張成 李建波

省委十三屆八次全會(huì)指出，要抓住我省作為全國(guó)唯一的美麗宜居城市試點(diǎn)省的契機(jī)，統(tǒng)籌推進(jìn)“城市更新”，增強(qiáng)中心城市和城市群的經(jīng)濟(jì)和人口承載能力。城市是一個(gè)生命體，城市更新則是實(shí)現(xiàn)新陳代謝、增強(qiáng)整體機(jī)能的調(diào)節(jié)機(jī)制。隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率超過(guò)60%，城市發(fā)展的重點(diǎn)已經(jīng)從用地規(guī)模的拓展逐步轉(zhuǎn)向功能品質(zhì)的提升，城市更新正在成為城鎮(zhèn)化下半場(chǎng)的主旋律。作為特大城市、中心城市和省會(huì)城市，南京已進(jìn)入增量存量并重、在存量空間中實(shí)現(xiàn)增量?jī)r(jià)值的發(fā)展階段，城市更新將是未來(lái)發(fā)展的重要驅(qū)動(dòng)力。

作為南京古都的文化原點(diǎn)，老城南地區(qū)承載了極其豐厚的歷史遺產(chǎn)，蘊(yùn)含著綿延不絕的文化基因，展示出獨(dú)具特色的市井風(fēng)貌，但也面臨城市發(fā)展和民生改善等多重壓力?！靶∥骱苯謪^(qū)是老城南規(guī)模較大的傳統(tǒng)民居集中區(qū)之一，以其為試點(diǎn)實(shí)施新一輪小規(guī)模、漸進(jìn)式的微更新，旨在更加突出風(fēng)貌完整性和生活延續(xù)性，讓人民群眾在老街區(qū)、老房子共享全面小康成果，使老城保護(hù)、民生改善和街區(qū)復(fù)興有機(jī)結(jié)合、相輔相成，也為傳統(tǒng)街區(qū)更新改造探索新路徑、打造新標(biāo)桿。

增強(qiáng)民生改善的“溫度”：注重功能優(yōu)先、形象提升的整體更新。

“小西湖”地塊約4.69公頃，現(xiàn)有居民約1173戶(hù)2700人、工企單位25家?，F(xiàn)狀房屋年久失修、空間環(huán)境衰敗，人均居住面積僅12平方米（含違章搭建），市政公用設(shè)施嚴(yán)重不足。區(qū)域內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)分散，公房建筑面積占比25%、私房25.2%、代管房產(chǎn)1.6%、單位自管房產(chǎn)17.4%、其它房產(chǎn)30.8%。為在保留傳統(tǒng)街區(qū)“煙火氣”的同時(shí)進(jìn)一步改善群眾生活，更新方案以不改變居住的主要功能為前提，著力解決老百姓最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)的切身利益問(wèn)題，更好滿(mǎn)足人民美好生活新期待。

住有宜居是美好生活的基石。此次“小西湖”地塊更新堅(jiān)持柔性化治理、精細(xì)化服務(wù)，根據(jù)現(xiàn)存老舊房屋的不同產(chǎn)權(quán)，實(shí)施分類(lèi)改造提升。一方面，鼓勵(lì)私房自我更新或騰遷。私房產(chǎn)權(quán)人可自愿選擇貨幣補(bǔ)償或保障房安置，也可根據(jù)規(guī)劃方案對(duì)自有房屋進(jìn)行修繕加固、翻建、改擴(kuò)建。另一方面，實(shí)施公房騰退。將街區(qū)內(nèi)的部分公房改造為設(shè)施齊全的“平移安置房”，公房承租人既可選擇貨幣補(bǔ)償或保障房安置，也可選擇在“平移安置房”就近安置，居住條件得到明顯改善。

針對(duì)公共設(shè)施“殘、破、缺”問(wèn)題，街區(qū)內(nèi)部利用騰退的零散空間，適當(dāng)增設(shè)社區(qū)服務(wù)、體育鍛煉、街角綠地等便民配套，提升公共服務(wù)設(shè)施配建水平。基于街巷空間保護(hù)的要求，創(chuàng)新采用“微型管廊”綜合布線(xiàn)方式，將電力通訊、給排水、燃?xì)?、消防等市政管道集成入廊，既?shí)現(xiàn)雨污分流、管線(xiàn)下地，又能化解積淹水、消防隱患等問(wèn)題。

增強(qiáng)文化彰顯的“厚度”：注重傳承歷史、延續(xù)記憶的漸進(jìn)更新

“小西湖”地塊位于大油坊巷歷史風(fēng)貌區(qū)，具有較高的歷史文化價(jià)值。街區(qū)更新始終堅(jiān)持文化為魂，強(qiáng)化各類(lèi)歷史資源的挖掘和傳承，著力打造古今交融、更具魅力的精品街區(qū)。

按照“全面保護(hù)、應(yīng)保盡保”的原則，加強(qiáng)對(duì)街區(qū)內(nèi)2處文物保護(hù)單位、7處歷史建筑、7條歷史街巷的保護(hù)。善待街區(qū)中的老建筑，通過(guò)局部拆建、保留修繕、修舊如舊等方式，保護(hù)和延續(xù)街巷、院落、民居的空間肌理和建筑標(biāo)識(shí)，注重建筑風(fēng)格與整體風(fēng)貌的融合協(xié)調(diào)，以工匠之心、繡花功夫，精心塑造傳統(tǒng)街區(qū)保護(hù)修復(fù)的新樣板。

加強(qiáng)非物質(zhì)文化遺產(chǎn)的保護(hù)傳承，通過(guò)歷史信息展陳等方式，再現(xiàn)明清時(shí)期的市隱園、快園等私家園林藝術(shù)，展示地方民俗特色和街坊生活場(chǎng)景，凝煉街區(qū)獨(dú)特的文化符號(hào)和精神標(biāo)識(shí)，延續(xù)“老城南記憶”，講好“小西湖故事”，讓街區(qū)處處散發(fā)人文之光、文化之美。

將文化作為街區(qū)復(fù)興的靈魂，堅(jiān)持在保護(hù)中發(fā)展、在發(fā)展中保護(hù)，依托老房子、老院落布局美育學(xué)堂等現(xiàn)代文創(chuàng)，融合新風(fēng)尚、展現(xiàn)新氣象，讓人們?cè)讷@得精神滋養(yǎng)的同時(shí)傳承人文情愫。

增強(qiáng)新興業(yè)態(tài)的“熱度”：注重空間再造、活力再生的有機(jī)更新

老城更新不只是留下記憶，也要孕育未來(lái)、激發(fā)活力?！靶∥骱钡貕K在保留原居住功能和部分原住民的前提下，加強(qiáng)新功能適度植入和公共空間重構(gòu)，提出共享共融共生的更新路徑，打造宜居、宜業(yè)、宜樂(lè)、宜游的功能復(fù)合活力街區(qū)。

傳統(tǒng)街區(qū)是可進(jìn)入、可體驗(yàn)的市民共享空間，“小西湖”更新改造就是要為人際交往、親子互動(dòng)、社區(qū)公益創(chuàng)造更多高品質(zhì)公共場(chǎng)所。一方面，挖掘潛在空間，整合利用零散地塊和拆違后騰退用地，多元組合、靈活改造為街邊公園、小廣場(chǎng)等公共活動(dòng)場(chǎng)地。另一方面，敞開(kāi)封閉空間，探索“共享院落”營(yíng)建模式，在征得居民同意的前提下，將私家院落打造為對(duì)外開(kāi)放的公共空間，為街坊、游客提供日常交流、休憩玩賞的“友好微空間”。

在充分尊重民意的基礎(chǔ)上，在街區(qū)更新過(guò)程中導(dǎo)入新產(chǎn)業(yè)、植入新消費(fèi)、注入新經(jīng)濟(jì)，擬引進(jìn)24小時(shí)書(shū)屋、網(wǎng)紅店鋪、主題民宿、共享辦公等多元功能，并與原住民生活相互協(xié)調(diào)，推動(dòng)老城區(qū)逐漸煥發(fā)新活力，讓街區(qū)居民有更多更實(shí)在的獲得感、幸福感。

傳統(tǒng)街區(qū)是承載人本精神的物質(zhì)空間，“小西湖”街區(qū)更新充分體現(xiàn)人文情懷，針對(duì)騰退出的居住空間，以青年公寓、辦公文創(chuàng)、體驗(yàn)式酒店或民宿等形式引入年輕白領(lǐng)和游客，與院落內(nèi)的原住民在一片屋檐下為鄰，同時(shí)訂立院落公約，共同維護(hù)公共空間秩序環(huán)境?！昂罄恕迸c“前浪”的和諧共生，既推動(dòng)了古都文化的傳承傳播，也為傳統(tǒng)街區(qū)復(fù)興增添了新動(dòng)能。

“小西湖”街區(qū)的改造實(shí)踐，將城市有機(jī)更新同提升功能品質(zhì)、加快創(chuàng)新發(fā)展、延續(xù)歷史文脈、增進(jìn)民生福祉緊密結(jié)合，走出了一條業(yè)態(tài)創(chuàng)新、文化復(fù)興、民生改善協(xié)調(diào)并進(jìn)的城市微更新之路。

城市“微更新”要積極探索功能業(yè)態(tài)提檔升級(jí)的路徑?！靶∥骱睋碛胁豢稍偕奈幕Y源、不可復(fù)制的煙火氣息、無(wú)比優(yōu)越的地理位置，此次微更新充分放大街區(qū)資源優(yōu)勢(shì)，以人居環(huán)境改善和功能品質(zhì)提升為抓手，延續(xù)生活形態(tài)，融入新業(yè)態(tài)，活出新姿態(tài)，實(shí)現(xiàn)多元主體和體驗(yàn)場(chǎng)景的各美其美、美美與共。同時(shí)，通過(guò)老城南整體規(guī)劃引導(dǎo)，加強(qiáng)“小西湖”與夫子廟、老門(mén)東、內(nèi)秦淮河等區(qū)域聯(lián)動(dòng)，協(xié)同推進(jìn)全域旅游建設(shè)，為老城復(fù)興找到了保持活力、增強(qiáng)動(dòng)力、激發(fā)潛力的新鑰匙。

城市“微更新”要不斷探索保護(hù)與發(fā)展相得益彰的的路徑。從“拆改留”到“留改拆”，老城更新改造在實(shí)踐中不斷調(diào)適。保護(hù)理念進(jìn)一步明晰，從單體保護(hù)拓展到整體保護(hù)，從大拆大建回歸到有機(jī)更新;更新政策進(jìn)一步完善，從慣性的“就地平衡”到新城反哺老城，從資金成本政府托底到產(chǎn)權(quán)人、使用人、政府按比例協(xié)商分擔(dān);實(shí)施方式進(jìn)一步優(yōu)化，從政府大包大攬到專(zhuān)家、居民、市場(chǎng)共同參與，從自上而下的行政主導(dǎo)到自下而上的自我發(fā)展。這些轉(zhuǎn)變有助于統(tǒng)籌化解民生改善、歷史保護(hù)和地區(qū)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)矛盾，為老城區(qū)的整體性保護(hù)、系統(tǒng)性傳承、創(chuàng)新性發(fā)展提供了新路徑。

城市“微更新”要在推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展中盤(pán)活存量資源。城市更新盤(pán)活了存量資源，挖掘出老街區(qū)、舊廠(chǎng)房等低效用地及建筑的潛在價(jià)值，在土地供應(yīng)方式創(chuàng)新和“四新”行動(dòng)等政策激勵(lì)下，更多創(chuàng)新要素進(jìn)入老街區(qū)、老建筑，現(xiàn)代科技、特色創(chuàng)意和傳統(tǒng)文化相互融合，相互促進(jìn)，塑造出“有故事、有情懷、有傳承、有創(chuàng)新”的城市空間，為推動(dòng)美麗古都建設(shè)和高質(zhì)量發(fā)展打造了新樣板。

（作者張成系南京市委研究室城鄉(xiāng)建設(shè)研究處處長(zhǎng)，李建波系南京市規(guī)劃資源局秦淮分局副局長(zhǎng)）

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