一南

【事件】

商場(chǎng)改寫字樓，近兩年在北京漸成風(fēng)潮，但成功者與失敗者皆有。在一線城市寫字樓空置率日漸升高的壓力下，扎堆嘗試“商改寫”勝算幾何？

【點(diǎn)評(píng)】

“商改寫”被認(rèn)為是當(dāng)下傳統(tǒng)商場(chǎng)轉(zhuǎn)型的一條活路。近期，北京就有復(fù)興門百盛等多家商場(chǎng)有了這樣的轉(zhuǎn)型計(jì)劃。宣武門地區(qū)莊勝百貨改寫字樓已經(jīng)完成，只保留了小部分商業(yè)，寫字樓部分已經(jīng)啟動(dòng)招租。

第一太平戴維斯華北區(qū)商業(yè)樓宇部給出了一組“商改寫”后的出租率：除了太陽(yáng)宮百盛、中關(guān)村E世界外，其余由商場(chǎng)轉(zhuǎn)型而來(lái)的寫字樓出租率大多維持在六七成。

隨著“新零售”崛起，不少傳統(tǒng)商場(chǎng)客群流失嚴(yán)重，為了延續(xù)經(jīng)營(yíng)并提升收益，商改寫成為重要轉(zhuǎn)型方向，但背后風(fēng)險(xiǎn)不能被忽視。

據(jù)相關(guān)報(bào)告顯示，2019年北京全年優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)總量超90萬(wàn)平方米，歷史上僅次于2009年;其中，甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量高達(dá)71.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高，推升市場(chǎng)空置率至13.8%，創(chuàng)2011年以來(lái)最高水平。在供應(yīng)高峰和新租動(dòng)力不足的雙重壓力之下，去年北京寫字樓整體租金增速為-1.4%，創(chuàng)2010年以來(lái)的最大跌幅。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2020年，北京寫字樓還會(huì)有近百萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，有57%位于非核心區(qū)域，仍將面臨較大的去庫(kù)存化壓力。大部分業(yè)主已經(jīng)主動(dòng)調(diào)整租賃策略，租金價(jià)格也從觀望、堅(jiān)持逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槔硇韵抡{(diào)。面對(duì)2020年新一輪供應(yīng)高峰的壓力和新冠肺炎疫情的影響，寫字樓市場(chǎng)租金很可能繼續(xù)下行。

對(duì)于在京發(fā)展的眾多中小企業(yè)而言，寫字樓租金下降是個(gè)好消息。但對(duì)于正在嘗試轉(zhuǎn)型的商場(chǎng)來(lái)說(shuō)意味著風(fēng)險(xiǎn)增大。商場(chǎng)在選擇轉(zhuǎn)型前要仔細(xì)權(quán)衡，綜合判斷進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)、周邊產(chǎn)業(yè)需求以及項(xiàng)目本身在空間、交通、使用年限等方面的條件，避免盲目決策。