范曳杉

“天津房價已進入下降通道”、“1平米降5000元，兩周降價72萬”，9月10日，一則關于天津房價的新聞迅速吸引了大眾的視線。同時，該報道指出，價格下跌已成為天津房地產(chǎn)市場的主流形態(tài)，市區(qū)內(nèi)的很多樓盤都出現(xiàn)了每平米數(shù)千元的跌幅。

當晚，天津市住建委公布國家統(tǒng)計局的官方數(shù)據(jù)，強調(diào)今年疫情過后，進入第三季度后，天津市房地產(chǎn)市場住房價格連續(xù)上漲，房屋成交量持續(xù)增加，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

相互矛盾的數(shù)據(jù)，搞得廣大讀者一頭霧水：天津的房價真的如報道的一般降價如此猛烈，還是媒體報道的是假新聞，天津房價不但沒跌，還在漲？

1平米降5000元的房價

作為首都的毗鄰，唯四的直轄市之一，關于天津房價猛跌的消息也是吸引著廣大消費者的眼球。

在天津市住建委“澄清”之后，眾多媒體馬上介入調(diào)查，天津的房價到底有沒有降？新聞報道中提到的那個“兩周降價72萬，1平米降價5000元”的房子，到底是否真實存在？

媒體發(fā)現(xiàn)，這個房源真實存在。報道中這個房價暴跌的房源在東麗區(qū)融創(chuàng)融園，是一套住宅面積136.68平方米的二手房，于今年8月16日掛盤，掛盤價格為480萬元，單價約35118元/平米。同時于8月26日至9月1日之間進行了密集的降價，從掛盤價480萬一路降到了425萬，合計降價55萬元。9月2日到9月4日，該房源再度進行了3次降價，降到了408萬元，相比掛盤價，的確是降低了72萬元。事實上，這種程度的價格劇烈波動在二手房市場里并不算罕見，單一房源的價格波動也不能真正代表天津樓市的整體走向。

除此之外，還有另外一種“每平米降價5000元”的房子存在，只不過這種房子的降價是相較于2017年而言的。房價也并非是一夜暴跌，而是接連不斷的下跌所累計的結(jié)果。

天津市民小梁在2016年7月以130萬元的價格，買下了東麗區(qū)的一套二手住宅。在此之后，該小區(qū)的房價一直往上漲，沒過多久，同小區(qū)同戶型的二手房掛牌價一度漲至220萬元。相關機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2016年，天津全市新建商品住宅和二手私產(chǎn)住宅成交量分別比2015年增長75%、51%，成交的均價也分別為13662元/平米、12354元/平米，相較2015年的數(shù)據(jù)上漲了16%、19%，創(chuàng)下了近幾年來的最高紀錄。

隨著時間的推移，天津的房價卻開始呈現(xiàn)出下降的趨勢。其中，小梁所在的小區(qū)，同類型二手住宅的掛牌價也止步于220萬元的高點，進入了降價的通道，現(xiàn)在該小區(qū)二手房源的掛牌價已經(jīng)降至140萬元，基本跌回買入時的價格。

小梁表示，雖然從數(shù)據(jù)上來看，房價較之買入時還上漲了10萬元，但算上近幾年的物價上漲、房貸利息等，自己不但沒有掙，甚至還是一個賠錢的狀態(tài)。小梁也指出，自己所在的小區(qū)房價變化在當前的天津是一個極為普遍的現(xiàn)象。

天津新房確實“穩(wěn)中有漲”

上文所提到的房價下跌，無論是特例還是普遍現(xiàn)象，看起來似乎都和天津市建委所強調(diào)的市場“價升量穩(wěn)”有所矛盾，為何會如此呢？

首先，上文提到的房價大跌的參考，一個是不具代表性的特殊案例，另一個雖不是特例，但卻選擇了以2016年作為漲跌的參考，而2016年又有著天津最嚴的調(diào)控政策。這個統(tǒng)計區(qū)間肯定會出現(xiàn)最博人眼球的結(jié)果，卻不能反映房價真實的漲跌情況。

其次，天津市住建委統(tǒng)計的只是今年的數(shù)據(jù)，在經(jīng)歷了調(diào)控多年后的市場已然趨于穩(wěn)定，同樣不能反映近幾年的房價真實走勢。

所以，關于天津房價的漲跌與否，廣大消費者也在等待著所謂的“官方”，可以給出一份可靠的數(shù)據(jù)以作參考，其中，國家統(tǒng)計局自然是個首選。

國家統(tǒng)計局自2011年起便建立了全國70個城市住宅的價格指數(shù)，每月發(fā)布同比、環(huán)比、定基比數(shù)據(jù)，是體現(xiàn)一個城市房價變動的最權威、最全面、最準確的數(shù)據(jù)。

9月14日，國家統(tǒng)計局給出的相關數(shù)據(jù)中指出，2020年8月，天津新房的價格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲0.9%。

據(jù)記者了解，天津新房很早就實行了限價措施，很多新房的價格都遠低于周邊二手房。換句話講，今年的天津新房市場的確是處于一個相對上漲的趨勢，但也是政府調(diào)控的結(jié)果。

貝殼研究院稱，在2017年，天津新房市場成交量環(huán)比下滑47%，回到了2015年以前的水平，之后幾年保持穩(wěn)定。調(diào)控對價格較高的核心城六區(qū)的新房市場打擊明顯，而作為主力成交區(qū)域的城市外圍，下跌幅度較小，且2018與2019年的量價均表現(xiàn)穩(wěn)定。

二手房已連降14個月

相較新房市場的“穩(wěn)中有漲”，二手房市場的房價倒是真切地帶了幾分凄凄慘慘的味道。

同樣是國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年8月二手房價格環(huán)比下跌0.8%，同比下跌4.5%。如果再將時間線拉長一些的話，天津二手房市場的房價已經(jīng)連續(xù)下跌14個月，累計跌幅達到4.7%。同比方面，也已經(jīng)連續(xù)8個月下跌。

而從58同城、安居客提供的數(shù)據(jù)可見，今年以來，天津全市的二手房掛牌均價從今年1月份的20792元/平方米，降至8月的20103元/平方米，降幅約為3.3%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)稱，受調(diào)控政策影響，天津2017年的二手房交易量比2016年下降57%，2019年又比2018年下降11%。受到疫情的影響，天津二手房市場今年1-7月的成交量，較去年同期下降了23%，占比去年全年的50%，預計全年成交量與去年基本持平。價格方面，2020年二手房成交均價較2017年下跌了9%。

深究其二手房降價的原因，一是由于市場本身的不景氣，二則是受新房市場的打壓嚴重。新房市場大搞優(yōu)惠促銷，以恒大為例，直接給出了全國7折的無差別驚喜價……如此情況下，客戶自然是向著新房市場傾斜，從而冷落了二手房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也表示，天津近幾年的發(fā)展速度有所放緩，同時承接北京相關產(chǎn)業(yè)的效果尚未顯現(xiàn)，這些經(jīng)濟上的宏觀因素都對房地產(chǎn)市場造成了一定的拖拽。

而在2018年5月，天津“海河英才”計劃宣布實施，落戶政策門檻的大幅降低，令不少人看好天津的房價。但現(xiàn)在看來，這一舉措?yún)s未能對房價的高點回落造成任何阻礙。

對此，張大偉認為，天津的落戶門檻雖然較之前大幅降低，但即使是成功拿到了天津戶籍，這些“新天津人”也不會急于買房，購買需求的釋放相對緩慢，在市場上難以形成購房熱潮。

二手房價格下降的不止天津

從國家統(tǒng)計局所公布的8月70城房價來看，天津市場在短期看來，的確是一幅不容樂觀的景象。

而從數(shù)據(jù)上看，天津房價的漲幅在70個大中城市中比較靠后，新房價格環(huán)比漲幅排名第50，同比漲幅排名第55；二手房價格環(huán)比漲幅排名第69，同比漲幅排名第68，可以說已經(jīng)是倒數(shù)2、3名的墊底狀態(tài)了。

但要是說天津是跌價最慘的城市，倒也并非如此。

在公布數(shù)據(jù)的70個大中城市中，新房價格有11個城市同比下跌，跌幅最大的為濟南的3.3%；二手房價格也有27個城市同比下跌，跌幅最大的為牡丹江的9.3%。

在這70個大中城市里，有27個城市房價回到了一年前，占比接近4成。以二線城市和三四線城市為主，沒有一線城市。

這也意味著，無論是2011年到2015年，還是2018年至今，樓市都在呈現(xiàn)著兩級分化：熱門城市“萬人搖號”搶新房，冷門城市一再降價無人問津，而這一趨勢有望在未來延續(xù)。

相關機構(gòu)也作出判斷，天津的二手房與新房仍將繼續(xù)分化。其中，二手房的陰跌無可避免，因為其虧賺與否都在業(yè)主手中，于市場中的表現(xiàn)并不明顯，而新房市場可能會在政策的引導下，逐步地趨于穩(wěn)定，但需要耗費的適應時間或許將會較長。

總之，房價無差別普漲的時代顯然已經(jīng)不復。所謂的房地產(chǎn)投資，雖仍在理論上可行，但也已經(jīng)不再是過去的那種閉著眼睛就能掙錢的低門檻選項。