文/張學(xué)森 編輯/一帆

所謂“倒按揭”就是“反向住房抵押貸款”，指房屋產(chǎn)權(quán)擁有者，把房子抵押給銀行、保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)，后者在綜合評(píng)估借款人年齡、生命期望值、房產(chǎn)現(xiàn)在價(jià)值以及預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)的價(jià)值等因素后，每月給房主發(fā)放固定資金。房主去世后，其房產(chǎn)出售，所得用來償還貸款本息，房產(chǎn)升值部分歸抵押權(quán)人所有。這種貸款方式最大的特點(diǎn)是分期放貸，一次償還，因與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱為“倒按揭”。

“倒按揭”，在國(guó)外興起已經(jīng)幾十年時(shí)間。人們?cè)谀贻p時(shí)為買房按揭多年，到老了再把房產(chǎn)抵押，按月領(lǐng)錢用于養(yǎng)老，辭世后住房由金融或保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)收回還貸。“倒按揭”最早起源于荷蘭，發(fā)展最成熟的是美國(guó)。對(duì)于擁有房產(chǎn)但缺乏其他收入來源的老年人來說，它提供了一種“以房養(yǎng)老” 的方式。應(yīng)該說，“倒按揭”以房養(yǎng)老模式，在形式上，房子的產(chǎn)權(quán)仍然是歸屬老人的，直至其去世，這滿足了人們“居者有其屋”的心理需求。因此，這種養(yǎng)老模式，應(yīng)該是不少人的正確選擇，有望在我國(guó)普遍應(yīng)用。

◆ 案例解讀

銀行系以房養(yǎng)老

孫大爺在西安市區(qū)有一套70平方米的房子，按照目前每平方米平均7 000元左右的單價(jià)，市值約50萬元。孫大爺向銀行抵押該房產(chǎn)申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。按照銀行的相關(guān)規(guī)定來看，申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的老人或者法定贍養(yǎng)人必須至少擁有2套房，其中1套用于抵押；貸款金額根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和養(yǎng)老人合理養(yǎng)老需求確定，最高不超過所抵押住房評(píng)估價(jià)值的60%，每月實(shí)際支付養(yǎng)老金額不超過2萬元，貸款期限最長(zhǎng)不超過10年，利率按照同檔次基準(zhǔn)利率或上浮執(zhí)行。因此，按照60%的估值計(jì)算，孫大爺貸款總額約為30萬元，貸款10年，約合每月2 500 元。對(duì)比西安市目前兩房的租金大約在1 800元左右，養(yǎng)老金比房屋出租要獲得更多的現(xiàn)金。但除去貸款利息后，申請(qǐng)人實(shí)際拿到手的貸款金額要少一些。

銀行以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)有些像住房抵押貸款，但出發(fā)點(diǎn)不同。對(duì)銀行來說，前者主要是為了收取利息，銀行一般不愿意接收房屋；而后者銀行已經(jīng)有了接收房屋的預(yù)期和準(zhǔn)備。這種模式適合10年之內(nèi)經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)較重，并且預(yù)期將來有還款能力的借款人。比如55歲的人，尚未到領(lǐng)取養(yǎng)老金的年紀(jì)，但孩子正在上大學(xué)，開支較大。這種情況下可以考慮抵押房屋，等將來孩子工作了，自己也有了養(yǎng)老金，就有能力償還貸款了。銀行以房養(yǎng)老的缺陷是，規(guī)定了抵押期限，到期后如果不還款，房子就沒了。對(duì)于不少老人來說肯定有顧慮。

保險(xiǎn)系以房養(yǎng)老

仍以孫大爺為例，以70平方米市值約50萬的房子，向保險(xiǎn)公司申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)。按照目前保監(jiān)會(huì)對(duì)以房養(yǎng)老的指導(dǎo)性意見，再結(jié)合保險(xiǎn)公司在實(shí)際操作中的相關(guān)規(guī)定來看，申請(qǐng)以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)的孫大爺不管是有一套還是一套以上的房子，都可以用其中的一套進(jìn)行以房養(yǎng)老。保險(xiǎn)公司給孫大爺所支付的總金額應(yīng)該是50萬元的70%左右。保險(xiǎn)公司給孫大爺每月支付的金額不會(huì)是10年或者20 年，而是支付到孫大爺去世。那么，保險(xiǎn)公司每個(gè)月給孫大爺支付多少錢呢？據(jù)介紹，保險(xiǎn)公司首先會(huì)從房屋評(píng)估價(jià)的70%左右之中扣掉自身的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，然后，再結(jié)合未來的利率水平、通脹水平、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)等因素，給出一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)值。另外，保險(xiǎn)公司會(huì)根據(jù)我國(guó)最新公布的5年人均壽命進(jìn)行計(jì)算，最終得出一個(gè)數(shù)據(jù)，這就是保險(xiǎn)公司每個(gè)月給孫大爺?shù)酿B(yǎng)老金額。以20年計(jì)算，目前估計(jì)應(yīng)該為每月1 400 ～ 1 500元。

保險(xiǎn)系以房養(yǎng)老優(yōu)勢(shì)較為明顯。投保的老人根本不需要考慮將來給銀行還利息，只管消費(fèi)目前的養(yǎng)老費(fèi)用，但老人將來去世之后，房屋就歸保險(xiǎn)公司所有。對(duì)投保的老人來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)就是自己突然遭受意外，沒有領(lǐng)多少錢人不在了。而對(duì)保險(xiǎn)公司來說，面臨未來房?jī)r(jià)可能下跌和老年人長(zhǎng)壽的風(fēng)險(xiǎn)。

◆ 法律條款

國(guó)務(wù)院《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》：開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)。

中國(guó)保監(jiān)會(huì)《關(guān)于開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見》（2014年6月23日）：北京、上海、廣州、武漢成為首批保險(xiǎn)版以房養(yǎng)老試點(diǎn)城市。

中國(guó)保監(jiān)會(huì)2015年3月批復(fù)了國(guó)內(nèi)首款以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品幸福人壽“幸福房來寶老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)A 款”的條款和費(fèi)率，首批試點(diǎn)城市也陸續(xù)嘗鮮。

中國(guó)保監(jiān)會(huì)《關(guān)于延長(zhǎng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)期間并擴(kuò)大試點(diǎn)范圍的通知》（2016年7 月），將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至各直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市以及江蘇、浙江、山東、廣東等省的部分地級(jí)市。

◆ 錦囊妙計(jì)

我國(guó)目前的養(yǎng)老保障體系主要有三部分，即社保、商業(yè)保險(xiǎn)和企業(yè)年金。其中，社保只能保障社會(huì)平均線，商業(yè)保險(xiǎn)更適合年輕人，企業(yè)年金只有少數(shù)企業(yè)才能享受。通過“倒按揭”的方式，將老年人的房產(chǎn)資產(chǎn)通過配置，變成資源，彌補(bǔ)了養(yǎng)老保險(xiǎn)體系的一大缺口。作為新的養(yǎng)老模式，以房養(yǎng)老目前還在摸索之中。越來越多的人贊成這樣的做法。但也有人認(rèn)為，以房養(yǎng)老看上去挺好，但更適合錦上添花而非雪中送炭。

據(jù)了解，上海目前的“以房自助養(yǎng)老”做法是：65 歲以上的老年人，可以將自己的產(chǎn)權(quán)房與市公積金管理中心進(jìn)行房屋買賣交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋將由公積金管理中心再返租給老人，租期由雙方約定，租金與市場(chǎng)價(jià)等同，老人可按租期年限將租金一次性付與公積金管理中心，其他費(fèi)用均由公積金管理中心交付。