張興

摘要：住房租賃市場(chǎng)是落實(shí)中央關(guān)于“房住不炒，租售并舉”政策的重要舉措，REITs業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)與開(kāi)發(fā)租賃市場(chǎng)緊密關(guān)聯(lián)，REITs作為有效融資創(chuàng)新工具，為租賃市場(chǎng)提供了重要的供給支持。重點(diǎn)分析我國(guó)新時(shí)代租賃市場(chǎng)REITs、制度建設(shè)、土地制度改革等機(jī)遇，深入探究土地融資風(fēng)險(xiǎn)、法律制約、稅收政策、市場(chǎng)供需等挑戰(zhàn)。展望未來(lái)，打開(kāi)租賃市場(chǎng)REITs發(fā)展的突破口，必將成為新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展的新脈搏與新動(dòng)力。

關(guān)鍵詞：REITs;租賃市場(chǎng);土地制度;機(jī)遇;挑戰(zhàn)

中圖分類(lèi)號(hào)：F293? 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1001-9138-（2020）09-0050-53? 收稿日期：2020-08-08

房地產(chǎn)投資信托（Real Estate InvestmentTrust，簡(jiǎn)稱(chēng)REIT或REITs）是一種專(zhuān)門(mén)為中小投資者設(shè)計(jì)的投資工具，以發(fā)行收益憑證的方式匯集或規(guī)?；囟ǘ鄶?shù)投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托制度。2020年4月30日，中國(guó)證券監(jiān)督管理委員會(huì)和國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，引領(lǐng)創(chuàng)新，試點(diǎn)探索，深化資本要素市場(chǎng)改革，標(biāo)志著我國(guó)醞釀多年的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs正式啟航，開(kāi)啟了 REITs投資領(lǐng)域破冰之旅的新篇章，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)REITs“摩登時(shí)代”即將來(lái)臨！REITs與住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展密不可分，目前全國(guó)各地紛紛加快建立起租購(gòu)并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作，加快加碼布局租賃類(lèi)REITs產(chǎn)品和服務(wù)，探尋解決住房租賃融資來(lái)源的重要渠道，彰顯了REITs對(duì)住房租賃市場(chǎng)的作用舉足輕重，助力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康高質(zhì)量發(fā)展。

1我國(guó)REITs租賃市場(chǎng)的機(jī)遇

1.1租賃市場(chǎng)開(kāi)啟REITs新時(shí)代

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新時(shí)代新發(fā)展周期，2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議提出供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革以來(lái)，根據(jù)新常態(tài)下經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際，適時(shí)做出重大發(fā)展戰(zhàn)略性結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過(guò)推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，矯正要素配置，擴(kuò)大有效供給，更好地滿(mǎn)足大眾的需要，同時(shí)把“三去一降一補(bǔ)”作為供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重點(diǎn)任務(wù)。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，“去庫(kù)存”的重點(diǎn)任務(wù)關(guān)鍵是房地產(chǎn)庫(kù)存。當(dāng)前，一線和準(zhǔn)一線城市房地產(chǎn)已從增量進(jìn)入存量時(shí)代及其當(dāng)前部分三四線城市房地產(chǎn)空置率規(guī)模過(guò)大問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)積極順應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)行業(yè)新時(shí)代轉(zhuǎn)型需求迫切。新時(shí)期新發(fā)展階段支持鼓勵(lì)REITs租賃類(lèi)、公寓類(lèi)以及公租房等相關(guān)政策，有助于消化住房市場(chǎng)積壓的庫(kù)存，盤(pán)活存量住房并提升有效利用率，進(jìn)而提高資源利用效率，增強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)的有機(jī)活力。REITs住房租賃模式在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，在主打“持有型”的“下半場(chǎng)”成功轉(zhuǎn)型階段，機(jī)構(gòu)投資者將對(duì)租賃市場(chǎng)日益關(guān)注，REITs有可能在資本市場(chǎng)大放異彩。

1.2租賃市場(chǎng)制度建設(shè)助力REITs發(fā)展

2017年12月23日在北京召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議明確提出，房地產(chǎn)存量仍較多的部分三四線城市和縣級(jí)城市繼續(xù)做好去庫(kù)存工作，同時(shí)繼續(xù)深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，推行“安居工程”，增加租賃住房的供應(yīng)，讓全體廣大人民群眾住有所居，充分發(fā)揮租賃市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的引領(lǐng)、規(guī)范、激活和調(diào)控作用。早在2015年1月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部就已發(fā)布了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，積極推進(jìn)租賃服務(wù)平臺(tái)建設(shè)，發(fā)展住房租賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

目前，中國(guó)版的REITs把住房租賃市場(chǎng)作為重要突破口，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)作為深化住房制度改革的一項(xiàng)重要內(nèi)容，與“中國(guó)夢(mèng)”息息相關(guān)，將是未來(lái)政府長(zhǎng)期支持和規(guī)模化發(fā)展的領(lǐng)域。2016年以來(lái)相繼超過(guò)100個(gè)城市把促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)、租購(gòu)并舉解決居住需求成為政策共性。同年6月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》，允許商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，旨在規(guī)范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，促進(jìn)我國(guó)住房市場(chǎng)由以售為主向租售并舉轉(zhuǎn)變。2017年7月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、原國(guó)土資源部等九部委聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》文件提出我國(guó)將大力發(fā)展租賃市場(chǎng)，加大對(duì)住房租賃企業(yè)的金融支持力度，拓寬直接融資渠道。2019年1月，財(cái)政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于開(kāi)展中央財(cái)政支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展試點(diǎn)的通知》中明確提出，中央財(cái)政對(duì)確定的租賃市場(chǎng)發(fā)展示范城市給予獎(jiǎng)補(bǔ)資金支持，專(zhuān)門(mén)用于發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。構(gòu)建有利的體制機(jī)制，住房租賃政策在全國(guó)各地加速深化，在政策引導(dǎo)扶持和市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓、REITs、信用租房成為住房租賃市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)模式的新亮點(diǎn)，這在某種程度上已強(qiáng)調(diào)了豐富市場(chǎng)參與主體和房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)品的政策路徑。

1.3 土地制度改革提速魅力REITs新成長(zhǎng)

隨著新時(shí)代共有產(chǎn)權(quán)住房供給和長(zhǎng)期租賃房建設(shè)的加快推進(jìn)，各地堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，積極探尋集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房，增加租賃住房供應(yīng)，以緩解住房供需矛盾。住房租賃市場(chǎng)投資資金目前正處于不斷上升期，也是REITs難得的投資時(shí)機(jī)。2015年3月，原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出允許房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，作出住房套型結(jié)構(gòu)調(diào)整或房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型。2017年4月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、原國(guó)土資源部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)近期住房及用地供應(yīng)管理和調(diào)控有關(guān)工作的通知》，提出在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市，開(kāi)展集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房試點(diǎn)并試點(diǎn)地區(qū)接續(xù)出臺(tái)了利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房管理辦法等制度性文件，不斷完善租賃住房保障體系建設(shè)。2017年8月，為構(gòu)建購(gòu)租并舉的住房體系，原國(guó)土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案〉的通知》，按照地方自愿原則，選擇北京、上海、沈陽(yáng)、南京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、武漢、廣州、成都等城市陸續(xù)開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，促進(jìn)建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展，按照區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和鄉(xiāng)村振興的要求，豐富住房用地供應(yīng)渠道，建立租購(gòu)并舉的住房制度。這既是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，也是實(shí)現(xiàn)居民住有所居的重要途徑，從構(gòu)建多層次住房體系的角度來(lái)看，多主體供地改革后，盤(pán)活存量土地，市場(chǎng)主體更為多元，讓住房租賃市場(chǎng)有了更大發(fā)展空間。

1.4社會(huì)主要矛盾變化引領(lǐng)住房需求方式變化

住房是老百姓最關(guān)心的問(wèn)題。隨著我國(guó)改革開(kāi)放社會(huì)經(jīng)濟(jì)文化的發(fā)展、居民收入和生活水平的提高，百姓對(duì)住宅的需求和住房的功能定位也在不斷發(fā)生改變。如今，我國(guó)已進(jìn)入發(fā)展的新時(shí)代，小康社會(huì)催生大眾新的住房需求，住房類(lèi)型也由單一向多元化發(fā)展，租賃型住房等滿(mǎn)足大眾對(duì)美好生活追求的多樣性居住類(lèi)型不斷涌現(xiàn)。2017年10月18日，適逢中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期，黨的第十九次全國(guó)代表大會(huì)明確了新時(shí)代我國(guó)社會(huì)主要矛盾“已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾”，這一重大判斷敏銳地把握住了關(guān)系全局的歷史性變化，體現(xiàn)了中國(guó)共產(chǎn)黨“把人民對(duì)美好生活的向往作為奮斗目標(biāo)”的執(zhí)政取向。因此，如何發(fā)力解決經(jīng)濟(jì)發(fā)展中“不平衡不充分”問(wèn)題，是既滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次住房需求，又可以讓投資者獲取投資回報(bào)與收益，引領(lǐng)高質(zhì)量理財(cái)?shù)闹匾h(huán)節(jié)點(diǎn)。

自古以來(lái)，“居者有其屋”就是人民群眾的夢(mèng)想。黨的十九大報(bào)告中針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的問(wèn)題提出了建立“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”的長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制，以“租購(gòu)并舉”為核心的住房體系將改變房地產(chǎn)行業(yè)的傳統(tǒng)運(yùn)行模式，為探索國(guó)內(nèi)新時(shí)代房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展模式、長(zhǎng)遠(yuǎn)投資和組織架構(gòu)新路徑，這對(duì)于積極參與產(chǎn)權(quán)持有型長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的房地產(chǎn)投資基金、轉(zhuǎn)型公寓領(lǐng)域或住宅自持型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，類(lèi)REITs將是值得深入研究的重點(diǎn)領(lǐng)域。

2我國(guó)REITs租賃信托業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的挑戰(zhàn)

2.1房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)土地融資風(fēng)險(xiǎn)管控

對(duì)于租賃信托業(yè)市場(chǎng)需嚴(yán)格區(qū)分小產(chǎn)權(quán)房與集體租賃房，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房而言，與集體建設(shè)租賃房類(lèi)比，集體建設(shè)租賃房是經(jīng)集體建設(shè)用地許可，符合統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理及統(tǒng)一相關(guān)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。而小產(chǎn)權(quán)房出租不受租賃市場(chǎng)政策保障，因其未繳納土地出讓金等費(fèi)用、沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證、購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不備案，甚至存在未批先建、批建不符等問(wèn)題，對(duì)此類(lèi)房產(chǎn)進(jìn)行投融資需防控土地融資風(fēng)險(xiǎn)。

進(jìn)入新常態(tài)以來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展“后發(fā)優(yōu)勢(shì)”的內(nèi)涵發(fā)生了變化，盡管我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期向好的基本面沒(méi)有變，但新形勢(shì)下經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)下滑、工業(yè)品價(jià)格明顯下跌、實(shí)體企業(yè)盈利能力普遍下降、財(cái)政收入增幅放緩、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率陡然上升的“四降一升”中面臨的突出矛盾和問(wèn)題正逐漸顯露出來(lái)。

與此同時(shí)，從政府債務(wù)率來(lái)看，地方政府在融資平臺(tái)上借債規(guī)模也呈逐年上升趨勢(shì)，債務(wù)率增長(zhǎng)過(guò)快，一定程度上就會(huì)帶來(lái)財(cái)政、市場(chǎng)、金融、信用風(fēng)險(xiǎn)的上升。土地融資不僅是地方財(cái)政資金的重要來(lái)源之一，也是房地產(chǎn)金融當(dāng)中重要的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)模式。然而，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下對(duì)土地融資風(fēng)險(xiǎn)管理和防控的缺陷，蘊(yùn)含潛在的財(cái)政、市場(chǎng)、金融、信用風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題，在積極推進(jìn)我國(guó)類(lèi)REITs開(kāi)展租賃市場(chǎng)過(guò)程中，加強(qiáng)土地融資中的風(fēng)險(xiǎn)防范與管控是很重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。

2.2房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)法律制約

租賃市場(chǎng)的繁榮離不開(kāi)完善的法制環(huán)境和有效的制度供給，健全的律法制度是推行REITs的必要條件。自2014年我國(guó)REITs第一單到現(xiàn)在部分推行中的資產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃，國(guó)內(nèi)尚未推出成熟資本市場(chǎng)符合國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的REITs產(chǎn)品，這與國(guó)內(nèi)REITs產(chǎn)品所處的法律和市場(chǎng)環(huán)境現(xiàn)狀不無(wú)關(guān)系。當(dāng)前我國(guó)REITs住房租賃市場(chǎng)制度及市場(chǎng)體系還不完善，制約了規(guī)范的租賃市場(chǎng)發(fā)展。有序培育租賃市場(chǎng)，需要加快住房租賃市場(chǎng)的立法，加快研究和制定《住房租賃管理?xiàng)l例》，填補(bǔ)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)剛性法規(guī)空白，盡快推出相關(guān)法律法規(guī)以及業(yè)務(wù)指引。

2.3房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的稅收政策制約

房產(chǎn)稅是政府財(cái)力的重要來(lái)源之一，如美國(guó)、英國(guó)和日本房產(chǎn)稅占整個(gè)財(cái)政收入的10%-15%，是政府財(cái)政支出的重要財(cái)源。在國(guó)外，稅務(wù)驅(qū)動(dòng)帶動(dòng)了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動(dòng)僅占份額的20%。來(lái)自稅收方面的優(yōu)惠是REITs近年來(lái)在國(guó)際上備受青睞的主要推動(dòng)力之一。較于境外成熟的REITs市場(chǎng)，我國(guó)支撐REITs發(fā)展的稅收制度基礎(chǔ)薄弱，征稅問(wèn)題一直是困擾REITs發(fā)展的“絆腳石”，REITs要取得實(shí)質(zhì)性發(fā)展，稅收優(yōu)惠關(guān)口亟須突破?，F(xiàn)有國(guó)內(nèi)稅收方面的有關(guān)規(guī)定尚不能同國(guó)際有關(guān)REITs的稅收優(yōu)惠相接軌，如何紓困REITs產(chǎn)品發(fā)展遭受的雙重征稅掣肘，對(duì)上市的REITs租賃稅征收范圍、稅率水平、稅收優(yōu)惠、免征額等方面的難點(diǎn)以及租賃型REITs的房產(chǎn)評(píng)估體系和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，仍是租賃型REITs面臨的棘手難題。2.4住房租賃市場(chǎng)供需緊張吸引眾多投資者涌入挑戰(zhàn)

REITs是推動(dòng)建立購(gòu)租并舉住房制度的重要工具，租房租賃的發(fā)展離不開(kāi)資本市場(chǎng)的支持，社會(huì)資本投入占比提升是住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的必然方向。隨著長(zhǎng)租公寓熱潮的來(lái)臨，加碼布局公寓市場(chǎng)的“藍(lán)?！辟x能新空間不斷吸引盟友進(jìn)軍，從而提升房企對(duì)抗低谷沖擊的能力。目前國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)商和投資基金通過(guò)資金的“集合”蜂擁租賃地產(chǎn)，龍頭企業(yè)資本涌入未來(lái)租賃市場(chǎng)所具備的廣闊發(fā)展空間，搶占房地產(chǎn)龐大的存量市場(chǎng)與高位穩(wěn)定的增量市場(chǎng)的入場(chǎng)券。但目前我國(guó)發(fā)展租賃住房市場(chǎng)，還缺乏一個(gè)統(tǒng)一指導(dǎo)性的定價(jià)的“錨”，形成市場(chǎng)化、反映供需關(guān)系的租金價(jià)格。長(zhǎng)期來(lái)看，如果投機(jī)者對(duì)租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲形成了共同的心理預(yù)期，在非理性預(yù)期和“羊群效應(yīng)”的作用下，投機(jī)者和資金大量涌入租賃市場(chǎng)，使得投機(jī)需求取代真實(shí)的需求成為市場(chǎng)主體。在“流動(dòng)性過(guò)?！鄙踔痢傲鲃?dòng)性厭惡”的情形下，穩(wěn)定住房租賃市場(chǎng)還需精準(zhǔn)“點(diǎn)穴”，目前我國(guó)的住房租賃要素市場(chǎng)并不健全，規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)化是大勢(shì)所趨，加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)約束性制度建設(shè)，“房住不炒”，不僅要針對(duì)房?jī)r(jià)，更應(yīng)針對(duì)房租，引導(dǎo)合理投資需求，回歸“房住不炒”的定位;運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和行政等手段，建立租賃房投融資、住房和稅收在內(nèi)的系統(tǒng)性制度改革，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，防范非理性繁榮增加金融系統(tǒng)的不確定性和潛在的風(fēng)險(xiǎn)壓力，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)良性發(fā)展。

3我國(guó)住房租賃REITs發(fā)展展望

REITs是推動(dòng)建立購(gòu)租并舉住房制度的重要工具，住房租賃REITs作為一種適宜的金融創(chuàng)新產(chǎn)品，其發(fā)展離不開(kāi)REITs的助力。目前我國(guó)房地產(chǎn)已進(jìn)入下半場(chǎng)，需要加強(qiáng)傳統(tǒng)思維轉(zhuǎn)變和制度體系的改革，健全法律制度建設(shè)和稅收政策，為我國(guó)REITs發(fā)展提供新的思路和創(chuàng)造有利條件，這更是新時(shí)代信托業(yè)一次拓展業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)地的極佳破繭良機(jī)。