席家寶

摘 要：房屋執(zhí)行難已經(jīng)成為執(zhí)行實踐中不可忽視的重要問題。本文介紹了執(zhí)行案件中的房產(chǎn)從評估到拍賣再到過戶和騰房的處置全部流程，并通過作者實習(xí)中的具體案例思考執(zhí)行的新技巧和方式。

關(guān)鍵詞：執(zhí)行;房產(chǎn)評估;拍賣;過戶;騰房

2019年12月我成為洛陽市澗西區(qū)人民法院執(zhí)行局的一名實習(xí)生。在實習(xí)的半年中我收獲良多，下面我重點談?wù)勎覍嵙?xí)過程中學(xué)習(xí)的重點——執(zhí)行案件中的房產(chǎn)處置。

當查詢《不動產(chǎn)登記記載表》（簡稱查檔證明），本院是首封時，就擁有了房產(chǎn)處置權(quán)，可以啟動處置程序。當我們是輪候查封法院時，也一定要及時續(xù)查封，避免在本可以變成首封法院的情況下變成輪候查封法院，對申請執(zhí)行人利益造成損害。

為了知己知彼更好地處置房產(chǎn)，先向申請人了解房屋及被執(zhí)行人情況，比如租賃情況、是否住人、 何人居住等。如果聯(lián)系不到被執(zhí)行人，在房屋門上張貼《通知書》做“敲門磚”，寫明因什么案件，通知限幾日內(nèi)騰出此房將鑰匙交至本院，本院將依法評估拍賣。

評估前我們會聯(lián)系被執(zhí)行人，告知他們明智做法是主動配合，可以實現(xiàn)利益最大化。主動配合法院可以促進案件進程，減少利息和滯納金，且無需公告不產(chǎn)生公告費。當房屋權(quán)屬無爭議的時候，參與競拍的人多了，能抬高拍賣價格。也可以告訴被執(zhí)行人如果配合執(zhí)行工作，法院可以跟申請執(zhí)行人溝通，由申請執(zhí)行人申請解除被執(zhí)行人的失信和限制高消費。

接下來是移送評估，需要先挑選評估單位及勘驗。當被執(zhí)行人無法聯(lián)系，屋內(nèi)無人居住，可以向被執(zhí)行人公告送達挑選評估單位材料和勘驗房屋通知?？彬炂谙薜胶螅ㄟ^開鎖公司強制勘驗，將屋內(nèi)物品列詳細清單。

然后向評估單位移交評估材料。法院收到評估報告后，要送達申請執(zhí)行人與被執(zhí)行人，被執(zhí)行人有10天異議期，當被執(zhí)行人要求重新評估時，應(yīng)當核實，確有合理理由的通過合議庭合議后支持。然后法院申請原評估機構(gòu)答復(fù)，將合議筆錄送達原評估機構(gòu)，原評估機構(gòu)將給與答復(fù)且此答復(fù)免費。如果對答復(fù)仍不服，可以申請專家評審委員會出具評審意見，該意見收費。如果被執(zhí)行人愿意支付評估費，可直接重新評估。

以上是委托評估，在傳統(tǒng)的司法拍賣流程中是確定財產(chǎn)處置參考價的主要方式。傳統(tǒng)的司法拍賣流程對委托評估的依賴度較高，耗時較長，而不動產(chǎn)價格存在一定的波動性，容易造成司法拍賣效率低下，2018年8月28日最高人民法院出臺了新的司法解釋，為了對委托評估進行補充，新增了當事人議價、定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價三種確定財產(chǎn)處置參考價的方式。

當事人議價本院已經(jīng)啟動，雙方同意的前提下，雙方的協(xié)商價格過程做詢問筆錄，協(xié)商價格即為起拍價。我實習(xí)的過程中雖然沒有碰到當事人議價的案件，但是實踐中已經(jīng)廣泛應(yīng)用。洛陽尚未確定詢價機構(gòu)，定向詢價則未啟動。我實習(xí)用到最多的是網(wǎng)絡(luò)詢價，本院一般是使用京東大數(shù)據(jù)評估平臺、中國工商銀行融e購電商平臺和阿里拍賣大數(shù)據(jù)詢價平臺，目前三個平臺均免費。

網(wǎng)絡(luò)詢價把傳統(tǒng)的線下評估轉(zhuǎn)為線上，給評估工作帶來極大便利，首先無需評估專業(yè)人員進行現(xiàn)場勘驗或者鑒定，只需把處置標的物的名稱、物理特征、規(guī)格數(shù)據(jù)、瑕疵情況等輸入網(wǎng)絡(luò)詢價平臺。網(wǎng)絡(luò)詢價平臺依據(jù)輸入的標的物資料，根據(jù)數(shù)據(jù)參數(shù)計算、市場數(shù)據(jù)對比，綜合分析影響標的物價值的各種因素，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)相關(guān)法律法規(guī)和標注，對法院擬處置的財產(chǎn)進行高速智能評估、精準定價，最終得出較為準確的市場價值。

網(wǎng)絡(luò)詢價處置競價用系統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)則，用系統(tǒng)規(guī)范行為，用系統(tǒng)監(jiān)督管理，用最大范圍的市場參與，抵消了參考價的不精確，特別可以規(guī)避交易活躍財產(chǎn)的低評的風(fēng)險，更加順應(yīng)市場需求，使財產(chǎn)處理價格的確認更加透明，極大地提高了法院確定財產(chǎn)處置參考價工作的公開度。

通過合議庭合議，根據(jù)評估報告確定好評估價格，再確定起拍價，起拍價降低幅度不得超過評估價格的30%，我們一般會根據(jù)房子的市場行情進行降低。然后把下列材料移送網(wǎng)拍團隊：移送拍賣表、評估報告、合議筆錄、產(chǎn)權(quán)證、房屋鑰匙、民事裁判文書、執(zhí)行裁定書、房屋查檔證明、協(xié)助執(zhí)行通知書、租賃情況等。

第一次拍賣。我們一般選擇阿里拍賣，拍賣的公告期為30天，30天后開拍。如果不動產(chǎn)存在瑕疵如不能過戶、存在優(yōu)先購買人，必須在拍賣公告注明。如果有意向買家希望看房，我們一般是在開拍前一兩天帶所有意向買家集中看房。如果成交，網(wǎng)拍團隊出具成交確認書，如果流拍，則進入二拍。

第二次拍賣。合議庭合議確定二拍的起拍價，降低幅度不超過一拍起拍價20%。將合議筆錄移送網(wǎng)拍團隊，公告期15天，15天后開拍。很多房產(chǎn)在二拍的階段因為降價幅度大，所以吸引來參與拍賣的買家多，最后反而成交價格很高。

變賣。如果不幸流拍，先進入作價，然后在同一網(wǎng)絡(luò)司法拍賣平臺變賣，以二拍起拍價變賣，公告15天。

作價。作價是以二拍流拍價給申請人，如果申請人不要，處置程序結(jié)束。一般來說，申請執(zhí)行人是銀行的話，大概率不會接受房產(chǎn)作價，當申請人是銀行且房屋的情況也不好拍賣需要提前向銀行告知風(fēng)險，并對告知做筆錄。

當拍賣程序結(jié)束，結(jié)果買受人反悔不想購買了，保證金不予退還，作為執(zhí)行款?；谂娜藢⑦M入拍賣黑名單，不能再參與競拍?；谂暮蟀凑赵摯闻馁u的程序重新拍賣，如該次拍賣是一拍的就按一拍，二拍則按二拍。

這一階段是過戶。我們首先要出具確權(quán)裁定書，連同協(xié)助執(zhí)行通知書（上面需注明買受人可持執(zhí)行裁定書、協(xié)執(zhí)書辦理比如交稅、解押等相關(guān)過戶手續(xù)）、房屋鑰匙一并送達買受人，房屋產(chǎn)權(quán)自送達買受人時其轉(zhuǎn)移。

分配執(zhí)行款。我們要通過合議庭合議，然后合議出對支付的每一筆款負責(zé)保證案款收支賬目走平的結(jié)果，出具分配執(zhí)行款的合議筆錄。如涉及按揭款、抵押款等優(yōu)先受償款，一般是銀行，需通知銀行提供：受償數(shù)額及明細、貸款合同、抵押合同、賬戶證明等。

如有抵押，抵押款支付后，向銀行要求解押，洛陽的銀行一般周四下午統(tǒng)一去市民之家進行解押。解押后，因為市民之家辦理過戶要求提交無抵押狀態(tài)的查檔證明，因此需要我們重新查詢查檔證明，此時的查檔證明就不再顯示抵押狀態(tài)。

過戶時分兩種情況：第一，有房產(chǎn)證，需要向市民之家辦理過戶的辦公室送達確權(quán)裁定書和兩份協(xié)執(zhí)，公告作廢原房產(chǎn)證協(xié)執(zhí)及過戶協(xié)執(zhí)（分開寫）。第二種情況，預(yù)告登記產(chǎn)權(quán)即沒有房產(chǎn)證，需要提交確權(quán)裁定和一份協(xié)執(zhí)，寫上：現(xiàn)將產(chǎn)權(quán)證辦理到在被執(zhí)行人名下，然后過戶至買受人名下。

下面是我實習(xí)中遇到的房產(chǎn)執(zhí)行案例：

被執(zhí)行人杜某麗位于洛陽市金谷園路89號三室兩廳的房產(chǎn)，本院委托了京東大數(shù)據(jù)評估平臺、中國工商銀行融e購電商平臺和阿里拍賣大數(shù)據(jù)詢價平臺進行網(wǎng)絡(luò)詢價。

我們將被執(zhí)行人名下房屋各項必備信息錄入執(zhí)行系統(tǒng)，向該三家機構(gòu)發(fā)送網(wǎng)絡(luò)詢價函。第二天上午系統(tǒng)即收到了三家平臺出具的詢價報告，京東的價格最高為113.86萬元，中國工商銀行為96.65萬元，阿里的最低為87.68萬元。我們打印裝訂好直接送達了申請執(zhí)行人和被執(zhí)行人，雙方均表示認可評估結(jié)果，被執(zhí)行人杜某麗建議我們使用京東的113.86萬元的價格作為起拍價，申請執(zhí)行人無建議。第三天，經(jīng)合議庭合議，最終取三家報告的平均值作為涉案房產(chǎn)的參考價，確定降價10%作為起拍價，該案進入拍賣階段。

這個案子真正難點是拍賣成交后的滕空房子。該房子是被執(zhí)行人杜某麗借給舅舅李某一家免費居住的。杜某麗向法院保證會在法院規(guī)定期限內(nèi)讓舅舅一家搬走。然而規(guī)定期限屆滿后，李某一家跑到法院哭鬧妨礙執(zhí)行工作，聲稱法院從未電話、短信向他執(zhí)行通知，就要執(zhí)行他的房子。我們向他解釋：“該房產(chǎn)是杜某麗所有的財產(chǎn)，我們半個月前已經(jīng)通知杜某麗騰空房屋，如果你堅決不搬，則有可能涉嫌拒不執(zhí)行判決裁定罪?！崩钅澈髞碛侄啻蝸黼娫捯蠓ㄔ嘿r償他的房屋裝修費用，我們告知他：“裝修已經(jīng)在房屋評估價之內(nèi)。您裝修了杜某麗的房子，這是您和她之間的糾紛與本次執(zhí)行無關(guān)。房屋內(nèi)的家具和電器不屬于評估范圍內(nèi)，您可以搬走?！焙髞砝钅硴P言，如果法院不出裝修費用，就把天花板、地板磚和櫥柜都砸掉，我們耐心解釋地板、墻體和天花板都是屬于評估范圍和拍賣范圍，現(xiàn)在房屋所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移至買家，這是故意毀壞他人財物的行為，要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。于是，該男子答應(yīng)我們不破壞房屋。最終在我們?nèi)ヲv空房子的時候，所有家具電器已搬走，但陽臺的地板磚和天花板被破壞了。

這個案件引人思考：若為了保障房屋的完好，法院過早強制換鎖直接把房內(nèi)物品搬運至申請執(zhí)行人租賃的倉庫，這樣可能會損害居住者的權(quán)益。那么，法院是否可在必要時借助外在力量，比如讓電視臺介入強制騰空，再比如給老賴的手機定制老賴專屬彩鈴，以此給被執(zhí)行人或房屋居住者施加壓力，讓其不敢破壞房屋并配合滕房。

（作者單位：浙江理工大學(xué)法政學(xué)院，浙江 杭州 310018）