倪 紅，林潔娜，林垚廣

（廣東工業(yè)大學(xué) 建筑與城市規(guī)劃學(xué)院，廣東 廣州 510090）

廣州和深圳所在的粵港澳大灣區(qū)，是我國開放程度最高、經(jīng)濟活力最強的區(qū)域之一。2019年2月18日頒布的《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》將深圳和廣州定義為國際科技創(chuàng)新中心。其現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展創(chuàng)造了大量的就業(yè)機會，吸引大量青年來到廣深兩地就業(yè)，而青年群體要在競爭激烈的城市生存下去，首要解決的問題就是找到一個“棲身之所”[1]。海量的居住需求催生了長租公寓，其市場規(guī)模不斷擴大，開發(fā)商、經(jīng)紀公司等房地產(chǎn)上下游企業(yè)紛紛成立長租公寓品牌[2]。

同時，隨著我國城市發(fā)展逐步由粗放式擴張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長，從增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)，城市更新已成為城市發(fā)展的重要手段[3]。據(jù)統(tǒng)計，2010年廣東省土地總面積為17.96萬平方公里，全省土地利用率已達94.27%，幾近無增量土地可用。然而，城鄉(xiāng)建設(shè)用地中舊城鎮(zhèn)、舊廠房和舊村莊(以下簡稱“三舊”)面積就達到26.35萬公頃，占城鄉(xiāng)建設(shè)用地總規(guī)模的18.07%，這些土地普遍存在使用效率不高甚至閑置的問題，巨大的土地價值沒有被利用[4]。

因而，在增量緊縮與存量優(yōu)化的策略下，探索新型城鎮(zhèn)化階段存量土地的供給模式刻不容緩。廣東省2009年首次提出“三舊改造”政策，挖潛舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊存量用地資源，提升土地使用效率，在節(jié)約集約用地方面為全國探索出一條新路徑。

在房價上漲，青年住房需求及城市更新和住房政策的推動下，舊改模式下的青年公寓逐漸興起，是本次研究的主要對象。在舊改模式下探索較低開發(fā)成本和租賃價格的青年公寓與創(chuàng)客空間共生的設(shè)計方法，為創(chuàng)業(yè)青年提供居住和工作空間新模式，具有創(chuàng)新性和現(xiàn)實意義，也為緊跟時代發(fā)展需求開展“新工科”創(chuàng)新教育和問題導(dǎo)向的PBL教學(xué)探討提供了良好契機。

1 青年公寓發(fā)展歷程與現(xiàn)狀模式

1.1 國內(nèi)青年公寓發(fā)展歷程

國內(nèi)青年公寓的發(fā)展經(jīng)歷了從單一的居住功能模式逐漸發(fā)展成青年社區(qū)模式的過程。

1) 第一階段：青年公寓生活和工作相對分離

這一階段注重效率和利益先行，主要解決居住問題，租賃雙方關(guān)注的重點是公寓單元租金和交通便利程度，開發(fā)商選擇項目區(qū)位，看重公共交通系統(tǒng)和基礎(chǔ)設(shè)施是否完善。此時青年群體需要在工作單位和公寓之間往返通勤，工作和生活處于相對獨立狀態(tài)。

該階段所定義的“社區(qū)”“青年之家”的概念相對狹隘，公共部分基本做法是用一塊或幾塊空間容納公共休閑娛樂的功能?！敖∩矸俊⒓彝ビ霸?、公共廚房、棋牌”是基本配備，從而搭建青年人社交平臺。公共空間品質(zhì)良莠不齊，使用效率以及商家所定義的理念是否實現(xiàn)情況不一。

實地調(diào)研的大部分品牌青年公寓基本具備第一階段的特征，部分已進行優(yōu)化發(fā)展，進入下一階段(見表1)。

表 1 品牌青年公寓列表(來源：林潔娜制作)Table 1 List of branded youth apartments (Source: Lin Jie-na drawing)

2) 第二階段：青年公寓和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合發(fā)展

這一階段的特點是青年公寓和創(chuàng)意園、產(chǎn)業(yè)園聯(lián)合發(fā)展。青年公寓進一步靠近產(chǎn)業(yè)園區(qū)，甚至企業(yè)會就近提供人才公寓和住房保障，青年群體工作和生活進一步拉近，但工作空間和生活區(qū)仍無太大聯(lián)系。值得注意的是，這一階段規(guī)模持續(xù)擴張發(fā)展之后，具備進入第三階段的潛力。

案例：江夏青年公寓和創(chuàng)意園聯(lián)合發(fā)展(見圖1)。

圖 1 廣州江夏青年公寓和創(chuàng)意園位置示意圖(來源：林潔娜制作)Fig.1 Location map of Guangzhou Jiangxia youth apartment and creative park (Source: Lin Jie-na drawing)

創(chuàng)意園及其附近寫字樓帶來了大量工作的青年群體，催生了青年公寓駐扎。第一期青年公寓臨近江夏地鐵站，在此基礎(chǔ)上結(jié)合生活服務(wù)設(shè)施進一步優(yōu)化，靠近創(chuàng)意園區(qū)，逐漸帶動了住房租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展。青年公寓和創(chuàng)意園區(qū)有統(tǒng)一整合規(guī)劃，形成社區(qū)，有向第三階段演變的潛力。

3) 第三階段：工作生活休閑一體化的青年社區(qū)

社區(qū)概念最早由斐迪南·滕尼斯于1887年在《社區(qū)與社會》一書中提出，為通過血緣、鄰里和朋友關(guān)系建立起的有機人群組合，以血緣、感情和倫理團結(jié)為紐帶。1955年，喬治·希拉里對文獻進行了統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)了至少94種不同的社區(qū)定義中的69種包含3個共同的核心要素：地域、共同紐帶和社會交往，由此構(gòu)建了基于上述三要素的社區(qū)理論[5]，并對我國社區(qū)建設(shè)產(chǎn)生較大影響。目前在我國青年社區(qū)氛圍營造的手段主要體現(xiàn)在：體現(xiàn)品牌理念的公共空間營造、打造工作生活娛樂休閑一體化生活模式的綜合性社區(qū)、利用和再現(xiàn)老社區(qū)的歷史文化底蘊等。

工作生活休閑娛樂一體化，形成真正的青年社區(qū)文化，是青年公寓發(fā)展的趨勢。青年群體的生活和工作息息相關(guān)，租戶實現(xiàn)社區(qū)共享，節(jié)約通勤的時間成本，提高效率，激發(fā)創(chuàng)業(yè)的激情，提升整個片區(qū)的空間利用率和氛圍。

廣州市海珠區(qū)官洲街北山智信社區(qū)2017年啟動的夢享社區(qū)青年公寓項目具有代表性(見圖2)。該項目希望通過升級打造成一個城中村新商業(yè)綜合體，融合青年人才公寓、聯(lián)合辦公空間、新商業(yè)3大功能體，進而大幅度提升北山村的物業(yè)價值，增加村民收入，讓更多的創(chuàng)新企業(yè)及人才落戶北山。項目負責(zé)人表示“不過社區(qū)與創(chuàng)意園、孵化器不同，既可以在這里創(chuàng)業(yè)就業(yè)，又可以在這里生活、消費、娛樂，可以說社區(qū)打造了一個閉環(huán)，青年人創(chuàng)業(yè)、工作的后顧之憂就沒有了”[6]。目前項目還在建設(shè)中。

圖 2 夢享社區(qū)區(qū)位示意圖(來源：葉偉良制作)Fig.2 Location map of Mengxiang community (Source: Ye Wei-liang drawing)

在這種模式下，青年群體在同一個片區(qū)生活，在同一個片區(qū)工作，也在同一個片區(qū)娛樂；同時，也在共享、交流、發(fā)展和擴散。氛圍一旦形成，城市中人與人之間的關(guān)系紐帶會更加緊密，此時社區(qū)可以帶給群體安全感和歸屬感。

1.2 國內(nèi)青年公寓主要現(xiàn)狀模式

1) 資本模式

在廣東“三舊改造”推行過程中，各地市舉措不一，資本模式主要有兩種：一是企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)，政府不直接介入改造項目用地的出讓與開發(fā)，僅充當(dāng)指導(dǎo)及協(xié)助的角色。例如YOU+國際青年社區(qū)、萬科泊寓等項目。

另外一種模式由政府牽頭開發(fā)，例如深圳的檸盟人才公寓(見圖3)，深圳政府為了吸引人才，避免高房價和生活成本導(dǎo)致大量人才流失，主動牽頭以水圍村為基底開發(fā)人才保障性住房項目，力圖在短時間內(nèi)為外來人口提供足夠的廉價保障性住房。

圖 3 檸盟人才公寓開發(fā)運營模式圖(來源：林潔娜制作)Fig.3 Ningmeng talent apartment development and operation model(Source: Lin Jie-na drawing)

2) 改造模式

當(dāng)下青年公寓的開發(fā)模式以舊改為主，青年公寓行業(yè)和“三舊改造”有機結(jié)合，主要有3種改造模式(見表2)。

表 2 公寓改造模式對比(來源：林潔娜制作)Table 2 Comparison of different apartment modes (Source: Lin Jie-na drawing)

1.3 青年公寓社區(qū)文化的營造形成品牌特色

通過實地走訪調(diào)研，發(fā)現(xiàn)每個青年公寓都擁有自己獨特的社區(qū)文化和經(jīng)營理念，例如：深圳檸盟人才公寓作為城中村改造項目，源于水圍村，根植于水圍村。它不再走推倒重建的老路子，而是由政府牽頭，在保持原有建筑尺度、肌理的前提下做改造。其底層公共商業(yè)空間不單服務(wù)于人才公寓自身，更服務(wù)于整個水圍村片區(qū)，改善整個水圍村的生活品質(zhì)。在盡力維持著水圍村原有歷史文脈的同時也為其注入新鮮的血液，使城中村不再是傳統(tǒng)印象中的“留守村”，讓其社區(qū)文化有充沛的動力得以源源不斷地往前發(fā)展(見表3)。

在新時代背景下，社區(qū)文化建設(shè)體現(xiàn)資源集約和共享的意識。青年公寓不僅為年輕人提供更多現(xiàn)代多元化的生活方式，同時也促進了年輕人之間的相互學(xué)習(xí)，實現(xiàn)了人與人之間的融合，使居住群體更有共識性，有利于形成社區(qū)文化的歸屬感。

總體而言，國內(nèi)長租式青年公寓大都采用既有建筑改造模式，在空間外形、尺度、交通、結(jié)構(gòu)等方面并無明顯統(tǒng)一標準[7](見表4)。當(dāng)前主要以粗放型的建設(shè)形式為主，空間布局單一不夠精細化[8]，其品質(zhì)差異主要體現(xiàn)在公共空間的設(shè)計和社區(qū)文化氛圍的營造上。

2 青年公寓繼續(xù)發(fā)展趨勢：與創(chuàng)客空間共生形成青年創(chuàng)客社區(qū)

“創(chuàng)客空間”是指社區(qū)化運營的工作空間，為有共同興趣的人們創(chuàng)造社交、聚會場所，促進相互合作?！皠?chuàng)客空間”與“青年公寓”均是近年才被關(guān)注并同步發(fā)展的概念，兩者都強調(diào)共享、活力和創(chuàng)新，反映了青年群體當(dāng)下對空間功能多樣化的需求。

表 3 檸盟人才公寓公共空間基本情況(來源：林潔娜制作)Table 3 Basic information of public space of Ningmeng talent apartment (Source: Lin Jie-na drawing)

表 4 實地調(diào)研青年公寓基本概況匯總(來源：蘇梓敏制作)Table 4 Summary of field survey of youth apartments (Source: Su Zi-min drawing)

2.1 青年創(chuàng)客社區(qū)

除了最主要的居住單元，對公共空間的重視也是舊改型青年公寓興起的重要標志之一。互聯(lián)網(wǎng)時代對世界的政治、經(jīng)濟、生活方式乃至思維習(xí)慣等各方面產(chǎn)生了巨大影響[9]，越來越多年輕人的工作方式與互聯(lián)網(wǎng)接軌，自主創(chuàng)業(yè)更是新青年的熱潮。青年公寓共享式公共空間的設(shè)立為青年創(chuàng)業(yè)就業(yè)提供更多的可能，這種共享共生的方式無疑將給青年公寓的使用者和經(jīng)營者創(chuàng)造更多機遇。

以號稱“青年烏托邦，腦洞集中營”創(chuàng)業(yè)社區(qū)的青年公寓——YOU+國際青年社區(qū)為例，從經(jīng)營者角度看，YOU+的人群大都是青年創(chuàng)業(yè)者，功能上配備辦公區(qū)、閱讀休息區(qū)、授課分享區(qū)(見圖4)。同時也會提供便利設(shè)施，如無人小賣部、充電出租、餐廚空間等；從使用者角度看，YOU+國際青年社區(qū)的便民設(shè)施設(shè)置恰到好處，總體創(chuàng)客氛圍較好。在這類項目中，原來邊界較為明顯且相對獨立的創(chuàng)客空間逐步融入到青年社區(qū)，青年創(chuàng)客社區(qū)已基本形成。

圖 4 YOU+青年社區(qū)授課分享區(qū)(來源：團隊拍攝)Fig.4 YOU + Youth community teaching sharing area (Source: team shooting)

2.2 價值與潛力

創(chuàng)客空間作為青年公寓社區(qū)文化的一部分，能夠?qū)⑶嗄耆后w的工作與生活聯(lián)系起來，提升空間利用率，促進社群交往，共享創(chuàng)業(yè)知識，為青年的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)提供可實行思路，對作為創(chuàng)客群體中堅力量的青年群體更有吸引力，并有助于形成社區(qū)氛圍。另一方面，社區(qū)內(nèi)的青年群體不會處于一種“自娛自樂”的狀態(tài)，老舊小區(qū)改造不能罔顧原有物質(zhì)空間形態(tài)長年積淀的獨特性[10]，打破邊界，與周邊舊社區(qū)的融合將是一種必然的趨勢，青年社區(qū)會成為青年公寓和老舊社區(qū)居民樓的紐帶，也是外來青年群體與本地居民聯(lián)系的紐帶?？梢哉f，青年公寓與創(chuàng)客空間的結(jié)合既是必然，也將帶來巨大的社會價值，成為青年公寓發(fā)展的趨勢(見圖5)。

圖 5 青年公寓發(fā)展趨勢示意圖(來源：林潔娜制作)Fig.5 Schematic diagram of youth apartment development trends(Source: Lin Jie-na drawing)

2.3 問題與挑戰(zhàn)

青年公寓結(jié)合創(chuàng)客空間發(fā)展具有多方面優(yōu)勢。未來青年社區(qū)必然是一個綜合性的社區(qū)，在居住、工作、商業(yè)和娛樂等功能混合的同時，需要注意對居住空間私密性的保障，達到“混而不雜”。舊改模式下青年社區(qū)項目中公寓部分投入最多要求也最高，但收益穩(wěn)定，設(shè)計中往往優(yōu)先考慮公寓部分的得房率和交通組織方式。為了實現(xiàn)更高空間價值，不同項目各功能版塊需要綜合分析取得合適的面積配比。另外，工作和商業(yè)空間的加入使停車位需求陡增，這在用地緊張的舊城區(qū)也是項目設(shè)計的難點之一。

總之，城市有著多種多樣的功能，各種功能在城市中互相交織，互相影響，使城市功能越來越復(fù)雜，越來越多樣化[11]。單一的功能空間布局已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)下社會發(fā)展的需求，功能混合的綜合性青年社區(qū)的營造是大勢所趨。它具備壓縮青年群體的通勤時間，提升工作效率，促進社群交往及創(chuàng)業(yè)共享等優(yōu)點，同時能夠使空間和資源的有效利用得到最大化，促進城市經(jīng)濟和文化的發(fā)展。

3 青年公寓與創(chuàng)客空間共生設(shè)計策略

本節(jié)以廣東工業(yè)大學(xué)2018屆陳伊琳同學(xué)的畢業(yè)設(shè)計方案——廣州昌崗青年社區(qū)項目設(shè)計為例，探討青年公寓與創(chuàng)客空間共生的設(shè)計策略。

該方案由倪紅老師和易彬老師共同指導(dǎo)，獲2018年廣東省高校建筑與環(huán)境藝術(shù)設(shè)計學(xué)術(shù)委員會未來設(shè)計獎銀獎。

3.1 項目概況

項目地塊位于廣州市海珠區(qū)昌崗路，目前一期建設(shè)已完成，本次建筑方案設(shè)計為二期，任務(wù)要求結(jié)合一期已建成內(nèi)容，與三期同時規(guī)劃。該項目以青年(主題)公寓為主體，建立社區(qū)(配套)形態(tài)，兼顧青年創(chuàng)客、展覽、文創(chuàng)、生活服務(wù)等功能板塊，要求功能置入與周邊居民區(qū)協(xié)調(diào)，交通的分流組織實現(xiàn)更高空間價值，關(guān)注開放空間的營造，以及主體建筑戶型單元研究(見圖6～圖7)。

圖 6 鳥瞰效果圖(來源：廣東工業(yè)大學(xué)陳伊琳畢業(yè)設(shè)計文本)Fig.6 Bird's-eye effect drawing (Source: Chen Yi-lin's graduation design text of Guangdong University of Technology)

圖 7 項目區(qū)位圖(來源：廣東工業(yè)大學(xué)陳伊琳畢業(yè)設(shè)計文本)Fig.7 Project area bitmap (Source: Chen Yi-lin's graduation design text of Guangdong University of Technology)

3.2 設(shè)計策略

1) 功能多元組合，生活工作休閑一體化設(shè)置

青年公寓從功能單一的傳統(tǒng)出租房，到與創(chuàng)客空間結(jié)合；再到注重園區(qū)環(huán)境，具備初步的社區(qū)氛圍，形成初步的青年社區(qū)，有私人空間和公共空間之分；最終形成一個功能完備，可提供內(nèi)部交流的綜合性社區(qū)，經(jīng)歷了一個較長的發(fā)展過程。

從“公寓”到“社區(qū)”，實質(zhì)上是空間功能多樣化的表現(xiàn)，也是社區(qū)文化逐漸發(fā)展完善的過程。將創(chuàng)客工作室，藝術(shù)工作坊，文創(chuàng)工作室，商業(yè)服務(wù)空間等加入到青年社區(qū)的建設(shè)中(見圖8)，投入社區(qū)文化，目的就是增強歸屬感，增加社區(qū)的黏度。單向聯(lián)系的公寓無法完成社區(qū)情感的連接，只有建立起復(fù)雜多元的聯(lián)系，社區(qū)氛圍才能形成。在功能多而全的基礎(chǔ)上，依據(jù)青年群體普遍追求個性、忌大眾化的心理特點，在設(shè)計中要很好地滿足不同群體的居住需求[12]，體現(xiàn)個性化。

圖 8 功能分區(qū)(來源：廣東工業(yè)大學(xué)陳伊琳畢業(yè)設(shè)計文本)Fig.8 Function zoning map (Source: Chen Yi-lin's graduation design text of Guangdong University of Technology)

2) 重點打造共享空間，迎合年輕人的需求

當(dāng)下青年群體除了知識和經(jīng)驗的分享，也熱衷于共享化的生活方式。共享辦公、共享居住和社區(qū)已經(jīng)成為許多青年工作、生活和旅居的方式，共享單車和預(yù)約專車服務(wù)也成為了青年人出行的重要方式?；谏缃缓凸蚕淼膶傩裕絹碓蕉嗟耐ㄓ嵓熬W(wǎng)絡(luò)運營商和服務(wù)產(chǎn)品出現(xiàn)，使得原有市場的發(fā)展趨于多元化，也使得業(yè)務(wù)之間的促進作用增大，結(jié)構(gòu)更加合理[13]。

青年社區(qū)的設(shè)計需要注意場地周邊資源的整合，創(chuàng)造符合年輕人需求的新的空間和功能，以營造豐富的公共開放空間。方案采取半圍合的庭院空間，使得商業(yè)和辦公空間既有自身內(nèi)向的安定感，又與公寓版塊和周邊居民區(qū)建立了聯(lián)系，以一種更加開放和共享的姿態(tài)迎接社區(qū)內(nèi)外的人員(見圖9)。

3) 營造場所精神，促進新舊社區(qū)的融合

文化經(jīng)濟和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展的主導(dǎo)方向，以從事文化活動及文化產(chǎn)品的生產(chǎn)消費為功能的集聚區(qū)成為文化主導(dǎo)城市更新的新形式[14]。

青年公寓原有的場地特色值得發(fā)掘利用，新的設(shè)計能否很好地契合原場地的氛圍，與周邊社區(qū)是否能進一步融合發(fā)展，要求關(guān)注場所的歷史和文化，在空間形式、建筑材料等方面加以表達。

方案中規(guī)劃將場地劃分為3個區(qū)域組織交通。三縱三橫串聯(lián)整個場地同時進行合理分區(qū)。三橫軸：商業(yè)藝創(chuàng)軸，由入口2個集散廣場引導(dǎo)人流集散，以中心商業(yè)廣場為核心，提供展覽、休憩；公寓生活軸旨在引導(dǎo)公寓人流快速抵達公寓區(qū)；社區(qū)休閑軸旨在激活消極空間，與周邊社區(qū)建立聯(lián)系，同時為居民提供休憩娛樂場所。三縱軸：通過原有昌崗直街往社區(qū)道路，在場地打開3處開口，同時與社區(qū)加強聯(lián)系，活化社區(qū)(見圖10)。

4 總結(jié)

青年公寓從單一的居住功能逐漸向綜合性青年社區(qū)演化發(fā)展，是多種因素推動下的必然趨勢。針對近幾年在全國各地火起來的青年創(chuàng)客社區(qū)，將青創(chuàng)模式引入青年公寓，從社區(qū)研究的視角對青年公寓模式進行分析和探討，是對初入社會的青年群體的人文關(guān)懷。青年公寓及創(chuàng)客空間組合的設(shè)計策略，對當(dāng)下青年公寓及不夠完善的青年社區(qū)的建設(shè)和營造具有指導(dǎo)意義，同時也體現(xiàn)著資源集約，共享眾創(chuàng)等可持續(xù)發(fā)展的觀念。由此帶來的工作休閑娛樂空間一體化的新生活方式，給青年群體提供了更多的選擇，也給周邊舊社區(qū)帶來新的活力，提升老舊社區(qū)居民的生活空間品質(zhì)。

圖 9 商業(yè)和聯(lián)合辦公概念生成(來源：廣東工業(yè)大學(xué)陳伊琳畢業(yè)設(shè)計文本)Fig.9 Business & coworking concept generation (Source: Chen Yi-lin's graduation design text of Guangdong University of Technology)

圖 10 規(guī)劃“三縱三橫”(來源：廣東工業(yè)大學(xué)陳伊琳畢業(yè)設(shè)計文本)Fig.10 Planning "three vertical and three horizontal" concept generation (Source: Chen Yi-lin's graduation design text of Guangdong University of Technology)

本研究過程以大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目為依托，并結(jié)合高低年級教學(xué)展開探討與檢驗。廣東工業(yè)大學(xué)“廣深青年公寓及創(chuàng)客空間組合研究”大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)項目組成員有：林潔娜、招陽、魯英健、蘇梓敏、鄧志隆。葉偉良同學(xué)參與部分圖表制作，謹致謝意。