張瓊方 武漢市漢陽區(qū)退役軍人事務(wù)局

一、引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資與其他產(chǎn)業(yè)相比對(duì)資金的依賴度比較高，而且資金周轉(zhuǎn)耗時(shí)較長。一般的開發(fā)企業(yè)不可能很難有如此大規(guī)模的資金投到項(xiàng)目中去[1]，因此普遍的做法是利用財(cái)務(wù)杠桿，將資金募集的對(duì)象擴(kuò)大化，以實(shí)現(xiàn)多渠道共融。

由此可見，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資特點(diǎn)，我們必須要探索有效的方式，以更好地實(shí)現(xiàn)規(guī)避和分散風(fēng)險(xiǎn)，保障社會(huì)投資的效益可以最優(yōu)化，避免可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定投資，引起極差的社會(huì)反響。

國外對(duì)風(fēng)險(xiǎn)研究起步較早，以1915年萊特納的《企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)論》為標(biāo)志。中國對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)管理的研究起步較晚，1980年由周士富教授首次提出[2,3]。近年，隨著管理科學(xué)與工程方法的引進(jìn)，許多研究者開始用風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的相關(guān)理論和具體化的評(píng)價(jià)指標(biāo)來預(yù)測和推演房地產(chǎn)項(xiàng)目可能存在的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)期效益，層次分析法就是其中實(shí)用方法之一[4]。

二、層次分析法介紹及算例分析

層次分析法就是對(duì)于需要分析的案例的相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行基礎(chǔ)分層，接著按照不同指標(biāo)的權(quán)重進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析的方法。該算法具有普適性，能夠應(yīng)用于多種案例分析。其主要包括以下幾個(gè)步驟：①預(yù)估專家組選派。要對(duì)某個(gè)行業(yè)進(jìn)行研究，首先要選擇對(duì)本行業(yè)熟悉的專家來構(gòu)成目標(biāo)專家組，以有效保障結(jié)果分析的權(quán)威性和全面性；②針對(duì)評(píng)估指標(biāo)體系中某一上層指標(biāo)，細(xì)分其下級(jí)影響指標(biāo)，結(jié)合各指標(biāo)分級(jí)權(quán)重，結(jié)合矩陣標(biāo)度法，標(biāo)定不同位置進(jìn)行對(duì)比計(jì)算；③依托矩陣標(biāo)度測試計(jì)算，得到指標(biāo)C1，將C1結(jié)果與與系統(tǒng)隨機(jī)平均指標(biāo)R1進(jìn)行基礎(chǔ)比對(duì)，以監(jiān)測矩陣指標(biāo)是否偏離預(yù)估數(shù)據(jù)。若不一致性，則返回步驟②重新構(gòu)造判斷矩陣，否則繼續(xù)下一步；④得到各指標(biāo)權(quán)重，根據(jù)權(quán)重對(duì)評(píng)估指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)。

某房地產(chǎn)項(xiàng)目是集休閑、購物、娛樂、文化于一體的多功能高尚商住社區(qū)，位于武漢市漢陽區(qū)。該項(xiàng)目總占地近30萬平方米、總建筑面積超過50萬平方米，其中住宅面積約40萬平方米，商業(yè)面積約10萬多平方米，開發(fā)期周期為3-5年。

從項(xiàng)目所處的環(huán)境入手，綜合按照由外而內(nèi)的層次分析，該項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素有以下幾項(xiàng)：M1統(tǒng)籌策劃，M2政府干預(yù)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，M3通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)，M4建材價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，M5財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，M6房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，M7同行業(yè)競爭風(fēng)險(xiǎn)，M8市場利率風(fēng)險(xiǎn)，M9風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)收益，M10管理運(yùn)維風(fēng)險(xiǎn)，M11供求變動(dòng)。綜合以上多個(gè)因素及其在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)管過程中所產(chǎn)生的不同影響，建立如下結(jié)構(gòu)模型（見圖1）：

圖1 基于房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)層次結(jié)構(gòu)模型

準(zhǔn)則層中，主要涉及三個(gè)因素，即行業(yè)大環(huán)境、宏觀社會(huì)環(huán)境、項(xiàng)目自身內(nèi)部因素等，這三個(gè)因素居于同等重要的地位。而在子準(zhǔn)則層中，則需要區(qū)分好整體與局部的關(guān)系，我們一般都認(rèn)為整體所帶來的影響要明顯高于局部。如宏觀調(diào)控層面所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的影響會(huì)大于通貨膨脹所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；而整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場供求風(fēng)險(xiǎn)又將大于房地產(chǎn)商自身定價(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；而項(xiàng)目自身在策劃階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)要遠(yuǎn)大于后期管理風(fēng)險(xiǎn)。由此構(gòu)造判斷矩陣，得到行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.48 0.26 0.26]T，宏觀環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.46 0.2 0.2 0.14]T，項(xiàng)目自身風(fēng)險(xiǎn)下各構(gòu)成部分的權(quán)重值為W=[0.49 0.21 0.21 0.09]T。

三、結(jié)論

本文借鑒了國外關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)管理層次分析的算法理論，綜合了影響房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營的多項(xiàng)因素，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)理論、風(fēng)險(xiǎn)因素分析、層次分析等理論和方法，結(jié)合案例模型分析了層次性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的實(shí)施過程和風(fēng)險(xiǎn)因素比重。希望此研究理論可以給后續(xù)房產(chǎn)行業(yè)決策制定帶來一定參考，可一定量減少投資的盲目性，使投資者做出適合的決策。