王侖

本文在明確土地一級(jí)開(kāi)發(fā)內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，以某土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為例，結(jié)合筆者在西安高科國(guó)際社區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司中的工作經(jīng)驗(yàn)，闡述了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)措施，達(dá)到較好的資金風(fēng)險(xiǎn)管理防范效果。

一、引言

在城市化進(jìn)程加速的背景下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目量有所增加，相應(yīng)的項(xiàng)目規(guī)模也進(jìn)一步增大。此時(shí)，相應(yīng)企業(yè)需要投入大量資金，承擔(dān)著較大的投融資風(fēng)險(xiǎn)。為了保證土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，必須要展開(kāi)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)，即資金風(fēng)險(xiǎn)的防范，降低企業(yè)可能產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失，防止企業(yè)發(fā)生倒閉、破產(chǎn)的問(wèn)題。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵簡(jiǎn)述

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)一般由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)展開(kāi)，對(duì)存在于一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地、鄉(xiāng)村集體土地進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地由生地轉(zhuǎn)變?yōu)槭斓?，再?duì)熟地進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。現(xiàn)階段企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的主要資金來(lái)源是銀行貸款，負(fù)債投資成為主要的投資方式，在完全市場(chǎng)化運(yùn)作的模式下，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在較多的投融資風(fēng)險(xiǎn)。

現(xiàn)階段，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)涉及到的規(guī)劃內(nèi)容主要包括：國(guó)民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、修建性規(guī)劃、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、文物古跡保護(hù)規(guī)劃、綠地系統(tǒng)與景觀規(guī)劃、軌道交通規(guī)劃、道路交通規(guī)劃、地下空間開(kāi)發(fā)規(guī)劃、供水管線規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃（綜合管溝、排水系統(tǒng)、通信）、供電規(guī)劃、天然氣規(guī)劃、消防與安防規(guī)劃等。對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，其需要大量的資金投入，具備較高的投融資風(fēng)險(xiǎn)，因此，相關(guān)企業(yè)必須要重點(diǎn)實(shí)施資金風(fēng)險(xiǎn)的管理與防范。

三、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投融資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施探究

（一）項(xiàng)目概述

項(xiàng)目為某地區(qū)土地儲(chǔ)備中心的儲(chǔ)備土地，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)授權(quán)，將該土地建設(shè)成區(qū)域生活商業(yè)配套。項(xiàng)目總面積18.72平方公里，整治內(nèi)容包括市政道路建設(shè)、平場(chǎng)建設(shè)、公園與綠地建設(shè)、地下綜合管線通道建設(shè)等。初步計(jì)算得出，已取得土地批件部分共計(jì)2934畝，土地整理完成后，可實(shí)現(xiàn)土地出讓面積為1244.73畝，現(xiàn)已掛牌及劃撥出讓土地715.03畝，未出讓土地面積為585.6畝。

（二）項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)

1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金運(yùn)動(dòng)特征分析

相比較于其他的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，企業(yè)在參與土地及開(kāi)發(fā)中資金運(yùn)動(dòng)表現(xiàn)為以下特征，首先資金的需求巨大，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的資金需求近年來(lái)呈現(xiàn)逐步上漲的趨勢(shì)，少則幾千萬(wàn)多則十幾億至上百億。其次，資金的占用時(shí)間長(zhǎng)，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往需要兩三年至五六年不等的時(shí)間。再次，資金需分階段進(jìn)入，大多數(shù)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資金需求是分階段逐步投入，并非一次性全部投入所有資金。最后，資金回收期長(zhǎng)，即使在較為順暢的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，最終收回全部資金從土地開(kāi)發(fā)完成轉(zhuǎn)讓開(kāi)始計(jì)算也需要幾年的時(shí)間。一旦遭遇土地市場(chǎng)或者房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，企業(yè)開(kāi)發(fā)完成后的土地沒(méi)有順利出讓?zhuān)厝灰疠^為嚴(yán)重的投融資風(fēng)險(xiǎn)。

2.風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容

實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)前，必須要提前完成項(xiàng)目融投資風(fēng)險(xiǎn)的確定。在本次土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，融投資風(fēng)險(xiǎn)的確定主要由企業(yè)內(nèi)5名專(zhuān)業(yè)人員共同完成確定。使用的方法為專(zhuān)家討論法，即結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)、項(xiàng)目實(shí)際情況，由5名專(zhuān)業(yè)人員共同完成項(xiàng)目融投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的確定。

其中，該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融投資風(fēng)險(xiǎn)的一級(jí)指標(biāo)為政治風(fēng)險(xiǎn)、法律與合同風(fēng)險(xiǎn)、金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)以及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。各一級(jí)指標(biāo)下的二級(jí)指標(biāo)分別有：政治風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)指標(biāo)中，涵蓋政府信用風(fēng)險(xiǎn)、政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)、政府人員方面的風(fēng)險(xiǎn)、政府決策與審批延誤風(fēng)險(xiǎn)、政治或公眾反對(duì)方面的風(fēng)險(xiǎn)五項(xiàng)二級(jí)指標(biāo);法律與合同風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)指標(biāo)中，涵蓋著法律與監(jiān)管體系不完善風(fēng)險(xiǎn)、相關(guān)法律變更風(fēng)險(xiǎn)、委托代理風(fēng)險(xiǎn)、第三方違約風(fēng)險(xiǎn)、合同或文件風(fēng)險(xiǎn)五項(xiàng)二級(jí)指標(biāo);金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)指標(biāo)中，涵蓋籌資風(fēng)險(xiǎn)、膨脹風(fēng)險(xiǎn)、利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、土地開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)五項(xiàng)二級(jí)指標(biāo);建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)指標(biāo)中，涵蓋建設(shè)不可抗力事件、規(guī)劃與設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)、施工組織與協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)、環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、氣候地質(zhì)與考古文物保護(hù)等條件風(fēng)險(xiǎn)、招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分的風(fēng)險(xiǎn)、征遷受阻風(fēng)險(xiǎn)、完工風(fēng)險(xiǎn)、材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)九項(xiàng)二級(jí)指標(biāo);市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一級(jí)指標(biāo)中，涵蓋著征用與公有化風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)三項(xiàng)二級(jí)指標(biāo)。

3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法

在本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)中，主要使用了專(zhuān)家直觀判定法完成各個(gè)指標(biāo)權(quán)重的計(jì)算，即5名專(zhuān)業(yè)人員結(jié)合自身經(jīng)驗(yàn)，對(duì)各個(gè)指標(biāo)的重要程度進(jìn)行打分與賦值，求得的平均值作為指標(biāo)權(quán)重。本文選取金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行權(quán)重計(jì)算結(jié)果說(shuō)明，即有：籌資風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0.2901、膨脹風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0.1124、利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0.1742、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0.2452、土地開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重0.1781。

4.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)結(jié)果

結(jié)合上文評(píng)價(jià)分析得出，本項(xiàng)目的融投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，涵蓋的風(fēng)險(xiǎn)因素指標(biāo)相對(duì)較多，因此必須重點(diǎn)實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管與應(yīng)對(duì)。結(jié)合專(zhuān)家直觀判定結(jié)果可知，項(xiàng)目面對(duì)的最重要風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)為金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需重點(diǎn)關(guān)注。

（三）項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)與應(yīng)對(duì)策略

1.項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)策略

為了達(dá)到降低該土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融投資風(fēng)險(xiǎn)的效果，被項(xiàng)目中使用風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)策略具體如下：

第一，政治風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其中的政府信用風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式， 避免由單一的政府部門(mén)授信，盡可能的由多個(gè)相關(guān)聯(lián)的政府部門(mén)共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn);針對(duì)其中的政府干預(yù)風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)、私人部門(mén)分擔(dān)相結(jié)合的方式（公共部門(mén)分擔(dān)更多）， 通常情況下，地方政府對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)有較多的限制，這就需要企業(yè)加大與公共部門(mén)和私人部門(mén)的協(xié)調(diào)和交流，及時(shí)掌握政策動(dòng)向和地方政府的主張;針對(duì)政府人員方面的風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式（公共部門(mén)與私人部門(mén)結(jié)合分擔(dān)）;針對(duì)政府決策與審批延誤風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)政治或公眾反對(duì)方面的風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式。綜合來(lái)看，針對(duì)于政治風(fēng)險(xiǎn)，采用共同承擔(dān)和共同分擔(dān)的方式有利于降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，法律與合同風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其中的法律與監(jiān)管體系不完善風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)相關(guān)法律變更風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)委托代理風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)第三方違約風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)合同或文件風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式。

第三，金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其中的籌資風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)膨脹風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)土地開(kāi)發(fā)成本風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式。

第四，建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其中的建設(shè)不可抗力事件，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)施工組織與協(xié)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)，使用私人分擔(dān)的方式;針對(duì)氣候地質(zhì)與考古文物保護(hù)等條件風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)招標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)不充分的風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)征遷受阻風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)完工風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)材料供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，使用私人部門(mén)分擔(dān)的方式。

第五，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)其中的征用與公有化風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式;針對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力風(fēng)險(xiǎn)，使用公共部門(mén)分擔(dān)的方式;針對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)風(fēng)險(xiǎn)，使用共同承擔(dān)的方式。

2.項(xiàng)目投融資風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)策略

可從以下幾個(gè)角度，防范和化解投融資風(fēng)險(xiǎn)。

（1）針對(duì)項(xiàng)目中面對(duì)不同風(fēng)險(xiǎn)，使用的應(yīng)對(duì)策略也存在差異性。其中，針對(duì)政治風(fēng)險(xiǎn)，主要使用了風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)緩解的應(yīng)對(duì)方法;針對(duì)法律與合同風(fēng)險(xiǎn)，主要使用了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)緩解以及風(fēng)險(xiǎn)自留的應(yīng)對(duì)方法;針對(duì)金融與財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，主要使用了風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)緩解的應(yīng)對(duì)方法;針對(duì)建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，主要使用了風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移、風(fēng)險(xiǎn)環(huán)節(jié)以及風(fēng)險(xiǎn)自留的應(yīng)對(duì)方法;針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，主要使用了風(fēng)險(xiǎn)緩解以及風(fēng)險(xiǎn)自留的應(yīng)對(duì)方法。通過(guò)這樣的方式，有效降低了土地以及開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目中需要承擔(dān)的融投資風(fēng)險(xiǎn)程度，更好的維護(hù)了企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。

（2）按照項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作階段預(yù)測(cè)資金使用量。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資金需求巨大，但并不意味著一開(kāi)始就需準(zhǔn)備所有資金，而是隨著開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)展逐次投入，擇機(jī)進(jìn)行籌資行為，既可避免資金供應(yīng)不足導(dǎo)致的項(xiàng)目推動(dòng)不力，也可避免大量資金閑置造成的成本積壓。

（3）按照項(xiàng)目成本預(yù)算確定籌資數(shù)量。資金預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)是項(xiàng)目的成本預(yù)算、土地出讓時(shí)序等。由于土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目本身各項(xiàng)支出具有較為明確的成本預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)，可以根據(jù)各個(gè)階段土地開(kāi)發(fā)的具體內(nèi)容和預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)確定相應(yīng)的資金流出量，再結(jié)合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中收回的資金數(shù)量和資金存量確定籌資規(guī)模。在一定時(shí)期內(nèi)，資金流出量減去資金流入量，再減去資金存量，得出需要籌資的數(shù)量。

（4）科學(xué)確定資本結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)階段企業(yè)參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程融資渠道，包括政府資金、銀行貸款、信用貸款債券等多種形式，在具體安排時(shí)應(yīng)科學(xué)論證自有資金和負(fù)債的比例關(guān)系，組織更為合理的投資方式，實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。具體來(lái)看，對(duì)于規(guī)模較小的企業(yè)，在參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)首先使用政府投入資金和自有資金，然后使用貸款和債券等方式得到的資金，避免額外的利息負(fù)擔(dān);對(duì)于發(fā)展較為順利或者對(duì)未來(lái)土地市場(chǎng)預(yù)期較為樂(lè)觀的企業(yè)，建議使用發(fā)行長(zhǎng)期債券和長(zhǎng)期借款的方式籌集資金。同時(shí)也可以選擇增資或者吸引新投資者的方式增加企業(yè)自有資金。

（5）實(shí)行更加有效的成本監(jiān)控，土地開(kāi)發(fā)過(guò)程的各項(xiàng)成本支出需經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核和批準(zhǔn)，對(duì)于超過(guò)開(kāi)發(fā)成本和預(yù)算支出的，原則上不予通過(guò)。企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)根據(jù)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金需求和總成本支出，并定期進(jìn)行成本分析，研究成本變化的原因。

（6）加強(qiáng)投資可行性分析研究。結(jié)合前文分析，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在長(zhǎng)周期、大資金需求和政策風(fēng)險(xiǎn)的環(huán)境下，面臨更加嚴(yán)峻的投融資風(fēng)險(xiǎn)，為此需要加強(qiáng)項(xiàng)目本身的可行性研究工作，充分評(píng)估可能的因素造成的風(fēng)險(xiǎn)及影響，同時(shí)綜合運(yùn)用獲利能力指數(shù)法、回收期法等計(jì)算手段，科學(xué)評(píng)估投資收益。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，依托專(zhuān)家直觀判定法可以完成投融資風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)以及不同風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)權(quán)重的確定，支持風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)與應(yīng)對(duì)策略的制定。依托風(fēng)險(xiǎn)的不同，合理選擇公共部門(mén)分擔(dān)、私人分擔(dān)與共同承擔(dān)，結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)緩解等應(yīng)對(duì)策略的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)投融資風(fēng)險(xiǎn)的良好應(yīng)對(duì)。

（作者單位：西安高科國(guó)際社區(qū)建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司）