張志文

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，越來越多的人開始認(rèn)識(shí)到土地增值稅的重要性，其管理水平的高低，直接關(guān)乎行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展進(jìn)度。但在實(shí)際管理過程中仍舊存在問題，使得管理工作難以順利進(jìn)行。本文針對(duì)問題提出一些改革，希望可以為相關(guān)人員提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;問題;改革

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅存在問題

20多年來，房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了翻天覆地的變化，但土增稅法基本上還是沿用1993年的模式至今，很多方面顯然已經(jīng)過時(shí)，主要表現(xiàn)在以下幾方面。

（一）征稅范圍過窄、稅率過高

征稅范圍過窄，普遍存在土地增值稅管理工作中，而造成此問題的原因主要有以下兩點(diǎn)。第一，房地產(chǎn)企業(yè)隨著經(jīng)營范圍的不斷擴(kuò)大，開始認(rèn)識(shí)到土地增值稅管理工作的重要性，但是由于我國現(xiàn)行的條例規(guī)定所限制，相應(yīng)的土地使用權(quán)或者是房屋出租不納入征稅范圍，不符合公平性原則。鑒于此，使得房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際管理過程中，面臨較大的問題。第二，近年國有土地資源逐漸短缺，企業(yè)通過“舊改”來獲得開發(fā)土地，但土增稅率偏高致使造成較大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，無異于造成相應(yīng)的土地難以得到正常流轉(zhuǎn)，更不要講提高土地資源利用率，且阻礙行業(yè)可持續(xù)發(fā)展進(jìn)度。土地增值稅雖然屬于行為稅，開發(fā)企業(yè)的投資測算時(shí)為保證合理利潤提高定價(jià)，同樣會(huì)將其轉(zhuǎn)嫁給購房者，傷害到剛需一族。

（二）扣除項(xiàng)目復(fù)雜導(dǎo)致稅收管理成本過高

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅管理過程中，還面臨其他問題，其中扣除項(xiàng)目過于復(fù)雜是一個(gè)較為突出的問題，而扣除項(xiàng)目主要是房地產(chǎn)開發(fā)成本，在進(jìn)行土地增值稅清算管理過程中，實(shí)際扣除項(xiàng)目往往比較復(fù)雜，這樣就會(huì)加大管理人員的工作難度系數(shù)，不利于土地增值稅工作的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)在開發(fā)成本過程中，并不能夠與開發(fā)商進(jìn)行愉快的合作，很多開發(fā)商也不愿意提供更加詳細(xì)的資料，同樣會(huì)造成諸多問題的發(fā)生。稅務(wù)部門進(jìn)行土增稅項(xiàng)目清算，往往專業(yè)水平和人手不足，不得不借助中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行長時(shí)間資料審核，大大提高了稅務(wù)部門和納稅人的管理成本。

（三）費(fèi)用采用計(jì)算扣除方式不公平

目前土增稅政策，可以采用利息加土地及開發(fā)成本的5%作為開發(fā)費(fèi)用，也可以采用土地及開發(fā)成本的10%作為開發(fā)費(fèi)用，主要取決于是否能夠按項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算利息支出。在房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際操作中，資金往往是多個(gè)項(xiàng)目共同使用，又或者通過“統(tǒng)借統(tǒng)還”的方式從集團(tuán)其他機(jī)構(gòu)取得的，都難以滿足稅法規(guī)定的計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的條件。一般情況下只能采用土地及開發(fā)成本的10%作為開發(fā)費(fèi)用?？鄢椒ú唤y(tǒng)一產(chǎn)生的不公平現(xiàn)象是相當(dāng)明顯的。

（四）預(yù)征比例設(shè)置不合理

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固發(fā)展，我國也出臺(tái)了一系列的土地增值稅條款，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講有著很大的促進(jìn)作用。其中《中華人民共和國土地增值稅暫行》條例中已經(jīng)明確了指出，倘若因成本或其他原因無法進(jìn)行計(jì)算土地增值稅，可以通過預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目竣工后進(jìn)行清算;簡單來講，就是多退少補(bǔ)。但是在實(shí)際管理過程中仍舊存在著較多的問題，其中預(yù)繳比例設(shè)置由地方確定，是普遍存在的一個(gè)問題。過低不利于國家稅源的穩(wěn)定，過高又會(huì)增加納稅人的負(fù)擔(dān)。有些地方長期固定在同一比例，不會(huì)科學(xué)地動(dòng)態(tài)調(diào)整，使得土地增值稅管理工作難以有效開展，嚴(yán)重的話還會(huì)為企業(yè)帶來不必要的經(jīng)濟(jì)損失，直接阻礙其可持續(xù)發(fā)展進(jìn)度，甚至還會(huì)面臨偷逃土地增值稅的問題發(fā)生，不利于土地增值稅管理工作的進(jìn)行。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅存在問題的改革方向

（一）擴(kuò)大征稅范圍，在稅率不變的情況適當(dāng)調(diào)整免征額

針對(duì)上述征稅范圍擴(kuò)展問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)?shù)臄U(kuò)大征稅范圍，這是提高土地增值稅管理水平的重要前提基礎(chǔ)，具體從以下幾點(diǎn)來入手。

第一，要根據(jù)國家已經(jīng)出臺(tái)的土地增值稅政策，適當(dāng)去擴(kuò)大征稅范圍，土地增值稅從性質(zhì)上講，兼有行為稅和資源稅性質(zhì)，更傾向于行為稅，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租同樣是一種行為。但目前政策僅對(duì)轉(zhuǎn)讓征稅是有失公平的，因?yàn)槲磥碜饨鸬膬衄F(xiàn)值實(shí)際上跟轉(zhuǎn)讓款都是不動(dòng)產(chǎn)所帶來經(jīng)濟(jì)收益，立法者僅從方便操作角度去考慮問題，是不可取的。第二、擴(kuò)大征稅范圍，應(yīng)該同時(shí)作為降低稅負(fù)的一個(gè)有效舉措。根據(jù)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為目的性進(jìn)行調(diào)整，正常社會(huì)商業(yè)經(jīng)營行為不應(yīng)加以調(diào)控。開發(fā)商首次轉(zhuǎn)讓所獲得的增值，在一定低增值限額內(nèi)，說明處于正常利潤范圍，政府不應(yīng)進(jìn)行過多行政干預(yù)，如將增值率低于20%免稅的規(guī)定除普通住宅外擴(kuò)展到所有開發(fā)產(chǎn)品。這樣才能夠在最大限度上解決開發(fā)產(chǎn)品分類計(jì)稅產(chǎn)生成本分配不合理，從而對(duì)納稅人造成的不公平問題。但對(duì)于炒房者或炒地者則應(yīng)該征收較高的土地增值稅，而不能通過核定征收的方式變相降低他們的稅收負(fù)擔(dān)。

（二）簡化扣除項(xiàng)目，要體現(xiàn)現(xiàn)代稅收的節(jié)約原則

很多時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅過程中，過于復(fù)雜的扣除項(xiàng)目也會(huì)影響管理工作效率，一定程度上也會(huì)造成財(cái)務(wù)管理工作的混亂。所以，要想解決扣除項(xiàng)目復(fù)雜的問題，我們還應(yīng)當(dāng)簡化扣除項(xiàng)目的規(guī)定，以此來為土地增值稅管理工作提供有力的數(shù)據(jù)支持。在目前的稅制未改革前，需要做好以下內(nèi)容。第一，相關(guān)管理人員應(yīng)與開發(fā)商形成一個(gè)良好的合作關(guān)系，讓他們能夠主動(dòng)、愿意提供更加詳實(shí)的資料。當(dāng)然，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)建房配套設(shè)施成本控制，比如加強(qiáng)對(duì)建筑安裝工程費(fèi)用管理、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)管理，公共配套設(shè)施費(fèi)管理。第二，企業(yè)也要按照相應(yīng)的規(guī)章制度進(jìn)行土地增值稅管理，管理開發(fā)商項(xiàng)目進(jìn)行過程中所產(chǎn)生的一系列費(fèi)用，比如水電費(fèi)、辦公費(fèi)以及人工費(fèi)用等，從而降低偷逃土地增值稅問題的發(fā)生。第三，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員也要發(fā)揮自身崗位職能作用，要積極地參與到土地增值稅管理過程中，同時(shí)政府也要引導(dǎo)相應(yīng)的納稅人，主動(dòng)地參與到土地增值稅管理工作中，進(jìn)一步為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)帶來更多的稅收收入，且實(shí)現(xiàn)提高土地增值稅管理水平的目的。

（三）費(fèi)用扣除要貼近企業(yè)實(shí)際

對(duì)于不同企業(yè)取得土地時(shí)間，可以采用起按合法取得土地憑證從取得至動(dòng)工的年數(shù)每年加計(jì)5%方式計(jì)算，開發(fā)過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用比例企業(yè)間相對(duì)較為固定，可以按動(dòng)工后土地及開發(fā)成本的10%計(jì)算，兩者之和作為開發(fā)費(fèi)用。這樣對(duì)納稅人更為公平，促使納稅人壓縮開發(fā)周期，同時(shí)固定比例費(fèi)用又可以加強(qiáng)稅收征管，防范納稅人假借支出費(fèi)用為名擴(kuò)大扣除項(xiàng)目。

（四）設(shè)置預(yù)征比例要講求科學(xué)性

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅管理過程中，普遍存在著預(yù)征比例偏低的問題。鑒于此問題的存在使得征收嚴(yán)重不足，也會(huì)導(dǎo)致其他問題的發(fā)生，所以為了解決上述所提到的預(yù)征比例較低問題，宜采用科學(xué)方法判斷預(yù)征比例。在實(shí)際操作中，影響企業(yè)利潤的因素中有較大變化的是土地成本和銷售收入，建安成本相對(duì)較穩(wěn)定，預(yù)征比例要根據(jù)征收所在地的地價(jià)、建安造價(jià)、房價(jià)去合理設(shè)定，預(yù)征率范圍在1%-5%較合適。采用科學(xué)的預(yù)征比例，能提高相應(yīng)納稅人的意識(shí)，使他們能夠愿意并主動(dòng)的提出清算，以此來降低土地增值稅管理工作的難度。同時(shí)也要結(jié)合房地產(chǎn)目前的發(fā)展行情，制定合理的預(yù)征比例，確保我國各地區(qū)經(jīng)濟(jì)得以平穩(wěn)發(fā)展，從根本上解決各地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格高低不等的現(xiàn)象，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)得以健康穩(wěn)固發(fā)展。除此之外，還應(yīng)完善相應(yīng)的稅收制度，要求各級(jí)人員嚴(yán)格遵守制度條款中的內(nèi)容，有效提高土地增值稅管理工作水平，為后續(xù)經(jīng)營活動(dòng)和發(fā)展提供有力數(shù)據(jù)支持。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅管理過程中，仍舊面臨較大的困難，使得增值稅管理工作不能夠高效完成。所以針對(duì)問題應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍并簡化并合理設(shè)置扣除項(xiàng)，同時(shí)也要提高預(yù)征比例。只有從這幾方面加強(qiáng)管理，才能夠提高土地增值稅管理工作的質(zhì)量，降低納稅人逃避土地增值稅等問題，最后促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。

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