戴志軍　郭俊欽

摘要 在民間借貸當(dāng)中，存在著大量以簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同作為借貸關(guān)系的擔(dān)保即買賣型擔(dān)保。買賣型擔(dān)保與讓與擔(dān)保存在較多共同點(diǎn)，但在標(biāo)的物轉(zhuǎn)移時(shí)間上存在差異。因此，買賣型擔(dān)保在種類上應(yīng)當(dāng)屬于后讓與擔(dān)保。《民法典》第388條的規(guī)定以及《九民紀(jì)要》第66條的規(guī)定體現(xiàn)了“物權(quán)法定緩和主義”的立場(chǎng)，至少在擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域體現(xiàn)了“物權(quán)法定緩和主義”的傾向。這種立場(chǎng)的轉(zhuǎn)變?yōu)楹笞屌c擔(dān)保等非典型擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立提供了法律依據(jù)和制度空間，有利于適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展變化。因此，對(duì)于已辦理預(yù)告登記或備案登記的后讓與擔(dān)保，鑒于其進(jìn)行了一定的公示，故，應(yīng)當(dāng)肯定此種場(chǎng)合下后讓與擔(dān)保的物權(quán)效力。

關(guān)鍵詞 買賣型擔(dān)保 后讓與擔(dān)保 《民法典》 物權(quán)法定 物權(quán)法定緩和主義

作者簡(jiǎn)介：戴志軍，福建格中律師事務(wù)所，研究方向：民法與債權(quán)等;郭俊欽，福建格中律師事務(wù)所。

中圖分類號(hào)：D923 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.09.089

一、問題的提出

近年來，在民間借貸中出現(xiàn)了大量的買賣型擔(dān)保，即借貸雙方之間除了簽訂借款協(xié)議之外，還簽訂一份不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，作為借款關(guān)系的擔(dān)保，當(dāng)債權(quán)人的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)時(shí)，債權(quán)人得請(qǐng)求債務(wù)人轉(zhuǎn)移合同標(biāo)的物的所有權(quán)以實(shí)現(xiàn)債權(quán)人的利益。對(duì)此，存在著諸多不同的觀點(diǎn)，如讓與擔(dān)保說、后讓與擔(dān)保說、代物清償協(xié)議說、代物清償協(xié)議預(yù)約說、附條件的買賣合同說等等諸多觀點(diǎn)。但是前述觀點(diǎn)一方面違背民事主體的內(nèi)心真意，另一方面實(shí)質(zhì)上都將產(chǎn)生流擔(dān)保的法律效果，難以維持利益的平衡。因此，對(duì)買賣型擔(dān)保的準(zhǔn)確定性對(duì)統(tǒng)一司法裁判、化解矛盾糾紛以及促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有至關(guān)重要的作用。

買賣型擔(dān)保與讓與擔(dān)保存在共同之處，均是以簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的方式作為擔(dān)保。二者的區(qū)別在于擔(dān)保物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間上。在讓與擔(dān)保中，買賣合同成立時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)已經(jīng)登記至債權(quán)人的名下，完成了法定物權(quán)變動(dòng)公示，是一種既得權(quán);而在買賣型擔(dān)保中，在買賣合同成立時(shí)，債權(quán)人并未取得標(biāo)的物所有權(quán)，而是取得一種期待權(quán)、請(qǐng)求權(quán)。鑒于存在擔(dān)保物轉(zhuǎn)移時(shí)間上的差異，有學(xué)者提出后讓與擔(dān)保這一概念。楊立新教授認(rèn)為，通過簽訂買賣合同對(duì)借貸關(guān)系起到擔(dān)保作用的，從形式上看似乎是不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，但從實(shí)質(zhì)上看其實(shí)是買賣合同的標(biāo)的物的物權(quán)。其發(fā)生擔(dān)保作用的鏈條是：行使買賣合同債權(quán)一交付買賣標(biāo)的物即房屋一房屋價(jià)值抵償債務(wù)一消滅借貸債務(wù)。將買賣型擔(dān)保稱之為后讓與擔(dān)保是恰當(dāng)?shù)?。但是買賣型擔(dān)保欲成為非典型擔(dān)保物權(quán)必須在現(xiàn)行法律架構(gòu)下解決兩個(gè)問題，即買賣型擔(dān)保的債權(quán)效力和物權(quán)效力。

二、買賣型擔(dān)保的債權(quán)效力

有論者認(rèn)為買賣型擔(dān)保因?yàn)榇嬖谔摷俚囊馑急硎疽约傲鲹?dān)保的情形而使得買賣合同歸于無效。因此，必須先明確買賣合同的性質(zhì)及其效力。

首先，關(guān)于虛假的意思表示。本文認(rèn)為當(dāng)事人之間不存在買賣不動(dòng)產(chǎn)的內(nèi)心真意，僅能否定買賣法律關(guān)系的效力，但是不影響隱藏的意思表示的效力即擔(dān)保法律關(guān)系的效力。

其次，關(guān)于流擔(dān)保。基于公平的原則，債權(quán)人依據(jù)買賣合同請(qǐng)求債務(wù)人交付不動(dòng)產(chǎn)并辦理物權(quán)登記有可能給債務(wù)人帶來極大的不公平。故，流擔(dān)保條款無效。但是，從鼓勵(lì)交易、維護(hù)合同有效性的角度來看，不應(yīng)當(dāng)否定整個(gè)合同的效力，且不因流保條款無效而否定其隱藏的擔(dān)保關(guān)系的效力。如果買賣合同當(dāng)中未約定清算程序的，法院在裁判時(shí)可以根據(jù)債權(quán)人的請(qǐng)求或視情況決定以拍賣、變賣、折價(jià)標(biāo)的物等方式進(jìn)行清算。以此來維護(hù)當(dāng)事人之間利益的均衡。從《民法典》第四百零一條規(guī)定、第四百二十八條的規(guī)定來看，流擔(dān)保條款的存在并不影響擔(dān)保法律關(guān)系的效力?！毒琶窦o(jì)要》第七十一條的規(guī)定也印證了司法實(shí)務(wù)中也是持該觀點(diǎn)。

三、買賣型擔(dān)保的物權(quán)效力

（一）買賣型擔(dān)保與物權(quán)法定

我國(guó)《民法典》延續(xù)了“物權(quán)法定”的基本原則。物權(quán)法定對(duì)于促進(jìn)財(cái)產(chǎn)流通、維護(hù)交易秩序和交易安全方面起到至關(guān)重要的作用，但是這一原則也給非典型擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立制造了法律障礙。物權(quán)法定原則具有其局限性和僵硬性。嚴(yán)格的物權(quán)法定，無法適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速變化，阻礙社會(huì)發(fā)展進(jìn)步。

鑒于此，部分學(xué)者則提出了物權(quán)法定緩和主義。如楊立新教授呼吁應(yīng)當(dāng)在《民法典》分則當(dāng)中規(guī)定物權(quán)法定緩和原則，他認(rèn)為物權(quán)法定主義的意義，一是以法律所規(guī)定或習(xí)慣法所形成者為限;二是物權(quán)不得創(chuàng)設(shè)，包括不得創(chuàng)設(shè)法律所不允許的新種類物權(quán)，不得創(chuàng)設(shè)與物權(quán)法定內(nèi)容相異的物權(quán)。

對(duì)于上述觀點(diǎn)，本文持贊同意見，在某些場(chǎng)合下，我們應(yīng)當(dāng)適度的擴(kuò)大物權(quán)法定中“法”的范圍，允許以習(xí)慣法創(chuàng)設(shè)擔(dān)保物權(quán)，即采“物權(quán)法定緩和原則”。其實(shí)，在《民法典》中尤其是物權(quán)編當(dāng)中“物權(quán)法定緩和原則”已經(jīng)有所體現(xiàn)?！睹穹ǖ洹房倓t編第十條規(guī)定：“處理民事糾紛，應(yīng)當(dāng)依照法律;法律沒有規(guī)定的，可以適用習(xí)慣，但是不得違背公序良俗?！蔽餀?quán)編作為《民法典》組成部分，當(dāng)然可以適用總則編第十條的規(guī)定，因此在具體的個(gè)案當(dāng)中是可以考慮適用習(xí)慣的。當(dāng)然，有人認(rèn)為第十條的規(guī)定屬于一般原則，物權(quán)法定原則屬于特有原則，因此應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用特有原則即物權(quán)法定原則。對(duì)于此種觀點(diǎn)，乍看之下似乎有些許道理。但是，關(guān)建在于如何理解“物權(quán)法定”當(dāng)中“法”的內(nèi)涵與外延。

一方面，根據(jù)《民法典》第三百八十八條的規(guī)定，設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本法和其他法律的規(guī)定，同時(shí)需要訂立合同。現(xiàn)行法律明文規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)有三種，即抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)、留置權(quán)三種。留置權(quán)無需訂立合同即可設(shè)立，而抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)則需要訂立合同。那么，其他具有擔(dān)保功能的合同又設(shè)立的是何種擔(dān)保物權(quán)呢？如果是抵押權(quán)和質(zhì)押權(quán)的話，那么突破現(xiàn)象看本質(zhì)，剖析合同背后的法律關(guān)系，直接將其他具有擔(dān)保功能的合同解釋并且定性為抵押或質(zhì)押合同即可，為何條文多此一舉加個(gè)“其他具有擔(dān)保功能的合同呢”？只有一種解釋，那就是其他具有擔(dān)保功能的合同所設(shè)立的擔(dān)保物權(quán)在功能上與抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)相似，但是種類上是不同于抵押權(quán)以及質(zhì)押權(quán)的其他擔(dān)保物權(quán)，而這種擔(dān)保物權(quán)又是現(xiàn)行法律未明文規(guī)定的。

可見，《民法典》第三百八十八條為非典型擔(dān)保物權(quán)的設(shè)立開了口子，留出了制度上的空間。

另一方面，如果“物權(quán)法定”中的“法”僅僅指制定法，顯然與《民法典》第三百八十八條的立法本意相背離。因?yàn)楝F(xiàn)行法律所規(guī)定的擔(dān)保物權(quán)只有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)以及留置權(quán)，如果還要設(shè)立其他的擔(dān)保物權(quán)，那么“物權(quán)法定”當(dāng)中的“法”只能作擴(kuò)大解釋，在適當(dāng)情況下還應(yīng)當(dāng)包括“習(xí)慣法”。否則，依據(jù)哪部法律來設(shè)立其他的擔(dān)保物權(quán)呢？因此，從這個(gè)角度來看，《民法典》當(dāng)中的“物權(quán)法定”已經(jīng)不再采嚴(yán)格的物權(quán)法定的立場(chǎng)，而是轉(zhuǎn)向物權(quán)法定緩和的立場(chǎng)，至少在擔(dān)保物權(quán)領(lǐng)域如此。而《九民紀(jì)要》第六十六條的規(guī)定也同樣體現(xiàn)了物權(quán)法定緩和主義的傾向。

綜上，《民法典》和《九民紀(jì)要》表現(xiàn)出了物權(quán)法定緩和主義的傾向，對(duì)“法”內(nèi)涵與外延應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)淖鲾U(kuò)大解釋，不僅包括法律、行政法規(guī)、司法解釋，在特定的場(chǎng)合下還應(yīng)當(dāng)包含習(xí)慣法，為封閉式的“物權(quán)法定”留出一定的空間，使物權(quán)具有適度的開放性。

（二）買賣型擔(dān)保與物權(quán)公示

公示原則是物權(quán)法律制度的基本原則。物權(quán)具有排他性、對(duì)世性，因此物權(quán)的變動(dòng)需要通過公示來賦予其可識(shí)別性，使利害關(guān)系人能夠查詢到物權(quán)狀態(tài)，從而規(guī)避潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于買賣型擔(dān)保而言，也應(yīng)當(dāng)以一定的方式進(jìn)行公示后，才能取得相應(yīng)的物權(quán)效力。買賣型擔(dān)保存在三種情形：第一種，僅簽訂買賣合同;第二種，簽訂買賣合同并辦理預(yù)告登記手續(xù);第三種，簽訂買賣合同并辦理備案登記手續(xù)。

第一種情形，僅簽訂買賣合同而沒有辦理任何登記手續(xù)的。本文認(rèn)為該種情形下當(dāng)事人未能就物權(quán)的變動(dòng)進(jìn)行公示，第三人無法通過一定的途徑知悉標(biāo)的物的權(quán)利狀態(tài)，因此不具有排他性，不能取得擔(dān)保物權(quán)的效力，僅產(chǎn)生債權(quán)效力。

第二種情形，簽訂買賣合同并辦理預(yù)告登記手續(xù)的。預(yù)告登記是債權(quán)人對(duì)未來物權(quán)的預(yù)告，其目的是限制開發(fā)商隨意處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人未來的不動(dòng)產(chǎn)給付請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記從性質(zhì)上來說不屬于抵押登記，但卻能產(chǎn)生和抵押登記一樣的效果，均能讓他人知悉該不動(dòng)產(chǎn)上的物權(quán)狀態(tài)。因此，本文認(rèn)為如果當(dāng)事人簽訂買賣合同并辦理預(yù)告登記手續(xù)的，由于辦理了預(yù)告登記手續(xù)而使得物權(quán)的變動(dòng)具有公示性和排他性，既限制了不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人再次處分標(biāo)的物的權(quán)利，也能夠讓不特定人知悉該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，具有對(duì)抗不特定人的效力。該種情形下，債權(quán)人對(duì)擔(dān)保物應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力。

第三種情形，簽訂買賣合同并辦理備案登記手續(xù)。登記備案制度是指將商品房預(yù)售合同在政府行政管理部門進(jìn)行登記備案，防止開發(fā)商一房多賣的法律制度。本文認(rèn)為商品房預(yù)售合同經(jīng)過備案登記之后應(yīng)當(dāng)具有公示性，進(jìn)而取得排他性的物權(quán)效力。

一方面，經(jīng)過備案登記后，他人可以在房地產(chǎn)管理部門或土地管理部門查詢到該不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)，具有對(duì)抗不特定人的效力。

另一方面，已經(jīng)進(jìn)行備案登記的不動(dòng)產(chǎn)不能再進(jìn)行網(wǎng)簽，能夠限制權(quán)利人再次處分不動(dòng)產(chǎn)。該種情形下，債權(quán)人對(duì)標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力。

綜上，在《民法典》以及《九民紀(jì)要》采取物權(quán)法定緩和主義的立場(chǎng)下，買賣型擔(dān)保在性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于后讓與擔(dān)保。對(duì)于辦理備案登記或預(yù)告登記的，則應(yīng)當(dāng)賦予債權(quán)人對(duì)擔(dān)保物享有優(yōu)先受償?shù)奈餀?quán)效力。

四、結(jié)語(yǔ)

根據(jù)我國(guó)《民法典》第三百八十八條的規(guī)定，我國(guó)“物權(quán)法定緩和主義”的立場(chǎng)已經(jīng)逐漸有所體現(xiàn)，這種轉(zhuǎn)變?yōu)榉堑湫蛽?dān)保的出現(xiàn)提供了法律依據(jù)和制度空間。一方面體現(xiàn)了對(duì)意思自治的尊重，另一方面也有利于物權(quán)體系的穩(wěn)定。這有利于適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展變化，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展。買賣型擔(dān)保應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為后讓與擔(dān)保較為適宜，如果經(jīng)過預(yù)告登記或者備案登記的后讓與擔(dān)保，則我們應(yīng)當(dāng)賦予其物權(quán)效力，債權(quán)人對(duì)擔(dān)保物的價(jià)值享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。當(dāng)然，鑒于后讓與擔(dān)保系非典型擔(dān)保物權(quán)，其制度、規(guī)則等并不完善，因此還需要進(jìn)一步的深入探索，對(duì)后讓與擔(dān)保的公示方法、清算程序等方面進(jìn)一步明確。