林兵 林保

摘 要： 房屋租金市場(chǎng)的發(fā)展是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，加強(qiáng)租金市場(chǎng)管理、理清房屋租金中的各方經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系已成為急待解決的問(wèn)題，而確定房屋租金價(jià)格又是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題的核心。如何客觀的確定房屋租金價(jià)格關(guān)系到經(jīng)濟(jì)行為各方的切身利益，應(yīng)引起評(píng)估業(yè)內(nèi)人士的重視。

關(guān)鍵詞： 租金內(nèi)涵;影響租金的因數(shù);如何確定租金

【中圖分類號(hào)】G64? ? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A? ? ?【文章編號(hào)】1674-3733（2020）19-0273-01

引言：物業(yè)租金就是物業(yè)的租賃價(jià)格。從租戶的角度來(lái)講，物業(yè)租金是租戶為取得一定時(shí)期內(nèi)房屋使用權(quán)而付給出租人的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。從出租人的角度來(lái)講，物業(yè)租金是出租人分期出讓物業(yè)使用價(jià)值所體現(xiàn)的價(jià)值補(bǔ)償，表現(xiàn)為出租人所支付的貨幣或?qū)嵨?。要想合理確定租金，需要明確租金的分類及內(nèi)涵，理清影響租金確定的因素。

1 租金類型

1.1 理論租金和實(shí)際租金

從價(jià)格原理上看，物業(yè)租賃價(jià)格有兩種表現(xiàn)形式：理論租金和實(shí)際租金。

（1）理論租金。理論租金是物業(yè)價(jià)格的延續(xù)，體現(xiàn)的是物業(yè)一次性銷售價(jià)格和多次銷售價(jià)格之間存在的價(jià)格關(guān)系。理論租金應(yīng)該體現(xiàn)物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的投入、時(shí)間價(jià)值、利潤(rùn)、稅費(fèi)、無(wú)形磨損和有形磨損等因素。

（2）實(shí)際租金。實(shí)際租金則是以理論租金為基礎(chǔ)，充分考慮當(dāng)?shù)氐氖杖胨?、消費(fèi)水平、市場(chǎng)供求以及租賃物業(yè)的區(qū)位和房屋檔次、朝向、層次、采光條件、附屬設(shè)施等因素后，由租賃雙方實(shí)際約定達(dá)成的具體租金。

1.2 成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金

從租金內(nèi)容構(gòu)成方面，可以將租金分為成本租金、商品租金、市場(chǎng)租金三種形式。

（1）成本租金。成本租金是租賃經(jīng)營(yíng)盈利和虧損的臨界點(diǎn)，由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、租賃費(fèi)、利息、保險(xiǎn)費(fèi)、地租（或土地使用費(fèi)）、過(guò)程稅費(fèi)八項(xiàng)因素組成。管理費(fèi)的主要指的是物業(yè)服務(wù)費(fèi)，租賃費(fèi)指的是必要的租賃推廣、代理或經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，過(guò)程稅費(fèi)主要包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

（2）商品租金。商品租金也稱理論租金，是指出租物業(yè)在理論上實(shí)現(xiàn)正常消耗的完全補(bǔ)償和一定的利潤(rùn)，即按商品價(jià)格一般原理形成的租金，是在成本租金基礎(chǔ)上加上利潤(rùn)和最終稅費(fèi)（增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、所得稅）共十項(xiàng)因素構(gòu)成。

（3）市場(chǎng)租金。市場(chǎng)租金是市場(chǎng)眾多的參與方在充分比較、討價(jià)還價(jià)，自由競(jìng)爭(zhēng)中形成的租金，其高低根本上取決于物業(yè)租賃市場(chǎng)供求關(guān)系。

1.3 毛租金、凈租金和百分比租金

按照出租人所收取的租金中是否包含上述費(fèi)用支出，通常將物業(yè)租金分為三種形式。

（1）毛租金

毛租金是常見(jiàn)簡(jiǎn)單的一種租金形式。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費(fèi)用，租戶在使用物業(yè)的過(guò)程中，一般不需要再另行繳納其他費(fèi)用。但現(xiàn)實(shí)中的毛租租約，物業(yè)使用中的水、電、氣等費(fèi)用往往需要租賃雙方協(xié)商確定，可由出租人支付，也可由租戶支付。

（2）凈租金

凈租金也稱純租金，凈租通常在長(zhǎng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達(dá)10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式（單純租約），租戶除向業(yè)主支付租金外，還要負(fù)擔(dān)水、電、熱、煤氣等資源使用費(fèi);第二種形式（雙純租約），租戶除了負(fù)擔(dān)第一種中所提及的各項(xiàng)費(fèi)用外，還要支付物業(yè)服務(wù)費(fèi);第三種形式（三純租約），租戶除需支付第一種、第二種形式中的費(fèi)用外，還需負(fù)責(zé)支付房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)等固定費(fèi)用，并承擔(dān)物業(yè)維護(hù)和修繕等一切開(kāi)銷。

因?yàn)槌凶鈫卧獌?nèi)部的水、電、氣、熱等資源使用費(fèi)屬于難以控制的變動(dòng)費(fèi)用，出租人不愿承擔(dān)此部分難以估算的支出，因此絕大部分租約中都約定由租戶承擔(dān)此類費(fèi)用。

需要提醒的是，若物業(yè)服務(wù)費(fèi)是按租金比例收取時(shí)，承租人多愿意選擇凈租租約（純租約）方式，因?yàn)榇藭r(shí)租金基數(shù)最小。當(dāng)租戶選擇三純租約時(shí)，應(yīng)特別注意大修周期與承租期的關(guān)系，租賃雙方主觀上都會(huì)盡力避開(kāi)大修責(zé)任。

（3）百分比租金

百分比租金通常也稱為超出租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)租約中。此時(shí)，租戶除向出租人定期支付固定租金（也稱基礎(chǔ)租金）外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預(yù)定數(shù)額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

當(dāng)出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對(duì)租戶營(yíng)業(yè)收入的下限作出規(guī)定，作為其獲得最低租金收入的保障。零售商業(yè)物業(yè)實(shí)施百分比租金計(jì)租方式的前提是整個(gè)物業(yè)有統(tǒng)一收銀安排，這有這樣才能準(zhǔn)確了解個(gè)租戶的經(jīng)營(yíng)收入。統(tǒng)一收銀的數(shù)據(jù)積累分析也很重要，有了一手齊備的數(shù)據(jù)資料，通過(guò)分析可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)租戶的經(jīng)營(yíng)景氣狀況，進(jìn)而可以指導(dǎo)商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整和承租戶的組合。

2 影響租金確定的因素

影響、干擾租金確定的因素多而雜，可以從租賃物業(yè)內(nèi)在和外在兩方面歸納影響物業(yè)租金的因素。

（1）影響房屋租金確定的內(nèi)在因素主要有房屋檔次、結(jié)構(gòu)合理性、設(shè)施設(shè)備配備狀況、室內(nèi)裝修好壞、樓層的高低以及朝向采光等。

（2）影響房屋租金確定的外在因素主要有房屋的地理位置、房屋的用途、房屋市場(chǎng)供求關(guān)系、國(guó)家與地方的物業(yè)租賃政策、當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與前景等。

3 物業(yè)整體租金和單元租金的確定

如果對(duì)市場(chǎng)行情和數(shù)據(jù)掌握的充分透徹，就比較容易確定合適的物業(yè)整體市場(chǎng)租金水平。為了準(zhǔn)確判斷物業(yè)的市場(chǎng)租金水平，需要比較已出租的類似物業(yè)和待出租物業(yè)的差異，并對(duì)已知的租金進(jìn)行相應(yīng)的修正，進(jìn)而求取待出租物業(yè)的市場(chǎng)租金水平。若需要給出樓宇具體每一個(gè)可獨(dú)立出租單元的具體租金標(biāo)準(zhǔn)，還需要兼顧單元自身的很多因素。租金確定還會(huì)受到出租策略的影響，仍然以寫(xiě)字樓出租為例，租金水平還會(huì)受租期長(zhǎng)短、承租面積大小、租戶資信狀況、為租戶提供定制服務(wù)的內(nèi)容與水平、附屬設(shè)施的收費(fèi)水平，是否帶有家具配置等因素影響。如果承租戶有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)或是出租方急于爭(zhēng)取的招租對(duì)象，一般都會(huì)給予租金優(yōu)惠。

若是企業(yè)內(nèi)部測(cè)算租金，往往是先進(jìn)行租賃運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算，然后在綜合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況和各方面因素，確定整體和具體的租金標(biāo)準(zhǔn)及浮動(dòng)范圍，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)確認(rèn)后執(zhí)行。

總之，應(yīng)區(qū)分不同的目的，區(qū)分不同情況合理測(cè)算確定物業(yè)租金。只有這樣，才能適應(yīng)不同主體在不同情形下的需要。

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