截至8月底，上證綜指年內(nèi)漲幅約10%。這個漲幅在全世界絕對算大的。同期道瓊斯指數(shù)基本持平，標(biāo)準(zhǔn)普爾500指數(shù)漲了8%，英國富時100、法國CAC40指數(shù)、德國DAX指數(shù)、日經(jīng)225指數(shù)等則都是下跌的。飆升的只有一個納斯達(dá)克，漲了大約30%。

很多朋友在最近兩年的股市上漲過程中也已經(jīng)成功從2015年的套牢狀態(tài)中解脫出來，不少人更是在今年4月以來的反彈中狠狠賺了一筆?？上部少R。

但當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢無疑比2015年還要差，而且在可預(yù)見的未來，較低的經(jīng)濟(jì)增速將是常態(tài)，這令不少朋友覺得手中的股票有些燙手。

相比而言，房價最近2年整體比較平穩(wěn)，部分一線城市的部分區(qū)域?qū)嶋H成交價甚至有所下跌。有朋友詢問，現(xiàn)在是不是一個新的賣股票買房子的機(jī)會。

先說結(jié)論。筆者認(rèn)為，一般的居民住宅樓作為財產(chǎn)保值的手段還可以，但幾年內(nèi)掙大錢的概率比較低。如果不是著急結(jié)婚或者娶兒媳婦，在地產(chǎn)投資上最好謹(jǐn)慎一點(diǎn)。至少在未來3、5年要十分慎重。

房價的上漲說到底取決于資金的持續(xù)投入，只有不斷有新資金入場，同時不能出現(xiàn)大規(guī)模拋售，才能確保價格上漲。而新資金主要是兩個來源：一個是個人收入；一個是銀行貸款。

其中個人收入是根本，它決定了購房者能夠負(fù)擔(dān)的首付規(guī)模以及月供的最大額度，銀行貸款規(guī)模很大程度上取決于銀行對購房者收入水平的評估。對于絕大部分購房者來說，收入來源主要是工資。這其中既包括自己的工資，也包括可動用的親屬的工資。但在可預(yù)見的未來，我們很難對收入水平的提高給予樂觀預(yù)期。

改革開放以來，無論是國民經(jīng)濟(jì)的增長還是個人收入水平的提高，主要的支撐力量有兩個。一是急劇擴(kuò)張的對外貿(mào)易；二是持續(xù)推進(jìn)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶動的超大規(guī)模投資。但這兩大支柱未來一段時間都會面臨較大問題。

首先，外貿(mào)的黃金時代已經(jīng)過去。再考慮到逆全球化勢力的干擾，未來我們很難對出口市場寄予太高期待。這也就意味著我國服務(wù)于全球市場的諸多產(chǎn)業(yè)鏈將面臨產(chǎn)能過剩的嚴(yán)峻考驗(yàn)。能否維持生存的問題已經(jīng)很嚴(yán)峻，更不要提漲工資了。

其次，城鎮(zhèn)化速度將大大放緩。2019年，我國城鎮(zhèn)化率達(dá)到了60.6%，社科院預(yù)測到2035年將達(dá)到70%。也就是說在未來的16年里有望再提高10個百分點(diǎn)左右。而在2004至2019年的16年里，我國城鎮(zhèn)化率提高了19個百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)化速度下降一半，可以想象將對與大興土木密切相關(guān)的行業(yè)產(chǎn)生多大沖擊。

總體來看，未來一段時間，外貿(mào)和投資這兩個驅(qū)動經(jīng)濟(jì)的引擎都很難全力運(yùn)轉(zhuǎn)，大量企業(yè)面對的是如何活下去的考驗(yàn)，給員工漲工資挺難。

再說銀行貸款。在打破剛兌的過程中，一方面銀行的信貸投放能力會因壞賬的激增受到抑制，另一方面破產(chǎn)企業(yè)的增多也會相應(yīng)降低相關(guān)地區(qū)居民的收入水平，增大住房貸款的風(fēng)險。此時銀行的策略可能是提高首付要求，但這樣會進(jìn)一步降低民眾的貸款能力。

面對百年未有之大變局，我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要一段較長的時間，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢和政策環(huán)境下，炒房掙錢的難度比過去大了很多。