(rèn)定權(quán)屬的依據(jù)。再次，與商品房成本與價(jià)格是否可能包含小區(qū)附屬建筑物的相應(yīng)部分不同的是，對于公攤面積中明確包含了小區(qū)附屬建筑物的商品房買賣合同或其他約定的，因小區(qū)附屬建筑物在事實(shí)上由業(yè)主所買受，開發(fā)商所付出的成本也就得以抵消，且公攤面積的屬性明確了小區(qū)附屬建筑物的權(quán)屬，故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定小區(qū)附屬建筑物屬于業(yè)主共有。另外，業(yè)主對小區(qū)附屬建筑物取得物權(quán)，與商品房買賣合同中開發(fā)商所付義務(wù)中包含提供小區(qū)服務(wù)設(shè)施的約定不沖突，其約定也不能作為對抗業(yè)主取得所有權(quán)的依據(jù)。商品房買賣合同的訂立應(yīng)當(dāng)秉持當(dāng)事人之間意思自治的原則，提供小區(qū)服務(wù)設(shè)施的保證也與所有權(quán)的歸屬無關(guān);當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)首先對于自己對某一物是否享有權(quán)利具備明確的認(rèn)知，才能根據(jù)享有的權(quán)利對他人履行義務(wù)。

總結(jié)

小區(qū)附屬建筑物作為一種不動產(chǎn)，其物權(quán)應(yīng)自原始取得而產(chǎn)生，自然首先需要承認(rèn)不動產(chǎn)物權(quán)的原始取得效力。開發(fā)商對小區(qū)附屬建筑物應(yīng)因原始取得而自建筑物建設(shè)完成之日起取得所有權(quán)，立法者可考慮將不動產(chǎn)物權(quán)的原始取得方式作為物權(quán)的取得方式之一?！段餀?quán)法》對于建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分、共有部分的劃分，不應(yīng)排除開發(fā)商對于專有部分享有的所有權(quán)，而簡單地將業(yè)主專有部分以外的區(qū)域認(rèn)定為業(yè)主共有。對于小區(qū)附屬建筑物的物權(quán)證明，應(yīng)當(dāng)因承認(rèn)物權(quán)的原始取得而認(rèn)可相關(guān)證據(jù)，且裁判者對于證據(jù)的適用及排除規(guī)則，應(yīng)當(dāng)明確，經(jīng)過行政機(jī)關(guān)審批或出具的、能夠證明物權(quán)的文件，應(yīng)當(dāng)具有較高的證明力。商品房的成本和價(jià)格是否包含小區(qū)附屬建筑物，與公攤面積的計(jì)算是否納入小區(qū)附屬建筑物，因各自的產(chǎn)生原因和含義不同，應(yīng)當(dāng)在認(rèn)定依據(jù)上予以區(qū)分。業(yè)主是否對小區(qū)附屬建筑物享有所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)首先承認(rèn)其權(quán)利取得方式為繼受取得，其次考慮個(gè)案中是否存在當(dāng)事人之間的明確約定，以及公攤面積的計(jì)算方式，皆可作為業(yè)主是否享有相應(yīng)所有權(quán)的依據(jù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳聰.論住宅小區(qū)車庫的產(chǎn)權(quán)歸屬[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2011.

[2]卓潔輝.區(qū)分所有建筑物專有與共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)問題研究[D].重慶：西南政法大學(xué)，2011.

[3]陳信勇.物權(quán)法[M].杭州：浙江大學(xué)出版社，2007.

[4]崔建遠(yuǎn).物權(quán)法[M].北京：中國人民大學(xué)出版社，2017.

作者簡介：林新宇（1996—），男，漢族，福建莆田人，單位為浙江大學(xué)光華法學(xué)院，研究方向?yàn)槊裆谭▽W(xué)。

（責(zé)任編輯：董惠安）