金浩然

摘要：都市圈住房既是我國城鎮(zhèn)住房發(fā)展和問題的縮影，也有一定特殊之處。目前我國都市圈內(nèi)住房供需日趨平衡，住房市場和保障體系日漸成熟，但也面臨著居住空間相對狹小、房價高企、新市民住房困難等問題。未來我國都市圈住房需求仍有一定空間，特別是改善需求旺盛;在交通和公共服務(wù)的引導(dǎo)下，都市圈居住空間布局有望進(jìn)一步優(yōu)化。要重視以體制機(jī)制改革為基礎(chǔ)，破除行政壁壘，強(qiáng)化相互協(xié)調(diào)的住房市場，推動形成利益共享、成本共擔(dān)的局面。

關(guān)鍵詞：都市圈;住房發(fā)展;新形勢;新要求

中圖分類號：F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）08-0024-28收稿日期：2020-06-12

都市圈在我國區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局中的地位日益上升，是我國城市發(fā)展和人口集聚的重要載體。2019年2月，國家發(fā)展改革委發(fā)布《關(guān)于培育發(fā)展現(xiàn)代化都市圈的指導(dǎo)意見》，對我國未來都市圈建設(shè)進(jìn)行具體指引，計劃到2022年都市圈同城化取得明顯進(jìn)展，到2035年形成若干具有全球影響力的都市圈。一般認(rèn)為，城市群與都市圈概念接近，但又有不同：城市群是以1個以上特大城市為核心，由3個以上大城市為構(gòu)成單元，依托基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)所形成的空間組織緊湊、經(jīng)濟(jì)聯(lián)系緊密，并最終實現(xiàn)高度一體化的城市群體;都市圈是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強(qiáng)的大城市為中心，以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)?？梢姡诳臻g范圍上城市群與都市圈有包含關(guān)系，都市圈是城市群的核心區(qū)，一個城市群內(nèi)可以有多個都市圈。從住房發(fā)展的角度，都市圈范圍相對小，在我國目前發(fā)展階段更容易形成相互協(xié)調(diào)的統(tǒng)一住房市場，是住房發(fā)展研究中更有分析價值的空間單元。在都市圈尺度下考慮住房問題，有助于破解單個城市的空間局限，利用都市圈內(nèi)的分工與合作，形成集約高效的發(fā)展格局。

近年來，我國都市圈快速發(fā)展，有學(xué)者初步估算，2003- 2018年間新增人口中有92%是在都市圈地區(qū)?？梢灶A(yù)計，未來一個時期我國人口將繼續(xù)向都市圈集聚，其人口紅利進(jìn)一步延續(xù)，都市圈內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)將更加融合，交通基礎(chǔ)設(shè)施更加便捷，日?？绯峭ㄇ谌丝谟型^續(xù)增加，在不同城市行政區(qū)居住和工作。這些都市圈化趨勢都是未來住房發(fā)展不得不重視的重要因素。本文基于對都市圈住房現(xiàn)狀的梳理，以及對發(fā)展形勢與要求的研判，提出未來需要注意的若干方面。

1我國都市圈住房發(fā)展的現(xiàn)狀與問題

在住房制度改革的推動下，我國城鎮(zhèn)住房建設(shè)取得巨大成就，住房市場逐步成熟，建成了世界上最大的住房保障體系，當(dāng)然也還有不少問題。都市圈住房一方面是我國城鎮(zhèn)住房的縮影，與其他地區(qū)有共性情況，另一方面也有特殊之處。

1.1都市圈內(nèi)住房供需日趨平衡，但居住空間相對狹小，部分住宅居住品質(zhì)不高

隨著我國大規(guī)模住房建設(shè)，我國城鎮(zhèn)住房套戶比已超過1，整體上總量問題已初步解決。但不少都市圈核心城市仍存在供不應(yīng)求的現(xiàn)象，人均住房建筑面積普遍相對較低水平，住房改善空間仍然很大。2018年北京市、上海市和杭州市的城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積分別為34.9平方米、36.7平方米和37.3平方米，深圳等地更是低于30平方米，均低于全國人均39平方米的水平。此外，還有不少住房仍然面臨居住品質(zhì)不高的問題，表現(xiàn)為硬件設(shè)施老舊、不完善，以及物業(yè)服務(wù)水平不高等。如：到2015年全國仍有5.9%的城鎮(zhèn)住房內(nèi)無廚房、仍有13.9%的城鎮(zhèn)住房內(nèi)無廁所，1990年之前建設(shè)的老舊住房占20.9%，這些住房普遍品質(zhì)不佳，有不少分布在都市圈地區(qū)。

1.2都市圈是新市民住房問題最為集中的地區(qū)

現(xiàn)階段新市民住房問題最為突出，而都市圈又是新市民住房問題最集中的地區(qū)。新市民為都市圈建設(shè)做出巨大貢獻(xiàn)，但受城鄉(xiāng)二元體制等影響，居住水平明顯低于當(dāng)?shù)貞艏彝?，面臨租不到合適的房、買不起房或享受不到住房保障等問題。根據(jù)2017年衛(wèi)健委流動人口動態(tài)監(jiān)測數(shù)據(jù)，若粗略以“國家十三五規(guī)劃”劃定的19個城市群為統(tǒng)計范圍（注：《十三五規(guī)劃綱要》提出“優(yōu)化城鎮(zhèn)化布局，加快城市群發(fā)展”，將全國主要城市劃分為19大城市群;19個城市群包括257個城市，占全國城市總量40%左右，但常住人口和GDP占比高達(dá)73%和81.7%;19大城市群將提供我國絕大部分房地產(chǎn)市場，根據(jù)發(fā)改委預(yù)計，其未來常住人口占比將進(jìn)一步提升至80%以上;受數(shù)據(jù)可得性限制，本文通過計算各省份住房需求預(yù)測未來各城市群市場空間），有46.9%的流動人口居住在整租住房（其他地區(qū)該比例為42.3%，下同），10.7%的流動人口合租居?。?.2%），13.0%居住在就業(yè)場所、雇主房等非正規(guī)住房（10.9%），租房家庭中有15.5%房租支出占家庭總收入的比重超過30%（16%），33.4%的流動人口認(rèn)為生活在本地的主要困難是“買不起房子”（33.9%），當(dāng)然還有很大一部分未將購房納入未來計劃。這都說明都市圈內(nèi)流動人口的居住水平較低，合租和居住在非正規(guī)住房的比例高，住房支付壓力大。

1.3都市圈內(nèi)房價相對高，購房壓力大

都市圈地區(qū)是我國經(jīng)濟(jì)和人口集聚高地，也是房價高地。特別是都市圈的核心城市，土地和住房供應(yīng)有限而新增需求蓬勃，房價水平增速連年超過收入增速，居民購房壓力持續(xù)增加。一些熱點(diǎn)城市房價收入比超過25。隨著房價不斷攀升，購房支出不僅增加了當(dāng)?shù)鼐用竦纳畛杀?，還成為流動人口選擇居住地時的重要考量因素。受都市圈大城市高房價的影響，部分原本選擇定居大城市的居民轉(zhuǎn)而流入其他房價相對較低的城市，對高房價城市的競爭力提升產(chǎn)生不利影響。

1.4部市圈內(nèi)住房租賃市場相對成熟，但也有不少短板

在流動人口多、房價高、購房壓力大等多因素綜合作用下，都市圈內(nèi)住房租賃需求旺盛，租賃市場也更加成熟，但目前仍然存在供求錯配、市場不規(guī)范、租金上漲壓力大等問題。首先，目前市場上供應(yīng)的租賃住房普遍戶型大、租金高，不少租客難以承擔(dān)，只能住在城中村或者合租、群組。如，大量新市民希望能夠租到安全、租金可承受的床位或單間，但市場缺少低租金、小戶型住房的供給。其次，租賃市場還存在不規(guī)范、租權(quán)不穩(wěn)定等問題。為了規(guī)避繳納房產(chǎn)稅、營業(yè)稅和個人所得稅等，不少租戶未簽訂租房合同或合同不規(guī)范，租權(quán)不穩(wěn)定。最后，房價上漲過快，特大城市的租售比愈發(fā)不合理，且?guī)恿俗饨鹕蠞q，增加了租戶的支付壓力。