蔣彬

本文筆者對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險進(jìn)行了分析研究，在文章中闡述并分析了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)，指出了財(cái)稅風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重要影響，也提出了在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行財(cái)稅風(fēng)險防范的措施。

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前我國的重要行業(yè)，對于我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及國民住房條件都有著非常重要的影響。但是，現(xiàn)代部分人群對于房地產(chǎn)企業(yè)缺乏正面的認(rèn)識，認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)就是單純的“建筑”企業(yè)，忽略了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)也是企業(yè)發(fā)展得重要環(huán)節(jié)，企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中，涉及到的財(cái)務(wù)和稅務(wù)問題直接影響到企業(yè)的發(fā)展和建設(shè)。所以，在現(xiàn)階段，研究房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險問題對于房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展而言極為重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)

房地產(chǎn)企業(yè)是當(dāng)前我國發(fā)展過程中，非常重要的企業(yè)組織。房地產(chǎn)企業(yè)具體是以房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)營銷售以及房地產(chǎn)管理服務(wù)為主要經(jīng)營內(nèi)容的盈利性經(jīng)濟(jì)組織。在房地產(chǎn)企業(yè)中，“房”具體就是指生產(chǎn)經(jīng)營的建筑物，主要是商業(yè)房屋建筑?！暗亍本唧w就是指土地，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營和開發(fā)的過程中主要的對象就是“土地”，對“土地”的開發(fā)和建設(shè)是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要內(nèi)容?！爱a(chǎn)”具體就是指房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)品是居民住房建筑物。房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營流程可以總結(jié)為通過土地使用權(quán)的交易開發(fā)，利用土地資源進(jìn)行房屋工程建設(shè)，使房屋工程具有商業(yè)產(chǎn)品特性，也同時使土地房屋資源具有產(chǎn)權(quán)效益。另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還要進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營、管理以及服務(wù)工作。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的重要組成部分，也是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中的核心環(huán)節(jié)，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)中具有以下幾方面特點(diǎn)：首先，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)具有審批文件相對較多的問題，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及到土地交易買賣，土地交易合同訂立、房屋建筑合同建立、工程招標(biāo)訂立以及項(xiàng)目開發(fā)審閱等多個環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中也要與政府以及相關(guān)部門有直接的聯(lián)系。其中政府建設(shè)相關(guān)部門也要對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)部門進(jìn)行分別審閱，需要審閱內(nèi)容相對比較多。其次，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)還具有項(xiàng)目周期長的主要特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中要經(jīng)歷設(shè)計(jì)、審、施工以及銷售經(jīng)營等多個環(huán)節(jié)，各個環(huán)節(jié)的周期時間相對比較長，尤其在房地產(chǎn)開發(fā)工程建設(shè)階段，周期所占用的時間比較長。另外，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，后期階段還要對企業(yè)進(jìn)行經(jīng)營維護(hù)，從而導(dǎo)致整個房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期相對較長。最后，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)中，所涉及的財(cái)務(wù)和稅務(wù)內(nèi)容比較復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段要涉及開發(fā)成本計(jì)算、土地使用稅務(wù)、企業(yè)所得稅以及相關(guān)增值稅務(wù)的計(jì)算，所以在實(shí)際的房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重視稅務(wù)工作和財(cái)務(wù)工作的質(zhì)量，對房地產(chǎn)財(cái)稅問題進(jìn)行關(guān)注和管理，保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)遠(yuǎn)離財(cái)稅風(fēng)險，提高房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)經(jīng)營效率。

二、財(cái)稅風(fēng)險對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的重要影響

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)階段，要面對著各種財(cái)務(wù)和稅務(wù)工作，財(cái)稅工作與房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)效益有著根本的聯(lián)系，所以在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，財(cái)稅工作有著非常重要的影響，具體表現(xiàn)為以下幾個方面;首先，財(cái)務(wù)和稅務(wù)處理工作存在著很大的風(fēng)險，財(cái)稅工作涉及到企業(yè)的成本核算，也關(guān)系著企業(yè)的經(jīng)營成本。但是，財(cái)稅工作的影響因素相對比較多，從而導(dǎo)致實(shí)際的財(cái)稅工作中經(jīng)常受到風(fēng)險影響，進(jìn)而影響到房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的效率和效益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)的核心內(nèi)容也是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的基礎(chǔ)內(nèi)容，后續(xù)的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動，都要圍繞房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行。所以，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險不僅會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)環(huán)節(jié)，而是直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整個生產(chǎn)經(jīng)營流程。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避

（一）房地產(chǎn)企業(yè)重視起開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段的財(cái)稅風(fēng)險比較多并且對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的影響也比較大，所以在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施開發(fā)工作中，應(yīng)該重視起房地產(chǎn)開發(fā)的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避，保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)順利完成，提升企業(yè)開發(fā)經(jīng)營效率。在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加速度非?？欤顿Y者都希望借助房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)勢頭實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展和利潤提升。但是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量增多，企業(yè)建設(shè)各有不同，部分中小型房地產(chǎn)企業(yè)缺乏財(cái)稅風(fēng)險意識，在開發(fā)環(huán)節(jié)中忽略了財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)經(jīng)營效益下降，甚至是企業(yè)產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)損失。所以，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)風(fēng)險規(guī)避中，首要工作就是提升房地產(chǎn)企業(yè)管理者以及財(cái)務(wù)工作者的財(cái)稅風(fēng)險意識，建立房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避制度和財(cái)務(wù)工作人員的工作監(jiān)督制度，通過制度的建立加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者以及管理者對財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避的重視，提升房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)階段財(cái)稅風(fēng)險控制效率。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期階段的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)分為前期準(zhǔn)備階段、開發(fā)實(shí)施階段等兩個環(huán)節(jié)共同組成。首先，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)階段的前期準(zhǔn)備階段內(nèi)容包括項(xiàng)目開發(fā)申請、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目具體檢查等多個環(huán)節(jié)，并且各個環(huán)節(jié)所涉及到的財(cái)稅問題和風(fēng)險問題有所不同，所以在開發(fā)前期準(zhǔn)備階段的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避中，應(yīng)該注重細(xì)節(jié)化的風(fēng)險規(guī)避，要求管理者和財(cái)務(wù)工作者配合完成各項(xiàng)財(cái)稅工作，具體可以從以下幾個方面做起;

1.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)管理者在開發(fā)前期階段，應(yīng)該重視起財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避，對前期準(zhǔn)備階段的各環(huán)節(jié)財(cái)稅風(fēng)險進(jìn)行提前的規(guī)劃認(rèn)知，并建立良好的規(guī)避計(jì)劃，防止突發(fā)性風(fēng)險出現(xiàn)，影響房地產(chǎn)開發(fā)前期階段。

2.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)財(cái)務(wù)工作者要負(fù)起重要的責(zé)任，做好本身的財(cái)務(wù)工作和風(fēng)險防范。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者是實(shí)施財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避的主要單位，直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避的效率。財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該實(shí)施具體的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避工作，具體可以從以下幾個方面做起;1.財(cái)務(wù)工作者要對開發(fā)環(huán)節(jié)前期階段的各類文書合同進(jìn)行有效的清算和管理，了解合同和文書相關(guān)內(nèi)容，并根據(jù)內(nèi)容進(jìn)行財(cái)稅風(fēng)險防范。例如，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該對前期階段的文件、文書、工程合同以及策劃方案等文書進(jìn)行審閱、清算和管理，將其分類進(jìn)行管理，從而有效的保證企業(yè)管理者能夠隨時查閱使用相關(guān)文件。財(cái)務(wù)工作者還應(yīng)該做好相關(guān)賬務(wù)核對以及稅務(wù)核定，財(cái)務(wù)入賬記錄以及稅務(wù)計(jì)算是財(cái)務(wù)工作的基礎(chǔ)內(nèi)容，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該認(rèn)真對待自身的工作，做好賬務(wù)和稅務(wù)核對工作。例如，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該將企業(yè)開發(fā)前期階段所繳納的相關(guān)費(fèi)用計(jì)入到“開發(fā)成本-取得土地使用權(quán)所支付的金額”當(dāng)中，并且在進(jìn)行入賬的過程中應(yīng)該考慮到出讓合同、土地出讓票據(jù)等因素的留存計(jì)入，保證原始憑證的準(zhǔn)確記錄，對于賬目信息的準(zhǔn)確性而言具有非常重要的意義。另外，為了有效的規(guī)避財(cái)稅風(fēng)險，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期準(zhǔn)備階段的涉及稅務(wù)進(jìn)行了解，其中包括土地使用稅、企業(yè)所得稅等內(nèi)容。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段是企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的核心內(nèi)容，對于房地產(chǎn)開發(fā)工作而言起到了關(guān)鍵的作用，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避意義重大。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段涉及到具體的工程投資、資金運(yùn)作以及工程建設(shè)等內(nèi)容，而在工程建設(shè)過程中，資金投入以及周轉(zhuǎn)次數(shù)更多，涉及到財(cái)務(wù)和稅務(wù)問題也更多，從而導(dǎo)致整個實(shí)施階段的財(cái)稅風(fēng)險問題比較復(fù)雜。而在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段進(jìn)行風(fēng)險防控的過程中，企業(yè)管理者和財(cái)務(wù)工作者可以做好相應(yīng)的工作。

首先，企業(yè)管理者應(yīng)該做好資金統(tǒng)籌規(guī)劃，并有效的控制資金籌措過程中的風(fēng)險，在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段，工程資金使用量巨大，所以部分企業(yè)選擇金融融資的方式進(jìn)行資金籌措，但是由于金融環(huán)境以及融資機(jī)構(gòu)等因素的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)融資籌措的過程中，往往會受到風(fēng)險影響。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)階段融資籌措的過程中，應(yīng)該對融資企業(yè)以及借貸產(chǎn)品進(jìn)行風(fēng)險評估，通過有效的風(fēng)險評估，做好財(cái)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險管控，從而做好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段的財(cái)務(wù)風(fēng)險規(guī)避。另外，企業(yè)管理者在開發(fā)實(shí)施階段，也應(yīng)該履行自身的管理和監(jiān)督職責(zé)，對企業(yè)財(cái)務(wù)工作者的財(cái)務(wù)工作實(shí)施嚴(yán)格的監(jiān)督管理，防止財(cái)務(wù)工作者工作態(tài)度以及工作能力問題而造成財(cái)務(wù)稅務(wù)風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)的有效監(jiān)督管理，能夠有效的促進(jìn)財(cái)務(wù)工作者的工作效率以及稅務(wù)風(fēng)險規(guī)避。

其次，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該履行好自身的財(cái)務(wù)工作職責(zé)，做好房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)實(shí)施階段的財(cái)務(wù)稅務(wù)工作。1.企業(yè)財(cái)務(wù)工作者在企業(yè)資金運(yùn)作的過程中，就要做好相關(guān)的財(cái)務(wù)記錄工作，保證企業(yè)在資金運(yùn)作階段，能夠有效的規(guī)避風(fēng)險。例如，當(dāng)企業(yè)完成金融借貸后，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該將資金記入“短期借款”，并對資金入賬進(jìn)行有效的了解以及確認(rèn)好還款日期，以防止借貸資金還款日期延時而造成資金損失風(fēng)險。2.財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該做好工程項(xiàng)目成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施階段的主要工作內(nèi)容，包括房地產(chǎn)工程建設(shè)具體內(nèi)容，而建筑工程建設(shè)就要成本核算、工程結(jié)算所涉及到的財(cái)務(wù)和稅務(wù)內(nèi)容也比較多，財(cái)務(wù)工作者要做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)記錄。例如，在工程合同、工程結(jié)算報告以及工程造價報告制定中，財(cái)務(wù)工作者應(yīng)該結(jié)合財(cái)務(wù)記錄中的“預(yù)付賬款”、 “應(yīng)付賬款”內(nèi)容以及相關(guān)發(fā)票進(jìn)行嚴(yán)格的制定，保證報告合理，使房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

本文筆者從房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)前期階段和實(shí)施環(huán)節(jié)兩個方面闡述了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)的財(cái)稅風(fēng)險規(guī)避。希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展有所幫助。

（作者單位：廣西怡華房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司）