吳香

摘要：步入21世紀(jì)以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)如破竹，發(fā)展速度之快是其他行業(yè)所無(wú)法企及的，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了卓越貢獻(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，其會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理的方法也與眾不同。本文將站在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的視角上，圍繞會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理展開(kāi)論述。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);企業(yè)會(huì)計(jì)核算;稅務(wù)處理

房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱型產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力的提升發(fā)揮著重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展之下，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)的稅收政策也在不斷調(diào)整，會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)處理需要進(jìn)一步規(guī)范，以應(yīng)對(duì)不斷出現(xiàn)的新挑戰(zhàn)。做好這兩項(xiàng)工作，對(duì)企業(yè)的發(fā)展和競(jìng)爭(zhēng)力的提升具有重要意義。

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算概述

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算關(guān)乎企業(yè)資金的優(yōu)化配置，是財(cái)務(wù)管理的重要內(nèi)容。目前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算主要包括以下工作。一是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所需的資金進(jìn)行籌措，確保工程能夠順利實(shí)施并推進(jìn)。二是對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行計(jì)算，包括征用土地、建設(shè)房屋等全部成本，控制支出，提高經(jīng)濟(jì)效益。三是對(duì)現(xiàn)有資金進(jìn)行管理及合理化分配，提高資金利用價(jià)值。四是做好銷售記錄，根據(jù)銷售情況計(jì)算成本和利益。及時(shí)收回應(yīng)收賬款，促進(jìn)資金循環(huán)。五是對(duì)最終所獲經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)進(jìn)行分配。六是計(jì)算扣除的費(fèi)用[1]。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

1.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要?dú)v經(jīng)一個(gè)系統(tǒng)化的過(guò)程，耗時(shí)較長(zhǎng)，相應(yīng)的，會(huì)計(jì)核算工作也有著時(shí)間跨度大、工作內(nèi)容復(fù)雜、數(shù)額巨大等特點(diǎn)。故在此期間很難統(tǒng)計(jì)出準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)，在計(jì)算各項(xiàng)成本、支出時(shí)很可能不準(zhǔn)確，這將會(huì)影響項(xiàng)目的最終利潤(rùn)。例如，房屋建筑期間所用的材料費(fèi)用，是多次采購(gòu)及各類材料費(fèi)用的總和，很有可能由于丟失、損毀了部分采購(gòu)清單而影響最終核算的準(zhǔn)確性。這樣的問(wèn)題帶來(lái)的直接結(jié)果就是會(huì)計(jì)核算數(shù)據(jù)無(wú)法反映出真實(shí)的工程成本和經(jīng)濟(jì)效益。

2.費(fèi)用資本化制度不規(guī)范

開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)需要巨額的投資，資金的運(yùn)轉(zhuǎn)需要較長(zhǎng)的周期，期間常常會(huì)出現(xiàn)資金不足的問(wèn)題。而一旦資金不足，各項(xiàng)工作就難以推進(jìn)，延長(zhǎng)了工期，只會(huì)增大投入。在這種情況下，企業(yè)需要立即籌措資金，此時(shí)就需要利用資本化制度。但目前，有相當(dāng)一部分的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都無(wú)法借助費(fèi)用資本化來(lái)籌措資金，這也在一定程度上阻礙了企業(yè)的發(fā)展。

3.會(huì)計(jì)信息披露風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不健全

伴隨行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有突發(fā)性的工程安全事故，工程質(zhì)量存在隱患，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，等等。這些風(fēng)險(xiǎn)存在和爆發(fā)的原因主要在于會(huì)計(jì)信息披露的風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制不夠健全，或者是機(jī)制的落實(shí)不到位[2]。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算對(duì)策

1.對(duì)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則加以完善

目前，石油、天然氣、保險(xiǎn)等行業(yè)都有其專門的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這說(shuō)明會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是可以以行業(yè)特點(diǎn)為依據(jù)，進(jìn)行特殊化定制的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要從本行業(yè)的特點(diǎn)出發(fā)，制定出更符合企業(yè)自身及行情的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，對(duì)現(xiàn)有的準(zhǔn)則加以完善。

2.對(duì)收入核算進(jìn)行完善

房地產(chǎn)銷售基本包括預(yù)定、簽訂合同、交付驗(yàn)收、過(guò)戶四個(gè)環(huán)節(jié)，銷售合同在建筑完工前后均可簽訂。但在房屋驗(yàn)收、交付之前，商品風(fēng)險(xiǎn)尚未轉(zhuǎn)移，因此即使收到了款項(xiàng)，也不可作為實(shí)際收入。那么對(duì)于房屋交付前收到的所有款項(xiàng)，都應(yīng)該作為預(yù)收款或暫收款處理，而不可劃入到收入中。當(dāng)客戶已經(jīng)確認(rèn)了合同及所有的細(xì)則并驗(yàn)收房屋合格后，收入款項(xiàng)才可以作為業(yè)務(wù)收入。

3.對(duì)借款費(fèi)用進(jìn)行完善

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，由此產(chǎn)生的所有借款和該項(xiàng)目最終支出的成本有最直接的聯(lián)系，以歷史成本和費(fèi)用配比為原則，應(yīng)將這類費(fèi)用劃入到開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，作為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本。在核算開(kāi)發(fā)期間產(chǎn)生的借款，要從配比原則出發(fā)，將未完成的建設(shè)項(xiàng)目作為借款的分?jǐn)倢?duì)象，除去一些臨時(shí)性的收益，根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目分?jǐn)偤蟮馁Y金計(jì)入項(xiàng)目成本。

4.完善會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制

完善會(huì)計(jì)信息風(fēng)險(xiǎn)披露機(jī)制的根本目的在于提高披露信息的質(zhì)量。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)披露信息的內(nèi)容進(jìn)行拓展，改變單純披露信貸情況的現(xiàn)狀，同時(shí)披露企業(yè)的資金實(shí)力、資金流量、土地儲(chǔ)備量等[3]，這將有效提升企業(yè)運(yùn)營(yíng)的效果，同時(shí)降低資金風(fēng)險(xiǎn)的爆發(fā)幾率。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)處理探討

1.常用稅務(wù)處理方法

稅務(wù)處理與會(huì)計(jì)核算工作是相互聯(lián)系的，有效的稅務(wù)處理不僅能夠提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，還有助于會(huì)計(jì)核算工作的順利開(kāi)展。目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常用的稅務(wù)處理方法有四種，主要包括計(jì)提資產(chǎn)減值、成本核算、收入核算、二級(jí)及以下科目設(shè)置。最常見(jiàn)的為以下兩種：（1）計(jì)提資產(chǎn)減值。計(jì)提資產(chǎn)減值就是對(duì)可能出現(xiàn)的損失進(jìn)行提前評(píng)估，并計(jì)算出損失值，作為現(xiàn)實(shí)的虧損進(jìn)行計(jì)算，并體現(xiàn)于會(huì)計(jì)報(bào)表中。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)起伏不定，企業(yè)由于高估資產(chǎn)價(jià)值而最終陷入危機(jī)的案例屢見(jiàn)不鮮，資產(chǎn)減值通過(guò)以價(jià)值計(jì)量代替?zhèn)鹘y(tǒng)的成本計(jì)量，與真實(shí)價(jià)值更接近，企業(yè)能夠更好地做出各項(xiàng)決策，保證財(cái)務(wù)資料的真實(shí)性，避免企業(yè)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)采用賬齡分析法按照應(yīng)收款項(xiàng)、其他應(yīng)收款期末余額計(jì)取。與此同時(shí)，還應(yīng)施行售房款回收制，監(jiān)督制度的落實(shí)情況，這樣將最大程度避免壞賬的出現(xiàn)。（2）成本核算。成本核算是企業(yè)成本管理的重要手段之一，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、發(fā)展、決策及經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生最直接的影響。出于保障稅收處理準(zhǔn)確性的目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)成本核算，核算的對(duì)象為每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將項(xiàng)目所需的征地費(fèi)用、建筑費(fèi)用、人工費(fèi)用等綜合起來(lái)進(jìn)行分?jǐn)?，合理進(jìn)行稅務(wù)處理。

2.合理搭配立項(xiàng)

合理搭配立項(xiàng)能夠起到降低企業(yè)稅賦的作用。在同一項(xiàng)目中，很可能存在商業(yè)用房、住宅樓、別墅等不同類型的房產(chǎn)。企業(yè)很有可能會(huì)分期開(kāi)發(fā)并分別立項(xiàng)，很少有企業(yè)會(huì)通過(guò)搭配立項(xiàng)來(lái)減少土地增值稅。其實(shí)，如果將增值率不同的房產(chǎn)以一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行審批，很有可能會(huì)降低稅賦。因此，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，對(duì)立項(xiàng)方案進(jìn)行優(yōu)化。

3.調(diào)整融資架構(gòu)

企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間出現(xiàn)資金不足的狀況是十分常見(jiàn)的，這時(shí)需要從各渠道進(jìn)行融資，貸款是最為主要的融資渠道。但大數(shù)額的貸款也會(huì)帶來(lái)大數(shù)額利息，在這種情況下，《企業(yè)所得稅法》規(guī)定，企業(yè)接受的債權(quán)型投資利息有一定的限額，那么超出規(guī)定限額之外的利息也許無(wú)法在稅前扣除[4]。對(duì)此，企業(yè)應(yīng)該與稅務(wù)機(jī)關(guān)提前進(jìn)行溝通，了解可扣除的貸款利息限額和最合理的貸款金額，盡量在稅前將貸款利息扣除。只要企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的融資渠道、架構(gòu)進(jìn)行合理調(diào)整，就能夠達(dá)到這一目標(biāo)。

4.土地取得

企業(yè)對(duì)于土地的開(kāi)發(fā)，應(yīng)盡量在約定的期限內(nèi)完成，否則將需要支付一定的土地閑置費(fèi)用。企業(yè)在購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)，部分憑證內(nèi)的價(jià)格很可能與實(shí)際價(jià)格有出入，我國(guó)《稅收征收管理法》明確規(guī)定不允許這種行為存在，一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為將會(huì)處以罰款。因此，企業(yè)必須根據(jù)實(shí)際收支情況來(lái)訂立協(xié)議，嚴(yán)格按照立法執(zhí)行，免除稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)[5]。

五、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有著耗時(shí)長(zhǎng)、資金量大、復(fù)雜、多變等特點(diǎn)，因此會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理也十分的復(fù)雜和特殊。在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)下，任何細(xì)微的問(wèn)題都將影響企業(yè)的行業(yè)地位及發(fā)展，會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理作為與企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益直接掛鉤的環(huán)節(jié)，更需要以完善的機(jī)制、手段來(lái)抓落實(shí)。不同的會(huì)計(jì)核算及稅務(wù)處理方式最終達(dá)到的效果有很大差異，企業(yè)必須完善每一環(huán)節(jié)，爭(zhēng)取以最優(yōu)化的手段為企業(yè)節(jié)約成本，提高利潤(rùn)，在行業(yè)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)。

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