馮慶匯

市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供的股息收益率在4%～6%之間。如果底層資產(chǎn)質(zhì)地較好，則股息收益率可能會(huì)更靠近4%。

8月7日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布正式《公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》，公募基金REITs即將問(wèn)世。各大基金公司也已開(kāi)始摩拳擦掌申報(bào)產(chǎn)品。

有機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，參考REITs發(fā)源地美國(guó)市場(chǎng)規(guī)模及GDP規(guī)模占比推算，中國(guó)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到6萬(wàn)億元人民幣。不過(guò)這類產(chǎn)品在中國(guó)市場(chǎng)的生命力如何還需要時(shí)間驗(yàn)證。

何為REITs

所謂REITs，是Real Estate Investment Trusts的縮寫(xiě)，意思是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。這并非是一個(gè)新鮮事物，公募基金REITs自20世紀(jì)60年代在美國(guó)推出以來(lái)，已有40多個(gè)國(guó)家（地區(qū)）發(fā)行了該類產(chǎn)品，其投資領(lǐng)域由最初的房地產(chǎn)拓寬到酒店商場(chǎng)、工業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，已成為專門(mén)投資不動(dòng)產(chǎn)的成熟金融產(chǎn)品。

一般來(lái)說(shuō)，投資REITs的總收益包含兩個(gè)部分：股息收益和資本利得收益。有關(guān)文件要求“試點(diǎn)項(xiàng)目現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定且來(lái)源合理分散，投資回報(bào)良好，近3年內(nèi)總體保持盈利或經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流為正。預(yù)計(jì)未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于4%。”

目前一些市場(chǎng)人士預(yù)測(cè)，首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs提供的股息收益率在4%～6%之間。如果底層資產(chǎn)質(zhì)地較好，則股息收益率可能會(huì)更靠近4%?；A(chǔ)設(shè)施公募REITs的資本利得收益則取決于市場(chǎng)交易情況。由于基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs投資與股債市場(chǎng)相關(guān)性低，將成為投資者的資產(chǎn)配置工具。

此前REITs實(shí)際上已經(jīng)有所發(fā)展，但主要是一些私募產(chǎn)品。業(yè)內(nèi)較早的產(chǎn)品之一，鵬華前海萬(wàn)科REITs基金成立于2015年7月6日，目前規(guī)模為31.92億元，封閉期為10年，最近一年回報(bào)率為6.22%，成立以來(lái)累計(jì)漲幅為34.94%。

上投摩根基金旗下也有類似產(chǎn)品。上投富時(shí)發(fā)達(dá)市場(chǎng)REITs，成立于2018年4月26日，目前規(guī)模為2.99億元，成立以來(lái)累計(jì)漲幅為3.58%。

據(jù)了解，國(guó)內(nèi)早在2002年就有部分信托公司創(chuàng)設(shè)了相關(guān)產(chǎn)品。2011年，國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了首個(gè)REITs專戶產(chǎn)品：國(guó)投瑞銀主投亞太地區(qū)REITs產(chǎn)品。就在2011年，鵬華美國(guó)房地產(chǎn)基金是國(guó)內(nèi)首只投資美國(guó)房地產(chǎn)的基金，該基金主要投資于美國(guó)上市交易的房地產(chǎn)信托憑證（即REITs）。

總體來(lái)講，對(duì)于普通投資者，REITs產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)程度介于股市和債市之間，為投資者提供了一種新的投資選擇，穩(wěn)定的現(xiàn)金分紅，將會(huì)成為該類產(chǎn)品的最大特點(diǎn)。

試水基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域

從證監(jiān)會(huì)發(fā)布的《指引》看，公募REITs將在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域率先開(kāi)展。

根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái)3～5年，這類產(chǎn)品很可能會(huì)為我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供約6萬(wàn)億元的資金支持，進(jìn)而進(jìn)一步提升我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的速度和效率，為我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)做好儲(chǔ)備。

某業(yè)內(nèi)人士表示，從收益方面以及受市場(chǎng)歡迎程度來(lái)看，交通設(shè)施、城鎮(zhèn)水電氣熱供應(yīng)、城鎮(zhèn)污廢處理等公共基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目通常收益較低，存在靠政府補(bǔ)貼的情況，缺乏收益率吸引力。新型基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目涉及倉(cāng)儲(chǔ)物流、數(shù)據(jù)中心、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、科技園區(qū)等，項(xiàng)目市場(chǎng)化率和收益率均比較高，這類成為首批REITs試點(diǎn)的可能性較大。

公募基金REITs在國(guó)外已經(jīng)非常成熟。美國(guó)早在20世紀(jì)60年代就推出公募REITs。美國(guó)REITs底層資產(chǎn)主要包括辦公地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、零售地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心、醫(yī)療健康等14種資產(chǎn)類別，在三大交易所上市的REITs有220多只，流通市值超過(guò)1萬(wàn)億美元，其中美國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施REITs市值占總市值的比例最高，達(dá)到20%以上。

類似封閉式基金運(yùn)作

另外，細(xì)節(jié)方面，此次《指引》共51條，主要涉及多方面內(nèi)容。

一是公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（簡(jiǎn)稱基礎(chǔ)設(shè)施基金）屬上市交易的封閉式公募基金，應(yīng)具備以下條件：80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，通過(guò)資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利;基金管理人主動(dòng)運(yùn)營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流，并將90%以上合并后基金年度可供分配金額按要求分配給投資者。

二是明確基金份額發(fā)售方式，采取網(wǎng)下詢價(jià)的方式確定基金份額認(rèn)購(gòu)價(jià)格，公眾投資者以詢價(jià)確定的認(rèn)購(gòu)價(jià)格參與基金份額認(rèn)購(gòu)。

三是規(guī)范基金投資運(yùn)作，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控，夯實(shí)投資者保護(hù)機(jī)制。明確基金投資限制、關(guān)聯(lián)交易管理、借款安排、基金擴(kuò)募、信息披露等要求，全面落實(shí)“以信息披露為中心”，確保投資者充分知情權(quán)。

根據(jù)《指引》規(guī)定，公募REITs基金管理人除應(yīng)當(dāng)具備常規(guī)公募基金投資管理能力外，還應(yīng)當(dāng)配備不少于3 名具有5 年以上基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資管理或運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的主要負(fù)責(zé)人員。

根據(jù)《指引》的要求，公募REITs基金在試點(diǎn)階段將比照股票網(wǎng)下詢價(jià)機(jī)制定價(jià)，定價(jià)后比照LOF基金模式發(fā)售、封閉式基金運(yùn)作，采用“戰(zhàn)略配售+網(wǎng)下詢價(jià)發(fā)行+公眾投資者”的方式發(fā)行，80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

對(duì)于戰(zhàn)略配售，《指引》規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方參與基礎(chǔ)設(shè)施基金份額戰(zhàn)略配售的比例合計(jì)不得低于本次基金份額發(fā)售數(shù)量的20%，其中基金份額發(fā)售總量的20%持有期自上市之日起不少于60個(gè)月，超過(guò)20%部分持有期自上市之日起不少于36個(gè)月，基金份額持有期間不允許質(zhì)押。原始權(quán)益人或其同一控制下的關(guān)聯(lián)方擬賣出戰(zhàn)略配售取得的基礎(chǔ)設(shè)施基金份額的，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定履行信息披露義務(wù)。

扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后，基礎(chǔ)設(shè)施基金份額向網(wǎng)下投資者發(fā)售比例不得低于本次公開(kāi)發(fā)售數(shù)量的70%。對(duì)網(wǎng)下投資者進(jìn)行分類配售的，同類投資者獲得的配售比例應(yīng)當(dāng)相同。