趙昆 劉揚(yáng)

摘要：隨著房地產(chǎn)事業(yè)的高速發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈，房地產(chǎn)工程管理與成本管理是提高企業(yè)資源利用效率及核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段，本文闡釋了房地產(chǎn)工程管理及項(xiàng)目成本管理優(yōu)化措施，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程;管理;成本管理

由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目涉及到的內(nèi)容比較多，既包括工期、質(zhì)量也包括投資、安全等一系列問(wèn)題，因此加強(qiáng)房地產(chǎn)工程管理工作具有十分重要的意義。另外通過(guò)加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理工作，才能夠真正的壓縮成本，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。面對(duì)當(dāng)下房地產(chǎn)工程管理以及項(xiàng)目成本管理過(guò)程當(dāng)中存在的一系列問(wèn)題和不足，必須要采取行之有效的對(duì)策，才能夠保證工程管理和項(xiàng)目成本管理工作的正常有序開(kāi)展。

1 房地產(chǎn)工程管理措施

1.1 質(zhì)量管理

為了進(jìn)一步提高房地產(chǎn)工程施工的質(zhì)量，必須根據(jù)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況建立健全的質(zhì)量保障制度與體系。從宏觀的角度進(jìn)行分析，相關(guān)政府部門應(yīng)強(qiáng)化自身的監(jiān)督與管理職能，通過(guò)政策的約束，對(duì)施工單位的施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作進(jìn)行監(jiān)督與管理。從微觀的角度分析，企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的變化進(jìn)行深入分析，結(jié)合市場(chǎng)的變化情況，再根據(jù)企業(yè)的發(fā)展情況，合理調(diào)整與優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，同時(shí)，要建立公平、公正、公開(kāi)的績(jī)效考核制度，按照現(xiàn)有的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)材料的管理，杜絕使用不合格材料進(jìn)行施工，以此保障工程施工質(zhì)量。

1.2 安全管理

房地產(chǎn)施工單位在管理過(guò)程中首先需要做好安全管理，安全是一個(gè)工程以及企業(yè)得以發(fā)展的關(guān)鍵，所以房地產(chǎn)施工單位在管理過(guò)程中可以應(yīng)用較為先進(jìn)的現(xiàn)代化信息技術(shù)來(lái)構(gòu)建出相應(yīng)的施工安全管理平臺(tái)，以此來(lái)真正有效在施工單位、房地產(chǎn)企業(yè)以及監(jiān)理單位等之間構(gòu)建出一體化的房地產(chǎn)施工安全管理體系。其次，在房地產(chǎn)工程實(shí)施之前，房地產(chǎn)企業(yè)一定要對(duì)安全管理重要性進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，讓相關(guān)施工以及管理人員都能夠意識(shí)到安全管理的價(jià)值以及目標(biāo)，這樣才能讓安全管理工作有效實(shí)施下去。

1.3 提高施工人員的技能及素質(zhì)修養(yǎng)

（1）在施工現(xiàn)場(chǎng)管理中，必須確保工程按質(zhì)按量安全完成。它不僅需要一定的技術(shù)，還需要科學(xué)的管理和良好的集體建設(shè)。（2）應(yīng)加強(qiáng)技術(shù)交底管理。針對(duì)不同的施工環(huán)節(jié)，制訂不同的技術(shù)交底措施，加強(qiáng)施工人員的崗前培訓(xùn)，使其全面掌握具體的施工技術(shù)和工藝。（3）落實(shí)施工責(zé)任制，相關(guān)單位要明確施工人員的工作職責(zé)，加強(qiáng)施工質(zhì)量管理，培養(yǎng)房地產(chǎn)工程施工人員的施工安全意識(shí)，特別是加強(qiáng)對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、特殊工種、高質(zhì)量要求的施工環(huán)節(jié)的管理，配備專業(yè)技術(shù)人員開(kāi)展相關(guān)工作。此外，還必須加強(qiáng)對(duì)施工人員選拔過(guò)程的管理，制定嚴(yán)格的人員選拔標(biāo)準(zhǔn)，確保每個(gè)施工人員持證上崗，充分考慮相關(guān)項(xiàng)目人員的綜合素質(zhì)，確保良好的綜合素質(zhì)，以保證施工項(xiàng)目的施工質(zhì)量。

2 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目成本管理措施

2.1 大力培養(yǎng)原材料、勞動(dòng)力供應(yīng)商

有序的培養(yǎng)上下游材料供應(yīng)商和勞動(dòng)力的來(lái)源對(duì)房地產(chǎn)施工企業(yè)提高產(chǎn)品質(zhì)量降低生產(chǎn)成本具有很大的意義。房地產(chǎn)企業(yè)選擇材料供應(yīng)商時(shí)，需要建立供應(yīng)商資料庫(kù)，完善資料庫(kù)信息，不斷更新跟蹤，詳細(xì)了解建材材料生產(chǎn)商，銷售商的具體合作條件、合作事項(xiàng)，根據(jù)供應(yīng)商供貨時(shí)間、付款優(yōu)惠條件、增值稅抵扣稅率、企業(yè)資質(zhì)水平、價(jià)格折扣標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評(píng)分排列。建立起勞務(wù)供應(yīng)隊(duì)伍，由于房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過(guò)程中都會(huì)遇到勞動(dòng)力短缺的問(wèn)題，因此，對(duì)于技術(shù)工種務(wù)必建立個(gè)人檔案，選擇有水平、有資質(zhì)的勞務(wù)公司，并注意農(nóng)忙時(shí)期勞動(dòng)力分配問(wèn)題。

2.2 運(yùn)用現(xiàn)代管理技術(shù)控制成本管理

引進(jìn)先進(jìn)管理手段和方法，不僅能有效降低企業(yè)施工成本，同時(shí)還能提高施工單位在成本管理方面的水準(zhǔn)。企業(yè)在推行管理制度時(shí)，一定要將各種開(kāi)支控制在預(yù)定范圍之內(nèi)，對(duì)超預(yù)算項(xiàng)目，要進(jìn)行嚴(yán)格審批，并進(jìn)行核算，確保其管理的有效性。施工單位還可以設(shè)立專門的采購(gòu)部門，建立采購(gòu)管理平臺(tái)，把一些小批量采購(gòu)變?yōu)榧胁少?gòu)行為，這樣不僅能提高材料的品質(zhì)，同時(shí)也能降低企業(yè)在采購(gòu)方面的成本投入。另外，運(yùn)用現(xiàn)代化管理技術(shù)控制成本也是不錯(cuò)的選擇。比如通過(guò)BIM技術(shù)、CAD軟件等，提高相關(guān)人員的工作效率，還能確保管理的準(zhǔn)確性，為成本預(yù)算提供準(zhǔn)確數(shù)值，避免浪費(fèi)。

2.3 加強(qiáng)內(nèi)部控制

企業(yè)內(nèi)部控制是一項(xiàng)綜合性的管理活動(dòng)，它的根本作用是糾正和評(píng)估下屬工作人員的活動(dòng)，以保證事態(tài)的發(fā)展符合計(jì)劃的要求，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的目標(biāo)。以合同簽約審批控制制度為例，房地產(chǎn)企業(yè)在訂立合同之前需要對(duì)合同各項(xiàng)條款進(jìn)行詳細(xì)研究，選擇可靠供應(yīng)商，在保證企業(yè)合理利潤(rùn)的條件下才能訂立有關(guān)條款。首先，與業(yè)主簽訂合同之前，需要對(duì)合同的造價(jià)、工程工期，質(zhì)量要求、不可抗力等需要認(rèn)真、全面的評(píng)估。在施工過(guò)程中應(yīng)就隱蔽工程、設(shè)計(jì)變更、臨時(shí)簽證等因素引起造價(jià)的變動(dòng)，及時(shí)與業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，最終決定是否簽訂該項(xiàng)合同;認(rèn)真核對(duì)材料供應(yīng)商供貨合同中有關(guān)供貨時(shí)間、供貨地點(diǎn)、商品質(zhì)量及付款方式等條款，商品價(jià)格結(jié)合預(yù)算價(jià)定額進(jìn)行核對(duì)。在長(zhǎng)期的勞務(wù)合作過(guò)程中，對(duì)于勞務(wù)隊(duì)伍應(yīng)建檔以備以后合作。此外，合作企業(yè)的工程質(zhì)量對(duì)企業(yè)降低工程成本，節(jié)約材料、節(jié)約勞動(dòng)力、節(jié)約工期等有著重要的影響，企業(yè)應(yīng)經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查，選擇相應(yīng)的供應(yīng)商，進(jìn)入合同審批程序，企業(yè)需要加強(qiáng)付款、材料驗(yàn)收、工資薪金等審批制度，有條件的企業(yè)應(yīng)采用網(wǎng)絡(luò)OA審批，以提高工作效率。

3 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)工程管理和項(xiàng)目成本管理工作具有十分重要的意義，一方面能夠壓縮成本，另外能夠保證項(xiàng)目建設(shè)的進(jìn)度質(zhì)量，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的最大化。由于房地產(chǎn)施工據(jù)包括施工人員也包括施工設(shè)備，同時(shí)為了保證施工的進(jìn)度需要對(duì)人員設(shè)備等進(jìn)行優(yōu)化配置通過(guò)進(jìn)行工程管理工作能夠結(jié)合工程建設(shè)的需要對(duì)人員和設(shè)備進(jìn)行科學(xué)合理的配置房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的效率，也能夠?qū)υ诠芾淼倪^(guò)程當(dāng)中及時(shí)的發(fā)現(xiàn)各種安全隱患或者是質(zhì)量隱患，全面提高建設(shè)的總體質(zhì)量。

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