張興 孔天成

摘要：隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域REITs正式起步推進(jìn)，REITs無疑將成為一種更好的金融創(chuàng)新選擇。尤其隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”時代的到來，房地產(chǎn)行業(yè)紛紛“觸網(wǎng)”，互聯(lián)網(wǎng)科技必將賦能REITs新發(fā)展。探究“互聯(lián)網(wǎng)+”為REITs提供便利服務(wù)、財富管理、資源共享及產(chǎn)品銷售等方面發(fā)揮的正能量，重塑房地產(chǎn)金融新模式。

關(guān)鍵詞：REITs;互聯(lián)網(wǎng)+;財富管理;資源共享;產(chǎn)品銷售

中圖分類號：F293? 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0029-33? 收稿日期：2020-06-12

從工業(yè)時代到信息時代，互/物聯(lián)網(wǎng)以其強大的滲透力深度塑造著人們的日常生活，在網(wǎng)絡(luò)飛速發(fā)展的時代，衍生出了網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)這種新的經(jīng)濟(jì)形式。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)借助于“大（大數(shù)據(jù)）、云（云計算（SMAC））、平（網(wǎng)絡(luò)平臺）、移（移動互聯(lián)網(wǎng)）、鏈（區(qū)塊鏈）等全新的技術(shù)”，經(jīng)濟(jì)全球化和信息化的普惠推動者網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這些技術(shù)集成海量全新的數(shù)據(jù)信息，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)發(fā)展壯大，萬物互聯(lián)，飛速進(jìn)入運用領(lǐng)域，新經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展態(tài)勢，構(gòu)建了一種大數(shù)據(jù)服務(wù)新模式。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，由于大數(shù)據(jù)、區(qū)塊鏈等數(shù)據(jù)平臺的廣泛應(yīng)用，區(qū)塊鏈資產(chǎn)證券化平臺“聚財鏈”，邁出了區(qū)塊鏈技術(shù)應(yīng)用于資產(chǎn)證券化領(lǐng)域的重要一步，正在改變著房地產(chǎn)行業(yè)原有的運營規(guī)則?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”、大數(shù)據(jù)搭橋，以信息化、智能化、服務(wù)化為方向，帶動房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)“上云上平臺”，邁入“智慧”時代的房地產(chǎn)，金融科技正重塑傳統(tǒng)資本運營模式。

在全球復(fù)雜經(jīng)濟(jì)格局和疫情雙重沖擊背景下，2020年4月30日，中國證監(jiān)會和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，為REITs提供了有效的市場發(fā)展機遇和空間，長期以來追尋的REITs之“錨”正以基礎(chǔ)設(shè)施公募布局亮相舞臺。當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)作為新業(yè)態(tài)新模式，新時代新技術(shù)深度融合，正在加速驅(qū)動在線金融服務(wù)，互聯(lián)網(wǎng)催生的數(shù)字地產(chǎn)、智慧地產(chǎn)、云服務(wù)等已為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的正能量，擁抱互聯(lián)網(wǎng)，以“智變”帶來REITs的“質(zhì)變”，“互聯(lián)網(wǎng)+”必將成為房地產(chǎn)投資運營業(yè)務(wù)開展的重要支撐，這也關(guān)系到REITs順應(yīng)時代房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)未來的發(fā)展前景。

1? “互聯(lián)網(wǎng)+”為客戶提供更便捷服務(wù)

互聯(lián)網(wǎng)作為劃時代的工具，推動人類進(jìn)行新的傳播革命，推動人類進(jìn)入網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)時代。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)互不可分，網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)帶動房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的飛快發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也為網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)提供發(fā)展平臺，通過網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)實現(xiàn)地產(chǎn)信息的共通終歸目的還是為改善民生而服務(wù)，使未來的地產(chǎn)資訊服務(wù)更加便捷?！伴_放、平等、協(xié)作、共享”的互/物聯(lián)網(wǎng)精神正推動著房地產(chǎn)行業(yè)深刻變革，信息透明的時代必將改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)運營模式，多分布匯集的數(shù)據(jù)庫讓價值傳輸成本將極大降低，從而實現(xiàn)“讓億萬人民在共享互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展成果上有更多獲得感”。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的進(jìn)步與發(fā)展已使信息與數(shù)據(jù)更加便捷、豐富、易得，讓廣大投資者對REITs價值投資操作與經(jīng)營起來比過去更加容易。美國國家房地產(chǎn)投資協(xié)會（NAREIT）、谷歌金融（GooleFinance）、雅虎金融（Yahoo Finance）等，成為了投資者掌握REITs歷史價格、內(nèi)部人持股情況、收益穩(wěn)定與否的重要信息來源?；ヂ?lián)網(wǎng)是大數(shù)據(jù)實現(xiàn)價值的基礎(chǔ)，互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)價值鏈包括數(shù)據(jù)采集、流通、儲存、分析與處理、應(yīng)用等環(huán)節(jié)，多視角分析與處理讓REITs創(chuàng)造更大價值。

2017年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會議特別強調(diào)人民的獲得感、幸福感，房地產(chǎn)行業(yè)也是如此，能否解決大眾的實際民生問題成為檢驗房地產(chǎn)行業(yè)的重要標(biāo)準(zhǔn)，比如居住環(huán)境的改善、生活質(zhì)量的提高，等等。黨的十九大報告明確提出，我國經(jīng)濟(jì)已由高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，新時代適應(yīng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展已從數(shù)量擴(kuò)張型向質(zhì)量提升和結(jié)構(gòu)優(yōu)化型轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)開發(fā)正從高速增長階段升級為高質(zhì)量發(fā)展階段，對數(shù)據(jù)的需求也相應(yīng)變得更高。網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)就是基于網(wǎng)絡(luò)尤其是互聯(lián)網(wǎng)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)活動的總和。在物聯(lián)網(wǎng)、云計算等領(lǐng)域具有一定的技術(shù)和市場優(yōu)勢，它表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)主體的生產(chǎn)、交換、分配、消費等經(jīng)濟(jì)活動，以及金融機構(gòu)和政府職能部門等主體的經(jīng)濟(jì)行為，不僅要從網(wǎng)絡(luò)上獲取大量經(jīng)濟(jì)信息，依靠網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行預(yù)測和決策，而且許多交易行為直接在信息網(wǎng)絡(luò)上進(jìn)行。踏浪逐新，與時代同行。2017年，鏈家研究院適時推出首款針對B端用戶的房地產(chǎn)領(lǐng)域一站式研究和數(shù)據(jù)服務(wù)平臺一一地產(chǎn)大數(shù)據(jù)產(chǎn)品RealData，依托二手房、新房、租賃等海量大數(shù)據(jù)庫以及萬億級別客觀真實的交易場景，并整合全房產(chǎn)業(yè)鏈的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，RealData把城市基礎(chǔ)、市場變化、客戶行為偏好以及集中式公寓等大數(shù)據(jù)庫囊括其中，讓政府行政機關(guān)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、金融衍生機構(gòu)等房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈參與者獲得精準(zhǔn)決策依據(jù)和大數(shù)據(jù)服務(wù)成為了可能。

2? “互聯(lián)網(wǎng)+”信息技術(shù)已成為財富管理的重要聚焦點

習(xí)近平總書記在2018年5月28日中國科學(xué)院第十九次院士大會、中國工程院第十四次大會上的重要講話中曾指出：“世界正進(jìn)入以信息產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期。我們要把握數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化融合發(fā)展的契機，以信息化、智能化為杠桿培育新動能” “要推進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能同實體經(jīng)濟(jì)深度融合，做大做強數(shù)字經(jīng)濟(jì)”。2019年3月5日，國務(wù)院總理李克強在作政府工作報告時首次提到“智能+”全新的概念，數(shù)字化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化不僅是新一輪科技革命的突出特征，也是新一代信息技術(shù)的聚焦點。從“互聯(lián)網(wǎng)+”到“智能+”，以互聯(lián)網(wǎng)為代表的信息技術(shù)作為一種新型的服務(wù)渠道，在金融服務(wù)領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用推動了網(wǎng)絡(luò)金融業(yè)的快速發(fā)展，正在給社會帶來一場嶄新的革命，它不僅可以通過金融機構(gòu)方便、快捷和經(jīng)濟(jì)地向消費者和客戶提供各種傳統(tǒng)的金融服務(wù)來加速了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而且還可以借助這種新興的交易渠道，提供新型的以網(wǎng)絡(luò)為基礎(chǔ)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，動搖了傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)增長方式。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)形態(tài)下，網(wǎng)絡(luò)成為房地產(chǎn)企業(yè)價值鏈上各環(huán)節(jié)的主要媒介和實現(xiàn)重要場所，也是各家房地產(chǎn)企業(yè)在積極尋求發(fā)展新路徑，切實打破數(shù)據(jù)孤島，在“轉(zhuǎn)型化”中構(gòu)建更多的以“客戶為中心”的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品，新興消費金融機構(gòu)借助互聯(lián)網(wǎng)和科技手段建立信息大數(shù)據(jù)平臺，為機構(gòu)投資者和私人投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

隨著大數(shù)據(jù)技術(shù)的深入應(yīng)用，非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)逐步成為一種信息資產(chǎn)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”在經(jīng)濟(jì)、社會生活等各行各業(yè)獲得廣泛應(yīng)用，借助信息技術(shù)不斷釋放出數(shù)據(jù)流動性。據(jù)《中國互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展報告》統(tǒng)計，2017年、2018年我國數(shù)字經(jīng)濟(jì)總量分別達(dá)到27.2萬億元、31.3萬億元。網(wǎng)絡(luò)數(shù)字經(jīng)濟(jì)正深刻影響著客戶投資行為，線上轉(zhuǎn)移投資偏好成為大勢所趨，結(jié)構(gòu)性變化在于互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)和多種商業(yè)相結(jié)合，網(wǎng)絡(luò)已擔(dān)負(fù)起了房產(chǎn)交易支付、借貸、投資、財富管理、數(shù)據(jù)分析等多維功能。財富管理領(lǐng)域應(yīng)用“互聯(lián)網(wǎng)語言”，通過為客戶提供多元化的財富產(chǎn)品，因“互聯(lián)網(wǎng)+”業(yè)務(wù)的較低邊際成本優(yōu)勢，客戶越來越愿意將其投資決策托付給“互聯(lián)網(wǎng)+”平臺經(jīng)濟(jì)運行的模式，成為了新時代盤活巨量低洼值的物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的商業(yè)模式。可以預(yù)見，現(xiàn)在是“互聯(lián)網(wǎng)+”，未來可能是“人工智能（AI）+”，科技迅猛發(fā)展正改變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，這在一定程度上也為“互聯(lián)網(wǎng)+REITs”（“e-REITs”）創(chuàng)新經(jīng)營方式提供了范式，如圖1所示。

3? “互聯(lián)網(wǎng)+”實現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)資源共享

黨的十九大繪制了新時代中國特色社會主義發(fā)展新藍(lán)圖，其中對邁向網(wǎng)絡(luò)強國建設(shè)新時代提出了一系列重大問題并做出戰(zhàn)略部署，彰顯黨對互聯(lián)網(wǎng)建設(shè)重視與認(rèn)識的深化。今天的世界也是網(wǎng)絡(luò)化的世界，信息社會正在一定程度上改變著供需格局，特別是數(shù)據(jù)資產(chǎn)服務(wù)于產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)產(chǎn)融結(jié)合，依靠信息驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)增長規(guī)模報酬遞增將難以估量。國家“互聯(lián)網(wǎng)+”行動計劃實施以來，商貿(mào)物流、資金流通、交通通訊等根服務(wù)器無不和物聯(lián)網(wǎng)、互聯(lián)網(wǎng)、智能網(wǎng)緊緊聯(lián)系在一起，網(wǎng)絡(luò)影響力無處不在，滲透到人類社會方方面面，網(wǎng)絡(luò)正影響、引導(dǎo)、塑造著世界。

目前互/物聯(lián)網(wǎng)已成為一個在全球范圍內(nèi)遍布的資源信息網(wǎng)絡(luò)，其分層結(jié)構(gòu)域名管理信息系統(tǒng)可以統(tǒng)一地確定網(wǎng)絡(luò)上的每一個結(jié)點。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用改變了經(jīng)濟(jì)體系中信息的分配方式，企業(yè)必須相應(yīng)地積極適應(yīng)和利用這種新技術(shù)，促進(jìn)適應(yīng)新常態(tài)下企業(yè)經(jīng)營理念、經(jīng)營組織、經(jīng)營模式的變革，這已成為新時代所有企業(yè)重要的發(fā)展?fàn)I銷策略?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”網(wǎng)絡(luò)營銷作為新的營銷方式和營銷手段實現(xiàn)企業(yè)營銷目標(biāo)，網(wǎng)絡(luò)營銷具有信息交流自由、開放和平等;信息交流費用相對低廉;信息交流渠道既直接又高效等獨特的特征?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”時代通過信息在線化服務(wù)客戶，迎合客戶的個性消費需求，也大大減少了信息不對稱的現(xiàn)象。

近年來傳統(tǒng)的企業(yè)業(yè)務(wù)運營紛紛向互聯(lián)網(wǎng)轉(zhuǎn)型，利用互/物聯(lián)網(wǎng)平臺開展業(yè)務(wù)活動，創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展范圍經(jīng)濟(jì)（Economy of Scale）路徑。信托公司通過互聯(lián)網(wǎng)和其他公共網(wǎng)絡(luò)所提供的網(wǎng)絡(luò)金融業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了金融產(chǎn)品服務(wù)業(yè)的各領(lǐng)域?？梢哉f，網(wǎng)上金融產(chǎn)品發(fā)展正在改變房地產(chǎn)金融服務(wù)業(yè)的競爭生態(tài)和市場版圖，房地產(chǎn)金融市場服務(wù)正走向多元化，“互聯(lián)網(wǎng)+”網(wǎng)絡(luò)資源以即時可查詢的靈活方式而大受投資者青睞。

同樣如此，REITs借助互聯(lián)網(wǎng)這個媒介可實現(xiàn)私人投資者和投資機構(gòu)之間的投資與融資的有效對接，互聯(lián)網(wǎng)REITs投資產(chǎn)品可以串聯(lián)起投資者、房地產(chǎn)企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)平臺等多方面的利益，投資者根據(jù)自己的興趣和需求，選擇不同的投資產(chǎn)品進(jìn)行多樣化投資，既讓投資者購買互聯(lián)網(wǎng)REITs產(chǎn)品獲得增值服務(wù)和相應(yīng)的投資收益，也極大刺激投資者投資需求的釋放，有助于緩解存量社會資金投資渠道狹窄問題。因此，在研究領(lǐng)域建立有效的合作關(guān)系或伙伴經(jīng)濟(jì)（We Economy），借助互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺，融合地產(chǎn)交易平臺數(shù)據(jù)，聯(lián)合各地產(chǎn)商的內(nèi)部信息資源，創(chuàng)新資產(chǎn)管理模式，采取“多渠道聚集、一站式分發(fā)”的模式，向合作地產(chǎn)商端口提供來源可靠、內(nèi)容安全的優(yōu)質(zhì)內(nèi)容源，把互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)平臺上“內(nèi)容池”完全打通共享，真正實現(xiàn)“1 + 1 > 2”的合作機制，盤活閑置存量資產(chǎn)，讓資產(chǎn)釋放出新的增長潛能，迸發(fā)更多數(shù)字化紅利，讓“互聯(lián)網(wǎng)+”催征起航REITs更大地發(fā)展空間。

4? “互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)品的銷售

互聯(lián)網(wǎng)作為新型的服務(wù)渠道，20世紀(jì)80年代發(fā)展起來的有限專業(yè)網(wǎng)絡(luò)（restricted proprietarysystem）正在被全面開放的互聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)所代替，大量的電子交易系統(tǒng)（electronic communication net-works）成為了投資機構(gòu)柜臺交易的標(biāo)配。在“互聯(lián)網(wǎng)+”大數(shù)據(jù)時代，價值的實現(xiàn)已不再是單純依靠人直覺感知的智慧判斷行為，而是一種依據(jù)科學(xué)數(shù)據(jù)的行為。當(dāng)今互聯(lián)網(wǎng)與各種產(chǎn)業(yè)緊密關(guān)聯(lián)，如何順應(yīng)新時代潮流，實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售與互聯(lián)網(wǎng)有序?qū)?，也是?dāng)下值得深入研討的一個命題。尤其在線購物而誕生的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品市場愈發(fā)火爆，我國微信、支付寶等網(wǎng)付經(jīng)營模式在交易柜臺上的交易量飆升，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品已經(jīng)嵌入到在線購物服務(wù)的各個交易環(huán)節(jié)。隨著金融產(chǎn)品物理網(wǎng)點持續(xù)跟進(jìn)的廣覆蓋，“互聯(lián)網(wǎng)+”產(chǎn)品銷售已成時下購物延伸服務(wù)中的重要一環(huán)。如“萬達(dá)穩(wěn)賺I號”和“高和-阿里巴巴-中投保私募REITs”作為互聯(lián)網(wǎng)REITs私募典型代表，其利用當(dāng)時互聯(lián)網(wǎng)金融監(jiān)管寬松的環(huán)境和互聯(lián)網(wǎng)金融流動性強的優(yōu)勢，按照指定塊大小把商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行有效“小塊分割”，然后通過互聯(lián)網(wǎng)金融對接中小投資者再進(jìn)行發(fā)行，是除交易所證券化之外的另一種資產(chǎn)證券化的實踐探索，創(chuàng)造了中國互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品應(yīng)用于商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的首個案例。

黨的十九大提出建設(shè)網(wǎng)絡(luò)強國、數(shù)字中國、智慧社會，推動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能和實體經(jīng)濟(jì)深度融合發(fā)展，在創(chuàng)新引領(lǐng)、共享經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域培育新增長點、形成新動能。在線產(chǎn)品網(wǎng)站、電商平臺、互聯(lián)網(wǎng)金融機構(gòu)、網(wǎng)上支付銀行等各路“選手”均已登場亮相，產(chǎn)品銷售陣勢越發(fā)活躍，“互聯(lián)網(wǎng)+產(chǎn)品+金融”的產(chǎn)業(yè)格局正在形成。如目前中國多家銀行推出了租賃住房試點綜合服務(wù)方案，探索多渠道市場化手段發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)的新模式，引領(lǐng)住房租賃市場的發(fā)展成為了銀行業(yè)的新戰(zhàn)略，積極向社會傳導(dǎo)住房消費新理念并給予便利的住房租賃金融服務(wù)。

“互聯(lián)網(wǎng)+”時代讓企業(yè)與客戶的關(guān)系發(fā)生深刻變革，客戶可借助網(wǎng)上的檢索工具（Search）迅速找到所需精準(zhǔn)的商品信息，而開發(fā)商可利用互聯(lián)網(wǎng)主頁（HomePage）和電子郵件（E-mail）進(jìn)行產(chǎn)品推廣，“互聯(lián)網(wǎng)+”預(yù)先打包的服務(wù)正趨向為客戶量身定制的解決方案?；谠朴嬎愕奶摂M化（SDN/NFV），快速部署網(wǎng)絡(luò)資源來滿足客戶偏好需求，信托機構(gòu)與時俱進(jìn)，及時跟進(jìn)網(wǎng)絡(luò)化傳播媒介質(zhì)的發(fā)展趨勢，遵循“了解你的客戶”（knowyour customer）原則，知彼知己，強化客戶關(guān)系。在提供銷售服務(wù)之前，通過個性化定制服務(wù)，網(wǎng)絡(luò)金融投資機構(gòu)亟需加強“部門建設(shè)”（sector build-ing），對于REITs投資開展有針對性識別客戶群體間的信息，了解客戶群體的資金狀況和風(fēng)險承受能力，以降低獲客成本，留住客戶才是王道。