【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，其在我國社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的影響也越來越顯著，但由于房地產(chǎn)價格的較大波動變化，采用公允價值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量對企業(yè)則會造成一定影響。本文通過對投資性房地產(chǎn)和公允價值計量概念進(jìn)行介紹，分析闡述了投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響，最后就現(xiàn)今房地產(chǎn)市場存在的問題提出相關(guān)建議，以期促進(jìn)對于投資性房地產(chǎn)而言的公允價值計量模式的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】公允價值計量? 投資性房地產(chǎn)? 影響? 建議

一、相關(guān)概念

持有房地產(chǎn)的目的是想獲得租賃收入或者取得資本的升值，亦或是兩種目的都具有，那么這類房地產(chǎn)即可被稱作投資性房地產(chǎn)，此時該投資性房地產(chǎn)還應(yīng)具備可以實現(xiàn)獨立計量與銷售的特點。

2014年財政部對公允價值計量相關(guān)文件再次進(jìn)行修訂，從新具體劃定公允價值的確定方式，主要是指在明確的時間區(qū)間內(nèi)，投資者通過更改負(fù)債而支付的資金或是拋售資產(chǎn)所獲取的資金便是公允價值。與其余計量模式不同之處在于公允價值只能運(yùn)用于活躍且有效的交易市場中，在此基礎(chǔ)上業(yè)務(wù)雙方關(guān)系人協(xié)同訂立最后的協(xié)約價格。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的影響

（1）對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的現(xiàn)時影響。倘若公允價值計量模式所需的特殊要求被達(dá)到，企業(yè)可以從實際出發(fā)對其模式實施變換，在此條件下，根據(jù)準(zhǔn)則的具體要求，我們需要對相關(guān)的會計科目實施溯源調(diào)整。計量模式變換后，企業(yè)本來用于經(jīng)營性租賃的房地產(chǎn)從存貨、固定資產(chǎn)以及無形資產(chǎn)科目變更成為投資性房地產(chǎn)項目?？紤]到企業(yè)修改計量模式后投資性房地產(chǎn)的實際價值將大幅增加，因此公司的總資產(chǎn)數(shù)據(jù)也會產(chǎn)生較大程度的改變。

企業(yè)遵循準(zhǔn)則要求對計量模式改變的當(dāng)年會計期間的上期財務(wù)數(shù)據(jù)信息進(jìn)行溯源改動，由于企業(yè)的投資性房地產(chǎn)選用公允價值模式進(jìn)行計量后不必對其計提折舊或者攤銷，所需要的實際賬面金額必須根據(jù)投資性房地產(chǎn)的市場公允價實施變動調(diào)節(jié)。據(jù)此可知，假設(shè)對于投資性房地產(chǎn)的計量模式企業(yè)打算進(jìn)行變更時，企業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)信息—期初留存收益、資產(chǎn)規(guī)模以及所得稅費(fèi)用均會產(chǎn)生一定程度的變動。

（2）對企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)的長期影響。在如今日漸迅速的房市發(fā)展趨勢下，我國有關(guān)的投資性房地產(chǎn)市場交易價格呈現(xiàn)只增加未下降的態(tài)勢，所以企業(yè)的本期收益較大程度來源于該企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)的估量升值部分。利益相關(guān)者在改變的模式后將獲得更及時有效的可靠數(shù)據(jù)，除此之外，企業(yè)的所有者權(quán)益和關(guān)于投資性房地產(chǎn)的公允交易價值兩者間的關(guān)聯(lián)也得到顯著增強(qiáng)。

對于衡量該模式改變對企業(yè)帶來的長遠(yuǎn)作用，企業(yè)的償還債務(wù)實力與企業(yè)的成長潛質(zhì)都是較好的反映指標(biāo)。而就企業(yè)的償還債務(wù)實力來看，此項度量方式能夠充分體現(xiàn)一個公司的運(yùn)營管理效率與資金管理能力，公司的持續(xù)發(fā)展離不開對償債能力的良好掌控。由于目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，公允價值計量模式能夠?qū)镜馁Y產(chǎn)負(fù)債進(jìn)行良好的體現(xiàn)，他們的實際價值也將更及時準(zhǔn)確地得以反映。就企業(yè)的成長潛質(zhì)而言，測量該項能力的標(biāo)準(zhǔn)主要依靠企業(yè)的成長潛力與預(yù)期發(fā)展態(tài)勢，他們的改變體現(xiàn)著企業(yè)后期的經(jīng)營態(tài)勢。在準(zhǔn)則要求下，當(dāng)企業(yè)選用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量時，當(dāng)期的營業(yè)利潤中將會包含投資性房地產(chǎn)的公允價值變動產(chǎn)生的虧損或是收益情況。因此鑒于實際市場變動情況，該項舉措將較顯著地提升企業(yè)的收益水平，企業(yè)的成長潛力也會被公允價值變動對營業(yè)利潤的貢獻(xiàn)率所帶動提升。

（3）對企業(yè)股票價格的影響。在選擇投資項目時投資方不但會根據(jù)該企業(yè)的成長潛力進(jìn)行決策，同時也會充分了解企業(yè)的獲利能力，據(jù)此可知，相關(guān)投資方則應(yīng)該清楚了解到意向企業(yè)的獲利信息，加大對意向企業(yè)的盈利資金使用情況的考察。能夠持續(xù)獲利是衡量公司的剩余資金品質(zhì)好壞的的關(guān)鍵。據(jù)相關(guān)理論分析結(jié)果可知，即便公司的股票價格波動起伏很大程度上是受到其收益增加或是減少的影響，但是股票價格最后都會根據(jù)企業(yè)的獲利持續(xù)度而回歸到合理的區(qū)間，而這個區(qū)間正常情況下對公司的獲利水平反映顯著。

由于改變計量模式后企業(yè)的收益將會較大程度的出現(xiàn)改變，可是對于相關(guān)投資方他們看中的并非是眼前改變帶來的收益，更多的是企業(yè)是否擁有可持續(xù)獲利的能力，能否為他們的投資帶來最大化的持續(xù)收益。因此面對意向企業(yè)更改計量方式時，相關(guān)投資方將會把關(guān)注點更多的放在該項模式所可能帶來的每股現(xiàn)金收益上，從而對公司的股票買進(jìn)賣出量產(chǎn)生較大影響。倘若企業(yè)變更計量方式對其實際運(yùn)營不會形成影響，而目的僅僅是希望粉飾財務(wù)現(xiàn)狀，那么靈驗的交易市場將會根據(jù)實際情況進(jìn)行現(xiàn)實的體現(xiàn)。所以如果交易市場是公開公正時，計量方式變動對公司產(chǎn)生的影響會被股票價格更公正反映。

三、進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)公允價值計量的建議

（1）促進(jìn)活躍市場的形成。公允價值能否切實衡量體現(xiàn)一項資產(chǎn)的核心在于房地產(chǎn)交易市場的活躍水平。及時準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)信息只有在活躍的交易市場以及公開合理的評價組織下才可以取得，因此促進(jìn)活躍市場的形成則成了關(guān)鍵。

（2）規(guī)范對房地產(chǎn)信息披露的監(jiān)管?？紤]到計量公允價值的程序比較復(fù)雜，利益相關(guān)者如果想要準(zhǔn)確認(rèn)識某項投資性房地產(chǎn)的具體公允價值數(shù)據(jù)資料，就需要對關(guān)聯(lián)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行合理準(zhǔn)確的披露。在此基礎(chǔ)上，對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行的公允價值計量的數(shù)據(jù)，比如：選取的評估報告、約任的優(yōu)秀評價組織、信息源的出處等，要格外關(guān)注。倘若企業(yè)并未實施規(guī)范的數(shù)據(jù)披露，有關(guān)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)切實查辦其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

（3）增強(qiáng)會計人員的職業(yè)素養(yǎng)。鑒于衡量投資性房地產(chǎn)的公允價值需要擁有扎實的技能和充分的方針了解，因此對會計人員的職業(yè)素養(yǎng)提出了很高的要求，所以我們應(yīng)當(dāng)切實促進(jìn)會計人員職業(yè)素養(yǎng)的提高。

總之，變更計量模式對企業(yè)的發(fā)展有利有弊，因此企業(yè)應(yīng)該結(jié)合自身情況，權(quán)衡利弊，從而做出最佳決策。

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[3]沈建明.淺談公允價值計量對投資性房地產(chǎn)的影響[J]. 時代金融，2016（6）.

作者簡介：劉麗娟（1997-），女，漢族，江西吉安人，學(xué)歷：碩士在讀（碩士），單位：南京信息工程大學(xué)商學(xué)院，研究方向：會計理論研究。