陶晟倫

摘要：現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，推動(dòng)了我國(guó)城鎮(zhèn)化的建設(shè)進(jìn)程，而這也帶動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但是隨著房地產(chǎn)領(lǐng)域的進(jìn)一步興起，在這方面的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也越來(lái)越激烈，而房地產(chǎn)企業(yè)要想取得在市場(chǎng)上的領(lǐng)導(dǎo)性地位，就必須要做好預(yù)算管理方面的工作，整合內(nèi)部資源，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，從核心上提高自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);全面預(yù)算管理;問(wèn)題探究;解決措施

目前我國(guó)已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新形勢(shì)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向、以消費(fèi)者需求為導(dǎo)向的市場(chǎng)作用越來(lái)越明顯，而這些都要求企業(yè)要改變粗放式的經(jīng)營(yíng)理念和經(jīng)營(yíng)手段，讓企業(yè)的發(fā)展更加集約化、可持續(xù)化，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到這些變化，不斷強(qiáng)化預(yù)算管理活動(dòng)，從而為未來(lái)發(fā)展提供具體的數(shù)據(jù)支持。本文所談到的主要內(nèi)容就是房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中所存在的一些問(wèn)題，并根據(jù)這些問(wèn)題提出具體的解決措施。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中全面預(yù)算管理所體現(xiàn)的特點(diǎn)

第一，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理具有全方位的特點(diǎn)。全方位是指在預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中，預(yù)算范圍將貫穿到企業(yè)發(fā)展的方方面面，是和企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略相契合的。不僅會(huì)涉及到財(cái)務(wù)方面未來(lái)投資活動(dòng)、籌融資活動(dòng)以及目前經(jīng)營(yíng)活動(dòng)當(dāng)中的資金流入流出等，還會(huì)涉及到人力資源方面的預(yù)算、產(chǎn)品供銷(xiāo)方面的預(yù)算、工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)的預(yù)算等。第二，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理是以每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為核心進(jìn)行的。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得利益收入的主要環(huán)節(jié)，并且在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程當(dāng)中會(huì)涉及到大量的人員流動(dòng)、資金投入、項(xiàng)目工程建設(shè)等，因此整個(gè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)是比較復(fù)雜的，同時(shí)難以進(jìn)行成本管理控制。這也奠定了各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在全面預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中的關(guān)鍵地位。第三，在預(yù)算活動(dòng)當(dāng)中是以現(xiàn)金流作為預(yù)算管理基礎(chǔ)的。主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)活動(dòng)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收入的行業(yè)，企業(yè)每進(jìn)行一個(gè)投資活動(dòng)或者是工程建設(shè)，都會(huì)面臨著高負(fù)債的風(fēng)險(xiǎn)，但同時(shí)這個(gè)項(xiàng)目一旦成功，也意味著企業(yè)要有一大筆的資金進(jìn)項(xiàng)，所以預(yù)算的基礎(chǔ)是以現(xiàn)金流為主的。這也有利于企業(yè)進(jìn)行各種籌融資活動(dòng)，并通過(guò)資產(chǎn)負(fù)債率來(lái)進(jìn)行判斷，幫助企業(yè)防控經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。第四，具有全過(guò)程性的特點(diǎn)。全過(guò)程性的特點(diǎn)，主要是指整個(gè)預(yù)算編制活動(dòng)將會(huì)貫穿到各項(xiàng)目，從計(jì)劃可研開(kāi)始到竣工交付結(jié)束，強(qiáng)調(diào)的是全程性。第五，全面預(yù)算管理活動(dòng)具有全員性的特點(diǎn)。因?yàn)槿骖A(yù)算管理活動(dòng)會(huì)涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門(mén)，關(guān)系到每一個(gè)在職員工的切身利益，所以在預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中強(qiáng)調(diào)的是全員參與。第六，全面預(yù)算管理的項(xiàng)目管控是以工程形象進(jìn)度及節(jié)點(diǎn)為主，因?yàn)槿魏我豁?xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作都需要大量的時(shí)間來(lái)進(jìn)行投資建設(shè)，而只有在工程真正竣工，通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，最終成功交付業(yè)主之后，才可轉(zhuǎn)移大部分風(fēng)險(xiǎn)。因此，在預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中，通常是以年度作為計(jì)算單位，以工程的形象及節(jié)點(diǎn)來(lái)作為項(xiàng)目管控的依據(jù)。

二、目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中所存在的一些突出問(wèn)題

（一）缺乏完善的預(yù)算管理組織體系

全面的預(yù)算管理體制，可以讓企業(yè)的預(yù)算管理活動(dòng)更加科學(xué)，更加有計(jì)劃性，可以有效避免預(yù)算管理活動(dòng)出現(xiàn)混亂，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)卻沒(méi)有加強(qiáng)在這方面的管理體系建設(shè)。主要是因?yàn)椴糠址康禺a(chǎn)企業(yè)仍然沿用以前制造業(yè)的預(yù)算管理制度，而這些管理制度已經(jīng)不符合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向以及理念，所以在管理內(nèi)容上是比較松散的。而管理制度松散，則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)在制定總體發(fā)展目標(biāo)的時(shí)候，缺乏一定的數(shù)據(jù)支持，或者是受到錯(cuò)誤數(shù)據(jù)的引導(dǎo)，制定出錯(cuò)誤的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，管理體制的松散還會(huì)導(dǎo)致監(jiān)督體制出現(xiàn)漏洞，而監(jiān)督工作的缺失，會(huì)導(dǎo)致工作人員失責(zé)，導(dǎo)致資金漏洞出現(xiàn)。

（二）預(yù)算的內(nèi)容范圍比較狹窄

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作應(yīng)該涉及到整個(gè)企業(yè)的方方面面，要貫穿到每一個(gè)工程的實(shí)施活動(dòng)當(dāng)中，但是部分房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算內(nèi)容的范圍設(shè)置方面卻比較狹窄，大多數(shù)是以短期計(jì)劃方面的利潤(rùn)、生產(chǎn)服務(wù)以及管理人員為主。這和實(shí)際情況是相違背的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的投資大多數(shù)是長(zhǎng)期計(jì)劃，并且不同的投資項(xiàng)目以及工程活動(dòng)所對(duì)應(yīng)的生產(chǎn)服務(wù)以及管理人員都是具有差異的，都要根據(jù)具體的情況而做出范圍方面的調(diào)整。這種短期性質(zhì)的預(yù)算內(nèi)容，容易導(dǎo)致企業(yè)的資金預(yù)算出現(xiàn)漏洞，容易造成資金鏈的斷裂，不利于企業(yè)資金的良性周轉(zhuǎn)。

（三）沒(méi)有劃清編制預(yù)算和財(cái)務(wù)行為之間的界限

編制預(yù)算活動(dòng)和財(cái)務(wù)行為是存在差距的，二者是不能夠混為一談的，因此，應(yīng)該將編制預(yù)算活動(dòng)和財(cái)務(wù)部門(mén)分開(kāi)，不能夠單由財(cái)務(wù)部門(mén)來(lái)完成這方面的工作。預(yù)算管理不僅僅是對(duì)企業(yè)資金的收支進(jìn)行預(yù)算控制，同時(shí)也是落實(shí)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的重要保障，是具有全員性質(zhì)的。建議組建出單獨(dú)的機(jī)構(gòu)來(lái)主導(dǎo)完成整個(gè)全面預(yù)算活動(dòng)。

（四）缺乏相關(guān)的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)

企業(yè)在進(jìn)行預(yù)算工作時(shí)，應(yīng)該根據(jù)一份具有實(shí)際性和合理性的預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)來(lái)輔助預(yù)算工作的進(jìn)行。但是，在實(shí)際預(yù)算工作開(kāi)展過(guò)程中，由于自身缺乏對(duì)于行業(yè)預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)的了解和認(rèn)識(shí)，許多房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展預(yù)算工作時(shí)都是沿用過(guò)去的傳統(tǒng)模式進(jìn)行預(yù)算工作。而這些預(yù)算工作的實(shí)際數(shù)據(jù)分析標(biāo)準(zhǔn)都是來(lái)源于過(guò)去的數(shù)據(jù)資料，對(duì)當(dāng)前的具體行業(yè)的影響較小，不能夠支撐相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的工作需求和戰(zhàn)略安排。其次，在進(jìn)行預(yù)算工作時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)多是注重于年度預(yù)算，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)預(yù)算較為忽視，極不利于實(shí)際預(yù)算工作的價(jià)值體現(xiàn)。

（五）缺乏全員意識(shí)

在相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行預(yù)算工作時(shí)，大部分工作人員會(huì)將相關(guān)預(yù)算工作全部交由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行處理，完全沒(méi)有意識(shí)到預(yù)算工作的真正內(nèi)涵。預(yù)算不僅僅是一種財(cái)務(wù)行為，預(yù)算工作也不是財(cái)務(wù)部門(mén)控制資金支出的單獨(dú)性措施，不能夠全部交由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行處理。預(yù)算工作是一個(gè)涉及面十分廣泛的工作，與企業(yè)全員的工作息息相關(guān)，與企業(yè)全體員工的管理和相關(guān)項(xiàng)目工作以及企業(yè)預(yù)決算管理都有聯(lián)系，只是這一工作的主要工作內(nèi)容是由財(cái)務(wù)部門(mén)進(jìn)行負(fù)責(zé)，但是部分工作內(nèi)容以及大量的工作數(shù)據(jù)和資料就需要全體企業(yè)的工作人員以及其他部分進(jìn)行配合與提供。

三、針對(duì)目前房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理所存在的問(wèn)題提出的相關(guān)措施

（一）加強(qiáng)預(yù)算管理工作組織方面的建設(shè)活動(dòng)

房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)工作者應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，全面預(yù)算管理活動(dòng)對(duì)于企業(yè)發(fā)展的重要意義，同時(shí)幫助員工對(duì)預(yù)算管理制度形成正確的認(rèn)識(shí)，要加強(qiáng)在工作組織方面的建設(shè)力度。首先，應(yīng)該成立這方面的相關(guān)機(jī)構(gòu)，比如預(yù)算管理委員會(huì)，由管理層主導(dǎo)，全員參與。通過(guò)該機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)算管理的目標(biāo)進(jìn)行科學(xué)的選擇，協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間的預(yù)算管理事務(wù)。要集結(jié)各部門(mén)專(zhuān)業(yè)的管理人員，高效的處理預(yù)算方面的各項(xiàng)事務(wù)，提高全面預(yù)算管理的效率以及科學(xué)性。其次，則是讓預(yù)算管理活動(dòng)體系化，由管理層明確公司發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而讓預(yù)算管理始終圍繞企業(yè)的核心發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行，提高預(yù)算管理活動(dòng)的執(zhí)行力度，強(qiáng)化工作人員的責(zé)任意識(shí)。

（二）建立健全預(yù)算管理體制

預(yù)算管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工作時(shí)的重點(diǎn)工作內(nèi)容，而在預(yù)算管理體制建設(shè)活動(dòng)當(dāng)中，房地產(chǎn)企業(yè)首先要明確預(yù)算管理的中心環(huán)節(jié)，要制定科學(xué)的預(yù)算管理目標(biāo)，讓預(yù)算管理流程當(dāng)中的各個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)有效的銜接，尤其是在編制預(yù)算、匯總以及復(fù)合審批上，強(qiáng)化業(yè)績(jī)報(bào)告與預(yù)算目標(biāo)之間差異的分析活動(dòng)，設(shè)置統(tǒng)一的預(yù)算指標(biāo)考核。從而幫助房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)配置，改革完善成本及費(fèi)用的定額標(biāo)準(zhǔn)，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力。

（三）預(yù)算管理活動(dòng)要堅(jiān)持整體性的原則

企業(yè)在進(jìn)行全面預(yù)算管理的時(shí)候，要著重抓住全面二字，要始終將預(yù)算管理活動(dòng)貫穿到企業(yè)發(fā)展的方方面面，要堅(jiān)持項(xiàng)目管理活動(dòng)的長(zhǎng)期性，要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)活動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)性。從整體的角度出發(fā)，立足于市場(chǎng)需求的變動(dòng)，對(duì)預(yù)算管理制度進(jìn)行實(shí)時(shí)的調(diào)整，不斷完善預(yù)算因素，尤其是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、社會(huì)政治經(jīng)濟(jì)變動(dòng)等等，要具有前瞻性，從而促進(jìn)決策的科學(xué)性，用戰(zhàn)略目標(biāo)更加契合企業(yè)的實(shí)際情況，提高中長(zhǎng)期計(jì)劃的可行性。

（四）強(qiáng)化資金流預(yù)算方面的管理

房地產(chǎn)企業(yè)最顯著的特點(diǎn)就是資金流動(dòng)十分頻繁，資金的密度比較高，因此，在預(yù)算管理活動(dòng)當(dāng)中，要加強(qiáng)資金流方面的管理活動(dòng)。首先，企業(yè)應(yīng)該進(jìn)行階段性的關(guān)注，將資金流的管理活動(dòng)細(xì)化到日月的管理上，對(duì)資金流進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)。其次，則是要強(qiáng)化現(xiàn)金方面的管理活動(dòng)，要將支出和收入之間的界限進(jìn)行明確的劃分，核實(shí)每一項(xiàng)資金的流入以及資金的支出信息，避免出現(xiàn)資金攔截而沒(méi)有記錄的情況。最后，就是要做好預(yù)算執(zhí)行工作，要對(duì)資金進(jìn)行統(tǒng)一的調(diào)度和監(jiān)測(cè)，尤其是在資金周轉(zhuǎn)活動(dòng)方面，實(shí)行月度資金計(jì)劃以預(yù)測(cè)平衡現(xiàn)金流的流入流出，根據(jù)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展，有計(jì)劃的靈活調(diào)配資金，提高企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)效率。

（五）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算預(yù)警管理

預(yù)警管理是開(kāi)展預(yù)算工作的重要內(nèi)容，對(duì)于預(yù)算工作有著巨大的輔助作用。合理、及時(shí)的預(yù)警管理，能夠?qū)ξ磥?lái)的預(yù)算工作提供指引作用，并且也能夠提高預(yù)算工作的準(zhǔn)確性，突出預(yù)算工作的實(shí)際應(yīng)用能力?；谶@樣的工作特點(diǎn)，企業(yè)相關(guān)的工作人員和技術(shù)人員應(yīng)該積極重視自身預(yù)算預(yù)警管理工作的實(shí)施。首先，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際工作和未來(lái)工作戰(zhàn)略，設(shè)置預(yù)警控制指標(biāo)和預(yù)警級(jí)別。對(duì)相關(guān)預(yù)算工作進(jìn)行實(shí)施監(jiān)督，并將其同相關(guān)部門(mén)的績(jī)效以及工資狀態(tài)聯(lián)系在一起，保證預(yù)算工作的穩(wěn)步進(jìn)行。并且，還應(yīng)該根據(jù)實(shí)際運(yùn)行效果，不斷縮進(jìn)預(yù)算目標(biāo)同運(yùn)行結(jié)果之間的偏差，提升工作質(zhì)量。其次，在進(jìn)行預(yù)算管理工作，還應(yīng)該注重對(duì)于預(yù)算調(diào)整的控制。在相關(guān)預(yù)算文件得到批準(zhǔn)后，是不能夠進(jìn)行隨意調(diào)整的，以此來(lái)確保企業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略能夠更加穩(wěn)定。而當(dāng)出現(xiàn)一些突發(fā)狀況，要求預(yù)算必須進(jìn)行調(diào)整的時(shí)候，首先應(yīng)該通過(guò)其他手段進(jìn)行彌補(bǔ)，如果還是不能夠達(dá)到預(yù)期的效果，才能夠提交相關(guān)的預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，開(kāi)展預(yù)算調(diào)整工作。

四、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)成為我國(guó)的重要行業(yè)，對(duì)于社會(huì)發(fā)展有著重要影響。而企業(yè)要想不斷提升自身，就需要從提升競(jìng)爭(zhēng)力入手，而企業(yè)的預(yù)算工作正是提高競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段和內(nèi)容。但是，不同的企業(yè)類(lèi)型以及經(jīng)濟(jì)主體，所運(yùn)行的全面預(yù)算管理制度也是不同的。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)自身的發(fā)展，要想提高在各大經(jīng)濟(jì)主體之間的競(jìng)爭(zhēng)力，就必須要根據(jù)企業(yè)的具體情況，制定出符合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的全面預(yù)算管理體制。

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