張曉玲 陳詩(shī)菡

進(jìn)入9月以來(lái)，全國(guó)多地出臺(tái)樓市調(diào)控政策，疊加融資新政，整體有收緊之勢(shì)?，F(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)則是冰火兩重天的局面，有的城市地王頻出，新房被搶，如佛山、深圳；有的城市卻是成交和價(jià)格雙跌，持續(xù)低迷。

在此背景下，房企紛紛調(diào)整四季度的銷售策略。受疫情沖擊，上半年大部分房企年度目標(biāo)完成率未達(dá)到一半，在剩下的3個(gè)多月里，“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。

9月初，恒大喊出7折促銷，打響“搶收”的第一槍。由于大部分房企今年的貨量都集中在下半年尤其是四季度，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，大規(guī)模的樓市促銷潮即將來(lái)臨。

調(diào)控再加碼

成都，這個(gè)西部熱點(diǎn)城市，突然在9月14日出臺(tái)樓市調(diào)控新政。新政內(nèi)容共15條，涵蓋了加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控、落實(shí)金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調(diào)控政策、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管監(jiān)測(cè)、強(qiáng)化輿論宣傳引導(dǎo)等6個(gè)方面。

成都“房產(chǎn)新政15條”調(diào)控重點(diǎn)在于，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年。易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，增值稅政策是今年各地調(diào)控的政策新動(dòng)態(tài)。

目前全國(guó)包括深圳、無(wú)錫、沈陽(yáng)和成都已經(jīng)調(diào)整了增值稅的政策，即從過(guò)去的“滿2”調(diào)整為“滿5”。他認(rèn)為，類似政策預(yù)計(jì)是后續(xù)各地容易采納和模仿的政策，這有助于防范“快進(jìn)快出”的炒房行為，使得買房行為更加理性。

成都之外，9月12日，常州也出臺(tái)新政，要求市區(qū)新購(gòu)商品住房取得產(chǎn)權(quán)證后4年方可交易；二套房貸最低首付60%。

而作為全國(guó)樓市風(fēng)向標(biāo)的深圳，繼“7·15新政”之后，再次給“假離婚買房”打補(bǔ)丁。

9月10日晚，央行深圳市中心支行、銀保監(jiān)會(huì)深圳監(jiān)管局、深圳住建局聯(lián)合發(fā)文，將創(chuàng)新上線建立婚姻信息查詢機(jī)制，查詢借款人婚姻狀況和購(gòu)房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成員名下住房套數(shù)，作為貸款審核依據(jù)，實(shí)行差別化的房貸辦理。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，實(shí)際上，過(guò)去深圳假離婚的，普遍都是采用偽造離婚證明來(lái)進(jìn)行的。換句話說(shuō)，此類離婚的目的，都是為了騙取首套購(gòu)房資格，所以新政需要追溯過(guò)去3年的房產(chǎn)持有情況。

而婚姻信息聯(lián)網(wǎng)后，通過(guò)偽造離婚記錄等方式，繞過(guò)房地產(chǎn)“限購(gòu)”“限貸”政策或獲取更低首付的房貸行為，會(huì)無(wú)所遁形。

從以上這些政策來(lái)看，調(diào)控基調(diào)均為“支持合理自住需求，遏制投機(jī)炒房”，既有收緊的地方，也有適度放寬的地方，但整體以收緊為主。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)融資和資金管控也前所未有的嚴(yán)厲。9月14日，在國(guó)務(wù)院例行吹風(fēng)會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝對(duì)市場(chǎng)傳言的融資新規(guī)進(jìn)行了回應(yīng)。

他說(shuō)，房企資金監(jiān)管及融資規(guī)則醞釀了將近兩年時(shí)間，目的在于增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化，矯正房企盲目擴(kuò)張行為。

中原地產(chǎn)認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控最寬松的2020年上半年過(guò)去了，調(diào)控收緊已經(jīng)難免。預(yù)計(jì)后續(xù)將有超過(guò)30個(gè)城市會(huì)發(fā)布出臺(tái)收緊力度不同的房地產(chǎn)政策，維持市場(chǎng)平穩(wěn)。

價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)？

無(wú)論是調(diào)控政策收緊抑或是融資“三條線”，都給各家房企的年度銷售目標(biāo)帶來(lái)了巨大壓力，也讓今年“金九銀十”成為各家房企“搶收”的關(guān)鍵。

根據(jù)3條紅線“踩線”情況，房企將分為紅、橙、黃、綠4檔，如果3道都觸線則為紅檔。

以2020年中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，220家A股、港股、美股上市房企中，“踩線”房企多達(dá)7成，其中恒大、融創(chuàng)、富力、綠地等3條紅線全部超過(guò)了。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家、財(cái)經(jīng)評(píng)論員郭施亮認(rèn)為，融資規(guī)則收緊對(duì)房企現(xiàn)金流以及負(fù)債率存在較大考驗(yàn)，房企急需在“金九銀十”通過(guò)打折促銷，加快現(xiàn)金回收，逐漸降低凈負(fù)債率等財(cái)務(wù)指標(biāo)，來(lái)提升房企自身的風(fēng)控能力。

9月7日，恒大宣布對(duì)全國(guó)樓盤600個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行7折優(yōu)惠，打響了“價(jià)格戰(zhàn)”的第一槍，爭(zhēng)取在九十月份完成2000億的銷售目標(biāo)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，恒大作為業(yè)內(nèi)龍頭房企，多年一直有打折促銷的習(xí)慣，在這個(gè)節(jié)點(diǎn)又率先開啟，后續(xù)肯定有更多的房企跟進(jìn)。

9月10日，市場(chǎng)傳言碧桂園也將打折促銷。碧桂園方面表示，公司一直保持經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)健，目前并無(wú)針對(duì)全國(guó)范圍項(xiàng)目大幅降價(jià)促銷的計(jì)劃。不過(guò)，在一些城市和項(xiàng)目上，碧桂園仍然采取了靈活的價(jià)格策略。

近期，資金充裕的央企中海地產(chǎn)也加入到了優(yōu)惠售房的行列，通過(guò)9.9折優(yōu)惠、花式減免、補(bǔ)貼等福利，促進(jìn)房產(chǎn)銷售。

可以預(yù)測(cè)，未來(lái)一段時(shí)間，各家房企的推盤力度會(huì)加大，促銷的房企會(huì)明顯增加。

事實(shí)上，上半年受疫情影響，大部分房企缺失了至少兩個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)，年度銷售目標(biāo)一半都沒(méi)有完成。甚至，有些企業(yè)已經(jīng)下調(diào)了年初設(shè)定的銷售目標(biāo)，完成率依然沒(méi)有達(dá)標(biāo)，大部分的銷售壓力都集中在下半年尤其是四季度。

數(shù)據(jù)顯示，前50強(qiáng)房企在下半年的可售貨量和銷售目標(biāo)有數(shù)萬(wàn)億。

張大偉分析認(rèn)為，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，7-8月平均恢復(fù)水平已經(jīng)超過(guò)了去年同期的100%，多地已超之前水平。

由于近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策比較嚴(yán)格，樓市調(diào)控也一直堅(jiān)持“房住不炒”的原則，既要防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，又要避免大起大落，所以指望房?jī)r(jià)大幅度下降也不太現(xiàn)實(shí)。因此可以判斷，房?jī)r(jià)在“金九銀十”期間，會(huì)保持平穩(wěn)偏下降的整體格局。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，四季度樓市促銷肯定是會(huì)有的，房企大都會(huì)進(jìn)行價(jià)格方面的讓利、折扣等，但不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的降價(jià)。

8月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比微升廣州、成都二手房?jī)r(jià)領(lǐng)漲

9月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2020年8月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，價(jià)格略漲。

其中，一、二、三線城市的新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比上漲了0.6%、0.6%和1.0%，一、二線城市漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

在整體樓市走向平穩(wěn)的背景下，廣州、成都、深圳等熱點(diǎn)城市的二手房?jī)r(jià)漲幅靠前，其原因值得關(guān)注。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)指出，下半年以來(lái)，全國(guó)已有約10個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從供需兩端同時(shí)發(fā)力保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，未來(lái)短期內(nèi)，房?jī)r(jià)上漲較快的城市不排除會(huì)出臺(tái)調(diào)控加碼政策。

價(jià)格總體穩(wěn)定

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，70個(gè)城市中，新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量與7月持平，同為59個(gè)，但房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量有所增加，從6個(gè)增加到9個(gè)。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市則有47個(gè)，比上月增加2個(gè)。

具體來(lái)看，4個(gè)一線城市維持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。新房環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.6%、0.9%和0.5%。

31個(gè)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅微幅回落。

35個(gè)三線城市新房和二手房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲1.0%和0.6%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

“70城房?jī)r(jià)漲幅總體仍處于合理區(qū)間”，易居房地產(chǎn)研究院研究員王若辰表示，但一些城市房?jī)r(jià)漲幅仍保持較高水平，調(diào)控壓力仍然較大。

具體來(lái)看，惠州成為8月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲最快的城市。這被認(rèn)為和深圳的政策調(diào)控有關(guān)系。分析人士指出，隨著深圳房?jī)r(jià)的高企和調(diào)控的升級(jí)，部分購(gòu)房需求正進(jìn)入鄰近的惠州市場(chǎng)。

此外，銀川、錦州、唐山、溫州等三四線城市緊隨其后，領(lǐng)跑新房?jī)r(jià)格漲幅。許小樂(lè)認(rèn)為，三四線城市中，銀川、唐山及惠州等城新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅近幾月多次居70城前列，主要是疫后房企融資環(huán)境有所改善，拿地?zé)崆檩^高，一級(jí)市場(chǎng)熱度向二級(jí)傳導(dǎo)所致。

王若辰指出，8月26日，住建部召開部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、成都、銀川、唐山、常州等城市負(fù)責(zé)人參加會(huì)議。從8月數(shù)據(jù)來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)漲幅較大，具有較大的調(diào)控壓力，其中沈陽(yáng)、銀川和常州已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策。

實(shí)際上，在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)發(fā)布的當(dāng)天，又有成都、大連等地出臺(tái)了新的調(diào)控政策。其中成都更是提出，將增加住宅用地供應(yīng)，未來(lái)住宅用地占經(jīng)營(yíng)性用地的比重不低于60%，供需緊張區(qū)域不低于70%。

二手房結(jié)構(gòu)性上漲

在二手房方面，熱點(diǎn)城市的價(jià)格上漲值得關(guān)注。

其中，廣州以1.7%的漲幅領(lǐng)跑70城，這已經(jīng)是廣州連續(xù)兩個(gè)月在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的二手房?jī)r(jià)中排名第一。另外，成都、深圳、無(wú)錫、寧波、西安等一、二線城市的二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅，也同樣進(jìn)入了前15位，成都1.2%的漲幅更是僅次于廣州。

不過(guò)，從供需層面來(lái)看，當(dāng)前二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了供給高位而需求走弱的態(tài)勢(shì)。

需求層面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，二手房需求在3-5月持續(xù)釋放后，在6-8月進(jìn)入平臺(tái)期。8月全國(guó)重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)實(shí)際成交量環(huán)比下降約7%。

易居研究院的數(shù)據(jù)也顯示，8月份，深圳、成都等多個(gè)熱點(diǎn)城市的二手房交易量出現(xiàn)了沖高回落。具體來(lái)看，深圳的二手房交易面積從7月的123萬(wàn)平方米，下降到103萬(wàn)平方米；成都從62萬(wàn)下降到49萬(wàn)平方米，東莞則從41萬(wàn)下降到29萬(wàn)平方米。另外，杭州、蘇州、廈門、大連等熱點(diǎn)城市，交易量同樣回落。

供給層面，2016年以來(lái)的大批限售房開始上市，使得二手房掛牌量顯著增加。

房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)共享平臺(tái)珊瑚數(shù)據(jù)顯示，2020年，多個(gè)城市二手房掛牌量創(chuàng)下歷史新高。以重慶為例，二手房掛牌量已經(jīng)從2019年初的4萬(wàn)余套，上升至2020年7月的近16萬(wàn)套。杭州的二手房掛牌量也從去年初的6.5萬(wàn)套，攀升至12.1萬(wàn)套。

因此，一些觀點(diǎn)認(rèn)為，除了深圳等少數(shù)城市以外，更多的熱點(diǎn)城市二手房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，主要是交易結(jié)構(gòu)變化所致。

以廣州為例。廣東省住房政策研究中心高級(jí)經(jīng)濟(jì)師李宇嘉表示，廣州連續(xù)領(lǐng)跑二手房漲幅，這并不意味著廣州市場(chǎng)全線火熱。相反，這與部分區(qū)域二手房高位橫盤，交易量下挫有關(guān)。

當(dāng)下的廣州，越秀、黃埔、天河等熱點(diǎn)區(qū)域，由于公共配套好、優(yōu)質(zhì)教育資源集中，二手房交易回升、價(jià)格上漲，形成良性循環(huán)。但其他城市外圍區(qū)域，如增城、花都、從化和南沙等板塊，過(guò)去幾年一直是新盤供應(yīng)大戶，現(xiàn)在二手房掛牌量很大，交易比較慘淡。

李宇嘉指出，這導(dǎo)致廣州少數(shù)區(qū)域二手房市場(chǎng)火爆，多數(shù)區(qū)域出現(xiàn)橫盤，若想成交，就必須拉長(zhǎng)周期或降價(jià)。由于交易周期、交易成本和政策的限制，加上享受過(guò)前幾輪樓市回升的好處，業(yè)主心氣很高，市場(chǎng)上交易的少，高位橫盤。表現(xiàn)在全市數(shù)據(jù)，就是在少數(shù)熱門區(qū)域的帶動(dòng)下，二手房?jī)r(jià)格還在上漲。