葛干忠 肖威

【摘要】? ?文章通過對(duì)我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（CAS 3）與《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（IAS 40）中有關(guān)投資性房地產(chǎn)的定義、范圍、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置和披露等方面的比較，發(fā)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在對(duì)投資性房地產(chǎn)的界定范圍相對(duì)較窄、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)不夠規(guī)范、信息披露內(nèi)容不夠充分等問題。為此，從放寬投資性房地產(chǎn)界定范圍、改進(jìn)公允價(jià)值估值技術(shù)、豐富信息披露的內(nèi)容等三個(gè)方面提出了改進(jìn)建議。

【關(guān)鍵詞】? ?投資性房地產(chǎn);CAS 3;IAS 40

【中圖分類號(hào)】? ?F275? ?【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】? ?A? ?【文章編號(hào)】1002-5812（2020）11-0019-04

一、引言

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（簡(jiǎn)稱IAS 40）的制定、修改與頒布是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）歷時(shí)三十多年的結(jié)晶。1984年10月，有關(guān)投資會(huì)計(jì)E 26的草案出版。1986年3月，IASB通過對(duì)E 26意見稿的修訂，發(fā)布了投資會(huì)計(jì)準(zhǔn)則IAS 25，并規(guī)定其適用于1987年1月1日及以后期間的財(cái)務(wù)報(bào)表。1999年7月，IASB發(fā)布有關(guān)投資性房地產(chǎn)E 64的公開意見征求稿。2000年4月，IASB結(jié)合E 26和IAS 25的準(zhǔn)則內(nèi)容發(fā)布了全新的《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資物業(yè)（2000）》來取締IAS 25，并規(guī)定其適用于自2001年1月1日起及以后的年度財(cái)務(wù)報(bào)表。2002年5月，為了更正并完善現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則所存在的缺陷和不足，IASB發(fā)表了《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改進(jìn)征求意見稿》來尋求公眾意見。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)審核并參考了意見稿中提出的問題和修改建議重新修改了IAS 40（2000）后，于2003年12月18日發(fā)布了IAS 40（2003），規(guī)定其于2005年1月1日及以后的年度內(nèi)生效。2008年5月22日，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)又根據(jù)2007年度國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的修訂結(jié)果，將正在建造或發(fā)展以供未來使用的資產(chǎn)也納入了投資性房地產(chǎn)的范圍。同時(shí)規(guī)定新準(zhǔn)則在2009年1月1日或以后的年度適用。2011—2013年間，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)又根據(jù)IFRS 3與IAS 40之間的關(guān)系改進(jìn)并修正了IAS 40。最近一次修訂日期是2016年12月8日，修訂內(nèi)容主要為IAS 40中有關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換的內(nèi)容，并規(guī)定了該準(zhǔn)則的適用期為2018年7月1日及之后的會(huì)計(jì)年度。

與IAS 40漫長(zhǎng)而又繁瑣的完善過程相比，我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》（CAS 3）的發(fā)展和修訂過程相對(duì)短暫而又簡(jiǎn)單。2006年財(cái)政部頒布了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，CAS 3借鑒了IAS 40的相關(guān)規(guī)定，將投資性房地產(chǎn)區(qū)別于固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，獨(dú)立作為一項(xiàng)資產(chǎn)并列報(bào)。同時(shí)，CAS 3規(guī)定投資性房地產(chǎn)采用成本或公允價(jià)值這兩種不同的計(jì)量方法來進(jìn)行初始估價(jià)和后續(xù)轉(zhuǎn)讓或處置的會(huì)計(jì)處理，這是我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則首次提及投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式。2014年，財(cái)政部又頒布了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第39號(hào)——公允價(jià)值計(jì)量》來重新規(guī)定公允價(jià)值的定義及適用范圍，同時(shí)也對(duì)公允價(jià)值估值技術(shù)和計(jì)量方式及后續(xù)相關(guān)信息的披露做出了較為詳細(xì)的規(guī)定。新準(zhǔn)則的頒布一定程度上滿足了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷變革，一些準(zhǔn)則內(nèi)容已經(jīng)不適用于投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，需要進(jìn)一步修改和完善。

二、CAS 3與IAS 40的比較

（一）關(guān)于投資性房地產(chǎn)定義的比較

CAS 3與IAS 40皆規(guī)定投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，并且能夠不依賴于實(shí)體持有的其他資產(chǎn)獨(dú)立產(chǎn)生現(xiàn)金流。兩者的分歧在于：首先，CAS 3定義的投資性房地產(chǎn)不包括土地自身和尚未完工的建筑物，并且未將承租人以融資租賃方式持有的為賺取租金收入而出租，或作資本增值用途的物業(yè)也定義為投資性房地產(chǎn)。這是由于我國(guó)的土地屬于全民所有或集體所有，個(gè)人無權(quán)轉(zhuǎn)讓或出售土地，所以CAS 3定義的投資性房地產(chǎn)不包括土地，而僅指土地使用權(quán)。其次，對(duì)于尚未完工且完工時(shí)間未明確的建筑物，CAS 3規(guī)定要待其完工后將整棟建筑物一起確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。而IAS 40中將土地和尚未完工且完工時(shí)間未明確的建筑物都定義為投資性房地產(chǎn)。另外，我國(guó)融資租賃興起的時(shí)間比較晚，發(fā)展也較為緩慢，直到2001年我國(guó)加入世界經(jīng)濟(jì)貿(mào)易組織之后才開始提速。由于受到起步時(shí)間晚、國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易往來少等因素的影響，我國(guó)的融資租賃行業(yè)發(fā)展到今天仍僅以飛機(jī)、船舶、電力和軌道等大型動(dòng)產(chǎn)設(shè)備的租賃服務(wù)為主，而不動(dòng)產(chǎn)所占的份額很小。所以，CAS 3仍未將承租人通過融資租賃所擁有的物業(yè)定義為投資性房地產(chǎn)。

（二）關(guān)于投資性房地產(chǎn)范圍的比較

IAS 40定義的資產(chǎn)類型相較我國(guó)更多，因此IAS 40規(guī)定的投資性房地產(chǎn)范圍也相對(duì)更廣。兩者在投資性房地產(chǎn)的范圍上主要存在以下不同：

1.CAS 3規(guī)范的是已出租或持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，而IAS 40指的是土地。其中，用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)。

2.CAS 3規(guī)定必須是已經(jīng)出租的土地使用權(quán)和建筑物才能納入投資性房地產(chǎn)范圍，而IAS 40將未出租且沒有確定未來使用用途的閑置土地和準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的空閑建筑物以及承租人在經(jīng)營(yíng)租賃項(xiàng)下持有的符合投資性房地產(chǎn)定義的資產(chǎn)也都納入了投資性房地產(chǎn)的范圍。

3.CAS 3僅將企業(yè)自行建造或以其他方式獲得并持有所有權(quán)的房產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，而IAS 40還考慮了以租賃方式持有的房地產(chǎn)交易情況，將準(zhǔn)備在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下出租的以融資租賃或經(jīng)營(yíng)租賃方式獲得的建筑物都納入了投資性房地產(chǎn)范圍。

4.IAS 40將未來作為投資性房地產(chǎn)且正在建造或開發(fā)過程中的房地產(chǎn)納入了投資性房地產(chǎn)范圍，而CAS 3規(guī)定要在其建筑和開發(fā)完成后才確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)，但這個(gè)完成節(jié)點(diǎn)并沒有具體的條款來定義，因此留下了一定的會(huì)計(jì)操作空間。

5.CAS 3和IAS 40都沒有將自用房地產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)范圍，但I(xiàn)AS 40規(guī)范的自用房地產(chǎn)種類更多包括了持有的將來用于自用的房地產(chǎn)、持有的為將來開發(fā)并隨后作為自用的房地產(chǎn)、雇員占用的房地產(chǎn)以及待處置的自用房地產(chǎn)，而CAS 3僅僅包括企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)。

通過比較能夠發(fā)現(xiàn)，IAS 40對(duì)投資性房地產(chǎn)的規(guī)范范圍更廣且其制定了更加詳細(xì)具體的劃分標(biāo)準(zhǔn)。例如：租賃給子公司或其母公司的財(cái)產(chǎn)，從該實(shí)體單獨(dú)財(cái)務(wù)報(bào)表的角度來看，其應(yīng)該被視為投資性房地產(chǎn);但就合并財(cái)務(wù)報(bào)表而言，它不具備投資物業(yè)的資格。從集團(tuán)和利益相關(guān)者的角度來看，它是自用房地產(chǎn)，這就需要在編制合并報(bào)表時(shí)對(duì)由于分類不同而產(chǎn)生的差異做出適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

（三）關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較

CAS 3與IAS 40對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量處理方式基本一致，皆規(guī)定用成本對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行初始計(jì)量。初始確認(rèn)之后，投資性房地產(chǎn)可能存在與財(cái)產(chǎn)、廠房和設(shè)備相關(guān)的后續(xù)支出，如果該支出符合投資性房地產(chǎn)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，則將這些支出費(fèi)用計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本。不滿足確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)的，例如日常維修成本通常要將其計(jì)入到期間損益。CAS 3與IAS 40在初始計(jì)量方面主要差別在于以下幾點(diǎn)：

1.IAS 40對(duì)與自建投資性房地產(chǎn)相關(guān)的啟動(dòng)費(fèi)用作了詳細(xì)的說明，規(guī)定了在投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定使用水平之前發(fā)生的初期營(yíng)運(yùn)損失和在房地產(chǎn)的建造或開發(fā)過程中浪費(fèi)的物料、人力或其他資源的不正常損失，都不構(gòu)成投資性房地產(chǎn)的資本化成本。而我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)該類房產(chǎn)沒有明確的規(guī)定，只籠統(tǒng)地闡述了自行建造的投資性房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前的所有必要支出都應(yīng)該計(jì)入其成本。

2.IAS 40針對(duì)投資性房地產(chǎn)收購(gòu)和建造成本付款延期的情況也作了詳細(xì)的說明。就收購(gòu)成本的利息費(fèi)用而言，如果延期支付，則不計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本，除非該費(fèi)用符合IAS 23的資產(chǎn)定義。而CAS 3并沒有涉及到延期付款問題的內(nèi)容。

3.IAS 40規(guī)定在租賃方式下持有的尚未被歸類為投資性房地產(chǎn)的物業(yè)的初始成本必須通過IAS 16來確認(rèn)，CAS 3沒有提及該類物業(yè)的初始成本該如何確認(rèn)。

關(guān)于后續(xù)計(jì)量，CAS 3與IAS 40規(guī)定采用成本模式或公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，且計(jì)量模式一經(jīng)確定就不能隨意更改。如有需要變更的特殊情況，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的不允許從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式，成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式需按照會(huì)計(jì)變更準(zhǔn)則內(nèi)容規(guī)定進(jìn)行變更。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采取成本計(jì)量模式時(shí)，CAS 3對(duì)土地使用權(quán)和建筑物分別采用CAS 4和CAS 6這兩個(gè)不同的準(zhǔn)則來進(jìn)行后續(xù)計(jì)量成本的確認(rèn)。而IAS 40沒有對(duì)土地和建筑物進(jìn)行區(qū)分，統(tǒng)一采用了以成本減去累計(jì)折舊和累計(jì)減值損失的方法來計(jì)量。采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，CAS 3規(guī)定只有存在確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，并滿足投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的要求。企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，能對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)才允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式。而IAS 40要求并沒有如此嚴(yán)格，它規(guī)定公允價(jià)值的確定通常參照在同一地點(diǎn)和條件下受類似租賃和合同約束的類似財(cái)產(chǎn)在活躍市場(chǎng)上的當(dāng)前價(jià)格;在缺乏此類信息的情況下，實(shí)體也可考慮不同性質(zhì)或受不同條件影響的房產(chǎn)的當(dāng)前價(jià)格或不太活躍市場(chǎng)的近期價(jià)格，并進(jìn)行調(diào)整以反映經(jīng)濟(jì)狀況的變化，以及基于對(duì)未來現(xiàn)金流的可靠估計(jì)的折現(xiàn)現(xiàn)金流的預(yù)測(cè)來確認(rèn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值。我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值必須在能夠持續(xù)且可靠有效地取得時(shí)才允許采用公允價(jià)值計(jì)量，但公允價(jià)值獲得成本高、時(shí)間長(zhǎng)，所以我國(guó)一般采用成本價(jià)值模式。而國(guó)際市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制成熟，企業(yè)能快速且準(zhǔn)確地獲得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，因此，國(guó)際普遍采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

（四）關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置的比較

CAS 3與IAS 40對(duì)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或?qū)⑵渌Y產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換條件的規(guī)定完全一致。在成本模式下，房產(chǎn)類別之間的轉(zhuǎn)移不會(huì)改變所轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，所以直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的成本。但公允價(jià)值模式下有關(guān)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理存在不同。首先，CAS 3規(guī)定了采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)與自用房地產(chǎn)之間的相互轉(zhuǎn)化，存貨轉(zhuǎn)化為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)這三種轉(zhuǎn)換情況的相關(guān)會(huì)計(jì)處理，但是并沒有對(duì)從投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為存貨的情況做出相關(guān)規(guī)定，而IAS 40對(duì)這一轉(zhuǎn)化形式做出了規(guī)定。其次，自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，盡管CAS 3與IAS 40都規(guī)定投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益。但是轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值時(shí)，CAS 3并沒有考慮是否存在資產(chǎn)減值損失的回轉(zhuǎn)，直接將公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入了所有者權(quán)益。IAS 40規(guī)定需先確認(rèn)是否是資產(chǎn)減值損失的轉(zhuǎn)回，如果是資產(chǎn)減值損失的逆轉(zhuǎn)，其差額應(yīng)計(jì)入期間損益，且該差額不應(yīng)超過將賬面價(jià)值還原為未發(fā)生減值損失的折舊凈額所需的金額。如果不是減值損失的回轉(zhuǎn)，則該差額計(jì)入所有者權(quán)益。再次，存貨轉(zhuǎn)換為以公允價(jià)值計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)時(shí)，CAS 3做了與自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)時(shí)相同的會(huì)計(jì)處理。而IAS 40將其做了視同銷售的會(huì)計(jì)處理，當(dāng)重分類時(shí)，存貨的初始賬面價(jià)值應(yīng)為轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的任何差異都計(jì)入當(dāng)期損益。

CAS 3和IAS 40對(duì)于投資性房地產(chǎn)處置的確認(rèn)和后續(xù)的會(huì)計(jì)處理完全一致，皆規(guī)定當(dāng)投資性房地產(chǎn)處置或永久退出使用，且預(yù)期處置不會(huì)帶來經(jīng)濟(jì)效益時(shí)，應(yīng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。處置或報(bào)廢的投資性房地產(chǎn)的任何利得或虧損，應(yīng)以資產(chǎn)凈值與賬面價(jià)值之間的差額確定，并在處置或報(bào)廢期間確認(rèn)為損益。

（五）關(guān)于投資性房地產(chǎn)披露的比較

通過比較能夠發(fā)現(xiàn)，CAS 3的披露要求在一定程度上借鑒了IAS 40，但CAS 3只是簡(jiǎn)單地要求披露與投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式相關(guān)的會(huì)計(jì)信息及投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換和處置后對(duì)當(dāng)期損益的影響。而IAS 40規(guī)定要披露的內(nèi)容十分具體，對(duì)每一項(xiàng)相關(guān)會(huì)計(jì)信息都提出了具體的披露要求。因此，在披露內(nèi)容上兩者存在較大的差異：

1.IAS 40將需要披露的內(nèi)容分成了一般披露、采用公允價(jià)值模型計(jì)量的披露、采用成本模型計(jì)量的披露三類，并詳細(xì)規(guī)定了每種披露類型下需要披露的信息。而CAS 3并沒有對(duì)披露內(nèi)容進(jìn)行分類區(qū)分，只簡(jiǎn)單地闡述了大體上需要披露的信息。

2.IAS 40規(guī)定實(shí)體應(yīng)披露其采用公允價(jià)值模型計(jì)量或成本模型計(jì)量。當(dāng)分類困難時(shí)，持有投資性房地產(chǎn)的實(shí)體需要披露用于區(qū)分投資性房地產(chǎn)、自住房地產(chǎn)和普通經(jīng)營(yíng)過程中持有的待售房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)。而CAS 3沒有對(duì)房地產(chǎn)分類標(biāo)準(zhǔn)做出披露要求。

3.采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，IAS 40規(guī)定該房產(chǎn)如果由已經(jīng)確認(rèn)具有相關(guān)資質(zhì)，并且近期有過類似地點(diǎn)和類型特征的房地產(chǎn)評(píng)估經(jīng)驗(yàn)的獨(dú)立估值師估值，則該房產(chǎn)的公允價(jià)值在很大程度上是基于此類合格的獨(dú)立估值專家的估值。如果沒有按該方法進(jìn)行估值，則應(yīng)披露這一事實(shí)。而CAS 3只規(guī)定采用公允價(jià)值模式的，應(yīng)披露公允價(jià)值的確定依據(jù)和方法，并沒有要求披露未采用的估值方案。另外，IAS 40要求單獨(dú)披露因收購(gòu)、企業(yè)合并和資本支出而增加的合同條款、公允價(jià)值調(diào)整造成的凈收益或凈損失、由外國(guó)實(shí)體的財(cái)務(wù)報(bào)表幣種轉(zhuǎn)換產(chǎn)生的凈匯差、根據(jù)IFRS 5和其他處置分類為待售資產(chǎn)，或包含在分類為待售資產(chǎn)的處置組中的資產(chǎn)。而CAS 3并沒有要求披露這些具體的信息，只規(guī)定披露公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響。

4.采用成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，IAS 40與CAS 3皆規(guī)定要披露投資性房地產(chǎn)的折舊或攤銷，以及減值準(zhǔn)備的計(jì)提情況。IAS 40額外規(guī)定要披露期初、期末賬面價(jià)值的調(diào)整，由收購(gòu)、業(yè)務(wù)合并和資產(chǎn)初始確認(rèn)后的資本化支出而產(chǎn)生的新增資產(chǎn)，因轉(zhuǎn)換外國(guó)實(shí)體的財(cái)務(wù)報(bào)表而產(chǎn)生的匯兌差等信息，而這些內(nèi)容CAS 3均沒有做出披露要求。

三、我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則存在的主要問題

（一）投資性房地產(chǎn)范圍方面

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，城鎮(zhèn)化率不斷提升，城鎮(zhèn)人流量將快速增長(zhǎng)，物價(jià)和房?jī)r(jià)也將隨之攀升。越來越多在都市打拼的年輕人為緩解經(jīng)濟(jì)壓力將租房作為了首選的生活方式，這將吸引眾多的投資者將目光瞄準(zhǔn)房屋租賃這一塊巨大的蛋糕。房屋租賃行業(yè)熱度的攀升將極大地鼓舞承租人選擇以租賃或認(rèn)購(gòu)方式獲得房產(chǎn)，繼而進(jìn)行出租活動(dòng)。但CAS 3并沒有將以租賃方式獲得的房產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)范圍，這將對(duì)累計(jì)折舊、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)等會(huì)計(jì)科目相關(guān)金額的確認(rèn)及各項(xiàng)稅金申報(bào)造成影響。另外，大量在建的未來作為投資性房地產(chǎn)使用的房產(chǎn)要待其完工后才能被CAS 3納入投資性房地產(chǎn)范圍。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定當(dāng)企業(yè)開始辦理產(chǎn)品交付或?qū)嶋H開始投入使用時(shí)就確認(rèn)完工，但并沒有考慮到因工程質(zhì)量問題需要重建或修復(fù)產(chǎn)生的費(fèi)用該如何分配：是計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本，還是費(fèi)用？

（二）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值方面

近幾年來，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格急劇飆升。在房?jī)r(jià)大幅度增長(zhǎng)的同時(shí)，我國(guó)的許多企業(yè)仍然以成本模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量。企業(yè)擁有的房地產(chǎn)的成本與市場(chǎng)公允價(jià)值已經(jīng)存在極大的差異，賬面價(jià)值不能如實(shí)地反映資本的真正價(jià)值，這違背了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)可靠性。另外，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值必須能夠持續(xù)且可靠有效地取得才能采用公允價(jià)值模型，但我國(guó)中西部某些地區(qū)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，企業(yè)無法確保能持續(xù)且準(zhǔn)確高效地取得同類或類似房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露方面

公允價(jià)值和成本在投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中應(yīng)用廣泛，意義重大，計(jì)量、轉(zhuǎn)換和處置的會(huì)計(jì)處理都需要用到公允價(jià)值。而CAS 3對(duì)有關(guān)公允價(jià)值和成本的信息披露不到位。首先，沒有對(duì)企業(yè)計(jì)量方法的確定依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行披露。這很有可能導(dǎo)致企業(yè)肆意運(yùn)用計(jì)量方法，更有甚者隨意更改計(jì)量方式。其次，采用公允價(jià)值或成本模式計(jì)量的，都沒有要求披露因企業(yè)收購(gòu)、合并、資本支出和外幣匯兌而產(chǎn)生的相關(guān)會(huì)計(jì)變動(dòng)信息，這將給企業(yè)的合并報(bào)表和利潤(rùn)表留下造假空間。

四、完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的建議

（一）適當(dāng)放寬投資性房地產(chǎn)的界定范圍

我們應(yīng)該盡快將以融資和經(jīng)營(yíng)租賃方式獲得的房產(chǎn)納入投資性房地產(chǎn)范圍，以便更好地進(jìn)行相關(guān)會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)的處理及納稅申報(bào)。另外，我們應(yīng)該將準(zhǔn)備作為投資性房地產(chǎn)出租但還未出租的閑置土地使用權(quán)和空閑建筑物也納入投資性房地產(chǎn)范圍。再者，實(shí)體持有的為將來作為投資性房地產(chǎn)而正在建造或開發(fā)過程中的待完工房地產(chǎn)，需要我們制定更詳細(xì)、更科學(xué)的規(guī)定來界定其該在何時(shí)、何種狀態(tài)下確認(rèn)為完工，這樣有利于實(shí)體準(zhǔn)確地確認(rèn)完工節(jié)點(diǎn)。最后，針對(duì)CAS 3對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義、內(nèi)容不夠詳細(xì)的問題，需要依據(jù)我國(guó)國(guó)情和投資性房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，借鑒IAS 40的做法，對(duì)一些不常見或者模糊的投資性房地產(chǎn)給出準(zhǔn)確的判定。

（二）改進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的估值技術(shù)

與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，我國(guó)公允價(jià)值估值技術(shù)還存在一定缺陷。我們應(yīng)該考慮到房地產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)快、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差距大等現(xiàn)實(shí)問題，對(duì)現(xiàn)有的公允價(jià)值估價(jià)模型加以完善。對(duì)位于不同地區(qū)和不同市場(chǎng)的企業(yè)采取不同的公允價(jià)值估值方式，擁有活躍市場(chǎng)的地區(qū)，以類似或同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值;處于市場(chǎng)不太活躍地區(qū)的企業(yè)，考慮貨幣時(shí)間價(jià)值，將初始成本依靠年金現(xiàn)值系數(shù)折現(xiàn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。另外，要大力培養(yǎng)具有財(cái)會(huì)專業(yè)知識(shí)和評(píng)估技術(shù)的高級(jí)人才，對(duì)其進(jìn)行公允價(jià)值估值方法方面的系統(tǒng)培訓(xùn)，使之成為具有評(píng)估資格的獨(dú)立估價(jià)師。

（三）豐富投資性房地產(chǎn)信息披露的內(nèi)容

我國(guó)現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則CAS 3與IAS 40相比而言，投資性房地產(chǎn)信息披露內(nèi)容不充分、細(xì)節(jié)不具體、形式不規(guī)范，披露與否、披露的詳略程度亦沒有附加準(zhǔn)則來進(jìn)行規(guī)范。因此，我們應(yīng)在參考IAS 40的基礎(chǔ)上，盡可能詳細(xì)地披露有關(guān)公允價(jià)值的會(huì)計(jì)信息。另外，投資性房地產(chǎn)期初及期末余額對(duì)賬期間的資本增減、處置、公允價(jià)值調(diào)整、外匯差額凈額、存貨和自住物業(yè)房產(chǎn)轉(zhuǎn)換及其他變動(dòng)等信息也要進(jìn)行披露。通過豐富投資性房地產(chǎn)信息披露內(nèi)容的方式，杜絕會(huì)計(jì)造假的可能性，不留下可操縱空間，為投資者提供更加詳細(xì)有用的決策信息。

五、結(jié)論

通過對(duì)CAS 3與IAS 40關(guān)于投資性房地產(chǎn)的定義、規(guī)范范圍、計(jì)量方式、轉(zhuǎn)換、處置和披露等方面的對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在某些內(nèi)容上高度一致，體現(xiàn)了我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在不斷完善的過程中逐漸與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌的趨勢(shì);同時(shí)，也存在一些差別，主要是考慮到我國(guó)的國(guó)情與實(shí)際情況?？偟膩碇v，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的界定范圍、公允價(jià)值計(jì)量的估值技術(shù)、信息披露內(nèi)容等方面仍存在一定的問題，需要進(jìn)一步修訂完善。

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【作者簡(jiǎn)介】

葛干忠，男，博士，湖南大學(xué)工商管理學(xué)院博士后，湖南財(cái)政經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授;研究方向：產(chǎn)權(quán)會(huì)計(jì)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則國(guó)際化。

【基金項(xiàng)目】? ?湖南省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)基金基地項(xiàng)目“‘一帶一路區(qū)域會(huì)計(jì)準(zhǔn)則協(xié)調(diào)機(jī)制研究”（項(xiàng)目編號(hào)：17JD10）;湖南省社會(huì)科學(xué)成果評(píng)審委員會(huì)項(xiàng)目“‘一帶一路區(qū)域會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)、挑戰(zhàn)與推進(jìn)策略研究”（項(xiàng)目編號(hào)：XSP18YBC049）。