王坤

摘要：介紹當前不動產(chǎn)登記制度的模式，分析不動產(chǎn)登記制度實施過程中的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了相應的建議和措施。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)登記;制度;實施

中圖分類號：F293? 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）08-0043-45? 收稿日期：2020-05-29

不動產(chǎn)登記是《物權(quán)法》確立的一項物權(quán)制度，是指經(jīng)權(quán)利人或利害關(guān)系人申請，由國家專職部門將有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項記載于不動產(chǎn)登記簿的事實。作為物權(quán)公示手段，不動產(chǎn)登記本質(zhì)上為產(chǎn)生司法效果的事實行為而非登記機關(guān)的行政管理行為。2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》落地實施，2016年1月21日，原國土資源部公布《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》，對集體土地所有權(quán)登記、國有建設用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記等各種不動產(chǎn)權(quán)利的登記都做出了更為細致的規(guī)定。2017年4月，原國土資源部辦公廳印發(fā)壓縮不動產(chǎn)登記時間實施方案，要求各地在確保登記資料移交到位、人員劃轉(zhuǎn)到位的基礎(chǔ)上，進一步簡化登記流程，提高登記效率，分類壓縮不動產(chǎn)登記辦理時限。2018年3月起，我國正式開展農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記發(fā)證試點工作。

1目前不動產(chǎn)登記制度的模式

目前近現(xiàn)代各國的不動產(chǎn)登記制度，大致可歸納為三種模式：契據(jù)登記制度、權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度。第一種契據(jù)登記制度，也稱形式主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)的變動，經(jīng)當事人訂立契約即發(fā)生效力，但非經(jīng)登記，不得對抗第三人。第二種權(quán)利登記制度，又稱實質(zhì)主義登記，是指不動產(chǎn)物權(quán)依法律行為的設立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止等事項非經(jīng)登記不得生效的立法體制。權(quán)利登記制度為德國民法首創(chuàng)，并為瑞士、奧地利、匈牙利等國以及我國臺灣地區(qū)所采用。第三種托倫斯登記制度，又稱權(quán)利交付主義登記，是指經(jīng)實質(zhì)審查后用登記機關(guān)發(fā)放的權(quán)利證書確認產(chǎn)權(quán)以便利不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的登記制度。

目前我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記制度，既不是契約登記制，也不屬于權(quán)利登記制或托倫斯登記制，而是介于權(quán)利登記制與托倫斯登記制之間的一種登記制度。這主要表現(xiàn)在不動產(chǎn)權(quán)屬變動的生效要件、采取實質(zhì)審查主義、強制登記及實行登記發(fā)證等方面。上述三種不動產(chǎn)登記模式各具特色，無論是權(quán)利登記制、契據(jù)登記制還是托倫斯登記制，均與各國的政治、經(jīng)濟、文化、歷史傳統(tǒng)等因素緊密結(jié)合，如果脫離了具體的國情，將很難判斷孰優(yōu)孰劣。

2不動產(chǎn)登記制度實施中的問題

2.1不動產(chǎn)登記的基礎(chǔ)信息整合難度大

一是不動產(chǎn)登記資料檔案整合工作量很大，原土地、房產(chǎn)、林業(yè)等登記所形成的存量數(shù)據(jù)和檔案資料非常龐大，格式標準各不統(tǒng)一，集體建設用地和農(nóng)村宅基地數(shù)據(jù)還不夠詳盡完善，實行統(tǒng)一登記后，要在短時間內(nèi)按照新的統(tǒng)一標準對原存量數(shù)據(jù)和檔案進行整合存儲，技術(shù)要求高，工作量大，任務艱巨。二是各部門之間實現(xiàn)數(shù)據(jù)共享難度大，因部分部門利益化現(xiàn)象仍然存在，在數(shù)據(jù)移交和數(shù)據(jù)共享方面，不夠及時準確完整，部門協(xié)調(diào)機制還不夠完善，以至于不動產(chǎn)登記信息共享效率提速慢。三是部分數(shù)據(jù)仍過于分散甚至缺失，直接影響到不動產(chǎn)登記服務的質(zhì)量和效率，影響群眾對不動產(chǎn)登記工作的滿意度。

2.2不動產(chǎn)登記的依據(jù)還不夠統(tǒng)一

在不動產(chǎn)登記制度實施以前，各類不動產(chǎn)登記歸屬于不同部門，因此，各部門均以本部門發(fā)布的各種規(guī)章制度來指導本行業(yè)的業(yè)務工作，各類登記辦法均具有各部門的特色。但從國家層面進行信息整合和制度實施，各部門的規(guī)章制度一定程度上阻礙了登記的實施。為了不動產(chǎn)登記的高效運行，適當廢止和修改部分部門規(guī)章是迫切之舉。

2.3不動產(chǎn)登記歷史遺留問題難以處置

隨著統(tǒng)一登記不斷展開，一些分散登記的遺留問題不斷浮現(xiàn)，“有房無地”“有地無房”“房地不符”等問題導致部分群眾和企業(yè)無法辦理不動產(chǎn)登記，相關(guān)權(quán)益無法得到有效保障。隨著登記工作的深入，群眾對這些問題訴求越來越迫切，相關(guān)信訪案件不斷上升。還有使用存量土地的一部分房產(chǎn)，沒有相關(guān)的測繪數(shù)據(jù)來源，在申請登記的同時，要收集以前的土地資料和測繪資料，往往很難查找，業(yè)主負擔重導致辦證時間較長。

2.4不動產(chǎn)登記效率有待進一步提高

不動產(chǎn)登記是一項綜合能力較強的工作，直接涉及著千家萬戶的切身利益。隨著房產(chǎn)證和土地證合二為一，不動產(chǎn)登記窗口工作人員的從業(yè)素質(zhì)有待進一步提高，急需建立一支綜合能力和業(yè)務能力都過硬的干部隊伍。目前隨著國家進一步縮短不動產(chǎn)登記時間的要求，更需要不動產(chǎn)登記人員業(yè)務能力和作風建設同步提高。

3完善不動產(chǎn)登記制度的對策

3.1登記信息共享和信息保護

市場經(jīng)濟是產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟，產(chǎn)權(quán)保護是市場經(jīng)濟的基石。黨的十八大以來，在全面深化改革的大局中，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記作為一項基礎(chǔ)性和前置性改革，成為黨和政府對人民的莊嚴承諾。不動產(chǎn)登記具有一定的隱私性，是受到保護的權(quán)益，在對不動產(chǎn)進行登記的過程中，必須做好登記信息的共享和保護工作。首先通過建立統(tǒng)一的登記信息平臺和信息查詢服務制度，明確具體的平臺建設和責任主體的范圍，確保信息得到實時共享;進一步加強不動產(chǎn)登記部門之間的合作和交流，確保溝通有效;進一步增加合法性檢索，便于各相關(guān)機構(gòu)查詢工作的便捷和高效。其次對于具有查詢權(quán)利的主體，也要對其查詢的范圍進行界定，確保不動產(chǎn)登記信息不外露，保障信息安全有效。

3.2加強不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設

規(guī)范化建設是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的必然要求，也是不動產(chǎn)登記服務提質(zhì)增效的重要保障。不動產(chǎn)登記工作要堅持“服務為民”的工作理念，不斷推進不動產(chǎn)登記規(guī)范化建設。做到嚴格按照相關(guān)法律法規(guī)的要求，確保登記條件、程序以及結(jié)果的合法性。受理審核的各個環(huán)節(jié)都要職責明確清晰，確保登記簿記載的每項權(quán)利真實準確，都能夠經(jīng)得起歷史的檢驗。同時加強不動產(chǎn)登記窗口作風建設，為群眾營造舒適、便捷的環(huán)境。

3.3吸收借鑒發(fā)達國家的先進經(jīng)驗

我國不動產(chǎn)登記的相關(guān)制度和法律法規(guī)還不夠完善，應根據(jù)我國國情的發(fā)展，結(jié)合工作實際，在吸收和借鑒發(fā)達國家不動產(chǎn)登記的精華基礎(chǔ)上，大膽創(chuàng)新，進一步完善我國的相關(guān)的法律制度，并將制度實施過程中形成的經(jīng)驗進行匯總，為后續(xù)相關(guān)制度的出臺提供支持，進一步保證不動產(chǎn)登記工作有法可依。

3.4完善不動產(chǎn)便捷化智能平臺

積極制定切實有效的便民服務措施，不斷優(yōu)化、規(guī)范辦事流程，縮短辦理時限，減少群眾往返次數(shù)，提升不動產(chǎn)登記服務的綜合水平。進一步拓展“互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)”服務模式，充分利用不動產(chǎn)登記網(wǎng)站、微信公眾服務平臺等網(wǎng)絡平臺研發(fā)、完善在線預約、網(wǎng)上申報、抵押登記進銀行等服務模式，全力打造“智慧登記”，讓信息多跑路，群眾少跑腿，提高辦事服務效率。

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