廖俊平

2020年8月28日，中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)主辦的“2020中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)年會(huì)”以線上播出方式舉行，年會(huì)的主題是“突破與提升——大變局下房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和住房租賃發(fā)展與展望”。一天的大會(huì)，上午主題是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，下午是住房租賃?，F(xiàn)場(chǎng)觀點(diǎn)精彩紛呈，筆者能力有限，只能從一些側(cè)面切入展現(xiàn)一下這些觀點(diǎn)。不過筆者的優(yōu)勢(shì)在于參與了播出前一天的現(xiàn)場(chǎng)錄制并且主持了下午的活動(dòng)，和各位演講者有直接的討論。有些演講內(nèi)容可能后期制作的時(shí)候刪減了，但我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)也聽見了（當(dāng)然，這些內(nèi)容因?yàn)闆]有了后期視頻的記錄，筆者據(jù)此寫出的文字只代表自己的記憶）。

上午，幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)巨頭悉數(shù)到場(chǎng)。就在這次年會(huì)之前半個(gè)月的8月13日，貝殼在美國紐交所上市，因?yàn)槿蕴幱谏鲜兄蟮木}默期，貝殼只派人參會(huì)，沒有在會(huì)上發(fā)表觀點(diǎn)。意味深長的是：大會(huì)前三位演講者都來自歷史比催生了貝殼的鏈家還要長一些的公司：房天下、21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)、麥田房產(chǎn)。他們的歷史都在20年以上（相比之下，鏈家創(chuàng)辦于2001年，還差一年才滿20周年），經(jīng)歷了中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)代理行業(yè)的初起和后來的跌宕起伏，也經(jīng)歷了互聯(lián)網(wǎng)泡沫的破滅和移動(dòng)互聯(lián)時(shí)代的巨變，而他們自身也都經(jīng)歷了各自的成功與失敗。那天在現(xiàn)場(chǎng)，我和旁邊的同行清楚地聽見房天下創(chuàng)始人莫天全演講時(shí)提到他們這些年經(jīng)歷的失敗，在我們的印象里，過去莫總是沒有明確使用過“失敗”這個(gè)詞的。但實(shí)際上，至少這三家歷史在20年以上的公司，各自都經(jīng)歷過挫折、迷茫、乃至失敗。而且，越是歷史久遠(yuǎn)的公司經(jīng)歷的挫折和失敗就會(huì)越多（筆者在2016年1月的專欄文章《重新出山與二次創(chuàng)業(yè)》里就專門討論過這些失敗的案例）。筆者沒有像這些行業(yè)巨頭那樣有過把企業(yè)從小做大的經(jīng)歷，但筆者一直記得當(dāng)年在考取大貨車駕駛證的時(shí)候，教練曾經(jīng)說起他們開車跑長途運(yùn)貨的時(shí)候，貨主會(huì)問司機(jī)：“翻過車沒有？翻過？好！就是你了！”因?yàn)橛羞^翻車的經(jīng)驗(yàn)才知道怎樣避免翻車。作為一個(gè)企業(yè)，能夠生存20年以上，本身已經(jīng)證明了他們的成功。

正因?yàn)樗麄兏髯杂兄晒εc失敗的豐富經(jīng)歷，所以他們發(fā)表的觀點(diǎn)往往也都是在力證自己公司選擇的道路是正確的，為此還不惜現(xiàn)場(chǎng)打賭：房天下莫天全認(rèn)為未來8年后，只會(huì)有50%的存量房交易通過經(jīng)紀(jì)公司成交，而21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)盧航認(rèn)為這個(gè)比例會(huì)超過80%。其實(shí)這樣的預(yù)測(cè)更多代表了他們各自的期盼一房天下重新將自己定義為“全網(wǎng)平臺(tái)”，所以只關(guān)注來平臺(tái)交易的數(shù)量有多少，并不關(guān)心來交易的是存量房買賣雙方本人還是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人;21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)一直是為經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的，當(dāng)然希望存量房交易業(yè)務(wù)是通過經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人做成的。

但是，他們?nèi)业墓餐攸c(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的本質(zhì)進(jìn)行了深入和全方位的思考，這一點(diǎn)在21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)的盧航和麥田房產(chǎn)創(chuàng)始人繆壽建的發(fā)言中表現(xiàn)得更為充分（因?yàn)椋吘狗刻煜轮皇嵌虝旱貜氖逻^存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)），而他們兩家由于恰好代表了兩種不同的模式（前者做加盟，后者做直營），因此思考的重點(diǎn)也各自不同——21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)把線上經(jīng)營的作用強(qiáng)調(diào)到了極致，而這種體驗(yàn)主要來自于這次疫情的沖擊;麥田房產(chǎn)一直是行業(yè)里的深耕者（相對(duì)來說，他們的業(yè)務(wù)分布地域并不廣，只在北京、福州、廈門），因此提出的未來發(fā)展方向就是：“未來服務(wù)的變化分為三個(gè)維度：第一是服務(wù)前置，以顧客需求為中心，進(jìn)入顧客的世界;第二是深度的關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人和客戶之間搭建距離最短、信任最深的關(guān)系;第三是高度的協(xié)同，經(jīng)紀(jì)人之間的協(xié)同才能提高效率。”

與此同時(shí)，房天下則對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)各種模式進(jìn)行了全面的梳理，對(duì)未來發(fā)展的模式作了預(yù)測(cè)：第一種是混合模式，包括貝殼+鏈家、58+愛房模式以及易居+樂居模式，規(guī)模比較大且提供全方位服務(wù);第二種是直營模式，例如麥田;第三種是加盟模式，典型代表是21世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn);第四種是房天下的全網(wǎng)平臺(tái)模式。而莫總著重強(qiáng)調(diào)的是“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)線上線下融合發(fā)展離不開技術(shù)驅(qū)動(dòng)”。鏈家左暉這次沒有到場(chǎng)發(fā)言，如果他發(fā)言，我相信也會(huì)是強(qiáng)調(diào)技術(shù)驅(qū)動(dòng)的，因?yàn)殒溂液拓悮み@些年就是這么做的。

在他們?nèi)夜局蟀l(fā)表觀點(diǎn)的是58集團(tuán)，演講者58集團(tuán)高級(jí)副總裁葉兵給出的關(guān)鍵詞是“開放”和“效率”——通過建立開放平臺(tái)提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的效率。與貝殼剛剛上市和我愛我家三年前借殼上市不同，早在2013年就上市的58集團(tuán)已經(jīng)確認(rèn)將從紐交所退市。與上市行為上的“逆勢(shì)”不同，58集團(tuán)在與中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)相處時(shí)選擇的是“順勢(shì)”——既然當(dāng)下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息是真假摻雜的，那么58集團(tuán)的平臺(tái)上也順應(yīng)這種大勢(shì)（與之相比，鏈家左暉一直強(qiáng)調(diào)要做“難而正確的事”，這件“難而正確的事”正是要力避虛假信息，堅(jiān)持發(fā)布真房源）。整個(gè)上午葉兵都坐在我旁邊，我可以很方便地和他討論，關(guān)于他所說“順勢(shì)而為”的思路，我自己也是有體會(huì)的：早在十多年前我就在行業(yè)內(nèi)宣傳MLS的好處，十年前成立廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)的時(shí)候更是把推進(jìn)MLS的建立作為目標(biāo)，但當(dāng)幾經(jīng)嘗試發(fā)現(xiàn)行業(yè)規(guī)則的建立并不能一蹴而就的時(shí)候，也只能暫時(shí)擱置，讓協(xié)會(huì)的工作先從改善行業(yè)生態(tài)的點(diǎn)點(diǎn)滴滴做起。與此同時(shí)，和他的討論讓我想起另一個(gè)很相似的案例，時(shí)過境遷，現(xiàn)在可以講講這個(gè)故事了：2014年房天下開始直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的時(shí)候，有些地方的門店被同行揭露采用了“挖人”和“挖盤”等競(jìng)爭(zhēng)行為，我當(dāng)時(shí)和他們討論的時(shí)候曾說：“作為一個(gè)中立的行業(yè)觀察者，我并不會(huì)去反對(duì)你們從平臺(tái)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)向經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù);但從比較優(yōu)勢(shì)的角度，我認(rèn)為你們作為新進(jìn)入者，應(yīng)該以全新的面貌示人，給市場(chǎng)帶來一個(gè)‘高級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)者，用優(yōu)質(zhì)的服務(wù)搶占市場(chǎng)，而不應(yīng)該仍然用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)這些‘低級(jí)的競(jìng)爭(zhēng)手段。”我得到回答是：“大家都這樣做，我們也只能這樣做?！庇谑俏依^續(xù)觀察，看到的情況是：以“低級(jí)”的競(jìng)爭(zhēng)手段起步，并沒有進(jìn)化成一個(gè)“高級(jí)”的業(yè)態(tài)，房天下最終還是放棄了這塊業(yè)務(wù)。

演講者當(dāng)中還有一位名氣不如前面幾位，實(shí)際上卻是進(jìn)入房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域比他們更早的同致行董事長王波，他曾經(jīng)是中國最早的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)深圳國際房地產(chǎn)咨詢公司的元老級(jí)人物，那是在上世紀(jì)90年代初，其后在1995年自己創(chuàng)業(yè)。作為“小”公司的代表，他全方位地展示了深耕一地的大量小型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的生存場(chǎng)景，并預(yù)言這些小公司仍將具有頑強(qiáng)的生命力。這實(shí)際上已經(jīng)不是討論公司規(guī)模的問題，而是關(guān)乎整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在意義的問題，因?yàn)閺?014年大量資本以線上服務(wù)為切入點(diǎn)進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)開始，就有了“互聯(lián)網(wǎng)將讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人消失”的說法（關(guān)于這個(gè)問題，筆者已經(jīng)在2016年6月的專欄文章《互聯(lián)網(wǎng)之于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，能改變什么？不能改變什么？》做了一個(gè)初步的總結(jié)）。

和上述幾位公司創(chuàng)始人級(jí)的演講者不同，我愛我家派出的是副總裁兼首席信息官劉東穎，這“一滴水”恰好映射出我愛我家的發(fā)展歷程——經(jīng)過各種股權(quán)變換，這家同樣也是20年前成立的老牌房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的創(chuàng)始人已經(jīng)都退隱了。作為2018年上任的“新人”，劉東穎的演講也充滿各種新名詞新概念——當(dāng)然這是對(duì)于習(xí)慣了傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)術(shù)語的同行們而言。

下午住房租賃專題除了最后一位演講者易成棟教授是學(xué)者，其他四位又有三位是各自公司的創(chuàng)始人。易教授的演講也不是紙上談兵，而是基于實(shí)際調(diào)研報(bào)告，同時(shí)從理論高度對(duì)行業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展做了概括和總結(jié)。

而幾位來自企業(yè)的演講者，卻同樣是站在行業(yè)的高度來思考問題的。

新派公寓創(chuàng)始人王戈宏不僅對(duì)我國現(xiàn)階段住房租賃行業(yè)的全貌進(jìn)行了全方位的展示，還比較了國際同行的發(fā)展歷程和現(xiàn)狀，并且強(qiáng)調(diào)了住房租賃行業(yè)的本質(zhì)：提供消費(fèi)品而不是投資品。正因?yàn)槿绱?，需要有相?yīng)的專業(yè)投資者配合，就跟世界上各大酒店管理集團(tuán)提供酒店管理服務(wù)，但背后都有專業(yè)機(jī)構(gòu)作為酒店物業(yè)的業(yè)主方來提供相應(yīng)支撐一樣。

與之相呼應(yīng)，魔方就連母公司名稱都叫“魔方生活服務(wù)集團(tuán)”，更強(qiáng)調(diào)了“服務(wù)”二字。柳佳在演講中用“五力模型”把住房租賃行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)展示得非常全面——一是守護(hù)租客的“男友力”即提供安全感;二是抵御風(fēng)險(xiǎn)的硬實(shí)力即能夠確保現(xiàn)金流;三是保持初戀般的活力即房子要常租常新;四是陪伴到底的耐力即重視售后環(huán)節(jié);五是和而不同的凝聚力即尊重不同年齡段員工的價(jià)值觀。

王戈宏和柳佳這兩位的演講都是全景式的，僅從PPT的內(nèi)容就可以看出：準(zhǔn)備的內(nèi)容都是可以講一個(gè)小時(shí)以上的，但因?yàn)闀?huì)議時(shí)間限制被壓縮在20分鐘左右。

而蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人崔巖的演講則更為精細(xì)化——詳細(xì)介紹了蛋殼的精細(xì)化運(yùn)營過程：通過自主研發(fā)的智能硬件設(shè)備，結(jié)合人工智能的算法，把空間定位和圖象重構(gòu)技術(shù)結(jié)合在一起，用智能硬件和移動(dòng)終端相結(jié)合的方式來把蛋殼現(xiàn)有資產(chǎn)做標(biāo)準(zhǔn)化和數(shù)字化評(píng)估，最后把整個(gè)改造后的方案以及成本控制方案在頁面上表現(xiàn)出來。

自如公寓COO梁占華的演講同樣十分“精細(xì)”和“具體”，詳細(xì)介紹了經(jīng)營過程中的具體舉措：提前7天異地鎖定房源、30天之內(nèi)免費(fèi)換、VR帶看、零接觸簽約、找房零接觸、畢業(yè)生的海洋計(jì)劃、智能家具應(yīng)用以及智慧服務(wù)等。

縱觀全天的演講，可以發(fā)現(xiàn)公司創(chuàng)始人往往也是最勤奮的思考者，這當(dāng)然不僅僅體現(xiàn)在這次年會(huì)的演講者身上，過往歷次年會(huì)的演講以及我自己平常和各位創(chuàng)始人深度交流時(shí)也都早已感受到這一點(diǎn)。當(dāng)然，如果再進(jìn)一步分辨其中的差別，有些思考是“打哪兒指哪兒”——為公司現(xiàn)在做的事尋找理由，有些則是在努力尋找正確的目標(biāo)，然后去努力實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，最后終于能做到“指哪兒打哪兒”。