高雷

摘要：土地增值稅的清算關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本的控制，并對各項目的順利實施起到了關(guān)鍵作用。房地產(chǎn)企業(yè)完善土地增值稅清算流程對其成本控制及效益增長具有重要意義，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身發(fā)展特點和未來發(fā)展要求建立可行清算模式。因此本文針對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前需求以及未來市場環(huán)境變化，提出相應(yīng)的土地增值稅清算工作的完善途徑，以期能夠為房地產(chǎn)企業(yè)提供可行建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅清算;思考

隨著市場競爭程度的加劇，優(yōu)化稅收籌劃流程，有效控制稅收支出成本對房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)定發(fā)展有重要意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)亟需采取有效措施完善土地增值稅環(huán)節(jié)，提升稅務(wù)風(fēng)險抵抗能力，增強房地產(chǎn)企業(yè)整體內(nèi)部控制能力，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)如果缺乏完善的土地增值稅清算管理系統(tǒng)，則將容易出現(xiàn)不必要的損失，產(chǎn)生較大的稅收成本。土地增值稅清算工作的完善有助于房地產(chǎn)企業(yè)在合理合法范圍內(nèi)節(jié)約稅收成本，提升項目收益，從而促進房地產(chǎn)企業(yè)整體競爭實力的提升。

一、土地增值稅清算概述及意義

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作是在相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定下采用科學(xué)方法計算各項目所需繳納增值稅稅額，在合法合規(guī)條件下合理規(guī)劃土地增值稅納稅時間、方法、途徑等。

房地產(chǎn)企業(yè)通過土地增值稅清算工作能夠完善增值稅專用發(fā)票管理，提升財務(wù)人員的稅收管理效率，并有助于及時發(fā)現(xiàn)各項目財務(wù)管理活動中出現(xiàn)的問題以及財務(wù)風(fēng)險，從而規(guī)范各項目的財務(wù)管理活動，促使各部門的稅收籌劃決策更加科學(xué)化合理化。土地增值稅納稅籌劃和清算理念在各項目部門中的灌輸，可以使各項目的財務(wù)活動更加關(guān)注企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)，最大限度地提高企業(yè)財務(wù)風(fēng)險防控效率以保障各項目效益的順利取得。另外，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的優(yōu)化還關(guān)系到我國調(diào)節(jié)土地供給和房價，對完善我國土地增值稅相關(guān)法律法規(guī)、優(yōu)化現(xiàn)有稅收政策具有關(guān)鍵意義。

二、當(dāng)前存在問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算過程中存在收入不規(guī)范問題，納稅籌劃流程不完善，導(dǎo)致收入金額不準(zhǔn)確，缺乏規(guī)范的收入票據(jù)，影響最終清算的準(zhǔn)確性。同時，房地產(chǎn)企業(yè)在各項成本費用扣除中存在隨意扣除行為，虛構(gòu)工程項目，把其他費用納入住宅成本中，沒有規(guī)范成本明細(xì)，導(dǎo)致最終清算時缺乏準(zhǔn)確依據(jù)。房地產(chǎn)企業(yè)沒有建立健全完善的土地增值稅清算制度，從而容易在各稅收清算環(huán)節(jié)發(fā)生混亂，使稅收風(fēng)險較易發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)中專業(yè)人員未能全面分析當(dāng)前企業(yè)在稅收政策下的土地增值稅納稅籌劃目標(biāo)及內(nèi)容變化，缺乏對各項目稅收情況的深入了解，從而使房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算流程存在漏洞，帶給房地產(chǎn)企業(yè)較大損失。并且如果清算人員不能及時發(fā)現(xiàn)和處理各項目存在的土地增值稅稅收問題，則會容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)受到稅務(wù)機關(guān)的調(diào)查，影響企業(yè)聲譽。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理機制不健全，造成土地增值稅納稅籌劃制度未能科學(xué)幫助房地產(chǎn)企業(yè)控制稅收成本。同時在實施土地增值稅納稅籌劃和清算機制構(gòu)建中未能涉及各層級、各項目部門人員，各層級人員對開展土地增值稅納稅籌劃管理的參與性和積極性不足。并且土地增值稅納稅籌劃和清算工作大多是財務(wù)部門和人員的工作，而財務(wù)部門沒有完全掌握各項目土地增值稅的變化，從而造成土地增值稅納稅籌劃體系對各項目部門進行稅收風(fēng)險和稅務(wù)成本控制的指導(dǎo)意義不足。

三、優(yōu)化策略探討

（一）合理選擇清算時機

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做好土地增值稅納稅籌劃工作，選擇最佳的清算時間，保證各項目土地增值稅清算的效益最大化。房地產(chǎn)企業(yè)在進行土地增值稅預(yù)征時，應(yīng)根據(jù)不同的預(yù)征率合理選擇清算時間點，嚴(yán)格控制稅收成本。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對各納稅稅額進行科學(xué)比較，延緩稅額較大的項目，通過自行申請清算的方式及時確認(rèn)計算成本，避免企業(yè)現(xiàn)金流被稅額長期占用。

（二）優(yōu)化清算方式

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅是根據(jù)四級累進稅率進行清算，因此應(yīng)密切關(guān)注稅率變化，及時調(diào)整售價，實行經(jīng)營收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅收政策變化以及土地增值稅清算要求選擇科學(xué)、合理的清算方法，使其能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)整體稅收管理體系的動態(tài)性和環(huán)境適應(yīng)性。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將科學(xué)清算方法合理運用到各項目中，全面提升清算效率。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立健全相關(guān)規(guī)制制度，通過制度有效約束各部門財務(wù)人員的土地增值稅清算行為。

（三）加強發(fā)票管理

房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅清算需要規(guī)范增值稅專用發(fā)票處理流程，因此企業(yè)應(yīng)制定嚴(yán)格的發(fā)票管理制度，避免因財務(wù)人員的不規(guī)范發(fā)票使用和管理行為而造成的企業(yè)損失。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視對發(fā)票管理制度的建立健全，通過實施對發(fā)票使用和管理流程的全面監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)在發(fā)票管理等過程中的問題，從而采取有效措施及時概述發(fā)票管理流程，保障房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)利益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)形成科學(xué)合理的供應(yīng)商信譽評級體系，減少由于供應(yīng)商資質(zhì)不足而影響房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票取得的規(guī)范性和有效性，通過健全的發(fā)票管理體系提升各項目財務(wù)人員在發(fā)票取得、管理等流程中的效率。

（四）提高財務(wù)人員的專業(yè)能力

房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算人員應(yīng)對各項目進行充分的了解，掌握各項目的土地增值稅稅收情況。房地產(chǎn)財務(wù)人員應(yīng)不斷學(xué)習(xí)相關(guān)稅收政策，提升實際操作能力，加強與稅務(wù)機關(guān)的交流，幫助企業(yè)了解哪些項目可進行土地增值稅抵扣，避免企業(yè)多繳納稅額。在新常態(tài)經(jīng)濟發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立新的土地增值稅稅收籌劃與清算思想，構(gòu)建科學(xué)的管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)摒棄傳統(tǒng)、落后的土地增值稅稅收籌劃理念和方法，要通過在各部門、各層級人員中先進稅收思想的培養(yǎng)，提升整體土地增值稅清算模式對日益激烈的市場競爭環(huán)境的適應(yīng)能力。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強各部門人員對科學(xué)土地增值稅稅收籌劃與清算方法的掌握，使各部門人員都能在實際工作中自覺降低企業(yè)成本。房地產(chǎn)企業(yè)在進行專業(yè)人員引進時應(yīng)注重考查其對土地增值稅納稅籌劃與清算思想和方法的掌握，不斷擴大企業(yè)人才隊伍，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠高效應(yīng)對出現(xiàn)的各類土地增值稅清算問題。

（五）完善財務(wù)管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)有效的土地增值稅納稅籌劃和清算，應(yīng)針對自身財務(wù)管理問題，優(yōu)化財務(wù)管理制度。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)土地增值稅清算的要求構(gòu)建全面的信息系統(tǒng)，使各項目的土地增值稅清算的相關(guān)信息更加真實有效。房地產(chǎn)企業(yè)通過統(tǒng)一稅收信息平臺的建立不僅能夠?qū)ν獠慷愂照吆蛢?nèi)部稅收變化及時分析，還能實現(xiàn)對各項目經(jīng)營管理活動的及時控制。房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建適合自身的完善財務(wù)管理體系有助于提升會計核算的準(zhǔn)確性，實行稅收成本的有效控制。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)稅收政策變化優(yōu)化內(nèi)部組織制度和機構(gòu)設(shè)置，形成適合土地增值稅清算工作開展的治理體系。房地產(chǎn)企業(yè)通過完善財務(wù)管理制度，從而形成各項稅收成本的全面控制體系，充分利用稅收籌劃和清算減少項目運營成本，提升企業(yè)整體的經(jīng)營效益。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作關(guān)系到各項目成本的控制以及項目效益的取得，對企業(yè)在日益激烈的市場環(huán)境中建立競爭優(yōu)勢具有重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)不斷選擇合理的清算時機和清算方式，完善發(fā)票管理流程，加強專業(yè)人員配備，為企業(yè)合理合法控制稅收成本建立前提條件。