李永華

7月25日，長(zhǎng)沙市網(wǎng)信辦官方微信“長(zhǎng)沙發(fā)布”援引網(wǎng)友的話稱，大城市的樓市調(diào)控正在全面“長(zhǎng)沙化”。

“長(zhǎng)沙化”的說(shuō)法，緣起深圳。

7月10日，長(zhǎng)沙市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站發(fā)布消息稱，7月8日，深圳市住房和建設(shè)局考察組來(lái)長(zhǎng)沙，對(duì)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管工作成效、先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和典型做法給予高度評(píng)價(jià)。

7月15日，深圳市升級(jí)地產(chǎn)調(diào)控措施，被外界稱為“全面對(duì)標(biāo)”長(zhǎng)沙。此后，東莞、杭州、鄭州、南京等城市推出地產(chǎn)新政，與長(zhǎng)沙兩年前推出的“反炒房”新政措施大同小異，又有所升級(jí)。

近期，中央也在繼續(xù)重申“房住不炒”。

7月30日，中共中央政治局召開會(huì)議，在部署下半年經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，涉及房地產(chǎn)相關(guān)工作，會(huì)議要求，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)”

長(zhǎng)沙當(dāng)?shù)貙⒌头績(jī)r(jià)作為地方發(fā)展與吸引人才的重要優(yōu)勢(shì)，各種官方報(bào)道中隨處可見，并將低房?jī)r(jià)歸因于“長(zhǎng)沙近年來(lái)‘反炒房斗爭(zhēng)的勝利成果”。

在全國(guó)，直接將“反炒房”稱為“斗爭(zhēng)”的城市，長(zhǎng)沙是第一家。

2018年6月，《湖南日?qǐng)?bào)》連發(fā)4篇評(píng)論文章，被稱為“晨風(fēng)四論”，狠批長(zhǎng)沙地產(chǎn)：“如今，房?jī)r(jià)高居不下、市場(chǎng)投機(jī)盛行，老百姓不高興、不贊成、不答應(yīng)。這就說(shuō)明，我們?cè)谶@一領(lǐng)域的工作有不到位的地方，離群眾的要求還相距較遠(yuǎn)。”

在“反炒房”斗爭(zhēng)之前，長(zhǎng)沙樓市一度遭到瘋炒。2017年9月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾報(bào)道長(zhǎng)沙樓市“秒光現(xiàn)象”，個(gè)別樓盤一開盤只要數(shù)秒鐘就被搶光，當(dāng)?shù)匾恍衢T樓盤的茶水費(fèi)被炒至10萬(wàn)元以上。

2018年6月25日開始，長(zhǎng)沙市政府在加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通氣會(huì)上對(duì)市場(chǎng)矛盾的定性——“當(dāng)前長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭(zhēng)”，打出調(diào)控組合拳，限購(gòu)、限地價(jià)、限售價(jià)、限“離婚”、土地拍賣熔斷、搖號(hào)等各種措施紛紛出臺(tái)，被稱為“最嚴(yán)調(diào)控”。

一系列措施形成如今地產(chǎn)調(diào)控“長(zhǎng)沙化”的模板。比如，深圳7月15日的新政，本市落戶滿3年且連續(xù)繳納36個(gè)月個(gè)稅或社保才能購(gòu)買商品住房，完善差別化住房信貸措施，同時(shí)將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年等政策，就與長(zhǎng)沙此前的政策相似，并進(jìn)一步升級(jí)。

各種措施均嚴(yán)厲打擊炒房。

限價(jià)地新房?jī)r(jià)格屢創(chuàng)新高，有的二手房?jī)r(jià)格卻兩年下跌超30%

購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題是房?jī)r(jià)。作為樣板，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)是什么表現(xiàn)？

7月29日，綠地集團(tuán)拿下位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)梅溪湖國(guó)際新城的一地塊，成交價(jià)38.01億元，溢價(jià)率17%，起始樓面價(jià)5300元/m2，最終成交樓面價(jià)6201元/m2，住宅（毛坯）最高銷售均價(jià)13500元/m2。

梅溪湖板塊是長(zhǎng)沙樓市的熱門板塊，在不少外地購(gòu)房者看來(lái)，長(zhǎng)沙新房一萬(wàn)多元每平方米均價(jià)并不高，不過(guò)，13500元/m2創(chuàng)造了該板塊的限價(jià)新高。

不僅是梅溪湖板塊，長(zhǎng)沙新房限價(jià)的價(jià)格呈現(xiàn)逐步走高的態(tài)勢(shì)，今年上半年屢破紀(jì)錄。

6月28日，長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)洋湖片區(qū)一宗住宅用地的住宅（毛坯）銷售均價(jià)為不超過(guò)13800元/m2，刷新了長(zhǎng)沙樓市的住宅（毛坯）最高限價(jià)。此前，岳麓區(qū)洋湖片區(qū)住宅最高限價(jià)為12600元/m2。

13800/m2的紀(jì)錄僅保持兩天。6月30日，長(zhǎng)沙開福區(qū)掛牌一宗雙限地，住宅（毛坯）限價(jià)達(dá)到14800元/m2。7月30日，該地塊底價(jià)拍出，刷新當(dāng)前長(zhǎng)沙樓市毛坯住宅最高限價(jià)。

在個(gè)別開發(fā)商看來(lái)，這是炒作題材。

雖然毛坯房限價(jià)，不過(guò)，長(zhǎng)沙大部分樓盤實(shí)際銷售價(jià)格為精裝修價(jià)格。

7月2日，長(zhǎng)沙市長(zhǎng)信箱中，有購(gòu)房者反映，2020年6月10日 ，金茂·建發(fā)觀悅樓盤所處地塊為政府限價(jià)地，樓面價(jià)為6202元/m2，住宅（毛坯）最高銷售限價(jià)11800元/m2，但是觀悅實(shí)際開盤價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)限售價(jià)格，其中一棟均價(jià)16698元/m2，扣除裝修價(jià)格2487元/m2后，折合毛坯房均價(jià)為14211元/m2。

該購(gòu)房者咨詢，長(zhǎng)沙市限價(jià)是怎么計(jì)算的。長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局回復(fù)：我市“限房?jī)r(jià)”掛牌出讓地最高限價(jià)是根據(jù)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控預(yù)期，最終經(jīng)長(zhǎng)沙市土地管理委員會(huì)決定。

盡管長(zhǎng)沙限價(jià)房的新房?jī)r(jià)格持續(xù)上調(diào)，但其房?jī)r(jià)仍遠(yuǎn)低于同類城市。杭州的陳先生說(shuō)，“杭州就算是靠近嘉興、紹興的遠(yuǎn)郊地區(qū)房?jī)r(jià)也要兩萬(wàn)多，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)太便宜了?！?/p>

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的4月“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，長(zhǎng)沙新建住宅均價(jià)為8674元/m2。此外，2020年上半年，長(zhǎng)沙樓盤套總價(jià)成交價(jià)格均值為124萬(wàn)元，中位數(shù)為107萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于武漢、重慶、南昌等城市。

新房?jī)r(jià)格如此，長(zhǎng)沙二手房?jī)r(jià)格更低。

2019年10月，有房產(chǎn)中介告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，“長(zhǎng)沙二手房很不好賣，有的房子上年底掛出來(lái)，價(jià)格一直往下降，降了20%，到現(xiàn)在還沒(méi)有賣掉。”

2020年，二手房市場(chǎng)更加蕭條。

7月29日，李女士剛把長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)的一套房子租了出去。

“去年能租2300塊錢一個(gè)月，現(xiàn)在能租1800（元/月）就很不錯(cuò)了?！彼f(shuō)，原來(lái)還想著把這老房子賣了，有購(gòu)房資格再換套新房，沒(méi)想到這一兩年二手房?jī)r(jià)格越來(lái)越低，2018年上半年還能賣到9000多元每平方米，附近的房子還沖過(guò)1萬(wàn)元/m2的，無(wú)奈之下，只能改為出租。

有房產(chǎn)中介稱，如果與2018年比，很多二手房特別是房齡比較長(zhǎng)的二手房?jī)r(jià)格跌得很厲害，老城區(qū)六七千元每平方米的房子不少。

也有例外。

5月11日，長(zhǎng)沙一套二手房在阿里法拍平臺(tái)上刷新長(zhǎng)沙普通住宅二手房?jī)r(jià)格新高，達(dá)到3.1萬(wàn)元/m2。

公開資料顯示，所拍賣的房源位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)觀沙路269號(hào)八方小區(qū)。在長(zhǎng)沙，這是眾所周知的公務(wù)員小區(qū)，周邊教育資源配置堪稱最佳——擁有號(hào)稱長(zhǎng)沙最牛的小學(xué)+最牛的公辦初中。

目前，長(zhǎng)沙已經(jīng)取消學(xué)位房，但八方小區(qū)依然保留學(xué)位資格，而且是這兩所學(xué)校的雙學(xué)位，還可以無(wú)限循環(huán)使用。八方小區(qū)周邊二手房中介稱，買了八方小區(qū)的房子，如果前房東用過(guò)學(xué)位指標(biāo)，只要滿6年，現(xiàn)房東可以接著用。

3.1萬(wàn)元/m2的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)超該房屋所在地周圍其他樓盤的售價(jià)，該區(qū)域不帶上述雙學(xué)位的二手房?jī)r(jià)格普遍在1.5萬(wàn)元/m2左右。