鞏龍

摘要：眾所周知，房地產(chǎn)信托投資基金不同于一般的信托產(chǎn)品，一般的信托產(chǎn)品以高端金融產(chǎn)品為主，其資金的募集是針對少數(shù)投資人員實施，并且其主要構(gòu)成是機構(gòu)投資者。而房地產(chǎn)信托基金是集合投資基金，募集對象為特定的投資者，基金效益呈現(xiàn)為大眾化。尤其是近些年我國房地產(chǎn)行業(yè)的急速崛起，使得房地產(chǎn)信托投資基金得到了一定的發(fā)展，但是相較于其他發(fā)達國家而言還存在一定的距離。基于此，文章結(jié)合了當前我國房地產(chǎn)信托投資基金運作存在風險，明確了相關(guān)的運作模式選擇，并在此基礎(chǔ)上提出了有效的風險控制措施，希望能為我國房地產(chǎn)信托投資基金未來廣闊的發(fā)展空間奠定基礎(chǔ)，從而更好的為我國社會經(jīng)濟做出貢獻。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)信托投資基金 運作模式選擇 風險控制

當前我國的房地產(chǎn)投資信托基金還處于初期階段，對房地產(chǎn)投資信托基金的基金化產(chǎn)品也處于嘗試階段，故此，必須重視房地產(chǎn)信托投資基金運作模式的選擇以及風險的控制，只有在此基礎(chǔ)上才能更好的促進我國房地產(chǎn)信息投資基金健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。

一、開展房地產(chǎn)信托投資基金運作的必要性

近段時間，我國央行多次加息，同時也多次上調(diào)存款準備金率，由于這一政策的影響，我國商業(yè)銀行的貸款規(guī)模大大下降，使得我國各行各業(yè)的貸款都收緊了。銀行開放貸款的門檻增加，意味著房地產(chǎn)在銀行方面的信貸規(guī)模會隨之而減少，在這種房地產(chǎn)政策不斷更新、融資貸款渠道不斷減少的情況下，我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給成為了影響房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的重要因素。要改善這一問題，房地產(chǎn)信托投資基金的選擇和運用就成為必然趨勢。相較于銀行貸款，房地產(chǎn)信托投資基金成本更高，所獲得的收益也會高出很多。但同時，高收益往往伴隨著高風險，由此可知，展開對房地產(chǎn)信托投資基金運用模式的選擇分析以及風險控制十分有必要，且具有重要的意義。

二、我國房地產(chǎn)信息投資基金運作風險分析

一般來說，房地產(chǎn)信息投資基金面臨的系統(tǒng)性風險主要與宏觀經(jīng)濟環(huán)境、政策、法律等有關(guān)，非系統(tǒng)性風險主要來自各個參與方和項目本身，與REITs的運作模式緊密相關(guān)?？梢院喴獜男袠I(yè)、融資方、風險控制、項目本身四個方面進行風險因素的分析，具體如下：

從行業(yè)角度看，REITs從設(shè)計到發(fā)行，以及后續(xù)運營都受到宏觀政策以及法律法規(guī)的影響，作為物業(yè)資產(chǎn)的房地產(chǎn)項目能否順利得到償還本息的現(xiàn)金流也要考慮整體宏觀環(huán)境以及市場供需情況。

從融資方角度看，房地產(chǎn)項目需要大量的資金投入，如果房地產(chǎn)項目受到市場風險的影響，或者經(jīng)營不善，很容易導致資金鏈的斷裂，從而難以按時還本付息，這會產(chǎn)生運營風險、流動性風險等，也受到融資方實力、資質(zhì)的影響。

從風險控制角度看，REITs在設(shè)計上是否存在嚴重缺陷將直接影響項目的后續(xù)運營，管理人的專業(yè)水平以及和委托人直接的委托代理關(guān)系也會影響項目的風險。

從項目本身的角度來看，該REITs能否產(chǎn)生預(yù)期的現(xiàn)金流，受到房地產(chǎn)項目所處地理位置、設(shè)計是否滿足大眾需求、質(zhì)量等因素的影響。

三、我國房地產(chǎn)信托投資基金運作模式的選擇分析

（一）組織形式方面

房地產(chǎn)信托投資基金主要有兩種組織形式，公司型和契約型。公司型基金的資產(chǎn)是投資者的，董事會選舉由投資者完成，董事會再對基金管理公司進行選擇，最后由基金管理公司完成基金業(yè)務(wù)的管理。在公司型組織形式中，投資者擁有對基金運作的各大事項進行發(fā)言與表決的權(quán)利;契約型組織形式是根據(jù)國家信托法而成立的。這種形式的基金需要基金管理公司、托管人及投資者三方簽訂信托契約，所以，契約型組織形式的基金中，投資者不具備管理基金的權(quán)利。

通過對比兩者來說，公司型組織形式的基金更有效于保障投資人權(quán)益，當前國外的金融市場多選擇此組織形式。不過根據(jù)我國房地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，我國在進行房地產(chǎn)信托投資基金運作模式的選擇時應(yīng)側(cè)重于契約型基金，這是因為當前我國投資基金的法律并不完善，但房地產(chǎn)信托投資基金的運用對法律要求較高。我國目前基金投資主要存在于證券行業(yè)，且并沒有公司型基金，因此，公司型基金對于房地產(chǎn)行業(yè)而言，也沒有成熟的運用條件，所以契約型的運用受到的法律約束相對較小。同時，我國房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理能力與公司型基金的要求不符，信息的不對稱會導致經(jīng)理人做出逆向選擇，影響股東利益，因此，公司型基金的運用帶來的風險會更大。

（二）交易方式方面

相較于國外的開放型交易方式而言，我國在交易方式的選擇上，應(yīng)側(cè)重于選擇封閉型，因為我國管理水平和資本市場都還不夠成熟。首先，我國基金管理人才不足，管理水平也不夠完善，管理人需要對金融、商業(yè)運作、房地產(chǎn)行業(yè)等方面有足夠的了解，這對于我國房地產(chǎn)信托投資基金的發(fā)展情況而言，還存在著很多問題，因此，應(yīng)選擇對管理要求較低的封閉型交易方式;其次，我國房地產(chǎn)、證券市場的發(fā)展還不夠，投資者可以隨時雖會，因此開放型交易方式要求基金管理人有大量的資金在房地產(chǎn)中進行投資。而我國證券市場的不成熟，限制了投資對象的流動，不利于投資人的贖回，封閉型交易方式對投資者的贖回要求較低，可以隨時贖回，因此資金使用率更高，所以，經(jīng)營效果會大概率高于開放式交易方式。

四、房地產(chǎn)信托投資基金運作風險控制措施

（一）房地產(chǎn)行業(yè)的風險控制措施

當前我國城市化進程不斷加快，對房地產(chǎn)的需求不斷增加，而當前房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題在于，局部過熱以及房地產(chǎn)行業(yè)存在著結(jié)構(gòu)性過剩兩方面。信托公司可以通過選擇、改變投資區(qū)域、投資項目類型、投資金額、投資時長等方式，靈活地預(yù)防和規(guī)避房地產(chǎn)行業(yè)波動所帶來的風險，以此保障投資者的權(quán)益。同時，信托公司在進行投資的時候需要對以往單一的投資計劃加以改變，充分堅持分散投資的原則，但是保守的選擇低風險或接近無風險的項目也并不值得運營，低風險也就預(yù)示著較低的收益，說明資金運行效率比較低，信托公司需要實施多樣化的組合投資，促使比較高風險但是收益也相對更高的項目與低風險項目有效組合在一起，充分降低信托公司面臨的平均風險，形成更加有效的風險管理策略。

（二）項目本身的風險控制措施

由于市場銷售前景、內(nèi)部糾紛、資金短缺等客觀因素對于房地產(chǎn)項目的影響是不可避免的。故此，在投資項目及市場方面風險的控制方面，信托公司需要在項目選擇之前，委托具有市場信譽的房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)，對項目的可行性、風險等內(nèi)容進行全面分析和評估，以此提高信托公司對項目的市場地位、銷售前景等多方面的了解程度，有效規(guī)避項目本身的風險。此外，信托公司還可以對開發(fā)商的實力、資金、信譽等多方面進行調(diào)查，選擇在開發(fā)經(jīng)驗、實力、信譽等各方面都更為優(yōu)秀的開發(fā)商進行投資;還可以通過增加土地房產(chǎn)抵押、三方保證等措施提高安全性，在項目開展的過程中，重視對資金的監(jiān)控等。通過以上多種方式，對投資項目及市場風險進行控制，信托公司就能夠在一定程度上有效降低風險，最大限度地保障信托基金的安全性及保障各方利益。

（三）不斷完善法律及監(jiān)督管理體系

信托投資公司應(yīng)嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)進行基金管理，并應(yīng)接受銀監(jiān)會等部門的監(jiān)督管理。同時，還應(yīng)重視產(chǎn)品架構(gòu)設(shè)計，在設(shè)計過程中，信托公司應(yīng)結(jié)合商業(yè)銀行、律師、房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)等多種機構(gòu)的意見，從資金、法律、收益等多方面，對信托計劃進行監(jiān)督，提高對受托人的約束。此外，要建立健全的市場風險預(yù)警系統(tǒng)，通過對風險量化處理，有效預(yù)測且計算風險值，從而保障受托方的經(jīng)濟效益。

五、結(jié)語

總之，通過房地產(chǎn)對于我國整體的經(jīng)濟作用來說，重視房地產(chǎn)投資信托基金運作的研究與分析十分重要且必要。好的房地產(chǎn)投資信托基金能夠擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，能有效解決資金不足等問題，與此同時重視其中存在風險因素，并加以控制，不僅能更好的保障受托方的收益，同時也是促進我國社會經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措。

參考文獻：

[1]胡洪琴.房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及風險控制研究[D].華中科技大學，2018.

[2]張健.怎樣投資房地產(chǎn)投資信托基金[J].商訊，2018（14）：50-52.

[3]張大龍.我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的現(xiàn)狀及對策[J].金融會計，2018（04）：60-66.

作者單位：人保投資控股有限公司