□ 昆明 邢燕紅

一、結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)實(shí)操淺析財(cái)務(wù)分析

（一）財(cái)務(wù)分析的工作內(nèi)容。在這指的財(cái)務(wù)分析是站在報(bào)表使用人的角度來進(jìn)行闡述。

1.外部分析。外部分析是指使用報(bào)表的為外部、與企業(yè)利益有關(guān)的人員，比如合伙人、投資商等。他們從各自的利益角度出發(fā)，根據(jù)財(cái)務(wù)分析的結(jié)果對企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營狀況進(jìn)行了解，來判斷是否繼續(xù)投資或合作。對于投資商來說，他們對企業(yè)進(jìn)行投資而從中獲取相應(yīng)的利益。因此企業(yè)的營業(yè)能力和盈利能力往往是投資商重點(diǎn)關(guān)注的目標(biāo)。每股利潤和毛利率往往是他們進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)所常用的相應(yīng)指標(biāo)。而銀行更多的是給企業(yè)提供相應(yīng)的借款，其作為債權(quán)人，更加關(guān)注企業(yè)的償債能力，其常將流動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率當(dāng)成財(cái)務(wù)分析的重要指標(biāo)。政府等相關(guān)司法組織往往更加注重企業(yè)的社會(huì)責(zé)任以及經(jīng)營合法性等等。但是企業(yè)本身應(yīng)結(jié)合企業(yè)戰(zhàn)略關(guān)注宏觀環(huán)境、行業(yè)環(huán)境及經(jīng)營五境的變化，當(dāng)出現(xiàn)新變化時(shí)，應(yīng)第一時(shí)間出臺新的應(yīng)對方法，減少企業(yè)的損失。應(yīng)定期做三個(gè)方向的趨勢分析，根據(jù)趨勢做出判斷。

2.內(nèi)部分析。內(nèi)部分析的意思是企業(yè)的內(nèi)部工作人員，為了更加科學(xué)合理地對企業(yè)的日常經(jīng)營活動(dòng)做出決策，所進(jìn)行的財(cái)務(wù)分析工作。比如根據(jù)總資產(chǎn)、固定資產(chǎn)、周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)來對企業(yè)的經(jīng)營能力進(jìn)行評估和分析。通過內(nèi)部分析，企業(yè)的管理人員能夠更加準(zhǔn)確地把控企業(yè)的資產(chǎn)情況以及經(jīng)營狀況，作出準(zhǔn)確的、合理的經(jīng)營決策。除此之外，企業(yè)還常通過營業(yè)、資本增長率等各項(xiàng)指標(biāo)來對企業(yè)未來的發(fā)展趨勢進(jìn)行預(yù)估，在當(dāng)前的基礎(chǔ)上，做好相應(yīng)的資源分配和工作優(yōu)化等。

（二）財(cái)務(wù)分析在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)中的具體運(yùn)用。一般來說，比率分析法在現(xiàn)行的財(cái)務(wù)實(shí)際工作中用得最多。比率分析指標(biāo)有明顯的短板，即：比例分析的過程中應(yīng)選擇相應(yīng)的指標(biāo)來進(jìn)行對比，選擇全適的對比指標(biāo)成為了比例分析的關(guān)鍵因素。在現(xiàn)實(shí)工作中，一般會(huì)選擇企業(yè)自身的歷史數(shù)據(jù)做自身縱向、橫向的比較；還會(huì)選擇行業(yè)標(biāo)桿做與之做縱向、橫向比較。從三個(gè)維度中尋找自身的優(yōu)缺點(diǎn)，找出企業(yè)經(jīng)營中需要調(diào)整的關(guān)鍵點(diǎn)，給到?jīng)Q策層意見。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)階段存在線上電商、線下多個(gè)購物中心及社區(qū)商業(yè)的雙重沖擊，因此加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析的管理尤為重要。筆者將從以下幾個(gè)方面來闡述商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)分析。

1.多緯度的指標(biāo)分析。緯度一：以企業(yè)自身數(shù)據(jù)做比較。在一般的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)中將會(huì)與本企業(yè)兩年前的同期數(shù)據(jù)做比較，通過連續(xù)三年的數(shù)據(jù)趨勢分析，尋找收入、成本及費(fèi)用變化的差異原因，并對可能存在的業(yè)績下滑，在營商鋪銷售變動(dòng)幅度較大、人流與企劃推廣費(fèi)用的關(guān)系等問題進(jìn)行深入研究。根據(jù)自身數(shù)據(jù)比對發(fā)現(xiàn)問題、找到解決問題的應(yīng)對策略并上報(bào)決策層是財(cái)務(wù)分析的價(jià)值所在。

緯度二：以行業(yè)標(biāo)桿做比較。在實(shí)際工作中，行業(yè)標(biāo)桿的選擇尤為重要。一般來說，可以選擇的標(biāo)桿有本集團(tuán)中最好的單店、集團(tuán)平均水平、全國最好的同類企業(yè)等。就筆者工作的企業(yè)來說，選擇的為集團(tuán)平均水平，這是因?yàn)楣P者所在的企業(yè)為集團(tuán)內(nèi)新組建的企業(yè)，所承接的項(xiàng)目與集團(tuán)內(nèi)成熟在營的項(xiàng)目間存在較大的差距，新公司一般來說先達(dá)到集團(tuán)平均水平、再與集團(tuán)最優(yōu)單店相比，最后與全國最好的同類企業(yè)來比，是非?？茖W(xué)的標(biāo)桿選擇。過高的標(biāo)桿會(huì)讓企業(yè)達(dá)不到目標(biāo)，容易氣餒，竭盡全力能達(dá)到目標(biāo)并且提升企業(yè)的經(jīng)營管理能力才是最佳選擇，也是實(shí)際工作中應(yīng)注意的關(guān)鍵點(diǎn)。

緯度三：以企業(yè)的全面預(yù)算做比較。商業(yè)地產(chǎn)的自身核算特點(diǎn)為：核算細(xì)化，收入細(xì)化到每一個(gè)鋪位；成本管控嚴(yán)格，超過2000元的金額即實(shí)行供應(yīng)商三方比對；費(fèi)效比管控嚴(yán)格。因此，根據(jù)此核算特點(diǎn)，每月預(yù)算完成率的管控也是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的一大特色。預(yù)算完成率的管控從另一方面反映經(jīng)營計(jì)劃的執(zhí)行情況，對與經(jīng)營情況相背離的情況能及時(shí)提請決策層重視并改進(jìn)。

2.財(cái)務(wù)批標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)相結(jié)合。財(cái)務(wù)指標(biāo)：較為常見的是，企業(yè)周轉(zhuǎn)能力分析，常用指標(biāo)為固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等；對企業(yè)的經(jīng)營能力和盈利能力進(jìn)行相應(yīng)的評估，可以通過流動(dòng)比率的數(shù)據(jù)來看企業(yè)償債能力進(jìn)行考察，通過銷售利潤率來對企業(yè)的盈利能力進(jìn)行評估等。經(jīng)營指標(biāo)：出租率、平效、客流、車流、意向商戶轉(zhuǎn)化率等均為商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的常用考核指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)和經(jīng)營指標(biāo)相結(jié)合，更能完整的反映企業(yè)整體經(jīng)營狀況。

3.分析方式的繁多。在財(cái)務(wù)分析的時(shí)候，企業(yè)需要根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)來對企業(yè)自身的經(jīng)營情況進(jìn)行量化分析，此外，還要格外關(guān)注定性分析。在經(jīng)營過程當(dāng)中，不可量化或難以量化的地方就需要財(cái)務(wù)工作人員根據(jù)自身的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)進(jìn)行相應(yīng)判斷。通過定性分析來對量化分析不足之處進(jìn)行補(bǔ)充，才能夠有效地發(fā)揮出財(cái)務(wù)分析對企業(yè)的經(jīng)營決策的作用。

二、財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營決策中起的作用

（一）提供可靠的數(shù)據(jù)支持。企業(yè)想要做好財(cái)務(wù)分析工作，首先就要對企業(yè)各個(gè)方面的經(jīng)營數(shù)據(jù)有深入的了解，收集企業(yè)全面的經(jīng)營數(shù)據(jù)，對各種數(shù)據(jù)進(jìn)行整理分類、分析，同時(shí)需要通過對現(xiàn)金流量表、利潤表、資產(chǎn)負(fù)債表等基本的會(huì)計(jì)報(bào)表進(jìn)行數(shù)據(jù)加工，根據(jù)相應(yīng)的數(shù)據(jù)來做定性、定量分析。進(jìn)行定期以及不定期的檢查，及時(shí)收集相關(guān)資料，才能夠給企業(yè)的經(jīng)營決策可靠的信息數(shù)據(jù)支持，以供企業(yè)長期且穩(wěn)定的發(fā)展。這是財(cái)務(wù)分析在企業(yè)經(jīng)營決策中所起的作用之一。

（二）讓決策更加科學(xué)合理。財(cái)務(wù)分析主要是通過建立科學(xué)的分析標(biāo)準(zhǔn)以及評價(jià)體系，再用圖形和報(bào)表的方法將最終的分析結(jié)果表達(dá)出來，主要是以定量分析為重點(diǎn)。而如此就難以在量化的部分進(jìn)行定性分析，因此財(cái)務(wù)分析就要根據(jù)專業(yè)工作人員的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行相應(yīng)的判斷，才能夠建立起一套切實(shí)有效的分析系統(tǒng)。該系統(tǒng)能夠進(jìn)一步規(guī)范相應(yīng)流程，并減少在分析過程中可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，從根本上讓企業(yè)決策更加科學(xué)合理。。

（三）更有利于對最終決策效果進(jìn)行評價(jià)。財(cái)務(wù)分析能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營流程當(dāng)中出現(xiàn)的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行分類整理與分析，分析的結(jié)果能夠成為較可靠的企業(yè)經(jīng)營成果評價(jià)。能夠使得企業(yè)的外部報(bào)表使用者更加清晰地了解企業(yè)的償債和盈利能力。合伙人或投資商能夠根據(jù)當(dāng)前的評估結(jié)果以及前期所進(jìn)行的投資、借款等決策目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)對比，判斷其自身決策是否有價(jià)值。另一方面，企業(yè)內(nèi)部的工作人員可也可以通過財(cái)務(wù)分析的結(jié)果，來對企業(yè)資金周轉(zhuǎn)情況進(jìn)行把控。將各個(gè)指標(biāo)的結(jié)果以及前期的預(yù)算方案和計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行相對應(yīng)比較，以此來為企業(yè)最終的經(jīng)營結(jié)果評價(jià)提供相關(guān)的依據(jù)。

三、分析對企業(yè)經(jīng)營決策的作用

（一）建立健全完善的財(cái)務(wù)分析制度。企業(yè)可以對業(yè)務(wù)進(jìn)行提前規(guī)劃，來實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)分析工作的合理性和有效性。企業(yè)需要設(shè)立專業(yè)的工作職位來進(jìn)行財(cái)務(wù)分析工作，提前做好該職位的工作規(guī)范與工作指導(dǎo)，確定各個(gè)財(cái)務(wù)分析工作人員的職責(zé)，對企業(yè)決策當(dāng)中涉及的各種數(shù)據(jù)進(jìn)行系統(tǒng)性的處理。第二，企業(yè)需要對財(cái)務(wù)分析工作進(jìn)行統(tǒng)一的、嚴(yán)格的規(guī)范，讓成員企業(yè)都能夠按照統(tǒng)一的分析體系進(jìn)行相對應(yīng)的財(cái)務(wù)分析工作，如此才能在最大程度上減少由于標(biāo)準(zhǔn)不一而出現(xiàn)的各種失誤和過失，避免不必要的麻煩。第三，在進(jìn)行財(cái)務(wù)分析的過程中要科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)，嚴(yán)格的按照相應(yīng)的規(guī)章制度和企業(yè)內(nèi)部的流程進(jìn)行，如此才能夠在最大程度上提高財(cái)務(wù)分析工作的效率和準(zhǔn)確性，才能夠給企業(yè)的經(jīng)營決策提供可靠的信息支撐。

（二）提高分析數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。龐大的信息數(shù)據(jù)是財(cái)務(wù)分析工作的一大特點(diǎn)之一，企業(yè)經(jīng)營決策當(dāng)中所涉及的各項(xiàng)數(shù)據(jù)都是由財(cái)務(wù)分析工作進(jìn)行整理和處理的，。提高數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性就成為了能夠提高財(cái)務(wù)分析工作效率和質(zhì)量的至關(guān)重要的環(huán)節(jié)之一。第一，企業(yè)能夠通過已經(jīng)構(gòu)建的信息化一體服務(wù)平臺，來連接各個(gè)部門進(jìn)行有效且及時(shí)的信息交流，確保財(cái)務(wù)分析工作所使用的是第一手資料。第二，企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)財(cái)務(wù)分析工作人員定期的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，以此來進(jìn)一步提高其對數(shù)據(jù)的檢索能力。除此之外，企業(yè)還可以建立相應(yīng)的監(jiān)督檢查機(jī)制對財(cái)務(wù)分析工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督和把控，從根本上確保財(cái)務(wù)分析工作中所用到的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)都是真實(shí)可靠、切實(shí)可信的。

（三）提高財(cái)務(wù)分析的針對性。財(cái)務(wù)分析在進(jìn)行的過程當(dāng)中，常常會(huì)由于各種各樣的原因，而使得工作流于形式，浮于表面，難以發(fā)揮財(cái)務(wù)分析對企業(yè)經(jīng)營決策的支撐作用。財(cái)務(wù)分析工作實(shí)際操作過程當(dāng)中應(yīng)當(dāng)要有主次分別，關(guān)鍵注重對于影響企業(yè)日常經(jīng)營決策的問題進(jìn)行分析，在財(cái)務(wù)狀況上的分析要符合實(shí)際，切勿夸大或縮小，才能夠把其作為根本依據(jù)，來對企業(yè)下一階段的決策和日常經(jīng)營趨勢進(jìn)行可靠的判斷，才能夠在最大程度上做好相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，將企業(yè)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

四、總結(jié)

財(cái)務(wù)分析作為幫助企業(yè)進(jìn)行科學(xué)合理決策的重要工作，能夠?qū)ζ髽I(yè)內(nèi)部的各種能力進(jìn)行評估和分析，如盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力等。其能夠進(jìn)一步為企業(yè)的相關(guān)利益人員提供相應(yīng)的有效信息，以此保證決策的合理性和科學(xué)性。企業(yè)務(wù)必要意識到財(cái)務(wù)分析的重要程度，對相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析理論知識進(jìn)行深入的學(xué)習(xí)，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，做好相應(yīng)的財(cái)務(wù)分析工作，以此來幫助企業(yè)進(jìn)行正確的經(jīng)營決策，并且進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。